Kurz po ostatnim wpisie jeszcze nie opadł, kolejne komentarze ubarwiają moją – dość kontrowersyjną dla niektórych – postawę, a ja już zabieram się za kontynuację tematu wynajmu mieszkań. Tym razem będzie jeszcze goręcej, bo – jak to mówią – gdzie pieniądze rąbią, tam wióry lecą. Czy jakoś tak… Jeśli więc jesteś ciekawy, czemu opłacalność najmu jest zdecydowanie niewspółmierna do podejmowanego ryzyka, a jednocześnie całkiem sporo osób (w tym ja!) wybiera tą formę inwestycji, zapraszam na moją autorską analizę.
Pamiętasz niegdyś bardzo popularne produkty finansowe zwane lokatami strukturyzowanymi? Zakładało się taką pseudo-lokatę, obstawiając jednocześnie wartość indeksu WIG20 w określonym dniu, kurs japońskiego jena do wietnamskiego donga lub inną zmienną, której wytypowanie było tak prawdopodobne, jak wygrana w totka. I tak jak od lat Totalizator Sportowy zgarnia oszałamiające pieniądze naiwnych poszukiwaczy szybkiego bogactwa, tak i banki wygrywały swoiste zakłady z klientami i na koniec zabawy oddawały zainwestowany kapitał powiększony o okrągłe zero. Jeśli jednak człowiek znalazł się w bardzo wąskim gronie zwycięzców i wytypował szóstkę, rozbijał bank i zgarniał oszałamiające… kilkanaście procent zysku (i to w czasach, kiedy oprocentowanie lokat było na poziomie 6-8%). Brzmi nieciekawie, prawda? A co, gdybym Ci powiedział, że wynajmując nieruchomość wcale nie masz gwarancji zwrotu kapitału, szanse na zwycięstwo są jeszcze mniejsze, a zwrot z inwestycji absolutnych wymiataczy nadal nie przekracza 10 punktów procentowych? Chyba trzeba być frajerem, żeby wynajmować komuś mieszkanie…
4-6% – to zwyczajowa, roczna stopa zwrotu z niezłej inwestycji mieszkaniowej. Niezłej, to znaczy nie cierpiącej na okresy bez lokatorów i cieszącej się na tyle dużym zainteresowaniem, że właściciel nie jest skazany na wynajem pierwszej osobie, która zechce podpisać z nim umowę. Ale zacznijmy od początku: jak wyznaczyć opłacalność inwestycji w nieruchomość na wynajem? Na początek musimy się dowiedzieć, ile warty jest nasz jedyny, niepowtarzalny, wspaniały apartament. Tak tak – najczęściej oferowane przez nas mieszkanie jest naznaczone przez nas samych piętnem wyjątkowości. Włożyliśmy w nie mnóstwo pieniędzy, remont okupiliśmy potem (jeśli sami go wykonywaliśmy) lub łzami (jeśli przyszło nam płacić ekipom). Najgorzej, jeśli – tak jak my – spędziliśmy w nim kilka lat i doświadczyliśmy tu wielu podniosłych chwil. Dlatego absolutnie kluczowe jest wyłączenie sentymentu i w miarę obiektywne oszacowanie wartości tych czterech ścian. Możesz to zrobić analizując oferty sprzedaży podobnych mieszkań w okolicy. Możesz pójść na skróty i skorzystać z mało dokładnego, ale opierającego się na bardzo fajnych założeniach (liczenie wartości właśnie w oparciu o inne ogłoszenia w okolicy) portalu homebroker.pl. Można oczywiście podejść do tego bardziej profesjonalnie i zapłacić za wycenę rzeczoznawcy, albo pójść na całość, wystawić mieszkanie na sprzedaż i obserwować poziom zainteresowania. Pamiętaj tylko, że wartość nieruchomości jest zmienna w czasie i dla kupców/najemców nie będzie miało większego znaczenia to, że za swoje ukochane gniazdko dałeś parę lat temu pół dużej bańki i wsadziłeś kolejne 100 tysi w perełki typu sprowadzany z Włoch marmur na blat kuchenny. No, może w segmencie ofert luksusowych ma to wpływ na cenę, ale trzeba mieć świadomość, że cenę kształtuje rynek i nigdy nie masz gwarancji, że ktoś będzie chciał zapłacić za Twoje mniej lub bardziej kosztowne wybory.
„Tak tak, bardzo ładnie, ale… zejdzie pan na tysiąc pincet?”
Znasz wartość nieruchomości? Doskonale. Dla celów obliczeń przyjmijmy, że jest ona warta 350.000 zł. Teraz pozostało określić cenę najmu, bez uwzględnienia rachunków (które będą regulowali najemcy). Tu znowu czeka nas nieco pracy zanim wybadamy, na ile rynek wycenia nasze mieszkanie na wynajem. Można sugerować się średnimi cenami najmu, podawanymi w różnych wariantach (ogólnym lub za metr kwadratowy) przez mniej lub bardziej niezależne źródła: przykłady tutaj i tutaj. Można też wstąpić na niezobowiązującą pogawędkę do pośrednika obrotu nieruchomościami, który na zasadzie pi-razy-oko rzuci jakąś kwotą. W grę wchodzi również sprawdzenie innych, podobnych ofert, chociaż akurat w naszym przypadku rozrzut cen był tak wielki, że niewiele nam to dało. W końcu podeszliśmy do tematu wystawiając ofertę za cenę, która wydawała nam się zbyt wysoka. I rzeczywiście taka była – zainteresowanie było mizerne. Obniżając nieco kwotę doszliśmy do momentu, kiedy nie było dnia bez telefonu lub odwiedzających mieszkanie. Załóżmy, że było to 1650 zł 😉
Mamy komplet informacji. Do obliczenia opłacalności zabawy w kamienicznika wystarczy wykonać proste działanie: miesięczny czynsz (bez uwzględniania rachunków) * 11 / wartość mieszkania * 100%
W naszym przypadku:
1.650 zł * 11 / 350.000 zł * 100% = 5,2% (przy 10 miesiącach: 4,7%, przy 12: 5,6%)
Szału nie robi, d^#& nie urywa, prawda? Zaznaczę więc, że jest to zysk brutto, od którego należy odprowadzić podatek (ja wybieram ryczałt 8,5%, ale gdybym często korzystał z usług budowlańców / miał kredyt na mieszkanie które wynajmuję, nie byłoby to opłacalne, ale to temat na osobny wpis). Z 1.650 zł robi się więc 1.510 zł netto, albo inaczej: 4,7% z zainwestowanej kwoty. I to w wariancie optymistycznym, kiedy mieszkanie jest opłacane przez najemców przez 11 miesięcy w roku, nie zapłaciliśmy wysokiej prowizji pośrednikowi (standardowa stawka: miesięczny czynsz za znalezienie chętnego na umowę), nie wykonaliśmy żadnych remontów, oraz nie wydarzyło się nic niespodziewanego ze strony najemców lub… sprzętów, które im użyczyłeś. Święta zasada wynajmujących mówi: im mniej sprzętów zostawisz najemcom, tym mniej kosztów Cię czeka. Odpowiadasz bowiem za funkcjonowanie tego wszystkiego, co spisałeś w protokole zdawczo/odbiorczym (bo go spisujesz, prawda…?). Innymi słowy: popsuje się lodówka, jako właściciel musisz ją naprawić / zapewnić nową. Lepiej więc wynająć mieszkanie bez lodówki i innych sprzętów, ale wtedy zaczyna się marudzenie najemców i dalsze obniżanie rentowności.
To oczywiście nie wszystko. Opłaty do wspólnoty / za media przerzucamy na najemców (i od nich nie płacimy podatku, jeśli umowa jest odpowiednio skonstruowana), ale przecież są też inne opłaty, od których nikt nas nie uwolni: podatek od nieruchomości i gruntu (jeśli jest dzierżawa wieczysta) oraz wszelkie fanaberie wspólnoty przegłosowane większością głosów, które nie są już w naszym interesie. To kilkaset (potencjalnie więcej) złotych rocznie, które obniżą nasz zysk.
Sporo ryzyka, a do tego mizerne zyski, prawda? I to mimo, że osobom postronnym może się wydawać, że te 1650 zł miesięcznie (plus wszelkie rachunki, czyli w praktyce dobrze ponad 2.000 zł) to krojenie biednych najemców przez krwiożerczych wyzyskiwaczy. To abstrakcyjnie wysokie ceny mieszkań sprawiają, że najem jest mało opłacalną zabawą, a jednocześnie czymś, co dla najemcy jest największym kosztem w budżecie domowym. Przejdę więc do drugiej części wpisu i odpowiem na pytanie: „to po jaką cholerę się w to bawię?„.
Ile procent mieszkań jest wynajmowanych w poszczególnych państwach Europy? Kliknij, aby powiększyć.
Robię to tylko dlatego, że mieszkanie już mam, kredyt spłacony, a gotówki z jego ewentualnej sprzedaży nie potrzebuję. Na warunkach rynkowych, przy obecnym poziomie abstrakcyjnych cen mieszkań (od boomu w 2007/8 roku), przy mojej (mizernej) znajomości rynku, przy konieczności wzięcia kredytu absolutnie bym w to nie wchodził. Oczywiście – są przypadki osób, które z powodzeniem zarabiają więcej niż przedstawiłem wyżej. To często kwestia kupna nieruchomości znacznie poniżej jej wartości (aukcje komornicze itp), wynajmu na pokoje (można, dysponując odpowiednio dużym mieszkaniem) czy otrzymania spadku/darowizny/kupna mieszkania przed rokiem 2007.
Długo zastanawiałem się, jaką mamy alternatywę. Z roku na rok nasza wartość netto rośnie, a my musimy wyszukiwać kolejne inwestycyjne perełki. Najpierw była giełda, która w końcowym rozrachunku dała mi nieźle popalić, więc mimo, że nadal się w to bawię, to znacząco ograniczyłem inwestowane kwoty. Nie giełda, to może lokaty? BFG zabezpiecza depozyty do 100.000 EUR, a więc przewyższające wartość wielu mieszkań, również w dużych miastach. Tyle że to teoria… lokata nadal jest zbiorem wirtualnych cyferek, które nie mają większego pokrycia w rzeczywistym pieniądzu. To zapis, który może zostać zmieniony/skasowany w nadzwyczajnych sytuacjach, które nie są wykluczone w tych ciekawych czasach, w których żyjemy. Nie wspominam nawet o niezwykle niskim oprocentowaniu lokat, bo to zmienia się w czasie i prawdopodobnie w dłuższej perspektywie nie przyniosą one znacząco mniejszych zysków niż nieruchomości. Więc może waluty, kruszce, forex? Wszystko fajnie, ale z mojej perspektywy te instrumenty nie nadają się do lokowania większych pieniędzy. Nieruchomość jest więc czymś, co pozwala skonsumować potężne oszczędności i zamienić je z wirtualnych cyferek w coś realnego. Coś, co widzę, mogę dotknąć, sprzedać, wymienić, na co mam „papiery”, czego nikt mi bezprawnie nie zagrabi (oby… tfu tfu).
