Przyznaję – sam nie pałam miłością do banków i uważam, że czasem grają one nie do końca fair, wykorzystując swoją pozycję wobec maluczkich klientów – czyli nas. A to opłata za udzielenie kredytu, jego przewalutowanie, narzucone ubezpieczenia i wiele innych, a pole manewru jest małe – niewiele można wynegocjować, a jeśli oferta się nie podoba… no cóż – zapraszamy gdzie indziej. Najczęściej jednak padamy ofiarą swojej własnej naiwności i myślenia typu 'muszę to TERAZ mieć’, które banki z radością wykorzystują udzielając nam wysoko oprocentowanych kredytów konsumpcyjnych. Jeśli dodamy do tego całe strony drobnego druczku którego nie czytamy (lub jest on dla nas niezrozumiały) i uśmiechnięte twarze aktorów zachęcających do wzięcia pożyczki to niestety nasze szanse w tej nierównej walce jeszcze bardziej topnieją.
A jak to wygląda w przypadku kredytów hipotecznych? Zaliczamy je do wąskiego grona „dobrych” kredytów, które są nisko oprocentowane, zapewniają nam zaspokojenie jednej z najbardziej podstawowych potrzeb (NIE zachcianek) jaką jest własny dach nad głową i które pozwalają nam kupić coś, co – przynajmniej teoretycznie – w dłuższej perspektywie nie będzie traciło na wartości. Większość z nas ma na karku taki kredyt i comiesięczną spłatę rat, a często też dodatkowe opłaty z nim związane. Czasami w rozmowach na temat kredytów hipotecznych pojawia się argument jak w tytule, czyli „Bank mnie doi! Wziąłem 300 tys kredytu, a spłacę 600 tys! Oszuści!”. Rzeczywiście, w bardzo dużym uproszczeniu możemy przyjąć, że spłata kredytu hipotecznego wziętego na 30 lat w złotówkach będzie nas kosztowała 2-krotność kwoty, którą pożyczyliśmy. Czy jednak wynika to z nieuczciwych praktyk banków (potocznie: „dojenia”)? Policzmy:
waluta kredytu: PLN (w przypadku bardzo popularnych kilka lat temu kredytów walutowych sytuacja wygląda nieco inaczej, ale ponieważ dzisiaj już prawie nikt nie ma na taki kredyt szans, więc trzymajmy się złotówek)
wartość kredytu: 300.000 zł
oprocentowanie (średnie, waha się w zależności od WIBORU, przy obecnych stawkach chyba nawet niższe): 5,5%
Rata (raty stałe): 1700 zł
Zakładam, że jakiekolwiek zmiany dokonywane są raz na rok żeby lepiej zobrazować sytuację. Nie biorę pod uwagę zmiennej wartości wskaźnika WIBOR, który może się zmieniać w obu kierunkach przez cały okres spłacania kredytu i dość mocno wpływać na rzeczywistą wysokość naszej raty.
Pierwszy rok spłaty: 5,5% z 300.000 to 16.500 zł – czyli 1375 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Ponieważ Płacisz 1700 zł raty, oprócz 1375 zł jest 'miejsce’ na spłatę 325 zł kapitału miesięcznie. Przez pierwszy rok spłacisz 325 zł x 12 = 3900 zł kapitału, do spłaty zostaje 296.100 zł.
Drugi rok spłaty: 5,5% z 296.100 zł to 16.285 zł – czyli 1357 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Rata nadal wynosi 1700 zł, więc teraz masz miejsce na spłatę 342 zł kapitału miesięcznie. Przez drugi rok spłacisz 342 zł x 12 = 4092 zł kapitału, do spłaty zostaje 292.000 zł.
Trzeci rok spłaty: 5,5 % z 292.000 zł to 16.060 zł – czyli 1338 zł miesięcznie na spłatę odsetek. Rata nadal wynosi 1700 zł, więc teraz masz miejsce na spłatę 361 zł kapitału miesięcznie. Przez trzeci rok spłacisz 361 zł x 12 = 4339 zł kapitału, do spłaty zostaje 287.660 zł.
I tak dalej przez kolejne lata, w czasie których stopniowo zmniejsza się Twój kapitał do spłaty (najpierw wolno, później nabiera to rozpędu), a dzięki temu płacisz coraz mniej odsetek (5,5% z coraz mniejszej kwoty która Ci pozostała).
