Ostatnio blogiem zawładnęły tematy około-budowlane. Dzisiaj nie będzie inaczej, ale tym razem zmiksuję nieruchomości z inwestowaniem. Co więcej, postaram się pokazać, jak zmieniły się moje preferencje jeśli chodzi o inwestycje w ogóle i wyjaśnię, dlaczego niemal porzuciłem rynek finansowy, a zamiast tego aspiruję do miana kamienicznika 🙂
Na początek obowiązkowa dla takiego tematu garść ogłoszeń:
1. Jak wiesz, nie dzielę się swoją wartością netto czy portfelem inwestycyjnym. Dzisiaj również nie będę podawał konkretnych kwot, ale jeśli uznam to za właściwe, będę operował wartościami procentowymi.
2. Pominę również stopy zwrotu z poszczególnych inwestycji i nie porównam opłacalności inwestowania w nieruchomości do handlu papierami wartościowymi – wymagałoby to zbyt dużego nakładu pracy z mojej strony i byłoby bardzo mało miarodajne. Dzisiejsza bitwa „nieruchomości vs rynek kapitałowy” będzie mocno… metafizyczna i subiektywna.
3. Jeśli mogę, udzielę Ci dobrej rady: jeśli masz jakiekolwiek kredyty konsumpcyjne czy innego rodzaju wysoko oprocentowane pożyczki, pozbądź się ich w pierwszej kolejności, ZANIM zaczniesz inwestować, niezależnie od tego, w jakie instrumenty inwestycyjne celujesz. Jest niezwykle mała szansa, że jakakolwiek inwestycja zrównoważy straty, które generują odsetki oddawane bankom czy innym instytucjom finansowym. Według mojej – mocno asekuracyjnej – strategii warto też regularnie nadpłacać kredyt hipoteczny. Może nie zawsze jest to optymalne finansowo, ale daje dużo spokoju i poczucia bezpieczeństwa, które osobiście cenię wyżej niż procentowe zyski (powtarzam się, ale co tam: nie zawsze to, co warto opłaca się!). Oczywiście dużo zależy od warunków kredytowych, możliwości każdego z nas, waluty kredytów czy nawet osobistego podejścia do tego zła koniecznego, jakim jest kredyt na nieruchomość.
Przede wszystkim, chodzi o uniknięcie właśnie tego.
4. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem utraty środków, czego zapewne jesteś świadomy, a co ja – dla porządku – muszę zaakcentować 🙂
5. Ty i tylko Ty odpowiadasz za własne decyzje inwestycyjne. Ja nie jestem doradcą inwestycyjnym i nie jest moją intencją podpowiadanie Ci lub sugerowane, co powinieneś zrobić ze swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi.
6. Żebyśmy identycznie rozumieli używane tutaj pojęcia, a w szczególności różnicę pomiędzy inwestowaniem a oszczędzaniem, zapraszam najpierw do chociaż pobieżnego przeczytania tego wpisu.
Formalności za nami – czas na historię z życia wziętą:
Jestem inwestorem z około 10-letnim stażem. Brzmi dumnie, prawda? Nie ma się co ekscytować, bo ani nie zjadłem wszystkich rozumów, ani nie uzyskałem przewagi nad rynkiem; nie uniknąłem też masy porażek i absolutnie nie czuję się autorytetem w dziedzinie inwestowania. Mimo to, te lata trochę mnie nauczyły i jestem pewien, że moje doświadczenia mogą oszczędzić niejednemu trudnych początków.
Jeszcze kilka lat temu stawiałem na GPW – akcje spółek na polskiej giełdzie to było coś idealnego (w moim mniemaniu) dla młodego, 20-kilku letniego inwestora, przed którym jeszcze wiele lat zarabiania na etacie i który nie musi się martwić ochroną kapitału przed zbliżającą się emeryturą. Pewnie słyszałeś o złotej regule, według której na giełdzie powinieneś inwestować tyle procent oszczędności, ile wynosi wynik „100 – twój wiek”. 25-latek powinien grać za 75% oszczędności, 30-latek za 70% itp. Tak sobie myślę, że tą regułę musiał wymyślić chyba sam diabeł w ludzkiej skórze, który z uśmiechem na twarzy zamierzał golić jak największe rzesze młodych ludzi, powierzających mu swoje ciężko zarobione pieniądze. Mimo, że sam nie uwierzyłem ślepo w wynik tego odejmowania, to na pewno miało ono na mnie jakiś wpływ, a życie boleśnie zweryfikowało moje założenia co do giełdy jako magicznej maszynki do robienia pieniędzy. Krach na giełdach, który przydarzył się zaledwie rok czy dwa po mojej (bardzo udanej zresztą) inicjacji na rynku pokazał, że nie tędy droga. Zbyt dużo nerwów, zbyt dużo czasu poświęconego na analizy, transakcje i monitorowanie rynku. Coroczny PIT-8C dopełniał obrazu rozpaczy: pojedyncze udane transakcje vs całe stado porażek oznaczało, że niemal rok w rok byłem na minusie.
Nie znaczy to, że całkowicie wyszedłem z warszawskiej giełdy. Dzisiaj akcje na GPW to około 5% mojej wartości netto, z czego zdecydowana większość jest ulokowana poprzez konta IKE + IKZE (moje oraz żony). To inwestycje wybitnie długoterminowe, w których kupując nie szukam dołków, praktycznie nie sprzedaję walorów, a analiza obecnej sytuacji ogranicza się do obserwacji comiesięcznego budżetu. Skupiam się przede wszystkim na spółkach dywidendowych (których coraz mniej…), a także na ETFach, a w szczególności tym, który stara się odwzorować zachowanie giełdy amerykańskiej (ETFSP500). Nie planuję jednak zwiększać procentowego zaangażowania w giełdę – co oznacza, że będę dokonywał jedynie niewielkich transakcji kupna w miarę wzrostu całego portfela. Jeszcze niedawno powiedziałbym, że będę nadal robił to przez konta IKE/IKZE, natomiast ostatnie pogłoski nie napawają optymizmem i nie wykluczam, że w sytuacji zagrożenia zdecyduję się na wycofanie nawet całości środków z tych kont i budowę portfela akcyjnego od zera, poprzez zwykłe konto maklerskie.