Jeśli znałbym się na tym lepiej, może zamieniłbym słowo „mieszkanie” na „ziemia rolna” czy „sztuka”. Mieszkaniówka jednak jest dla mnie najłatwiejsza do realizacji, bo funkcjonuje u nas na zasadzie „kup mieszkanie, pomieszkaj, wyrośnij z niego, wynajmij”. Nie szukam okazji, nie chodzę na aukcje mieszkań, nie kupuję nieruchomości z lokatorami. To wszystko znacznie podnosi ryzyko i chociaż potencjalnie podnosi również stopę zwrotu, to nie na moje nerwy – nie wyobrażam sobie wydać kilkuset tysięcy złotych i nie mieć pewności, czy w ogóle będę w stanie zrealizować moje plany co do tej nieruchomości. Przy takich kwotach nie zamierzam zanadto ryzykować – a wiadomo, że kto nie ryzykuje, ten nie ma. Za to śpię spokojnie, bo nadal mam etat i dopiero buduję dodatkowe źródła częściowo pasywnego dochodu – jeśli więc inwestycja nie wypali, nie będzie chętnych, nie będą płacili, zdewastują mieszkanie, to po prostu nie będę widział zysków, ewentualnie co nieco dopłacę do interesu (utrzymanie niezajmowanego przeze mnie mieszkania, remonty itp) – ale nie będę się zastanawiał, kto – jeśli nie najemcy – spłaci mi teraz kolejne raty tego taniutkiego kredytu (będącego przecież najtańszym pieniądzem na rynku), który mimo swoich zalet potrafi pochłonąć całkiem pokaźne, 4-cyfrowe sumki każdego miesiąca.
5,5% wyciągane z najmu w Polsce to i tak całkiem nieźle w porównaniu do innych państw. Tyle że rynek nieruchomości na wynajem wygląda tam kompletnie inaczej!
Wreszcie: wynajem mieszkań daje stały, przewidywalny, regularny dochód (niemal) pasywny. Budując inne źródła dochodu (poza etatem) nie patrzę aż tak drobiazgowo na opłacalność inwestycji. Żeby daleko nie szukać: w tego bloga włożyłem tyle czasu, pracy i zaangażowania, że chyba bym się pociął, gdybym robił to dla pieniędzy, a generowane przychody byłyby właśnie takie, jakie są aktualnie. Wiedziałem jednak, że w końcu będzie to źródło w miarę pasywnego dochodu i miło będzie zrobić coś, w co wierzę, co jednocześnie będzie generować niewielkie zyski. Z mieszkaniówką jest podobnie: podejmuję spore ryzyko nie oczekując kokosów, ale wiem, że może to być bardzo fajne źródło żywej gotówki każdego miesiąca, która pokryje sporą część naszych wydatków (tu znajdziesz nasz raport wydatków za ostatni rok). Nie muszę mieć najlepszych wyników, nie chcę bić rekordów – planuję po prostu robić swoje, zdobywać wiedzę i doświadczenie i wierzę, że w dłuższym horyzoncie wypracuję optymalne rozwiązanie, które będzie kolejną, bardzo solidną nogą podpierającą finanse osobiste mojej rodziny.
Co planuję dalej? Czas pokaże, ale raczej bardziej w mieszkaniówkę wchodził nie będę. Na tą chwilę uważam, że to zbyt niepewny interes, wymagający pracy, czasu, szczęścia i absolutnie nie przynoszący kokosów. Dopóki jestem w sytuacji, w której wyprowadzam się z dotychczas zajmowanego mieszkania i nie potrzebuję pieniędzy, które mógłbym uzyskać z jego sprzedaży, wynajem jest sensowną opcją. Ale dobieranie kolejnych mieszkań na wynajem i płacenie za nie kredytem nie miałoby w mojej ocenie sensu – a już na pewno nie przy aktualnych stopach zwrotu i wielkiej niewiadomej, jaką są ceny metra kwadratowego w przyszłości. Polska będzie się wyludniała, miliony rodaków wyjechały tam, gdzie żyje się łatwiej, więc te słynne już „brakujące 2 miliony mieszkań” mogą być tylko czczą gadaniną, nie mającą zbyt dużo wspólnego z rzeczywistością. Pewnym jest, że aby odnieść sukces, trzeba kupić odpowiednie mieszkanie. A ja nie mam złudzeń – nie jestem ekspertem w temacie i ciężko zakładać, że wybiorę same perełki, które obronią się nawet w trudnych czasach.
Na koniec jeszcze jeden wniosek, do którego doszliśmy szukając najemców: to mit, że idąc do pośrednika jako potencjalny najemca nie płacisz prowizji za wyszukanie i prezentację mieszkań. Ogłaszając się bezpośrednio i współpracując z biurami pośrednictwa zauważyliśmy, że ludziom nie chce się włożyć pracy w samodzielną analizę. Wolą pójść na gotowe, dostać listę opcji i zostać obwiezionym przez pośrednika po mieszkaniach, bo przecież to tylko wynajmujący płaci prowizję do biura… bzdura! My wynajęliśmy mieszkanie bezpośrednio i tylko dzięki temu zeszliśmy z ceną o kilka procent względem ceny ofertowej. Temat negocjacji z zainteresowanymi przyprowadzonymi przez pośrednika ucinaliśmy od razu i robiliśmy to szczerze („byłoby taniej, gdybyście Państwo nie przyszli z tą Panią”). Dlatego przyszłych najemców zachęcam do włożenia nieco pracy w samodzielne wyszukanie ofert, bo koniec końców – wynajmujący i tak przerzuci prowizję na Was, chociażby nie chcąc obniżać ceny ofertowej o te 50 czy 100 zł miesięcznie.
PS To jeszcze nie koniec tematów mieszkaniowych, bo jeszcze mamy w zanadrzu kilka niespodzianek. Za tydzień jednak dam Ci odetchnąć i wreszcie zabiorę się za wpis, który chodzi mi po głowie od kilku miesięcy: będzie o zaletach i wadach pracy zdalnej!
PS2 Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂
Jeśli interesują Cię inwestycje w nieruchomości na wynajem, serdecznie zachęcam do zapoznania się z książką Sławka, który niewątpliwie jest autorytetem w tej dziedzinie na naszym krajowym rynku.
Mam podobne wnisoki co Ty, choć wiele osób chce na siłę mnie przekonać że wynajem to świetny interes, nic nie robimy a kasa sama wpływa, a wyniki wg. PB na poziomie właśnie 4-5%, nie wiele więcej niż lokata. Dwa czynniki determinują, że to nigdy nie będzie dobry interes (może poza Warszawą): po pierwsze ludzie mają zakorzenione że trzeba mieszkać na swoim nie w wynajmowanym a po drugie że oprócz wspomnianej Warszawy to nawet duże miasta się powoli wyludniają, nie mówiąc o małych miastach do 200 tys.
Od lat jestem najemcą w W-wie.
IMHO tutaj ten biznes opłaca się tylko jeżeli ma się mieszkanie „po babci”, albo z „przydziału”, jakiegoś wykupu z 90% bonifikatą. Ewentualnie wybudował się pod miastem, a swoje stare mieszkanie trzyma dla dziecka.
Ceny nowych mieszkań wciąż są dużo wyższe niż w reszcie kraju, a ceny najmu wcale nie aż tak wysokie. Stopa zwrotu wypada jeszcze mniej korzystnie.
Dzięki za ten komentarz. Za 2 tygodnie będzie nieco więcej o osobach bez własnego M, ewentualnie z kłopotami finansowymi związanymi z drogim kredytem.
No ja też nie widzę sensu w kupowaniu mieszkania pod wynajem. Sam też się bawię w to wszystko, ale dlatego, życie mi się tak potoczyło, że mam swój kąt i mieszkanie mi osobiście niepotrzebne, więc postanowiłem czerpać z niego zyski. Ale bez pomocy ze strony Stowarzyszenia Mieszkanicznik to też nie wiem, czy by mi nerwów starczyło,bo fachowej wiedzy przed rozpoczęciem wynajmowania na pewno nie miałem.
Planując długoterminowe wynajmowanie (prawie zawsze w przypadku więcia na nie kredytu), zdecydowanie warto spojrzeć na demografię, i to w ujęciu lokalnym.
Wynajmuję mieszkanie. Wynajmuję, bo puste „umiera” tak jak dom, poza tym czynsz trzeba płacić nawet za puste…
I dokładam, dokładam, dokładam. Kolejna nowa pralka (w ciągu 10 lat), nowa lodówka, nowe talerze…Ech. Ni sprzedam, bo może dzieciom się przyda.
Nie musisz już szukać, robimy to za Ciebie! Korzystając z najlepszych źródeł informacji, 150 popularnych portali!!!
Codziennie powiadamiamy Cię o nowych ofertach! Oszczędzasz czas i pieniądze!
Codziennie możesz także umawiaćsię na oglądanie wielu mieszkań, oferty są do Twojej dyspozycji 24h na dobę 7 Dni w Tygodniu przez 90 dni!!!
Skorzystaj z naszych sprawdzonych rozwiązań i nie marnuj już czasu!
Otrzymujesz powiadomienia – na bieżąco! W przypadku kiedy zdecydujesz się wynająć mieszkanie – nie płacisz już wysokiej prowizji, jak u innych pośredników!
Korzystasz z najlepszych porad, sprawdzonych umów najmu, załączników do umów i wskazówek, dzięki którym wiesz jak bezpiecznie wynająć mieszkanie oraz negocjować cenę!
Nasi konsultanci są do Twojej dyspozycji! Jeżeli Twoje plany ulegną zmianie – powiadom o tym konsultanta, abyśmy mogli dopasować usługę wprost do Twoich potrzeb!
Hm… A czy Waszym zdaniem 500+ cos zmienia?
Hm… A czy Waszym zdaniem 500+ cos zmienia?
Chodzi mi oczywiscie o temat wyludnienia sie miast.
Zdaje sie, rzad mocno pracuje nad tematem i stara sie temu zaradzic.
Rowniez poprzez otwarcie rynkow pracy dla imigrantow…
Plan z zakupem mieszkania wciąż jest u mnie na tapecie, ale nieco się zmienił. Myśleliśmy o zakupie mieszkania na kredyt i wynajmowaniu go, a teraz muszę to dobrze przekalkulować. Nasza sytuacja jednak trochę inna – chcemy wziąć kredyt póki jeszcze mamy dwa etaty w budżetówce 🙂
Zdecydowanie to dobrze policzcie. I jeśli wyniki będą zachęcające, a do tego macie silne nerwy – być może warto wykorzystać dwa etaty w budżetówce.
Że też ludzie w ogóle zastanawiają się nad braniem kredytów?
Najwyraźniej niektórzy nie słyszeli o „frankowiczach” i nie bardzo potrafią wyciągać wnioski.
