Ten wpis chodził mi po głowie już od jakiegoś czasu, ale dopiero ostatni komentarz jednej z czytelniczek zmobilizował mnie do działania. Oto jego fragment:
”
W naszym przypadku koszt paliwa to 500-600 zł miesięcznie – pomimo mieszkania w aglomeracji śląskiej dojazd męża do pracy jest mocno utrudniony – wina niefortunnej lokalizacji domu i firmy. Niby 20 km, ale różnica ogromna – samochodem to około 30 minut, komunikacją miejską minimum 1,5h – w jedną stronę.
„
Przypominam, że była to reakcja na mój post, w którym podzieliłem się kosztami użytkowania samochodu od początku roku. Sami kilka lat temu byliśmy w podobnej sytuacji: prawie 25 km do pracy w jedną stronę, co oznaczało 400-złotowe rachunki za paliwo każdego miesiąca – tylko po to, żeby dostać się do pracy i z niej wrócić. Po jakimś czasie podjęliśmy decyzję o przeprowadzce znacznie bliżej centrum. I o ile było to podyktowane troską o czas w związku z wiecznym staniem w korkach, to patrząc wstecz muszę przyznać, że aspekt finansowy – o którym wtedy nawet nie myślałem – okazał się być równie ważny. Po tym przydługim wstępie chciałbym postawić następujące pytanie: czy mieszkanie w centrum to opcja dla tych lepiej sytuowanych, a swoje cztery kąty na obrzeżach to tańsza alternatywa dla bardziej oszczędnych? W końcu różnice w cenie metra kwadratowego pomiędzy różnymi punktami w tym samym mieście sięgają nawet kilku tysięcy złotych. Wśród znajomych jestem raczej wyjątkiem – większość wybrała dalsze lokalizacje twierdząc, że nie stać ich na mieszkanie w centrum. Czy jednak rzeczywiście uwzględnili wszystkie koszty związane z zamieszkaniem 20-30 kilometrów od miejsca swojej pracy? Dzisiaj to sprawdzę.
Zaczyna się zwykle z uśmiechem…
Zaznaczam, że temat zawężę do kwestii kosztów samego mieszkania (oraz siłą rzeczy: kredytu), oraz transportu, jako że to najbardziej znaczący czynnik generujący dodatkowe koszty wynikające z różnicy lokalizacji. Nie będę się zajmował preferencjami co do lokalizacji (więcej zieleni kontra blisko „wszędzie”) czy czynnikami takimi jak natężenie hałasu, poziom zanieczyszczenia itp. Nie uwzględniam również kwestii zdolności kredytowej – mimo, że zdaję sobie sprawę, że może to być czynnik ograniczający dostępne inwestycje, to nie jest to tematem tego wpisu. Sam jestem bardzo ciekaw, co z tego wyjdzie – przyznam się, że zaczynając ten wpis nie do końca potrafię przewidzieć rezultat. A dzisiejszą walkę stoczą 4 przykładowe mieszkania, po 2 w tej samej lokalizacji, oddalonej odpowiednio 7 i 23 km od miejsca pracy. W pierwszej kolumnie w nawiasie dodatkowo podana liczba pokoi:
[table id=7 /]
Obie lokalizacje to propozycje nowych mieszkań od deweloperów w moim mieście, w bliskim sąsiedztwie obu mieszkałem / mieszkam, a więc mam pewne porównanie. Wyliczenia kredytu na podstawie tego kalkulatora kredytowego, zakładając kredyt na 100% wartości nieruchomości (dają jeszcze takie?), oprocentowanie na poziomie 4,5 %, okres kredytowania 30 lat, raty równe.
Różnice pomiędzy miesięczną ratą kredytu odpowiadających sobie mieszkań to w obu przypadkach około 500 zł – czasem nieco mniej, czasem więcej. Właśnie to comiesięczne obciążenie w wielu przypadkach przekreśla inwestycje bliżej centrum, mimo że dla wielu byłyby interesującą propozycją. Czy słusznie? Czas poruszyć kwestię transportu.