Analogicznie, przestałem wierzyć w fundusze inwestycyjne, handel certyfikatami na surowce (tutaj co nieco o powodach), a moja niezachwiana wiara w lokaty i gotówkę w bankach została nieco nadwątlona przez bankructwa rodzimych instytucji finansowych (m.in. SKOKi) czy działania obecnego rządu, dla której sektor bankowy jest ulubionym chłopcem do bicia (abstrahuję od tego, czy słusznie). Nie mówiąc o tym, że gdziekolwiek nie zdeponuję oszczędności, jedynie kwestią czasu są kolejne telefony od bankowych cudotwórców, którzy to wspaniałomyślnie chcą zmienić słabiutkie lokaty na magiczne maszynki do robienia pieniędzy. W Forexa nigdy się nie bawiłem, a kupno metali szlachetnych nadal traktuję jedynie jako zabezpieczenie na wypadek najgorszego – nie najlepsze zresztą zabezpieczenie, bo jakoś nie wymyśliłem dobrego patentu przechowywanie większych ilości np. złotych monet. Jeśli zaś chodzi o waluty, to – jakkolwiek mało patriotycznie to zabrzmi – większą wiarą darzę waluty obce niż nasze kochane PLNy. Euro czy dolary to dla mnie środki na tańszy urlop za granicą, ale również zabezpieczenie na wypadek drastycznego osłabienia się złotego (w jakimś stopniu to już się dzieje). Docelowo chciałbym posiadać około 5% mojej wartości netto w walutach (ok 2/3 USD, 1/3 EUR), dlatego regularnie dokonuję wpłat do Walutomatu (tutaj przeczytasz co i jak) i sprzedaję pomalutku PLNy.
W co więc inwestuję, skoro akcje na GPW to jakieś 5% mojej wartości netto, waluty to mniej niż drugie tyle, a większość innych form inwestowania jest według mnie be? I tu dochodzimy (w końcu!) do sedna: aktualnie zdecydowana większość moich inwestycji to nieruchomości lub środki pieniężne (w formie krótkoterminowych lokat lub ewentualnie na nieoprocentowanych kontach) czekające na skumulowanie się do odpowiedniej sumy, która pozwoli na zakup kolejnego mieszkania na wynajem.
Nieruchomości to kierunek, co do którego nie byłem zdecydowany przez długi czas. Ba – do tej pory brak we mnie ślepej wiary w słuszność tego podejścia. Myślę, że niewiedza była głównym powodem mojego wahania w przeszłości. A to mało płynne, a to pełne niespodzianek, setki rzeczy do sprawdzenia przed zakupem, a jeszcze długo po nim nie ma pewności co do trafności inwestycji. Nie mówiąc o wysokim progu wejścia, drogim i długotrwałym remoncie czy czasochłonnym szukaniu najemców, którzy mogą mocno namieszać w założeniach inwestora. Koniec końców, zaczęliśmy małymi kroczkami i powoli, ale konsekwentnie poszerzamy wachlarz (w zasadzie to na razie wachlarzyk ;)) nieruchomości, stosując zresztą bardzo nietypowe podejście, które podsumowałbym mniej więcej tak: kup za gotówkę, wyremontuj samodzielnie i wynajmij. W cały proces angażujemy absolutnie minimalną liczbę osób czy instytucji, dzięki czemu oszczędzamy mnóstwo pieniędzy na prowizje, opłaty, specjalistów, fachowców i innych, za to poświęcamy całą masę własnego czasu, którego nieustannie nam brakuje. To podejście jest absolutnie wyjątkowe, niesamowicie mało optymalne, mocno wykańczające psychicznie i fizycznie, ale jest… po prostu nasze. Myślę, że 99% inwestorów nie zdecydowałoby się na tak daleko posunięte zrób-to-sam i nie czułoby się dobrze ze sposobem, który nam zapewnia absolutnie spokojny sen.
No, może nie do końca to miałem na myśli 😉
Nie czuję się jeszcze w dziedzinie inwestowania w nieruchomości, ale z chęcią odniosę się do wcześniejszego doświadczenia w inwestowanie na rynkach finansowych i porównam z ostatnimi wnioskami z perspektywy wynajmującego. Jakie są zatem zalety obu rodzajów inwestycji i co sprawia, że niektórzy czują się lepiej jako giełdowy rekin (lub płotka ;)), inni zaś woleliby zostać rasowym kamienicznikiem:
Jeśli poniższy wizerunek pasuje do Ciebie, powinieneś zainteresować się nieruchomościami inwestycyjnymi:
- lubisz mieć poczucie kontroli nad sytuacją i chcesz, aby to rzeczywiście od Ciebie zależał sukces (lub porażka…) przedsięwzięcia.
- wierzysz w prawdziwą, namacalną wartość przedmiotów, które możesz dotknąć i nie do końca ufasz wirtualnym cyferkom na kontach bankowych.
- mieszkasz w jednym miejscu dłuższy czas i nie planujesz dalszej przeprowadzki przez co najmniej kolejne 5 lat.
- źle znosisz duże wahania wartości portfela (w szczególności: giełdowe zjazdy w dół :)).
- masz odłożoną pokaźną sumkę, której nie będziesz potrzebował w najbliższych latach (w sytuacji idealnej: nigdy) lub niewykorzystaną zdolność kredytową i solidną (co najmniej 6-miesięczną) poduszkę finansową. Odziedziczone mieszkanie również się nada 😉
- zauważasz u siebie tendencję do zbyt częstych transakcji na rynkach kapitałowych. Kupno mieszkania jest na pewno większym i rzadszym wydarzeniem niż kupno kilku akcji, a i wysokie koszty transakcji na rynku nieruchomości skutecznie powstrzymają Cię przed zbyt częstymi ruchami.
- lubisz ludzi, a przynajmniej nie boisz się ich i nie krępuje Cię sytuacja, w której zadajesz obcym dosyć osobiste pytania. Ten punkt można obejść korzystając z firmy zarządzającej nieruchomościami, ale to nie temat na ten artykuł.
Z kolei gra na rynkach finansowych będzie dla Ciebie bardziej odpowiednia, jeśli:
- zamiast kontrolować sytuację z fotela kierowcy wolisz spokojnie obserwować co się dzieje z tylnej kanapy.
- wierzysz, że tylko poważni ludzie piastują poważne stanowiska w spółkach giełdowych i na wysokich piętrach biurowców zasiadają ci, którym naprawdę zależy na dobrych wynikach i rozwoju firmy.
- dobrze znosisz nagłe spadki wartości Twojego portfela.
- masz system, który (w przypadku idealnym) jest nieco lepszy niż rynek.
- wiesz, w jaki sposób ciąć straty i rzeczywiście to robisz, zanim kursy polecą zbyt nisko.
- lubisz chłonąć informacje dotyczące firm, w które inwestujesz.