A jakie wnioski powinniśmy wyciągnąć? W wielu przypadkach kredyt frankowy nadal jest dużo bardziej opłacalny od złotowego. Nie generalizował bym na przykładzie tylko tych, którzy brali kredyt w samym dołku kursu franka. Ja wychodzę z założenia, że wszystko jest dla ludzi. Kredyt, tym bardziej mieszkaniowy, też.
Kto wie jakie wnioski wyciągnąć, to wie, a kto nie wie, to się dowie w przyszłości.
Kredyt w obcej walucie to jest zawsze duże ryzyko i trzeba się z tym liczyć. Ale jeśli by brać kredyt przy obecnym kursie franka to jest moim zdaniem dość prawdopodobne, że można by na tym naprawdę nieźle zarobić, bo nie wierzę, żeby aż tak wysoki kurs miał się utrzymać w perspektywie kilkudziesięciu lat. Ale to oczywiście opcja tylko dla tych, którzy dysponują dużymi pieniędzmi i lubią ryzyko, więc nie dla mnie.
Jestem ciekawy, czy w ogóle można jeszcze kredyt we franku otrzymać 🙂
Wiadomo, że nie 🙂
Można, jak się we frankach zarabia. Ale marże są bardzo wysokie.
Kasiu czy kredyty są z natury złe?
My się do tego kroku przygotowujemy od jakiegoś czasu i liczymy wszystkie możliwe scenariusze – te najlepsze i te najgorsze.
Kredyty też są dla ludzi trzeba tylko mądrze do nich podejść.
Co innego oczywiście z konsumpcyjnymi 🙂
Bez kredytów większość przedsiębiorstw nie miałaby szans na zaistnienie. To po prostu pieniądz – tani czy drogi, to już zależy od konkretnego przypadku. Na pewno niebezpieczny dla kogpś, kto go nie rozumie. A takich kredytobiorców nie brakuje.
Gosiu,
proponuję kupić bieżące wydanie tygodnika „W sieci” i przeczytać kilka artykułów właśnie na temat kredytów, banków, nadzoru bankowego. Plus obejrzeć program „Bliżej” z TVP Info: http://vod.tvp.pl/audycje/publicystyka/jan-pospieszalski-blizej/wideo/29012015/18367960
A ja proponuję mniej reklamy, mniej politykowania a więcej samodzielnego myślenia. Kredyt funkcjonuje od setek lat i, jak każde narzędzie, ma swoje wady i zalety. Jeżeli ktoś nie rozumie działania lub boi się to niech nie korzysta. Wszystko jest kwestią zdrowego rozsądku i świadomości własnych możliwości. A to, co się komu opłaca i co ktoś chce mieć czy nie mieć to indywidualna sprawa. Zważywszy że na nic w życiu nie ma 100% gwarancji (no, poza śmiercią) i nikt nie jest w stanie przewidzieć co się stanie w przyszłości, to każde nasze działanie jest kwestią podejmowania jakiegoś ryzyka. Nawet tak banalne decyzje jak wyjście z domu lub niewychodzenie też się do tego zalicza.
Nikomu nie robię żadnej reklamy. Jak się kobieta waha czy wziąć kredyt, czy nie, to niech przeczyta różne opinie. I tak ona i tylko ona będzie ponosić konsekwencje swoich decyzji.
A polityka ma duży wpływ na nasze życie: może niektórzy zrozumieją, że to na kogo głosują (i czy w ogóle głosują) ma bezpośredni czasem bolesny wpływ na ich życie.
Kasiu,
ze względu na frankowiczów trwa właśnie „nagonka” na kredyty niemal we wszystkich mediach. Całkiem odwrotnie było kilka lat temu wszyscy pisali, żeby tych kredytów brać jak najwięcej.
Tak jak piszesz – konsekwencje będę ponosić ja, dlatego decyzję podejmuję po przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw. I dokładnie tak powinien zrobić każdy kto planuje albo zastanawia się nad kredytem. I tyle.
Nie spodziewałam się, że tak się dyskusja rozwinie!
Pozdrawiam
Jak ktoś ma żelazne zdrowie (tzn. w ogóle nie choruje) i dobrze płatny zawód, to ewentualnie kredyt może wziąć. Ryzyk fizyk 🙂
W obecnej sytuacji prawnej tzn. dwie niespłacone raty za mieszkanie i bank wystawia tytuł egzekucyjny i wysyła komornika, który ma prawo zająć wszystkie aktywa (łącznie z wątrobą i nerkami 🙂 i sprzedać je za 50 do 70% wartości rynkowej, to żadnego kredytu bym nie brała. Już lepiej mieszkanie wynająć, w razie jakiś kłopotów finansowych można rozwiązać umowę i nie pociąga to za sobą żadnych masakrycznych problemów typu komornik zajmujący mieszkanie, pralkę, lodówkę, samochód itp. itd.
„Już lepiej mieszkanie wynająć, w razie jakiś kłopotów finansowych można rozwiązać umowę i nie pociąga to za sobą żadnych masakrycznych problemów”
W obu przypadkach masz ten sam problem: brak mieszkania. A jak się zabezpieczyć przed komornikiem? Bardzo prosto. Wkład własny. Myślę, że dla kogoś kto chce się zapożyczyć na xx lat, uzbieranie wkładu własnego na poziomie 20-30% nie powinno być problemem.
Nie ten sam problem. Jak wynajmujesz to nie masz gdzie mieszkać w razie „W”. Jak masz kredyt to nie masz gdzie mieszkać,a do tego zostają dziesiątki tysięcy długu. Z kredytem trzeba bardzo uważać. Te 20-30% to rzeczywiście totalne minimum.
Kredyty nie są złe – to czasami kredytobiorcy są lekkomyślni. Dobrze jest przeanalizować wszystkie możliwe scenariusze, ale życie i tak napisze inny… 😉
A co do tematu – warto pamiętać, że żyjemy w czasach najniższych stóp procentowych. Pytanie nie jest: czy wzrosną? tylko kiedy wzrosną? Warto to skalkulować podejmując dziś decyzję o zaciągnięciu kredytu.
Myślę że opcja wynajmu jest też wskazana dla ludzi, których pieniądze się nie trzymają. W ich wypadku otrzymanie jednorazowego zastrzyku gotówki ze sprzedaży skończyłaby się pewnie w dłuższej perspektywie brakiem mieszkania i kasy 🙂 Nie dotyczy to raczej nas czytelników bloga. Wolny dalej nie wiemy gdzie mieszkasz, ale po wpisie wnioskuję ze nie zainwestowales w kolejne M.
Tak, tylko że to opcja dla tych, którzy mają mieszkanie – jeśli kogoś się pieniądze nie trzymają, raczej nie dysponuje nadmiarowymi mieszkaniami.
Jeśli chodzi o naszą sytuację, to wpis za 2 tygodnie wyjaśni więcej (być może wszystko, jeszcze muszę to przemyśleć).
Jedna kwestia odnośnie opłacalności wynajmu. Zamiast płacić ryczałt lepiej wybrać zasady ogólne, wtedy amortyzacja rozwiąże kwestie podatku który wyniesie 0. Ja na moim mieszkaniu jako podstawę amortyzacji mam 86000 zł, roczna stopa amortyzacji to 10%, czyli zamortyzuje się za 10 lat. Miesięczny odpis amortyzacyjny wynosi 86000 zł/ 120 miesięcy=716 zł, jako że na czysto miesięcznie uzyskuje 700 zł to de facto jadę na stracie:)
Domyślam się, że masz kredyt na mieszkanie i korzystasz z usług fachowców. Ze mnie jest złota rączka z wyboru, a do tego nie mamy kredytu, więc strat by nie było, a do tego przychód z wynajmowania zwiększałby i tak duże dohody z etatu. Jednym zdaniem: ile ludzi, tyle sytuacji. Każdy powinien dokonać obliczeń na swoim przykładzie.
Amortyzacja to też jest koszt, również w Twoim przypadku Wolny.
Dlaczego negujesz pracę pośredników? Ty nie chcesz to nie korzystasz
„Temat negocjacji z zainteresowanymi przyprowadzonymi przez pośrednika ucinaliśmy od razu i robiliśmy to szczerze („byłoby taniej, gdybyście Państwo nie przyszli z tą Panią”).” Skoro najemca chce komuś zapłacić to jego broszka i nie Twoja sprawa.
Oho – czyżby ktoś z branży? Tylko źle do tego podchodzisz, bo przecież każdy pośrednik powie „prowizję płaci tylko wynajmujący”, co w końcowym rozrachunku nie jest prawdą.
nie jestem pośrednikiem, ale mam z nimi czego kontakt. Wbrew powszechnej opini nie wszyscy są źli, duża część z cich ciężko pracuje na chleb. Być może nie zrozumiałem intencji Twojego wpisu. Moim zdaniem powinieneś rozmawiać mniej więcej w ten sposób: „skoro z Panią umowy nie zabierałem nie będę Pani płacił, żadnej pracy na moja rzecz Pani nie wykonała, praca była na rzecz najemcy, wiec niech on płaci.” I tyle, po temacie. Zreszta pośrednik musi mieć umowę na piśmie inaczej umowy nie ma.
Widzę, że chyba się nie zrozumieliśmy. Nie chodziło mi o relacje pośrednik-wybajmujący, bo tam wszystko jest jasne i – jak pisałem w poprzednim wpisie – sami takie umowy podpisywaliśmy. Ale relacja pośrednik-potencjalny najemca nie jest do konca uczciwa, bo taki delikwent myśli, że nie zapłaci nic za usługę pośrednictwa, a zapłaci – bo przerzuci to pośrednio na niego przyszły wynajmujący, chciażby nie shodząc nic z ceny ofertowej.
Oczywiście, że jak ma się czas to lepiej jest nie płacić pośrednikowi i wynająć mieszkanie samemu – nie trzeba nikomu płacić. Ale nie zauważyłem, żeby mieszkania wynajmowane bezpośrednio były tańsze. Skoro ktoś ma czas sie tym zajmować to nie po to żeby schodzić z ceny, tylko, żeby wyciągnąć ile się da. Ceny, przynajmniej w tych miejscach, które mnie interesowały były na prawdę wyrównane i dużego pola do odbijania sobie za pośrednika nie było 😉 .
Na początku też tak zrozumiałem, ale raczej chodziło o to, że Wolny miał zdecydowanie niższą skłonność do negocjacji w przypadku ofert od pośredników. Swoją drogą Wolny mógł to napisać prościej 😉
Co do czynnika demograficznego i wyjazdów młodych ludzi za granicę to rzeczywiście racja, ale zmienia się nie tylko ilość Polaków, ale też struktura rodziny.
Jest coraz więcej par, które nie chcą wiązać się ze sobą kredytem na 30 lat i wolą wynajmować mieszkanie. Jest coraz więcej młodych ludzi, którzy nie chcą kupować mieszkania, żeby być bardziej mobilnymi. Jest coraz więcej rozwodników, którzy szukają czegoś stosunkowo małego do wynajęcia, zwłaszcza jeśli są już po 50tce czy 60tce i nie chcą kupować mieszkania. Jest coraz więcej osób pracujących czasowo gdzieś poza stałym miejscem zamieszkania, które poszukują pokoju czy kawalerki na te pięć dni w tygodniu. Trzeba patrzeć na wiele aspektów.