Osobiście uważam, że 7 km, które mam do przejechania do pracy jest wartością optymalną (chociaż na obecnym etapie kilka dodatkowych kilometrów sprawiłoby mi radość). Odległość do 15 km również mieściłaby się w 'normie’ i nie powinna stanowić problemu dla domorosłych rowerzystów. Wszystko, co powyżej byłoby dla mnie niewielkim utrudnieniem, a dla większości z Was, którzy nie korzystają z roweru na co dzień, wręcz czymś dyskwalifikującym rower. Dlatego też większość osób, które mieszkają na obrzeżach posiada 2 samochody. I wcale się temu nie dziwię – życie 4-osobowej rodziny mieszkającej z dala od centrum jest utrudnione, a niemal każda sprawa do załatwienia to dodatkowy czas i koszt. Policzmy, o ile ta rodzina ma „trudniej” niż mieszkająca blisko centrum:
– bardzo często po przeprowadzce na obrzeża pada decyzja o kupnie drugiego pojazdu. Ile to może kosztować, pisałem w jednym z wpisów. Zakładając wersję minimalistyczną – na przykład używany samochód za 20.000 zł kupowany co 10 lat, już na starcie jesteśmy 60.000 zł w plecy na przestrzeni okresu spłacania kredytu. A przecież kupno samochodu to dopiero sam początek – a gdzie ubezpieczenia, naprawy i rozmaite inne koszty? Poza tym chciałbym zobaczyć, jaki samochód będzie można kupić za 20 lat za 20.000 zł… ale niech będzie: jeśli nasza modelowa rodzina zdecyduje się na drugie auto, wyda dodatkowe 60.000 zł (166 zł miesięcznie), plus koszty utrzymania – przyjmijmy 100 zł / miesiąc – to również bardzo ostrożne szacunki.
Naprawy można też wykonywać na własną rękę!
– koszt paliwa na dojazd do pracy wynosił w moim przypadku prawie 400 zł miesięcznie (21 dni * 46 km w obie strony, spalanie 7 l/100km, 5,40 zł/litr benzyny). Można argumentować, że powinienem jeździć samochodem z silnikiem diesla czy autem na gaz… ale uwzględniając wyższe koszty w zakupie takiego samochodu, jego serwisowaniu, czy samego założenia instalacji gazowej w dalszym ciągu ciężko będzie zejść poniżej 300 zł miesięcznie. Jak pokazuje komentarz czytelniczki przytoczony na początku, to i tak dość optymistyczne szacunki. Zatem pierwszy i najważniejszy w tym przypadku koszt to 300 zł miesięcznie przy jednym samochodzie w rodzinie i wspólnie dojeżdżających małżonkach, lub nawet 600 zł przy codziennym użytkowaniu dwóch pojazdów. W tym samym czasie nasze koszty transportu pomiędzy domem a pracą wynoszą praktycznie 0 zł (zakładając dojazdy rowerem, ewentualnie kilkadziesiąt złotych za tani bilet miesięczny na niewielką odległość). Dodatkowo, koszty serwisowania i napraw auta pokonującego ponad 10.000 km więcej tylko na podróże między domem a pracą w warunkach miejskich (korki, dziurawe drogi, szarpana jazda na niskich biegach) będą również nieco wyższe. Pominę je jednak z uwagi na to, że ciężko je oszacować.
– W przeciągu miesiąca mieszkająca z dala od centrum rodzina będzie zmuszona do dodatkowych 'wypraw’ – do lekarza, znajomych czy kina. Niech takich wypadów będzie 10 w miesiącu (przy 4-osobowej rodzinie nie wydaje się to być przesadą) – to wygeneruje dodatkowe 200 zł na samo paliwo (zakładając, że odległość podobna do tej z domu do pracy).