- Śledzisz wiadomości biznesowe i gospodarcze. Wiesz, ile ton miedzi będzie potrzebowała gospodarka Chin i jaki skutek na światowe ceny węgla brunatnego wywrze epidemia bobrów w amazońskiej dżungli 😉
- umiesz i lubisz czytać cykliczne raporty finansowe, które publikują firmy giełdowe.
- nie masz odpowiednio dużego kapitału i/lub zdolności kredytowej na inwestycję w nieruchomości.
Co według mnie przemawia za inwestowaniem w nieruchomości?
- nieruchomości są w stanie obronić zainwestowany kapitał (lub chociaż zdecydowaną jego większość), a zagrożenie spadkami cen sięgające kilkadziesiąt procent, i to w krótkim terminie (scenariusz jak najbardziej prawdopodobny na giełdzie) jest znikome.
- wynajem mieszkań to jeden z lepszych pomysłów na regularny i przewidywalny przychód pasywny (lub niemal pasywny). Jeśli całość dobrze się zorganizuje, pozna się poszczególne mieszkania i podpisze umowy z odpowiednimi najemcami, mamy sporą szansę na stabilny zysk przy minimalnym zaangażowaniu.
- stopa zwrotu z mieszkań na wynajem jest dość atrakcyjna, zwłaszcza w porównaniu z oprocentowaniem lokat przy aktualnych, niemal zerowych stopach procentowych. Można przyjąć, że – o ile nie popełnisz grubszych błędów – możesz liczyć na około 5% zysku netto rocznie. To tylko ogólna reguła: równie dobrze, w zależności od dziesiątków czynników, możesz wyciągnąć 2% lub 10%.
- mała płynność nieruchomości to wada, którą osobiście traktuję jako zaletę. Inwestuję z zamiarem generowania stabilnego zysku w długim terminie i bez wyraźnej potrzeby (co jest bardzo mało prawdopodobne) nie zamierzam upłynniać tych inwestycji. Pracochłonny i czasochłonny proces sprzedaży mieszkania skutecznie powstrzymuje mnie od skakania z kwiatka na kwiatek, jak to często bywa w przypadku płynnych instrumentów finansowych.
- poczucie kontroli jest na wysokim poziomie. W tej działce bardzo dużo zależy ode mnie samego, można nawet powiedzieć, że jestem prezesem (jak również dyrektorem, kierownikiem, szeregowym pracownikiem i portierem w jednym ;)) własnej firmy. Sam podejmuję decyzje o cenach najmu, remontach, zmianach standardu mieszkań, przebudowach itp.
- Ponieważ jestem szefem własnej firmy, dbam o nią. Kupując akcje giełdowej spółki nie mam pojęcia, kto i w jaki sposób nią kieruje.
- Mam możliwość wejścia w poważną inwestycję, niemal nie posiadając na to środków. Finansowanie mieszkania na wynajem kredytem bankowym to często spotykane rozwiązanie. Sam w ten sposób nie działam i na tą chwilę nie planuję, ale świadomość możliwości kupna kilku dodatkowych mieszkań (oczywiście, wszystko w ramach zdolności kredytowej) jest ciekawa.
- Branża jest dość stabilna: poznając specyfikę danego miejsca możesz być niemal pewny, że po 5 latach niewiele się zmieni. W związku z tym można snuć dalekosiężne plany, których nie trzeba będzie co chwilę modyfikować w miarę zmian warunków zewnętrznych.
- Nie jestem zależny od niezrozumiałych dla mnie rynków finansowych, na które nie mam najmniejszego wpływu. Nie muszę polegać na sztabie inwestorów, którzy za swoje usługi pobierają sowite prowizje, niezależnie od rezultatów.
- Tytuł własności w postaci aktu notarialnego to najlepszy dowód na to, że rzeczywiście coś posiadam. Mieszkanie na wynajem może nawet stać się moim domem, jeśli tylko tego zapragnę.
- Mieszkanie (dokładniej: dach nad głową, dający poczucie bezpieczeństwa) to jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Tego samego nie można powiedzieć o posiadaniu akcji firmy X.
- Powoli, acz skutecznie gonimy tak zwany „zachód”, gdzie ludzie są zdecydowanie bardziej mobilni i otwarci na zmianę miejsca zamieszania, w związku z czym o wiele chętniej wynajmują. Nie ukrywajmy: wynika to również z ich możliwości finansowych. Uważam, że rynek najmu będzie się u nas dynamicznie rozwijał i jest tylko kwestią czasu, kiedy młode pokolenie całkowicie usunie z umysłów stereotypowe „nie będę najemcą, wolę płacić bankowi i spłacać swoje”.
- Jako właściciel i wynajmujący, znasz dokładnie przepływy pieniężne w Twojej „firmie”, jaką jest mieszkanie na wynajem. Możesz nimi odpowiednio sterować i podejmować działania naprawcze, jeśli coś idzie nie tak. Jako właściciel akcji firmy giełdowej, polegasz na niepełnej wiedzy z raportów finansowych, wypełnianych zgodnie z zasadami kreatywnej księgowości, mającymi ukryć to, co niewygodne.
- Kupując akcje ryzykuję utratą nawet 100% środków (przerobiłem to w praktyce). Z pozostałymi inwestycjami jest lepiej, ale chyba nigdzie nie mam aż takiego zabezpieczenia własnej wartości. Nawet potencjalnie bezpieczne lokaty są obarczone niewielkim ryzykiem (bankructwo banku, brak drożności BFG?), nie mówiąc o złotych monetach, które niezwykle łatwo można stracić, przy okazji ryzykując „kosę pod żebro”.
- całość procesu jest powtarzalna, dzięki czemu kolejne zakupy można podjąć z większą dozą pewności i świadomości tego, co robimy
- dzięki temu, że nieruchomości są drogie, mogę jednorazowo zainwestować dużą część oszczędności, nie rozdrabniając się zbytnio. Oznacza to oszczędność czasu, mniej wątpliwości i poczucie kontroli sytuacji.
- Nigdzie nie znajdziesz dziennych wykresów z wahaniami cen nieruchomości w Twojej okolicy. Nawet, jeśli wartość Twojego mieszkania zmienia się w czasie, to zmiany te są powolne i nie tracisz nerwów na gorączkowe spoglądanie na pikujące wykresy odświeżane co minutę.
Co według mnie przemawia za inwestowaniem w akcje, fundusze inwestycyjne itp?
- teoretycznie wyższa stopa zwrotu. Te standardowe 5% z nieruchomości nie powala na kolana, prawda?