Owszem – całość sumuje się do 2-krotności (czasem więcej) wziętej pożyczki, ale trzeba sobie zdać sprawę, że bank zarabia na nas „tylko” 5,5% z kwoty którą jesteśmy mu winni – a że pożyczona kwota jest ogromna, mocno wpływa to na nasz budżet. Reszta to spłata kapitału (i dodatkowych opłat, na które niestety musieliśmy się zgodzić), który pożyczyliśmy. Czysta matematyka, która czasami jest nazywana „dojeniem” naszych portfeli przez tych, którzy nie wiedzą skąd się wzięła kwota, którą co miesiąc bank ściąga z naszego konta. Jeśli jednak zdamy sobie sprawę z magii opisanego powyżej zjawiska, możemy je wykorzystać do własnych celów. Jak? To proste – odwrócić proces i to siebie postawić na miejscu pożyczkodawcy, a bank będzie pożyczkobiorcą, który będzie spłacał nam zaciągniętą od nas pożyczkę wraz z odsetkami. Skrótowo nazwiemy takie zjawisko lokatą 🙂
Zdajmy sobie sprawę, że regularnie oszczędzając i wpłacając środki na lokaty otwieramy prywatną praktykę finansową pod swoim szyldem, która udziela bankom pożyczek i na nich zarabia. Pożyczając bankowi 1000 zł (na 4% netto) mamy po roku 1041 zł. Po 2 latach 1083 zł, a po 18-tu ponad 2000 zł. Czy takim wypadku myślimy o sobie jak o oszustach? Czy bank, który pożyczył tysiąc a po 18 latach musi nam oddać 2 razy więcej ma o to jakieś pretensje? Nic z tych rzeczy – zadziałał ten sam mechanizm (znany jako procent składany), zarówno w przypadku brania pożyczki, co w przypadku jej udzielania (otwarcia lokaty). Zmieniły się tylko strony które na tym zarabiają.
Najlepsze jest to, że mimo, że będziesz spłacał kredyt hipoteczny jeszcze wiele lat, możesz jednocześnie stać się mini-bankiem i sam zarabiać pożyczając swoje pieniądze! Możesz też regularnie spłacać część własnego kredytu mieszkaniowego, na czym wyjdziesz prawdopodobnie nawet lepiej. Chyba, że masz kredyt w walucie (kochane CHFy…) – w takim przypadku otwieranie lokat i czekanie na niższy kurs franka powinno być lepszym rozwiązaniem. Ale o wcześniejszych spłatach kredytów napiszę kiedy indziej. Zresztą pytanie „czy nadpłacać kredyt, czy inwestować nadwyżki” jest z rodzaju tych, gdzie nie ma złych odpowiedzi. Mając nadwyżki finansowe i chcąc je zagospodarować w mądry sposób (nie na bieżącą konsumpcję), już wygrałeś i wkroczyłeś na drogę do wolności!
Nie zniechęcaj się tym, że bank ma wobec Ciebie przewagę – zazwyczaj zarobi on więcej na Twoim kredycie niż Ty na bankowej lokacie. Od zysku z lokat będziesz też musiał odprowadzić podatek. Niech Cię to jednak nie powstrzyma – jeśli tylko zbudowałeś już swój fundusz awaryjny, pomyśl o kolejnym kroku i zamiast narzekać na to ile bank zarabia na Tobie, zacznij zarabiać na nim!
PS Celowo pominąłem temat inflacji. Można argumentować, że 2 tys zł za 18 lat to nie będzie już to samo co 2 tysiące teraz – inflacja zje większość – i tak niewielkiego – zysku z lokaty. Ale ten sam mechanizm działa w drugą stronę – przy spłacie kredytu! Ostatnia rata którą zapłacisz bankowi (a która w dużym przybliżeniu będzie równa pierwszej racie) też będzie znacznie mniej warta za 20-30 lat! Za 1700 zł możesz znacznie więcej kupić dzisiaj niż za kilkadziesiąt lat. Twoje zarobki też będą znacznie większe, a wysokość raty pozostanie stała (z dokładnością do WIBORu).
Obliczenia jak zwykle wykonane z pomocą tego kalkulatora.