Tak, ale to też wprowadza dodatkowe ryzyko dla wynajmujących. Mieliśmy chętnego, który na tyle pożarł się z żoną, że szukał dla siebie mieszkania. Wzzystko pod wpływem emocji, nie do końca wiedział, co chce, my nie wiedzieliśmy jaka jest faktyczna sytuacja, a w takie sprawy już głupio wchodzić. Trzeba być ostrożnym na tym dynamicznie zmieniającym się rynku.
Tylko jedna rzecz nie jest wkalkulowana, wzrost/spadek wartosci nieruchomosci – nie jestesmy w stanie tego przewidziec, aczkolwiek jezeli mamy czas/gotowke i poznamy troche rynek, jakas ciekawa oferte mozna znalesc. Przykladowo znajomy ostatnio zakupil mieszkanie 44m2 po pomiarach wyszlo 48m2 a dodatkowo byla Wlascicielka starala sie o zgode na zaadoptowanie poddasza – zgoda uzyskana, pozwala to z mieszkania 44m2 zrobic praktycznie drugie np pod wynajem.
Fajny przykład, ale to raczej rzadkość. Wzrostu / spadku wartości nieruchomości nie uwzględniam, bo nie potrafię go przewidzieć.
Wynajem ma sens w przypadku wzrostów wartości nieruchomości – dla mieszkania wziętego na kredyt- inaczej jest bardzo wątpliwym interesem.
Dla mieszkania bez kredytu – bywa różnie i zawsze zależy na jakiego najemcę się trafi.
Ja wbrew wszystkim tutaj komentarzom napiszę że mieszkania na wynajem to jednak dobry interes. Podawane tutaj przykłady dotyczą wynajmowania mieszkania kupionego kiedyś dla siebie, a to na pewno nie będzie dobry interes. Najważniejsza jest cena zakupu nieruchomości. Inaczej kupuje się mieszkanie dla siebie a inaczej na wynajem.
Ja podam taki przykład – zakup i remont mieszkania to koszt 120 000zł. Można je wynająć za 800zł + czynsz + opłaty. Zakładając 11 miesięcy wynajmu daje to 7,33% brutto. Zaraz ktoś powie że to nie możliwe i trzeba mieć szczęście. Owszem trzeba mieć szczęście i trochę czasu poświęcić na zagłębienie wiedzy o nieruchomościach, na ich oglądanie itp. Ale nawet niech to będzie te 5-6% brutto to mając powiedzmy takich 10 mieszkań na wynajem możesz zrezygnować z etatu. Demografia? Mieszkanie kupione w dobrej lokalizacji, sensownie wykończone wynajmie się. Najwyżej spadną trochę czynsze, ale to i tak jest dobra inwestycja. Ludzie jak wynajmowali tak nadal będą wynajmowali mieszkania, może nawet w większym stopniu niż teraz bo zaczyna zmieniać się struktura społeczeństwa. Skoro wszyscy tutaj twierdzą że będzie kataklizm związany z demografią to pomyślcie skoro będzie tak źle to co z waszymi firmami w których pracujecie? Co z giełdą? Co z emeryturami? Co z bankami? Myślicie że jeśli będzie tsunami demograficzne to dotknie to tylko rynek mieszkań?
Za dużo szczęśliwych zbiegów okoliczności jak dla mnie. Mieszkanie tanie, a jednocześnie w dobrej lokalizacji, sensownie wykończone, najlepiej w nowym budownictwie (jeśli ma się obronić za kilkadziesiąt lat) i wszystko razy dziesięć… Powodzenia, ja bym tak nie ryzykował, nie mówiąc o tym, że nie potrzebowałbym 10 mieszkań 🙂 wrzucanie wszystkich oszczędności do jednego, niepewnego według mnie wora to zbyt wielkie ryzyko. Ale życzę Ci, żebyś zrealizował te ambitne plany.
Wolny to się nazywa okazja 🙂 I takich właśnie okazji trzeba szukać a nie kupować pierwszą lepszą nieruchomość.
Będzie hulał wiatr po dzikich polach.
@ Paweł
powyżej – proszę o sprzedanie mi mieszkania za 120 000 z lokatorem skłonnym płacić 800+400+200=1400 zł miesięcznie, zapłacę z nawiązką żywą gotówką. Gdzie są takie mieszkania?
.
@ Wolny
Cieszy mnie ten wpis, bo konkretny (ang. concret to chyba beton, BTW 🙂 ).
.
Kiedyś już pisałem tu w komentarzach z Wolnym, że wszystko zależy od regionu.
Napiszę więc jak to wygląda w Warszawie. Zacznę od mieszkań za 300.000 zł. Dziś na gratce, gumtree itp. widzę za tę cenę znaleźć bardzo przeciętną kawalerkę, w dobrej lokalizacji – co najmniej do remontu.
.
A zatem:
.
Biorę przykładowe mieszkanie na sprzedaż z gratki lub gumtree, trafiłem, jest za 306000, dwupokojowe, 35 m2, przy metrze, nie na parterze.
.
Sprawdzam za ile takie mieszkania się wynajmuje…..
.
wynajem za 1400 zł, czynsz i koszty stałe ponosi tu zazwyczaj właściciel, zostaje jakieś 800-900 zł brutto zysku, nie licząc remontów i amortyzacji wyposażenia. Mamy zatem przy 11 miesiącach co najwyżej 10 tys. brutto zysku. 10/300=3.3%.
Dołóżmy teraz remont i wymiany za 10 tys. co 5-10 lat. Zysk spada do 8-9 tys. brutto rocznie, czyli nawet mniej niż 3%.
300 tys. (w granicach BFG) z lokaty w tym roku dawało spokojnie 11 tys. brutto, bez użerania się z kimkolwiek, ale uwaga, to nie jest tylko 3,7% …
Potem napiszę, że nie zgadzam się z tym co napisałeś wolny o lokatach i pokażę dlaczego …
Zgoda, tylko od tych cen ofertowych spokojnie można kilka(naście?) procent odliczyć.
Jeśli nawet, to zanizylem, częsta cena wyw to bliżej 8 tys za metr. Cały czas piszę o dobrych, wygodnych lokalizacjach.
Skąd ci wyszło to 800+400+200=1400?
Ja liczę 800zł + 250/300zł czynsz + prąd i gaz.
Czy 1100zł za wynajęcie kawalerki to dużo? Wszystko zależy od miasta. Nie licz na to że ktoś ci poda w ogłoszeniu że chce sprzedać mieszkanie za 120tys. zł cena ofertowa i transakcyjna to dwie różne sprawy. Ok nie będę już więcej rozwijał tematu 😉 .Nie wiem dlaczego ale często słyszę że się nie da, że to nie możliwe, że lepsza lokata itd. Może i tak, nie zamierzam nikomu tutaj niczego udowadniać co jest lepsze. Pokazuję tylko że co to napisał Wolny jest błędne. To tak jakby powiedzieć że na giełdzie nie da się zarobić, że na ziemi nie da się zarobi, że na surowcach nie da się zarobić. Wszystko się da i zarobić i stracić, ale takie uogólnianie że wynajem mieszkania jest nieopłacalny to dużym błędem.
Chyba niepotrzebnie się czepiasz Wolnego. Przecież napisał w artykule, że stopy zwrotu w pewnych przypadkach mogą być wyższe. To jest oczywiste że kupując okazyjnie jakiś składnik aktywów zarobisz na nim więcej niż średnia. Niemniej jednak imho Wolny dobrze pokazuje, jaka jest najczęstsza stopa zwrotu na tym rynku. Żeby ją podwyższyć trzeba dużo włożonego czasu lub po prostu szczęścia.
Ok. Proszę o wskazanie mi kawalerki do wynajęcia w Warszawie w nie_ruderze i nie dalej niż 30 minut od centrum 🙂 z kosztami utzrzymania nie więcej niż 500 zł. Lepsze mieszkania mają nawet 600-700. Jedyny argument za wynajmem dla mnie to dywersyfikacja kapitału …
Ja nie mówię o Warszawie tylko o innym mieście.
Wpis utwierdza mnie w przekonaniu, że wchodzenie w ten biznes za dużą część swojego majątku nie ma sensu. Wprawdzie czasami mam chętkę na zakup na kredyt mieszkania na wynajem (bo to, wbrew wpisowi, ma szansę podwyższyć stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału), ale na 90% procent sobie odpuszczę. Są inne, lepiej płatne i niewymagające tyle wysiłku możliwości na rynku. Mimo wszystko nieruchomości nie skreślam i wrócę do nich jak zakup pojedynczego mieszkania bez kredytu nie przekroczy 20% wartości mojego majątku – bo od pewnego poziomu od absolutnej stopy zwrotu ważniejsza będzie dywersyfikacja.
10 mieszkań na wynajem, rozumiem, że na kredyt…no cóż, widzę, że nie brakuje wśród nas optymistów. Ja z moim bagażem doświadczeń w tym kraju zachowuję większy sceptycyzm. Wzrost cen nieruchomości, wysoka rentowność najmu zależy od poziomu zamożności społeczeństwa. A z tym, jak wiemy nie jest najlepiej w naszym kraju. Polska to kraj biednych ludzi, pracujących za niskie stawki. I nie zapowiada się że będzie lepiej. Aby żyło się nam lepiej muszą nastąpić bardzo poważne zmiany systemowe, niestety nie widzę u naszych rządzących woli przeprowadzania odpowiednich reform, co niestety nie rokuje dobrze na przyszłość. Nie zapominajmy, że popyt na mieszkania generują młodzi ludzie – to oni kupują i wynajmują mieszkania. Będę je kupować lub wynajmować jeśli będą zarabiać. Prawda jest taka, że młodzi wyjeżdżają. Od czasu do czasu zaglądam w ogłoszenia dot. wynajmu mieszkań w stolicy i mam wrażenie, że jest ich coraz więcej, o klienta niestety coraz trudniej.
Zgadzam się z Kami w 100%. Sama od kilku lat wynajmuję mieszkanie w mieście 80k i niestety z roku na rok jest coraz mniejsze zainteresowanie. Obecnie wynajmuję za tyle co w 2010 i cieszę się że mam najemcę. Średniej wielkości miasta wyludniają się, a zostają w nich Ci, którzy albo mieszkają u rodziców, albo np mają mieszkanie po babci. W takiej sytuacji mlodym nie oplaca się przeprowadzać do większego miasta za lepsza pracą, bo musieliby kupic/wynajac mieszkanie. W największych aglomeracjach może aż tak tego nie widać.