- zdecydowanie większa płynność, która dla wielu może mieć istotne znaczenie.
- niższe koszty transakcji. Kupując akcje za 300.000 zł, zapłacisz coś około 1.000 zł prowizji. Mieszkanie za podobną cenę to dodatkowe koszty pośredników (chyba nie jesteś na tyle naiwny, żeby wierzyć w hasła „prowizję pokrywa sprzedający”?), opłaty notarialne i skarbowe, opłaty za wpisy do KW itp. W sumie: wielokrotność prowizji maklerskiej.
- większa różnorodność i możliwość dywersyfikacji. Mieszkając w Trójmieście, nie rozglądam się za mieszkaniami w Poznaniu czy Londynie. Inwestuję na lokalnym rynku, co potencjalnie zwiększa ryzyko inwestycji (coś a’la wrzucanie wszystkich jajek do jednego kosza). Kupując akcje mogę inwestować w różne branże, jednostki funduszy to nasze różne rejony geograficzne świata itp.
- zdecydowanie większe emocje niż w „nudnych” nieruchomościach.
Nie twierdzę, że nieruchomości to złoty środek, wybawienie od niedoskonałości rynków finansowych czy niedojrzałości rodzimej giełdy. Co więcej, niektóre z przedstawionych powyżej zalet można śmiało uznać za wady i na odwrót. Wszystko zależy od nas samych – nie bez powodu powtarzam w nieskończoność „punkt widzenia zależy od punktu siedzenia”. Mój aktualny kurs na nieruchomości wcale nie musi trwać wiecznie, a dodatkowo jest zdecydowanie za wcześnie, żeby wyciągać wnioski nad ich wyższością w stosunku do rynków finansowych. Z czasem jednak zyskuję na tym polu coraz większe doświadczenie i widzę, że w przeciwieństwie do giełdy czy funduszy – nieodgadnionych rynków o milionie zmiennych – rynek nieruchomości na wynajem można poznać i zrozumieć zasady nim rządzące. A ponieważ staram się zawsze inwestować w to, co rozumiem, ten argument przemawia do mnie niezwykle silnie i usuwa na bok sporo ryzyk i niewiadomych, które na pewno wiążą się z inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Jeśli jesteś stałym czytelnikiem zapewne zauważysz, że dzisiejszy wpis to praktycznie realizacja postulatów, o których pisałem przy okazji opisywania inwestycyjnego portfela idealnego – tutaj niewiele się zmieniło, a ja nadal podążam tą samą ścieżką, tyle że gram coraz wyższymi kwotami.
Jakie są moje inwestycyjne plany na przyszłość? Otóż Planuję stopniowe, powolne zwiększanie mojego zaangażowania w nieruchomości na wynajem. Całość będzie finansowana w 100% z własnych środków, co w praktyce oznacza kupno mieszkania co kilka lat (w zależności od zarobków i rodzaju nieruchomości). Celuję w małe (1-2 pokojowe) mieszkania w niezłych lokalizacjach, raczej w nowym budownictwie (przyjmuję rok 2000+), wymagających kompleksowego remontu. Lokalizacje, które biorę pod uwagę narzucają stosunkowo wysoką cenę metra kwadratowego, ale na szczęście mocno zbija ją stan nieruchomości, a także metraż, który – w największym skrócie – im mniejszy, tym lepszy (max 25m2 dla kawalerki, max 40m2 dla mieszkania 2-pokojowego). To obniża finalną cenę, a wystawiając mieszkanie na wynajem ważniejsza jest lokalizacja, liczba pokoi oraz standard – kilka metrów kwadratowych mniej to oszczędność nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, z które najemca nie będzie skłonny płacić wyższego czynszu.
Nadal jednak największy wzrost naszego portfela to środki, które udaje nam się oszczędzić z comiesięcznej pensji. Upłynie jeszcze sporo wody w Wiśle, zanim zyski z wynajmowania mieszkań pozwolą na spokojne patrzenie w przyszłość. Ale niezależnie od tego, co ona przyniesie, jest we mnie spokój wynikający z wiary, że zawsze sobie poradzę. I nie ma to nic wspólnego z inwestowaniem czy możliwościami finansowymi. Jakkolwiek banalnie to zabrzmi, wierzę w samego siebie i wiem, że nawet w przypadku totalnego wyzerowania mojego stanu posiadania poradzę sobie z utrzymaniem rodziny. Przynajmniej do momentu, kiedy zdrowie będzie dopisywało, a umysł zanadto nie zwiędnie 😉
Jeśli interesują Cię inwestycje w nieruchomości na wynajem, serdecznie zachęcam do zapoznania się z książką Sławka, który niewątpliwie jest autorytetem w tej dziedzinie na naszym krajowym rynku.
PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂
PS2 Jeśli jeszcze nie masz dość, zapraszam na godzinną rozmowę Mateusza z www.jakzarabiacpieniadze.pl ze Sławkiem Muturi. Na teksty/wywiady ze Sławkiem zwykle trafiam dość przypadkowo, ale za każdym razem rozkładają mnie one na łopatki – wiedza i doświadczenie Sławka jest po prostu przeogromne, a przekaz niezwykle przekonujący i w bardzo wielu aspektach spójny z moim.
Dzięki za kolejny ciekawy wpis! Sam jeszcze nie zacząłem inwestować, idąc za słuszną poradą wyzerowania istniejących średnioterminowych zobowiązań i utworzenia poduszki. Staram się też zdobywać wiedzę, poznawać różne punkty widzenia jak choćby ten wpis czy książki na rynku, aby nie zrobić głupich błędów. Do polecanej przez Wolnego książki dodam kolejną, pod tytułem”Emerytura nie jest ci potrzebna” Jacka Borowiaka, traktująca również o nieruchomościach. Niezależnie od tego jakie decyzje w przyszłości podejmę, należy poznać ich cienie i blaski.
Bardzo dobre podejście. Pamiętaj jednak, że nic nie zastąpi własnych doświadczeń, traktuj więc moje (i innych) wnioski z dużym przymrużeniem oka. Zwłaszcza, że z czasem dużo się zmienia i dzisiejsze wnioski nie muszą mieć racji bytu za 2 czy 5 lat. Pozdrawiam.