Sumując te dodatkowe koszty mamy:
[table id=8 /]
W zależności od decyzji o kupnie drugiego samochodu, dodatkowy koszt transportu związany z oddaleniem od centrum będzie wynosił od 500 do 1066 zł miesięcznie *. Gdyby komuś z domowników przyszła ochota na kupno nowego auta (może jeszcze na kredyt?), skończyłoby się jeszcze gorzej – mniej więcej tak jak pisałem. Ale już nawet ta dolna granica (500 zł) w pełni pokryje dodatkowy koszt kredytu. Im bardziej będziemy chcieli być mobilni i niezależni, tym większy staje się rozdźwięk pomiędzy przedstawionymi lokalizacjami, i tym bardziej kosztowny okazuje się 'oszczędny’ wybór mieszkania z dala od centrum. A co z czasem Twoim i Twojej rodziny, który moglibyście spędzić razem? Dzięki któremu mógłbyś podnieść swoje kwalifikacje zawodowe i znaleźć lepiej płatną pracę. Albo po prostu zainwestować go w wychowanie własnych dzieci. Mnie samemu powroty z dalszej lokalizacji zabierały około 30 minut dziennie więcej, i to przy założeniu, że teraz jeżdżę rowerem, a więc dojazd do pracy jest również przyjemnością i formą wysiłku fizycznego dobrego dla mojego zdrowia! Spójrzmy też, jaki jest końcowy skutek finansowy: która z nieruchomości będzie więcej warta – ta na obrzeżach czy w centrum?
Dodatkowo, zauważam następujące tok myślowy: „skoro cena blisko centrum jest taka wysoka, to za podobną kwotę mogę sobie pozwolić na dodatkowy pokój w mieszkaniu o gorszej lokalizacji”. A więc często wygrywa nie tyle różnica w cenie, za którą poszłaby niższa rata kredytu czy nawet comiesięczne opłaty, lecz chęć posiadania kilku dodatkowych metrów. Pół biedy, jeśli to decyzja konieczna, bo życie 4-osobowej rodziny na niecałych 40 metrach kwadratowych ma sporo ograniczeń. Ale jeśli wygrywa tylko 'zachcianka’ posiadania większej przestrzeni, to niestety i pójdzie za nią wyższa rata kredytu, większe koszty wyposażenia takiego mieszkania, wyższe comiesięczne opłaty, a na to wszystko nakładają się koszty transportu które przed chwilą podsumowałem, i zamiast oszczędnego mieszkania za miastem taki delikwent jest obarczony kosztami, które naprawdę ciężko udźwignąć.
Zaznaczam, że powyższe porównanie kosztów stają się tym bardziej znaczące, im różnica w cenie mieszkań się zmniejsza (na przykład w mniejszych miastach), a nieco tracą swoją moc na przykład w stolicy, gdzie różnice w cenie mieszkań są większe niż przedstawione przeze mnie. Dzieje się tak dlatego, że koszty transportu są podobne, niezależnie od lokalizacji – w całym kraju ceny samochodów, ich utrzymania i paliwa są porównywalne i ich suma zależy w większym stopniu od preferencji i wyborów właściciela niż od samej lokalizacji.
Wpadła mi po tej analizie do głowy pewna myśl i nie daje spokoju. Czy przypadkiem nie jest tak, że – jak w wielu innych sytuacjach – bogaty się bogaci, a biedny pozostaje biedny i ma ciągle wiatr w oczy? Jeśli umownie przyjmiemy, że ten 'biedny’ najzwyczajniej na świecie nie miał zdolności kredytowej na droższe mieszkanie w lepszej lokalizacji (lub nie policzył dodatkowych kosztów, jak ja to zrobiłem), to miał on mniejszy wybór i był ograniczony do inwestycji na obrzeżach. W związku z tym, mimo niższej raty kredytu, jest zmuszony ponosić znacznie większe koszty na transport, a w konsekwencji za mieszkanie płaci więcej. Dodatkowo jest „ukarany” mniejszą ilością czasu dla siebie czy rodziny, a na sam koniec – po spłacie kredytu – mimo większych kosztów które poniósł, jest właścicielem mieszkania o niższej wartości. Mnie samego to zaskoczyło i chociaż zdaję sobie sprawę, że wielu po prostu wybiera dalsze lokalizacje na własne życzenie, to coś w tym rozumowaniu jest…
* Gdybyście nie byli przekonani do moich wyliczeń, wczoraj swoje opublikował portal forsal.pl – i mimo nieco innego podejścia od mojego, wyniki były podobne – a nawet znacznie bliższe do górnej granicy 1066 zł miesięcznie, którą ja wyznaczyłem. Zachęcam też gorąco do własnych obliczeń w razie chęci podejmowania decyzji mieszkaniowych – moje obliczenia są tylko poglądowe i specyficzne dla większych miast wojewódzkich.