Ciekawa jestem, jak na rynek nieruchomości na wynajem wpłynie rządowy program „fundusz mieszkań na wynajem” prowadzony przez BGK: http://www.jakusiebie.pl/
Wydaje mi się, że efektem może być znaczny spadek czynszów w większych miastach, w których program będzie realizowany.
Poza tym, strasznie mnie wkurza, że to kolejna rządowa inicjatywa reklamowana jako pomoc dla młodych ludzi bez własnego mieszkania, a w rzeczywistości chodzi o wykupienie od deweloperów zalegających im mieszkań (pewnie po zawyżonych cenach) i ingerowanie w mechanizmy rynkowe.
Jeśli rzeczywiście chodziło by o pomoc osobom, których nie stać na wynajęcie mieszkania to państwo zamiast kupować mieszkania na wynajem wprowadziło by jakieś dopłaty albo ulgi podatkowe dla najuboższych.
Ulgi podatkowe, a to dobre! Bodajże w piątek odrzucono w sejmie projekt ustawy o zwiększeniu kwoty wolnej od podatku – czyli o złagodzeniu podatku który najbardziej uderza w najuboższych. Nasz rząd absolutnie nie zamierza wprowadzać jakichkolwiek ulg podatkowych, a co dopiero dla ubogich.
Tak – słyszałem. Trzeba się pogodzić z tym, że podatki będą rosły. Trzeba więc szybko zarobić swoje i zacząć się utrzymywać ze stosunkowo niewielkiego dochodu pasywnego 😉
Godzić się z tym nie można. To nie jest normalna sytuacja. Szanghaj dostał lekkiej zadyszki we wzroście gospodarczym i co zrobili? Pierwsze co to drastycznie obniżyli podatki dla „szarych obywateli” żeby poszli do sklepów i więcej wydawali napędzając gospodarkę. Jeśli ktoś na słowo „Szanghaj” pomyślał o slamsach z pracownikami za 10 dolarów/miesiąc to polecam pooglądać zdjęcia jak wyglądało to miasto 25 lat temu, a jak wygląda dzisiaj.
Z tego co słyszałem, opłaty w mieszkaniach objętych tym programem wcale nie odbiegają mocno od stawek rynkowych…
Witam Wolny,
Ten Twój wpis a zwłaszcza komentarze ludzi zmusił mnie do dodania czegoś od siebie.
Na początek powiem, że twoje podejściu do wynajmu i czerpania z tego korzyści w 100 % popieram i uważam, że jest to bardzo dobra forma budowania swojej niezależności finansowej. Bardzo denerwują mnie wpisy osób, które uważają, iż jest to kiepska inwestycja i od razu przedstawiają wyliczenia, że jak mam 300 tyś zł (ja niestety nie dysponowałem i nie dysponuję takimi pieniędzmi) to można znaleźć lepszy sposób na pomnażanie tych pieniędzy.
Może przedstawię jak to wygląda u mnie i wtedy można podyskutować czy opłaca się wynajmować czy nie.
Mieszkam w Warszawie, ale nie dostałem od rodziców ogromnego spadku ani mieszkania gdzie mógłbym mieszkać, dlatego mieszkanie 40m2 kupiłem 9 lat temu za 160 tyś zł do remontu (dużo prac remontowych wykonałem we własnym zakresie, co pozwoliło mi na obniżenie kosztów wprowadzenia się do mieszkania), kredyt na mieszkanie 128 tyś zł na 10 lat w franku :),raty malejące na chwilę obecną 440 CHF, czyli maksymalna ratę, jaką zapłaciłem to 1760 zł (frank po 4 zł) wcześniej 1550 zł i mniej, w mieszkaniu pomieszkałem 1 rok i postanowiłem kupić większe również na kredyt a to wynająć.
Jak pochwaliłem się znajomym, że robię coś takiego to wszyscy pukali się w głowę i mówili, że głupio postępuję. Teraz został już tylko rok do końca kredytu i można pomyśleć o docinaniu kuponów od inwestycji 🙂
A teraz coś o pieniądzach, za wynajem biorę 1750 zł (cena powoduje, że lokatorzy zmieniają się bardzo rzadko) + rachunki, można powiedzieć, że do interesy dokładałem około 300 zł miesięcznie, bo czynsz + kredyt to około 2 000.
Reasumując przez 9 lat (1 rok mieszkałem w mieszkaniu) dokładając tylko 300 zł miesięcznie + 2 miesiące bez lokatorów (300 zł * 12 * 9 = 33 tyś zł przez cały okres) spłaci mi się kredyt w wysokości 128 tyś zł, i będę miał mieszkanie, które mogę dalej wynajmować lub sprzedać (pomijam, że cena mieszkania wzrosła) a przez ten okres spłacam kredyt z mieszkania, w którym obecnie mieszkam.
Uważam, że jeśli ktoś nie ma dużej gotówki a ma zdolność kredytową to inwestycji w nieruchomości jest dobrą drogą.
Jeszcze jedna uwaga, co do pośredników. Pośrednik to najgorsze zło, jakie można spotkać podczas szukania mieszkania do kupna lub wynajęcia. W niczym nie pomaga, za nic nie odpowiada gdy pojawią się jakieś problemy z wynajmującymi lub sprzedającymi mieszkanie. Ceny za ich usługi w stosunku to wykonanej pracy są wzięte z jakiegoś kosmosu.
Na koniec trzymam kciuki za Ciebie i życzę dużo radości, gdy przyjdą trudniejsze chwile podczas zarządzania swoimi nieruchomościami.
Kolejny przykład z błędem oceny rentowności kapitału. Wartość kapitału, do której odnosi się dochód, powinna być bieżąca, a nie historyczna. Mylisz spekulacyjny dochód ze zmiany wartości kapitału, z dochodem-rentą kapitałową.
.
Też kupiłem swoje mieszkanie w którym mieszkam (Wwa Ursynów, 3 pok, >60 m2) za około 200 K w roku 2003. Ale ewentualny dochód z wynajmu należy odnosić do bieżącej wartości kapitalu, a nie historycznej z dawnych lat!
.
(Dygresyjny przykład:
Mam dwie akcje A i B. Pierwsze A kupiłem za 2 zł 10 lat temu, a teraz są notowane po 10 zł, zastanawiam się ile urosną i czy nie warto kupić B zamiast trzymać A. To względem której ceny będę wyliczał dalsze zwroty, porównując A i B? Względem 10, a nie 2 zł.)
To mieszkanie mogę sprzedać za 420 nie czekając na kupca dłużej niż 3 dni, a przekomarzając się nawet za 475.
To od tych kwot bym liczył dochód. Wynajęcie – 2.5k/mc (bardzo dobra lokalizacja+niedawny generalny remont to atuty), czyli 30 k. Odjąć czynsz i inne koszty – u mnie jest to 8K/rok. Zostaje dochodu brutto 22 K, przy założeniu 12 mcy wynajmu.
.
Mamy w efekcie nie więcej niż 5.2% dochodu (a nie 22/200=11%).
Moja preferencja jest taka, że dla niecałych 2% zysku większego niż z lokat nie chcę ciągać się z lokatorami i utrzymaniem nieruchomości.
Wolałbym sprzedać i mieć z lokaty pewne 3.4 % (obecnie na rynku), niż wchodzić w dużo bardziej ryzykowny wynajem, który daje mi premię zaledwie ok. 2% = 8K rocznie przy wspomnianym kapitale.
I proszę nie pisać, że lokaty są też ryzykowne. Są, ale dużo mniej, niż wynajem.
.
Nie znaczy to, że całkowicie odrzucam wynajem. Dajcie mi lokalizację, przy której premia za wynajem względem lokat będzie min. 7%, a już tam jadę i biorę nawet kilka takich mieszkań na kredyt (najchętniej w CHF ;-P).
Masz rację co do liczenia rentowności. Należy jednak pamiętać o jednej rzeczy: dywersyfikacja. Tak jak nie trzymałbym wszystkiego w nieruchomościach, tak samo bałbym się odkładać całości na lokaty. To oczywiście będzie pływało, bo po kupnie mieszkania siłą rzeczy mieszkaniówka będzie przez jakiś czas dominować w portfelu, ale dążyłym do stanu równowagi pomiędzy tymi (i innymi) formami inwestycji/oszczędzania.
O, piszemy w tym samym czasie, zamiast ciężko pracować na dobrobyt korporacji 😉
Ja się akurat wyleguję w łóżku i dochodzę do siebie po 2 dniach gorączki 39-40 stopni. Pracodawca więc musi sobie beze mnie radzić, ja w pełni korzystam z miesiąca bez oszczędzania (dostaję w końcu tylko 80% pensji 🙂 ), ale ponieważ blog ma priorytet, to wpis wystawiłem i staram się w miarę możliwości odpisywać na komentarze.
… Zresztą właśnie o tym pisze Wolny, w akapitach nad tym ładnym obrazkiem z sofą :).
.
A teraz trochę o lokatach, jak wyżej obiecałem.
Błąd popełniają ci, którzy patrzą na nominalne oprocenotowanie lokat i stwierdzają, że teraz to się nie opłaca.
W tamtym roku spokojnie można było znaleźć lokaty na 3.5-3.7% (pomijam promocyjne na 5% o których również Wolny pisał, które niestety miały ograniczoną wysokość lub krótki czas).
Przy obecnej deflacji CPI (konsumencka, zmiany cen przysłowiowych lokomotyw nas nie interesują) wychodzi realnie ponad 4%. Praktycznie bez ryzyka i bez wysiłku z własnej strony.
.
Wydaje mi się, że to przede wszystkim banksterzy i rząd robią zły PR deflacji (bo nie mogą finansować długów z deprecjacji pieniądza). Dla zwykłych, oszczędnych ludzi jest ona dobra, nawet dla przedsiębiorców, ale tylko tych co oferują naprawde potrzebne lub innowacyjne dobra (a w końcu to jest blog o minimalizmie i antykonsumpcjonizmie).
Dla wszystkich zupełnie idealny poziom inflacji to byłby i=0%.
.
Proponuję proste zadanie z matematyki:
Czy wolisz lokatę na 5% przy deflacji -2%, czy lokatę na 20% przy inflacji 13%?
Podpowiem, że to nie tylko dodawanie i odejmowanie, ale też ułamki (na poziomie piątej klasy podstawówki).
Ja wolę zdecydowanie 5% przy deflacji 2%. A będą takie piękne lokatki?
Pewnie nie będzie, jak nie będzie 20 proc
Przy 13 proc inflacji 🙂
Z tym, że deflacji zły PR robią banksterzy i rząd zgadzam się.
Z realnym zyskiem 4% bym polemizował. A to dlatego, że faktyczny poziom inflacji jest zupełnie inny niż podaje GUS.
Sugeruję zapoznać się z metodologią liczenia inflacji a okaże się, że z koszyka wyklucza się 3/4 produktów, które kupuje przeciętny Kowalski.
http://www.nbp.pl/statystyka/bazowa/metodologia.pdf
Warto też przeczytać ten post:
http://independenttrader.pl/140,jaka_mamy_realna_inflacje_w_polsce.html
To nieco dla kontrastu: http://www.trystero.pl/archives/13066
A faktyczny poziom inflacji każdy powinien obliczyć sobie sam.