Mnie zniechęca kryzys demograficzny, który jest coraz większym problemem w Europie. Mniej ludzi, mniej chętnych do najmu…
Inwestycje to jednak bardzo trudny temat 😉
Do pewnego stopnia masz rację – przyszłość może się brutalnie obejść z rynkiem mieszkaniowym. Uważam jednak, że tragicznie nie będzie, a kluczem do sukcesu będzie właściwy dobór nieruchomości. Jakby nie patrzeć, coraz bardziej się bogacimy i w związku z tym chcemy mieszkać fajnie. Dlatego wydaje mi się, że niektóre z nieruchomości się obronią, w innych będą przeważały pustostany. Dużo zależy od miasta, dokładnej lokalizacji, technologii budowy, rozkładu mieszkania, jego standardu i kilkudziesięciu innych czynników.
Eh… tak jak mówisz – trudny temat 😉
Demografia to nie problem. Należy do niej odpowiednio się przygotować oraz sprawdzić jak poradziły sobie z tym problemem zachodnie państwa.
Koniecznie zajrzyj tutaj: http://www.mojapolis.pl/articles/art/prognozy_demograficzne_2050/
Z jednej strony niż, budowa czynszowek i mieszkań komunalnych. Z drugiej migracja młodych do dużych miast. Sama zastanawiam się nad kupnem mieszkania w mieście ok 40k za gotówkę. Przeraża mnie jednak to ze takie miasta naprawdę pustoszeja, a dodatkowo rzesza starszych ludzi pozostawia rodzinie własne mieszkania. Narazie myślę…
Jeśli poważnie się nad tym zastanawiasz, zrób dobre rozeznanie lokalnego rynku – możesz zacząć od analizy ofert sprzedaży i najmu, policz ich stosunek ilościowy i średnią rentowność, porównaj z innymi rynkami. Często jest tak, że mniejsze miasta oznaczają wyższą stopę zwrotu, oczywiście w zamian za nieco większe ryzyko (choćby jeszcze mniejsza płynność, większe ryzyko pustostanów). Znajomość lokalnego rynku to podstawowa wiedza, bez której nie warto w ogóle wchodzić w inwestowanie w nieruchomości. Pozdrawiam.
Hej,
Co do złota. Jest pewna bardzo tania i skuteczna metoda przechowywania złota i innych drogocenności. Tzw „morda w kubeł”. Jeżeli nikt nawet nie będzie się domyślał, że to możesz mieć, to nie będzie szukał. Trzeba też pamiętać żeby nie chować tego tam gdzie ktoś może zajrzeć szukając np portfela, czy biżuterii.
.
Nie zalecałbym kupna nieruchomości na kredyt. Zwłaszcza w celu wynajmowania. Średni to interes. Mój przykład: Niedawno zacząłem wynajmować mieszkanie o wartości (pi razy oko) 200k. Płacę 750zł odstępnego, ile wyniesie rata kredytu za takie mieszkanie? Z kalkulatora wyszło ponad 1100zł. A mamy strasznie niskie stopy procentowe. Oczywiście pewna część to kapitał, ale tylko niewielka. Dlatego przez najbliższe lata, jeżeli nie trafię na jakąś świetną ofertę, będę tylko wynajmował.
.
Dla mnie nieruchomości są również łakomym kąskiem, ale to może za kilka lat. I nie chciałbym być 'kamienicznikiem’, a raczej tanio kupić, drogo sprzedać. Zwłaszcza, że też mam możliwość kupienia za gotówkę.
.
Rynek nieruchomości może być coraz trudniejszy, ale tylko dla sprzedających. Coraz mniej osób stać na kupno (nawet na kredyt). Program wspierania banków i deweloperów – mieszkania dla młodych – już w tym roku się skończył, a pewnie do końca tego będą już rozdzielone pieniądze na najbliższe lata. Do tego trzeba mieć coraz większy wkład własny, podobno banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do zdolności kredytowej, a wzrost stóp procentowych też jest bardzo możliwy (chociaż w obecnych czasach wszystko możliwe, nawet spadek poniżej zera). Może być to świetne środowisko dla takich jak Ty, Wolny – osób które za gotówkę mogą wynegocjować fajne warunki, a wynajmować będzie komu, bo kto nie kupi będzie musiał skorzystać z Twojej oferty.
.
Trzeba też pamiętać, że obecny rząd jest wyjątkowo socjalistyczny, a to może prowadzić do wszystkiego, nawet do scenariusza Wenezuelskiego.
Dzięki za komentarz. Wynajmowanie to opcja coraz częściej konkurująca z kupnem swojego mieszkania, i bardzo dobrze 🙂
Co do trudności ze sprzedażą – to rzeczywiście może stanowić problem, ale tylko dla tych, którzy chcą sprzedać – ja celuje raczej w budowanie portfela mieszkań i wynajmowanie ich w zdecydowanie długiej perspektywie.
Dlatego wspomniałem, że dla Ciebie te problemy mogą być bardzo opłacalne. Rozważałeś scenariusz o którym wspomniałem – Kupić, odpicować, sprzedać?
Oczywiście, rozważałem i nie wykluczam w przyszłości. Wiem jednak ile pracy kosztuje taki projekt (zwłaszcza przy naszym podejściu „zrób-to-sam”), z którym ciężko byłoby nam się rozstać), więc pogodzenie tego z pracą zawodową nie wchodzi w grę – zajechałbym się, a i tak za mało szanuję swój czas wolny. Generalnie wiem, że gdybym chciał mógłbym zarabiać znacznie więcej (chociażby na takich projektach, ale nie tylko), tyle że doba ma 24h, a życie jest tu i teraz.
Właśnie na tym polega cała zabawa, że wspomagasz się tanim kredytem. Jeśli źle zainwestujesz to niestety możesz stracić.
Być może rozwiązaniem dla takich ludzi jak ty nie jest zakup nieruchomości ale zakup funduszy czy ETFy inwestujące w nieruchomości. Stopy zwrotu mogą być podobne ale nie musisz denerwować się z najemcami.
Cała zabawa polega również na tym, że posiadając nieruchomości, posiadasz cenne dobro, które zabezpiecza Twoje pieniądze a inwestując w papiery wartościowe w czasie inflacji czy coś podobnego możesz stracić wszystkie pieniądze.
Jeszcze odnoście walut. Dlaczego nie interesujesz się Frankiem szwajcarskim, albo Koroną duńską? Obie te waluty są sztywno związane z euro, a co może się stać w razie zmiany strategii szwajcarskiego albo duńskiego banku centralnego widać było w styczniu zeszłego roku.
Hmmm – nie mam gotowej odpowiedzi, najbliższe prawdy jest chyba: nie jestem w stanie analizować wszystkiego i rozdrabniać się zbytnio. Waluty to mała część portfela – zbyt mała, żebym kupował i śledził kursy 5 różnych par.