Zgadzam się z każdą polemika która jest ostrożna 🙂
Inwestuję w mieszkania na wynajem…kupuję specjalnie by wynajmować. Moje zwroty z mieszkań zakupionych w roku 2014:
1. 10,2 %
2. 9,6 %
3. 13,4 %
Żadne z mieszkań nie jest położone w Warszawie.
Podatku nie płacę bo amortyzuję swoje mieszkania.
Mieszkania kupuję Excelem 🙂 Zazwyczaj w dniu zakupu wyglądają i pachną tak, że wielu wyszłoby z nich w sekundę. Później zyskują „drugie życie”.
W demograficzną zapaść nie wierzę, miast nagle nikt nie wyburzy a przypadków takich jak Detroit nie ma na szczęście zbyt wielu. Kupując tanio mam ten komfort że zaczynam zarabiać od pierwszego czynszu a w razie „w” mogę szybko sprzedać mieszkanie nie tracąc a wręcz zarabiając…
Czyli masz odpowiednie „skillsy”, lubisz ryzyko i znasz się dobrze na rynku nieruchomości – pozostaje mi pogratulować i delikatnie podpytać „jak?” 🙂
Gratuluję fantastycznych stóp zwrotu. A przy okazji, czy mieszkania kupione wcześniej mają podobne? I jak rozumiem, przy kupnie na kredyt liczysz stopę zwrotu wyłącznie z zainwestowanego kapitału?
Powyższe zwroty dotyczą zakupów gotówkowych. Zwroty zawsze liczę porównując to ile muszę włożyć z tym co wyjmę 🙂
Jak? Tanio kupując. Przetargi, licytacje, zmotywowani sprzedawcy – np. mieszkanie po babci które generuje koszty a wnuczki nie stać nie bieżące utrzymanie a lokal jest w stanie opłakanym i nikt by w nim nie zamieszkał np. 5 cm szpary między oknem a ramą 🙂
W każdym wypadku i tak remontuję wszystko od a do z – instalacje, wylewki, podłogi, ściany, sufity – wszystko.
No i kupuję małe kawalerki bo te przynoszą najlepsze zwroty. Wolny – policz rentowność kawalerki którą kupiłeś jakiś czas temu i na pewno tam zwrot będzie dużo lepszy niż w opisanym wyżej przypadku.
Dzięki za odpowiedź. I rzeczywiście – lepszą stopę zwrotu można osiągnąć na kawalerkach / mieszkaniach wielopokojowych wynajmowanych na pokoje. Mój „apartament” to 50m2, 2 pokoje, w tym jeden z aneksem – układ słaby dla rodziny, a żeby naprawdę drogo wynająć parze, standard musiałby być bardzo wysoki.
Ciekawi mnie, czy wynajmowanie to teraz Twoje główne zajęcie, czy może godzisz te poszukiwania/licytacje/remonty z etatem? Domyślam się, że nie.
I jeszcze jedno: gdzie szukasz mieszkań? To pewnie starsze części miasta/gorsze dzielnice, skoro mieszkania są w takim stanie? A może i tu nie ma reguły?
Pozdrawiam.
Wynajmowanie to moje zajęcie dodatkowe. Zyski reinwestuję w nieruchomości mając nadzieję na zbudowanie sporego portfela w ciągu najbliższych 10 lat. Pracuję na etacie a także kupuję mieszkania by je wyremontować i sprzedać z zyskiem a także by wynajmować. Nieruchomości to zajęcie „po godzinach”. Czasem trzeba wziąć urlop lub załatwić coś przed pracą. Nie bardzo jest czas by się nudzić.
Co do lokalizacji mieszkań to nie ma reguły. Nawet w dobrych dzielnicach i centrach miast są mieszkania stare/zapuszczone/zniszczone. Często to lokale socjalne po eksmisjach które nie nadają się do przekazania kolejnemu lokatorowi a miasto/spółdzielnia nie chce/nie ma środków na remonty generalne.
Wolny – może dobrym wyjściem byłoby sprzedać to 50 metrowe mieszkanie a w zamian kupić np. 3 kawalerki? Niekoniecznie w tym samym mieście. Analizując inwestycję zawsze wychodzę od 10 % rentowności. Dzięki temu wiem ile mogę za dane mieszkanie zapłacić. Nie jest to sztywna reguła lecz punkt wyjścia bo zwroty rzędu 8% czy 9% są również bardzo atrakcyjne…
Brawo! Jesteś bardzo pracowitym człowiekiem, podziwiam i gratuluję!
Widzicie że jednak można zarabiać na wynajmie, trzeba tylko wiedzieć jak 🙂
Zazdroszczętakih posunięć. Ja dojrzałem do decyzji o kupnie mieszkania na początku 2007 roku, co oznaczało pogodzenie się ze znacznymi zwyżkami cen nieruchomości.
Wolny, prosiłbym cię o rozpętanie kiedyś niedługo wątku i dyskusji o tym ile można zjadać %, by kapitału drastycznie nie naruszyć. Kiedyś chyba pisałeś o 7%, MMM pisze o 4%, JLFisker (ERE) o 3%, a w polskich realiach nawet to wydaje mi się za dużo, zważywszy, że nie ma inwestycji, które dawałyby takie stopy zwrotu bez ryzyka lub z bardzo niskim ryzykiem… Napiszesz coś o tym?
Temat łatwy nie jest, ja sam chyba szedłem na początku za sugestią mmm w 4% (te 7-8% to były moje nierealne założenia dotyczące zwrotu z wszystkich inwestycji :)). Ale teraz widzę, że jeśli dywersyfikujesz, zabezpieczasz się (waluty, kruszce nie mające zarabiać), budujesz jakieś dodatkowe źródła dochodu (np. blog), a do tego mocno zmienia się sytuacja życiowa (u nas powiększenie rodziny 2->4 w ciągu 2 lat), to sprawa staje się bardzo indywidualna i ciężko o ogólniki.
Mówiąc wprost: na dzień dzisiejszy, biorąc pod uwagę polskie realia, szedłbym w stronę uzyskania kapitału, który niekoniecznie pozwoliłby mi całkowitą rezygnację z zarabiania, ale byłby co najmniej kilkuletnim zabezpieczeniem. Oprócz tego, regularny dochód od najemców/z programów afiliacyjnych/pracy na ułamek etatu itp pozwoliłby pokryć w znacznym stopniu koszty życia. Myślę, że to całkiem realny scenariusz, a przede wszystkim: dostępny dla większej liczby rodaków.
Licząc te 3% (wg Ciebie i tak za wysoko) i – przykładowo – 4.000 zł kosztów miesięcznie, musiałbym mieć ponad 1.3 mln zł, które ciągle by pracowały – czyli bez uwzględnienia aktualnego mieszkania i wszelkich zabezpieczeń. To bardzo mało realny scenariusz dla ogółu. Nie mówiąc o tym, że mimo wszystko nie czułbym się komfortowo mając świadomość, że moja rodzina musi się utrzymywać za te dzisiejsze 4.000 zł przez X lat. Ale taka częściowa niezależność finansowa, o której pisałem wyżej jest opcją dla sporej części społeczeństwa.
No właśnie. Czujemy, że wariackie i bezsensowne są powszechne opinie ludzi, którzy twierdzą, że musieliby mieć z 2-10 mln, żeby nie pracować, a nie potrafią oszczędzić głupich 200 zł z miesiąca i mają minus na kredytówce. Też pisaleś kiedyś, że przecież nawet gdybyśmy mieli te 1.3 mln, to przecież nie zabierzemy ich do grobu, więc część kapitału można przejadać. Ale gdzie jest granica, by nie ustawiać pułapu zbyt wysoko, a jednocześnie nie ograniczać się zbytnio (filozofię wolę ERE, ale styl życia MMM), a także zostawić coś dla potomnych. Strasznie płynne są tu granice.
.
I wbrew pozorom, nie odbiegliśmy zbytnio od tematu nieruchomości. Nie są one takie pewne, jak się wydaje. I nie chodzi o już o wynajem, a o coś o czym w ogóle się nie pisze przy inwestycjach, a nazywa się toto „gentryfikacja”. Początkowo korzystna, może się kiedyś obrócić przeciwko inwestorowi.
.
Kolejny wątek – inwestowanie w mieszkania „nowe”. Na bloki z lat 80 krzywo patrzono w okolicach 2000. Jak będą postrzegane za lat 10 czy 20 nieruchomości uznawane za nowe dziś lub w czasie boomu sprzed 8 lat?
Może ziemia? Albo ziemia/dom? Mieszkania są niepewne, ale starannie wybrane działki mogą być niezłą (długoterminową!) dywersyfikacją inwestycji.
Tyle, że to musi być chyba w Warszawie – bo tylko w W-wie można założyć wzrost liczby mieszkańców.
Jeśli ktoś się na tym zna i wie jak uniknąć wpadek, to czemu nie?
Rolna też jest ok, tylko trzeba się na tym znać, by zarobić na dzierżawie.
Produkuję dziś wpisy, sorry, ale temat wymaga doprecyzowania.
.
Zgadzam się z tobą, ze nie jest łatwo określić stopy konsumpcji i zwrotu z kapitału, tym bardziej, że trzeba pamiętać że te oczekiwane 3, 4, czy 7% ma być REALNE NETTO.
Przy inflacji 5% i podatku 19% od zysku oznacza to potrzebę zwrotu z inwestycji na poziomie kolejno: 10,1%, 12,7% oraz 15,2%.
Ciężko uzyskać taki zwrot, nie ryzykując…
swietny wpis Wolny – po ostatnich Twoich wpisach myslalem, ze bedziesz wieszczyl super biznesy z wynajmu, a tu zaskoczka – bardzo pozytywna. Bardzo dobrze temat wynajmu prezentuje gosciu z bloga wdomachzbetonu.blogspot.de gdzie sceptycznie odnosi sie do „inwestycji” w nieruchomosci, na ktorych „nie mozna stracic” 🙂 polecam jego wpisy bo mozna sie sporo nauczyc 🙂
z pieniedzmi jest jak z dziecmi: male dziecko – maly problem, duze dziecko – duzy problem. Z kasiorka jest podobnie, szkoda zeby tracily (bo ciezko pracujemy zeby je osiagnac), a z drugiej strony ciezko znalezc „zloty srodek” (jesli takowy istnieje) 🙂
Pozdrawiam
Ja jestem bardziej optymistyczny i przyjmuję tę stopę na poziomie 3-4% ponad inflację, zresztą teraz znaczną część bezpiecznych inwestycji mam na poziomie ok. WIBOR + 4%. Przy 2 mln zł aktywów płynnych na 80% zrezygnowałbym z etatu, przy 1 mln daję sobie na to 50% szans. Na (nie)szczęście do tego droga daleka 🙂
To sporo, zwłaszcza, że mówimy o inwestycjach, które cały czas zarabiają, a nie chodzi tylko o wartość netto. Nie myślałeś nad dywersyfikacją przychodów?
Myślałem, ale z uwagi na ogólny stan finansów (bo zobowiązania też niestety są) uznaję, że to jeszcze nie ten etap. Jak przekroczę tę bańkę, prawdopodobnie kupię nieruchomość i/lub kilka(naście) procent aktywów zabezpieczę w złocie.
Na czym masz wigor plus 4?
Wibor oczyw.
Hi hi, wigor to mam na alkoholu, czasem nawet plus 40 🙂
Na IKE, w tym założonym na rodziców, którzy nie muszą czekać 30 lat na zwolnienie od podatku. Czyli +4 netto.
Nienawidzę tabletow i komórek za te autokorekty.
Na jakim IKE jest wibor +4%? Z tego co widziałam to jest 2.2 wiec gorzej niż na lokacie. A jeśli chodzi o wynajem co by nie mówić jako źródło dochodu pasywnego się sprawdza mimo że kokosów nie przynosi
W niektórych bankach spółdzielczych.
Generalnie zgadzam się z treścią artykułu. Mam jednak do Wolnego oraz praktyków (zwolenników) wynajmu pytanie o Wasz plan B. Co zrobicie, jeśli inflacja osiągnie 5%? Zostajecie przy nieruchomościach, godząc się z tym, na lokatach jest 7-8-9% zysku (a więc jakieś 50-90% więcej w stosunku do stopy wzrostu z mieszkań) czy też wykonujecie jakieś konkretne ruchy?
Przykro mi, ale nic sensownego nie odpowiem. Będzie problem, będziem radzić. A przez najbliższe lata sprawdzę w praktyce opłacalność najmu w dłuższej perspektywie.
To teraz napiszę w obronie wynajmujących. Jak będzie inflacja to ceny mieszkań chyba też pójdą w górę i wynajmu też nieprawdaż?
Specjalistą nie jestem, ale wydaje się, że ceny najmu reagują ze sporym opóźnieniem i nie odzwierciedlają w pełni inflacji. Pozostaje mieć nadzieję, że w dłuższej perspektywie lepsze i gorsze okresy się zrównoważą. A jeśli nie, to być może sensownie będzie wykorzystać górkę na rynku nieruchomości i sprzedać mieszkanie – chociażby po to, żeby kupić coś innego (nowszego?) po jakimś czasie. Sporo zachodu i ryzyka, ale kto powiedział, że zarządzanie dużymi pieniędzmi jest łatwe?
Z drugiej strony większa inflacja to większe stopy procentowe, czyli mniejsza dostępność kredytu. A co za tym idzie, większy popyt na wynajem (choć w tym scenariuszu ceny mieszkań powinny też spadać).
Zawsze piszę z myślą o długim okresie. Krótkookresowo to spekulacja a nam tu w końcu chodzi o wolność i spokój 🙂
Ceny mieszą mogą, ale nie muszą podążać za inflacją. (Mogą jednak teoretycznie rosnąc i przy deflacji). Jednak zyski z najmu nie skoczą w takim stopniu jak skoczyłyby nam zyski z lokat. Zupełnie nie. Dajmy na to ktoś miał lokatę na 3%, przyszła inflacja i ma – powiedzmy – na 6%, czyli wpada mu na konto 100% więcej. (!) A wynajmujący – cóż on tam więcej naskrobie?
Ceny mieszkań (nie „mieszą”) 🙂 Sorewicz za fatalną omyłkę.
Pomyłka, choć nie fatalna to jest w tych 100 proc.
Wzrost zysku nominalny o tyle, ale inflacja zżera i rentę i kapitał. Realna to może być nawet strata….
Nic nie zżera, lokaty bronią kapitał. Wzrostu realnego oczywiście nie ma. Co się jednak dzieje z najmem? Dalej generuje bardzo podobny pieniądz, co wcześniej. Niestety, nie podniesiemy go o 100%, tak jak banki podniosą oprocentowanie lokat.
Zżera, a już szczególnie wtedy, gdy odsetki dodatkowo są opodatkowane. Weź porównaj zmiany realnej wartości kapitału poczatkowego w dwóch sytuacjach:
A) inf 3%, podatek 19%, odsetki 3%
B) inf 9%, podatek 19%, odsetki 9%.
Wbrew temu co piszesz, realnie tracisz w obu sytuacjach, w drugiej bardziej.
.
Oto proste wyliczenia:
1+R = (1+r – pr)/(1+i).
Kolejno pojawiły się tu stopy realna, nominalna, podatek i inflacja.
.
Jak pisał em wyżej, inflacja wpada do mianownika a nie jest po prostu dodawana czy odejmowania.
Powtórzę: nic nie zżera, lokaty bronią kapitał. Twoje wyliczenia są tak samo oczywiste jak i to, że lokaty jednak są o te 1-2-3 % wyżej od poziomu inflacji. Nie to jednak było myślą przewodnią moich ostatnich wypowiedzi, lecz to, że zyski z najmu mogą nagle zblednąć w stosunku do zysków z lokat – kiedy wzrośnie inflacja. Tzn: na lokatach de facto niewiele się zmieni (nadal będzie to 1-2-3 procenty ponad inflację), natomiast w najmie będzie „kiszka” – nic się nie ruszy w górę lub troszkę najwyżej. Innymi słowy, im wyższa inflacja tym gorzej dla wynajmujących – chyba że nagle wzrosną ceny mieszkań.
Mogą, to prawda. Pożyjemy, zobaczymy. Na razie przynajmniej patrząc na obliczenia, wynik dla naszego – nie idealnego do wynajmowania – mieszkania jest o jakieś 2 punkty procenowy lepszy. O ile wszystko ułoży się, jak planujemy… zawsze mieszkanie można sprzedać, ale jeśli mam oczy (i „nosa”), to ceny w okolicy będą się zachowywały lepiej niż średnia (nowe inwestycje w infrastrukturę, rewitalizacje itp). Oczywiście – zachowanie lepsze od ogółu może również oznaczać tylko trochę mniejsze spadki niż gdzie indziej 😉
Konkretny artykuł.. Daje do myślenia.
Cześć patrząc z perspektywy młodego człowieka sytuacja mieszkaniowa jest beznadziejna ceny są tak absurdalne że aż niesmaczne.Zwłaszcza na mieszkania w wielkiej płycie co delikatnie mówiąc wielka płyta nie jest najlepszym standartem jak na 21 wiek dla przykładu mieszkanie w bloku z płyty które kupował wujek 15 lat temu kosztowało 60 tyś dziś to samo ponad 150 tyś a od tamtego czasu mieszkanie jak i cały blok się raczej postarzało a nie pomłodniało .Więc perspektywy ludzi młodych są takie albo dostaniesz po lub od rodziców mieszkanie albo kredyt na 30 lat .Wynajem też jest chorendalnie drogi w porównaniu do przeciętnych zarobków ja wiem że ty wolny i chyba wszyscy czytelnicy tego bloga są z tzw klasy średniej .Ale wielu ludzi może zapomnieć o jakiej kolwiek zdolnośći kredytowej z różnych przyczyn
Użyteczny wpis!
Dodam jeszcze że zastanawiam się czy te absurdalne ceny wzięte z kosmosu są kształtowane tylko cenami wolnorynkowymi czy są to już jakieś manipulacje spekulantów czyli sabotaż .Ja nie jestem zwolennikiem teori spiskowych ale coś mi tu nie pasuje .
Wychodząc z tego założenia to tylko wielka płyta skoro tak drożeje. Prawda jest jednak taka ze głownym powodem większości wzrostów dóbr wszelakich jest ich odniesienie do nic niewartego „papieru” to pieniadz jest coraz mniej wart a jednoczesnie masy zarabiaja własnie w tym pieniądzu i z tego powodu ludzi biednijszych stać na coraz to mniej. Ale patrząc od strony posiadacza aktywów np tego mieszkania w wielkiej płycie to zabezpieczył swoje 6o tys. Trzeba tak naprawde rozpoznać relacje wzajemne dóbr ile za jeden metr mieszkania trzebabyło kac kg miesa albo ile złota kosztował ha ziemi rolnej wtedy widac inny obraz tego w co inwestować lepiej widać różne bańki finansowe. Co by jednak nie mówic w tych rozważaniach jak to mawiał mój wujek-dziadek „jak sie coś kupi to sie nie straci” a przezył on całe zawieruchu Balcerowicza miał pieniadze a za chwile miał kupe papieru, kupisz mieszkanie masz mieszkanie kupisz złoto masz złoto i to jest pewne. Pieniadze i lokaty sa najbardziej ryzykowną formą tezauryzacji. Moim zdaniem do inwestowania trzeba podchodzić jak rolnik do pola, zasieje ale moze nic nie zabrać bo susza, to deszcze to inne plagi a moze zebrac trzykrotnosci sredniej, jak masz dużo różnych aktywów któres napewno dadza ci zysk, jak masz za co przetrwać i przeczekac to te stratne w tej chwili zadza ci zarobić za kilka lat.
Muszę przyznać, że ostatnie 2 dwa zdania Twej wypowiedzi bardzo, ale to bardzo mi się spodobały. Świetne porównanie! Muszę się głębiej nad tym zasępić.
Co do cen mieszkań to rzeczywiście ciężko wróżyć jak będą się zmieniały ceny nieruchomości jako całości w czasie, ale często nie trzeba być jakimś specjalnym znawcą, żeby przewidzieć, że w danej lokalizacji wartość nieruchomości na tle reszty pójdzie wyraźnie w górę. Jeśli chodzi o trójmiejskie warunki to ja bym stawiał np. na przyszłe gdańskie Młode Miasto. Ciężko powiedzieć, czy za 5, czy za 10, czy za 20 lat się to rozbuja na dobre, ale nie mam wątpliwości, że takie tereny w samym centrum miasta to tylko kwestia czasu aż zostaną fajnie zabudowane, a ceny okolicznych mieszkań polecą w górę. Oczywiście zostaje kwestia znalezienia kogoś kto sprzeda takie mieszkanie w atrakcyjnej cenie, mi się udało 🙂 Mieszkanie w dobrej lokalizacji, w centrum dużego miasta się zawsze wynajmie, lokalizacja jest kluczowa. Mieszkanie gdzieś na niekończącym się blokowisku kilkadziesiąt min tramwajem od centrum rzeczywiście może konkurować z tysiącami podobnych głównie ceną i przy obniżeniu popytu może być nieciekawie.
Zdecydowanie dwa ostatnie zdania mówią szczera prawdę! chociaż zazwyczaj o tym nie myślimy!