Jedną z wad zakupu mieszkań pod wynajem jest jednak ryzyko dewastacji wynajmowanego mieszkania przez najemców. Niestety, nie da się dom końca przewidzieć komu wynajmujemy mieszkanie. Straty spowodowane dewastacją mogą być duże. Oczywiście, można zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie ale dochodzenie odszkodowań z tytułu zniszczeń poczynionych przez osoby wynajmujące może być uciążliwie i nieopłacalne.
No risk, no fun (względnie, no profit) 🙂 są na szczęście sposoby na minimalizację tego ryzyka, o czym swego czasu pisałem.
Trzeba się trochę znać na ludziach. Co prawa nie wynajmuję mieszkań, ale codziennie mam do czynienia ze świeżo zrekrutowanymi pracownikami i stwierdzam, że pozory nie mylą. Wyjątki oczywiście się zdarzają, ale jest ich tak niewiele, że nawet nie ma o czym wspominać. Krótka rozmowa i rzut oka wystarczy żeby stwierdzić czy ktoś rokuje czy nie.
Ja do tej krótkiej rozmowy dodałbym rzetelną weryfikację i ryzyko będzie naprawdę minimalne, niemal pomijalne.
Sławek totalnie nie zgadzam się z Tobą. Można zabezpieczyć się w 100% procentach.
A ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania od takich zdarzeń? Koszt około 200zl rocznie. Tym można tez zabezpieczyć dewastacje czy kradzież
Ciekawy artykuł, o tematyce którą lubię i się interesuję. Osobiście inwestuje na GPW i ta forma inwestowania najbardziej mi odpowiada, ale co jakiś czas a szczególnie w okresach dekoniunktury zastanawiam się czy może jednak zacząć inwestować na rynku nieruchomości zamiast na giełdzie. Jednak po rozważeniu wad i zalet przekonuję się że jednak giełda bardziej „mi leży” niż mieszkania pod wynajem. Uważam, że można nieźle zarobić zarówno na giełdzie jak i na nieruchomościach. Każde aktywo ma swoją specyfikę, kwestia poznania zasad i reguł panujących podczas inwestowania w określone aktywa. Bardzo dobrze, że opisujesz wady i zalety obu sposobów inwestowania, bo po zgłębieniu tych informacji i zestawieniu ich ze sobą każdy am musi dokonać wyboru.
A przede wszystkim, warto znać również inne opcje, prawda? Niektórzy jednoznacznie identyfikują inwestowanie z funduszami czy giełda, a przecież jest mnóstwo możliwości (wielu z nich sam nie znam z praktyki albo i teorii).
Giełda i nieruchomości to dwie najbardziej powszechne formy inwestowania, dostępne prawie dla każdego dlatego o nich najwięcej się mówi, dlatego też dla mnie ewentualną alternatywą dla giełdy byłyby nieruchomości. Nawet można by określić, że nieruchomości są najbardziej naturalną formą inwestowania, bo przecież każdy w jakiejś nieruchomości mieszka, posiada na własność, bądź wynajmuje, czego nie można powiedzieć o giełdzie
Każdy też w jakiejś firmie pracuje …
Ja nieruchomości traktuję jako miejsce zamieszkania.Na pewno pieniędzy tak ulokowanych przez najbliższe lata nie wydam. Ulokowane bardzo długo terminowo. Czy na tym zyskam, nie wiem. Część ziemi dostałam, więc można powiedzieć, że od razu zyskałam. Nieruchomości nie wynajmuję. Są zamieszkiwane. Ale też nie rozwijam, bo nie mam pomysłu, ani potrzeby, ani chęci. Czekają. Pamiętam słowa z dzieciństwa znajomego ojca „sprzedaje się tylko raz, a pieniądze wydaje szybko”. Inne metody inwestowania też przerabiałam.
Wydawanie pieniędzy na nieruchomości, które nie są wynajmowane, to nie inwestycja ani lokata kapitału, tylko zamrażanie pieniędzy. Liczysz na to, że zarobisz na sprzedaży? Możesz się przeliczyć. Lepiej wynajmij i zyskuj regularny przychód.
Jedna nieruchomość jest ze spadku. Nie planuję jej sprzedawać, ale rozwinąć tam biznes. Dlatego ciężko powiedzieć czy jest to inwestycja czy zamrożenie pieniędzy. Na obecną chwilę to raczej perspektywa inwestycji. Druga to dom w mieście kupiony obecnie do mieszkania, po sprzedaży mieszkania w bloku, na którym zarobiłam. Za 15-20 lat okaże się czy będzie nadal zamieszkiwany i czy przez nas 🙂 Udało nam się kupić w cenie niższej niż obecne ceny rynkowe i stworzyć nieruchomośc atrakcyjną dla ew. kupujacych jeszcze na najblizsze 15 lat. Dobra lokalizacja. Zatem nieruchomość rozwojowa. Jeśli nie zysk ze sprzedaży, to chociaż zarobek na istnieniu tej nieruchomosci w tym miejscu. Wynajem pod lokale czy stworzenie własnego biznesu połaczonego z samoutrzymujacym sie miejscem zamieszkania. Nie wiem. Zobacze jaka oferta się trafi w momencie, kiedy przestanie mi wystarczac jedynie funkcja mieszkania w tej nieruchomosci.
Jak dobrze pójdzie to pod koniec roku zainwestuje w mieszkanie pod wynajem 🙂
Powodzenia, też w niedługim czasie będę kupował pierwszą nieruchomość pod wynajem.
Przeszedłem podobną drogę. Kiedyś myślałem dużo o inwestowaniu w akcje. Znam się na raportach spółek, uczyłem się analizy technicznej. A potem zrozumiałem, że inwestując drobne kwoty i tak nie zrobię majątku. Dziś ograniczam się do kupowania spółek dywidendowych poprzez IKZE (głównie dla zwolnienia podatkowego), a pozostałem środki odkładam na zwykłych kontach oszczędnościowych z myślą właśnie o mieszkaniach na wynajem. Nie możemy sobie z żoną jeszcze pozwolić na kupowanie za gotówkę, ale pracujemy na tym, a kredyt na pierwsze wynajmowane mieszkanie regularnie nadpłacamy. Brak dywersyfikacji nie jest dla mnie wadą. Rynek nieruchomości jest bardzo lokalny, co sprawia, że orientując się dobrze w naszej okolicy działamy jak w dobrym biznesie – jesteśmy „ogarnięci”. Do tego względna stabilność cen sprawia, że łatwo jest kontrolować ryzyko inwestycji. Minimum bezpieczeństwa to wartość mieszkania powyżej wartości kredytu, drugi poziom to czynsz pokrywający ratę kredytu, kolejny poziom to kilka procent zysku w skali roku. Mieszkanie to dla mnie stabilny przychód, który pozostanie, gdy już spłacimy kredyt. Trzy takie mieszkania wystarczą, aby zapewnić sobie dodatkową, prywatną emeryturę. Pozdrawiam po sąsiedzku z Gdyni 🙂
Super. Majątek zawsze buduje się od 'twardych’ inwestycji.
To u mnie wersja alternatywna jeśli chodzi o plan na zmieranie piniążka. Co prawda jeszcze na etapie 'dwudziestokilkulatka’, ale wyglądało to tak – na studiach, w sumie bliżej początku niż końca założenie działalności, wzięcie sprzętów w leasing, wyłapanie sprzed nosa całkiem fajnego i wręcz ustawionego kontraktu pod lipnie zarządzaną i przyzwyczajoną do braku konkurencji miejscową firmę, zatrudnienie za uczciwe pieniądze ludzi z branży. Wszystko policzone tak, że przez pierwsze lata kokosów z tego nie miałem, w sumie to miałem mniej niż większość pracowników, ale też wiele czasu na nią nie poświęcałem, a sama firma się całkiem dobrze zadomowiła na rynku. Ja w tym czasie prowadziłem typowo studencki tryb życia, więc większa ilość kasy do niczego mi nie była potrzebna. Mieszkanie w wynajmowanych pokojach w kolejnych mieszkaniach studenckich . Po kilku latach rozwijająca się firma przy jednoczesnym typowo 'studenckim’ standardzie życia’ pozwoliła na zakup w sporej części za gotówkę mieszkania – świetna, chociaż na moment kupna niedoceniana lokalizacja, fajna cena, głęboki PRL, 3 pokoje. Szybki remont – odpicowanie tego co najgorzej wygląda i tego co da się poprawić własnymi siłami i niedużym kosztem. Doposażenie mieszkania w sprzęty typu nowa lodówka, pralka – cały remont – częściowo fachowcy (łazienka + przestawianie ścianek, żeby pokoje były nie przejściowe + wymiana drzwi), w większości własnymi siłami – razem koszt ok. 25 koła. 2 pokoje pod wynajem, trzeci mój. Jako, że od trybu studenckiego nie odwykłem to póki co mi z tym bardzo dobrze. W praniu wyjdzie czy potrzebując w przyszłości mniejszego mieszkania, ale na wyłączność zdecyduję się na kupno drugiego, czy wynajem. W każdym razie w tym czasie to pierwsze będzie wynajmowane w całości i będzie czekało na czasy kiedy sam będę potrzebował większego. Brzmi jak plan 😛
Bardzo długi post, ale tym, którzy się wahają, dam jedną radę – przeczytajcie go uważnie. Najlepiej dwa razy.
Dużo można się od ciebie nauczyć 🙂
Cześć! Poparzyłeś sobie na akcjach rączki, bo działałeś bez przygotowania i po omacku. W znacznej większości przypadków inwestorów/spekulantów indywidualnych tak niestety bywa.
Nie dla każdego inwestowanie na GPW jest odpowiednie. Można tego się nauczyć ale taka nauka może być bardzo kosztowna 🙂
Dobra decyzja z tym zakupem. Do pewnych rzeczy trzeba dorosnąć 🙂
Wiele osób będzie przeciwnych, ale tak się składa, że nieliczni działają w tej branży dlatego tak niewielu potrafi wypowiedzieć się sensownie.
Jeśli dobrze się przygotujesz to na pewno nie stracisz. A biorąc pod uwagę widmo inflacji oraz rabunek pieniędzy w bankach (nowe prawo narzucone przez Unię) to inwestycja jest całkiem sensowna w perspektywie najbliższych lat.
Cześć Wolny.. proszę podpowiedz, mamy trochę dolarów z mężem, ale trzymamy je w gotówce… gdzie założyć najlepiej jakiś rachunek, żeby jeszcze troszkę na siebie zarobiły?
Zdecydowanie bardziej nadaję się do inwestowania w nieruchomości. Giełda i podobne inwestycje jednak mogą być ryzykowne, a to zdecydowanie nie dla mnie 😉
Właśnie przeczytałam post dotyczący kosztów utrzymania dziecka do 1 roku życia i większych bzdur nie czytałam.
Mam 8,5 mies dziecko. Mała jest wcześniakiem miała problemy z ssaniem piersi więc mleko było odciągane laktatorem i podawane butelką. Miałam za mało mleka więc musieliśmy dokarmiać modyfikowanym. W związku z niską masą urodzeniową przez 2 mies. podawaliśmy bardzo drogie mleko zgodnie z zaleceniem szpitalnego neonatologa 50 zł. za 600 g. Po osiągnięciu właściwej masy przerzuciliśmy się na coś tańszego mimo wszystko pudełko mleka które używamy kosztuje w promocji 28 zł za 800 g (cena regularna 33-35 zł.) Mała w miesiącu zużywa ok 6 pudełek czyli minimalny koszt samego mleka to ok 170 zł. Do tego kaszki, produkty na obiadki, bądź słoiczki.
Odkąd zaczęłam rozszerzać dietę dziecko zamiast 1 kupy dziennie robi ich nawet 6 co znaczy częste zmiany pieluch. Paczka pieluch kosztuje ok 50 zł. i starcza na 7-10 dni. powiedzmy, że minimalny miesięczny koszt to 150 zł. próbowaliśmy różnych i tańszych pieluch – efekt był taki, że dziecko miało wiecznie odparzoną pupę więc wróciliśmy do „drożyzny”.
Maść do smarowania pupy i nie tylko (dziecko odparza się także pod pachami, pod szyją więc też jest tam codziennie smarowane) w najtańszej aptece 30 zł. w najdroższej 60 zł. Zużywamy ok 3-4 maści miesięcznie. Tańsza wersja inna maść w cenie 7 zł. ale za mała tubkę i miesięcznie trzeba zużyć ok 10 pudełek. Maść na receptę kosztuje duże pudełko 10 zł. (starczy na 7-10 dni) ale lekarz nie wiedzieć czemu wypisuje ją tylko okazjonalnie Koszt smarowania pupy to ok. 70-100 zł.