Wynajem to faktycznie ryzyko ale posiadanie mieszkania uważam za plus, ceny nieruchomości rosną, tak samo jak ziemia. Myślę, że najlepszym rozwiązaniem jest posiadanie mieszkania przy uczelni, kliku studentów zbiera na wynajem i gitara jak nie pasuje to następni, pozdro
Polemizowałbym z tymi ogólnikami typu „ceny nieruchomości rosną” i „jak nie pasuje to następni”. Myślę, że w dłuższej perspektywie obronić się mają szansę tylko naprawdę dobre mieszkania. A ilość pracy potrzebnej do zarządzania nieruchomościami i wymiany lokatorów jest na tyle duża, że wolałbym zarabiać nieco mniej, ale być pewnym ciągłości najmu.
Wolny, a co sądzisz o najmie okazjonalnym?
Hmmm – nie mam doświadczenia w tego typu umowach. Myślę, że to ogranicza liczbę potencjalnych lokatorów – i to niekoniecznie tych „podejrzanych”. Dopóki nie będę miał problemów z lokatorami, raczej nie zamierzam sprawdzać w praktyce najmu okazjonalnego.
Ta mapka doskonale pokazuje, w których krajach jest potencjał wynajmu. A może dużo więcej się nie da, bo taka kultura?
Jeśli ktoś chce mieszkać w danym mieście na stałe to raczej opłaca mu się kupić, nawet jeśli jemu się to nie zwróci to zawsze ma co dzieciom zostawić. Ale dla mnie kredyt na kilanaście czy kilkadziesiąt lat jest przerażający i wolę się tułać 🙂
Moim zdaniem wynajem w Polsce się nie oplaca, co zresztą pokazują powyższe statystyki. A nawet jeśli miesięcznie rata kredytu wychodzilaby nieco drożej, niż cena wynajmu, to trzeba myśleć przyszłościowo. Po jakimś czasie mieszkanie staje się naszą własnością a tak to zostajemy z niczym. Ja przez kilka lat wynajmowałam mieszkanie jako studentka i absolwentka, ale teraz właśnie szukam mieszkania na kupno w Warszawie. Zleciułam to w biurze nieruchomości, bo naprawdę nie mam czasu jeździć po całej Warszawie komunikacją, sprawdzać, czy mogę wziąć kredyt itd. Zdecydowałam się na pośrednictwo biura e-development. Kilka ciekawych propozyji już mi przedstawili.
w Warszawie jeszcze może się opłacać, ale w innych miastach niewiele z tego zysku, a dużo zachodu
Dobry artykuł, Pozdrawiam!
Masz odpowiednie środki? To inwestuj. A niestety jak na razie tych odpowiednich środków brakuje. Ten kto posiada odpowiedni kapitał może zainwestować, ale pytanie – kiedy? Obserwujcie JARTOM, okazje są widoczne.
Ja zmarnowałam tylko tydzień czasu na poszukiwania mieszkań na własną rękę. Na szczęścia natrafilam na serwis aktualneoferty.eu który mi bardzo ułatwił poszukiwania i wynajem
Ja szukając mieszkania do wynajęcia na początku przeglądałam ogłoszenia. Po przeliczeniu miesięcznych kosztów, uznałam, że lepiej opłaci mi się kredyt hipoteczny i kupno mieszkania. Kupić mieszkanie da się tanio. Ja szukałam na stronie http://dom-pro.pl/ . Dodawanie ogłoszeń jest darmowe, dlatego też można znaleźć bardziej atrakcyjne oferty, niż w innych portalach.
Jak stoi puste to wynajem sie opłaca. Ja tam zrobiłem ze swoim. Wystawiłem darmowe ogłoszenie na oglos24.pl i się udało.
moim zdaniem raczej nie lepiej kupić mieszkanie jednak czasami trzeba i wynajmować…
Wiele osób zarabia na wynajmowanym mieszkaniu niewiele albo wcale, bo nie szuka wiedzy, jak to zrobić. Nie podpisują umowy albo podpisują złą, wynajmują lokal byle komu itp.
Stowarzyszenie Mieszkanicznik przygotowało bezpłatny ebook „Poradnik dla właścicieli i wynajmujących mieszkania”. Można go pobrać tutaj: http://mieszkanicznik.org.pl/kongres/vii-kongres/formularz-rejestracji-na-vii-kongres/ (łatwo przegapić, jest nad formularzem). To właśnie wiedza i umiejętności sprawiają, że jedni zarabiają 2%, a inni 8%. I potem średnia wychodzi koło 4-5%.
Z drugiej strony nawet tych 5% nie byłoby źle, gdyby nie wymagało aktywności właściciela.
wynajmowanie to niestety strata pieniędzy, no chyba, że ktoś wynajmuje od nas 😉
chyba nie, lepiej zainwestować sobie w jakieś dogodności dla życia 😉 bo żyje sie tu i teraz 😉
lepiej kupić, tak samo jak wszystko inne, nie ważne czy na raty czy nie – ja ostatnio kupiłam fotel medyczny dla dziadka na przykład;)
Warto bo to zawsze się opłaca, jeśli ktoś się nie chce z tym użerać może kupić apartament w aparthotelu Wola Invest, tam operator wszelkie „nudne” i czasochłonne czynności za nas wykona.
W jakich miastach myślicie, że najlepiej kupić mieszkanie pod wynajem?
Postawiłam na Warszawę, tu niezależnie od wszystkiego będzie popyt. Ważna też jest lokalizacja, dobrze żeby nie było daleko od centrum, nie dalej niż np Bliska Wola, max 20 min do centrum komunikacją albo rowerem
Wioletto, jeśli szukasz inwestycji z ubiegłych lat to może spójrz na to nieco inaczej i poszerz przedział od 3 lat max do 2 latx lub roku, bo nie wiem czy znajdziesz miejsce w bloku dajmy na to, który stanął 3 lata temu. Miejsca będą raczej pozajmowane, nikt nie sprzedaje mieszkania tak szybko :p albo bardzo rzadko się to zdarza. Z nowszych inwestycji mogę zaproponować Panoramikę na ul. Bartoka lub Sokołówka? Te dwie mi wpadły na pewno w pamięć mocno, są godne uwagi.
Przez święta zauważyłam, że inwestycje z tego roku praktycznie nie istnieją, a jeśli już to są to dwie lub 3 inwestycjie… rozmyślam o wspomnianej przez Ciebie Panoramice, na jakimś forum ktoś wrzucił fotki klatki schodowej i widoków z okna i jest to niezmiernie przekonujące. ;D
Gdyby wynajem mieszkania nie był opłacalny to rynek w tym zakresie nie byłby tak obszerny. Zainteresowanie jest sporo, więc wynajem jest opłacalny. Wszystko zależy od oczekiwań najemcy, a ściślej ich pokrycia z panującymi realiami.
Wydaje mi się, że obligacje wypadają teraz najbardziej sensownie, chociaż kwestia taka o jaką kasę chodzi i jak jesteście w stanie zaryzykować. Akurat ja szukam wyłącznie takich tematów, które nie są ryzykowne. Pod uwagę biorę kilka, na pewno jednym z ciekawszych, a przynajmniej jak dla mnie, jest Blue Investment Group. Oni mają dostęp do rynku bankowego, tzn. nieruchomości z tego rynku i kupują ja za 30 proc. wartości, po czym sprzedają za 3 razy więcej. Da się nie zarobić? Jak dla mnie raczej nie bardzo. I tutaj widzę największy potencjał. Widzicie jakieś minusy, problemy, dziury? Na coś nie zwróciłem uwagi?
Moim zdaniem nie opłaca się wynajem tego typu.. Lepiej wziąć kredyt hipoteczny i po 10 latach być na swoim..
Na pewno dla ludzi mieszkających za granicą całe załatwianie wynajmu nieruchomości w Polsce to duży problem. Sam jestem w takiej sytuacji. Mieszkam w DE niby niedaleko, ale jednak dojechać do Wawy, pokazać mieszkanie, zrobić jakieś naprawy itp. to dużo czasu zajmuje. Teraz będę współpracował z profesjonalnym zarządcą ze strony pmspoland.pl. Pierwsze wrażenie zrobili pozytywne. Mają dobre stawki, jasne warunki cenowe zwłaszcza jak sobie porównałem z tym ile biorą inni warszawscy zarządcy.
Czy się opłaca? Zdecydowanie nie, jednak jak się jest studentem lub nie mamy jeszcze jasności życiowej jak finansowej. My przez około 5 lat wynajmowaliśmy mieszkanie, płacąc 3 tysiące miesięcznie. Za te pieniądze (180-200 tysięcy złotych) moglibyśmy spokojnie zakupić choćby kawalerkę.
Ciekawe informacje oraz szacowanie kosztów 🙂
Super artykuł! Zastanawiam się własnie nad wynajmem swojego starego mieszkania, zamiast go sprzedać, Twój artykuł wiele mi wyjaśnił. Dziękuję i pozdrawiam 🙂
Informacje przydatne. Dobrze wszystko opisane. W końcu, ktoś i zrobił podsumowanie kosztów i rozpisał się na temat.
Ja jestem zdania, że jeżeli mamy tylko możliwość i perspektywy to należy zainwestować w kupno mieszkania. Jesteśmy na swoim i płacimy na siebie a nie komuś, a w razie niespodziewanych komplikacji, zawsze możemy wynająć to mieszkanie komuś lub sprzedać…
Artykuł ciekawy, wart zastanowienia, choć ja uważam, że nie same cyferki się liczą i nie są najważniejsze kiedy podejmujemy taką decyzję…
Bardzo trafny wpis! Ja akuratnie dopiero myślę o wynajmie, ale na własne mieszkanie póki co mnie nie stać, a pchać się w kredyty to także nie dla mnie.
Ja postanowiłem zaryzykować. Ostatecznie przecież to mieszkanie będzie należeć do mnie, a tak chociaż częściowo jego raty zostają spłacone przez dochod z wynajmu. Zadbalem o to, by lokatorzy byli sensowni, mieli dobre warunki i aby samo mieszkanie bylo utrzymywane w dobrym stanie. Remont, wybór nowych okien PCV, minimalistyczne wnętrze i odpowiednie ogrzewanie i na razie jest wszystko dobrze. A część kredytu już spłacona. 🙂
Jeżeli o mnie chodzi, to raczej byłabym za kupnem czegoś swojego, cena kredytu jest porównywalna do ceny wynajmu. Ciekawe opcje widziałam na osiedlu Leśny Kwiat na terenach zielonych, na uboczu Warszawy.
My podjelismy decyzje zakupu mieszkania wiekszego, jego najmu a sami na razie wynajmujemy malutkie lokum od znajomych, w sumie sie tym mieszkaniem opiekujemy….A kredyt na nasze mieszkanie spłaca sie z najmu …. jak na razie zadowoleni 🙂
Bardzo mało popularna ścieżka, ale myślę, że to może być prawdziwa trampolina w sferze Waszych finansów. Pozdrawiam i trzymam kciuki.
Mega ważne jest przy wynajmowaniu mieszkań, aby ogarniać dobrze dokumenty, wszystkie formalności i to, żeby wynajmować szybko – bo jak mieszkanie stoi, to nie zarabia: https://budynkowo.pl/news/jak-wynajac-mieszkanie-poradnik/