Mała rozwijała się prawidłowo ale po szczepionce po skończonym 4 a potem 6 miesiącu doznała niepożądanego odczynu poszczepiennego (to tak dla zwolenników WSPÓŁCZESNYCH SZCZEPIEŃ) objawiającego się cofnięciem rozwoju ruchowego i wymaga rehabilitacji aż do momentu rozpoczęcia nauki chodzenia. NFZ zapewnia 30 min ćwiczeń raz w tyg więc reszta odbywa się prywatnie. Koszt 40 min zajęć to ok 80 zł. 2-3 razy w tyg. Znaleźliśmy Panią ,która jeździ do nas za 50 zł taniej się nie da. Dzisiaj WIĘKSZOŚĆ DZIECI wymaga takiej rehabilitacji (nie będę dyskutowała czy w danym przypadku jest to wynik szczepienia czy dziecko już urodziło się z problemem bo bywa różnie) więc koszt ćwiczeń nie jest tylko naszym indywidualnym wydatkiem a dotyczy coraz większej liczby rodziców.
W opisie nie uwzględniłam kosztów kosmetyków do kąpieli, chusteczek nawilżających, codziennie podawanej wit D i okazjonalnie żelaza, jakiś leków w razie choroby i wielu wielu innych. Nie uwzględniam kosztów wyprawki typu wózek, laktator, butelki, nożyczki, termometr elektroniczny, przewijak, pieluchy tetrowe (wcale nie takie tanie), pościel, łóżeczko, materac, ubranka od rozmiaru 50 do 68, smoczki – od znajomych i rodziny dostaliśmy niewiele, większość kosztów leżała po naszej stronie. Ciągłe wyparzanie butelek, zabawek, smoczków, grzanie wody na mleko, codzienna kąpiel dziecka częste pranie ubranek pobrudzonych jedzeniem i kupą też kosztuje – czasem przebieram dziecko 3 razy dziennie z powodu wypływającej na plecy kupy.
Wyprawkę miałam do 68 rozmiaru teraz muszę kupować ciuchy na bieżąco. Głupi bodziak kosztuje 10 zł a trzeba mieć ich z 10 po 5 z długim i po 5 z krótkim taka pora roku. Nie mówię o innych częściach garderoby. W tym wieku dziecko więcej brudzi bo nie jest tylko na mleku i więcej niszczy np spodenki i skarpetki bo się porusza. Z zabawkami nie głupiejemy ale dziecko się rozwija i potrzebuje coraz to nowych bodźców. Na każdym etapie rehabilitacji też jesteśmy zachęcani przez fizjoterapeutkę do kupowania zabawek stymulujących rozwój malucha, których dziecko będzie mogło używać w domu nie tylko w ośrodku podczas rehabilitacji. Na razie jestem na macierzyńskim więc nie opłacamy ani żłobka ani niani. U mnie w mieście żłobek prywatny (o państwowym nie ma co marzyć) to koszt ok. 600 zł.
Koszt utrzymania dziecka oceniam na ok 500-600 zł miesięcznie plus 400-600 zł. rehabilitacja, 600 zł żłobek i dodatkowe koszty związane z chorobą lub jakieś nieprzewidziane wydatki. Razem ok 1200 zł. dla niepracującej matki, dla matki aktywnej zawodowo ok 1800 zł.
I przepraszam bardzo ale gdyby dziecko kosztowało tak mało jak Pan twierdzi to większość moich znajomych miałaby więcej dzieci lub miałaby je wcześniej.
Jak tak czytam takie farmazony jak na tym blogu to potem nie ma co się dziwić, że rząd uważa iż minimalna pensja w naszym kraju nie jest taka niska i pozwala godnie żyć. Przecież są Polacy co potrafią utrzymać dziecko za 200 zł miesięcznie – tylko POGRATULOWAĆ.
Tl;dr
Ale że niby z 10 tys. Na miesiąc na dziecko? To kredyt na 30 lat trzeba chyba wziąć. …
Cześć,
Bardzo przydatny artykuł jak dla mnie 😉
Każdy powinien wybrać to, co do niego bardziej pasuje. Ja rozważając inwestycję zawsze najpierw pytam siebie jak dużą kontrolę będę nad nią miała. I tutaj bardziej obstawiam nieruchomości.
To też kwestia wiedzy. Im większą masz wiedzę na dany temat tym większą masz kontrolę.
Pozdrawiam
Nigdy specjalnie nie przejmowałam się swoimi finansami do czasu, aż natknęłam się na książkę Roberta Kyosaki „ Bogaty ojciec, biedny ojciec ”. Wtedy nastąpił przełom w moim podejściu do pieniędzy i inwestycji. Dzięki rozsądnemu wydawaniu pieniędzy udało mi się w tym roku spłacić ostatecznie cały kredyt hipoteczny! Kolejny etap to zakup kawalerki na wynajem. Obecni jestem na etapie zbierania kapitału na wkład własny. Oszczędności próbuję pomnażać w bezpieczny sposób czyli korzystając z lokat i promocji bankowych. Mam nadzieje że za jakieś 2 lata kupie moje pierwsze mieszkanie na wynajem. Promocję bankowe i lokaty z których korzystam opisuje na moim blogu.
http://zarabiajnalokatach.blogspot.com/
Bardzo fajny artykuł. Bardzo długi, ale napisany tak, że przeczytalam jednym tchem 🙂
Wow, zaskakująco wyczerpujący wpis. Na razie nie mam od siebie żadnych konkretnych pytań, za to bardzo bym chciał zobaczyć taki case study z inwestycji giełodwych, jako tych nieco bardziej „medialnych”. Jest możliwość na taki wpis w przyszłości?
Dzięki i powodzenia w inwestycjach!
Artykuł utwierdził mnie w moim przekonaniu ze musze na początek spłacic kredyt konsumpcyjny, a potem dobierać się do mieszkania.
Bardzo słuszna kolejność 🙂 Osobiście jestem od roku na etapie nadpłacania hipoteki. Mimo różnych nieprzewidzianych wydatków udaje się trzymać planu. Dobrze jest patrzeć, jak kwota zadłużenia topnieje i żałuję, że nie zacząłem wcześniej.
Jednocześnie nastawiamy się z żoną na zakup kawalerki na wynajem za gotówkę. Warto zadbać, żeby na cele inwestycyjne też nie zabrakło środków.
Fajny wpis, takim dopełnieniem, które polecam przeczytać jest ciekawy artykuł obserwatora finansowego http://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/polacy-kupuja-mieszkania-za-gotowke/
Na swoim blogu zrobiłem podobne porównanie, tylko mnie obszerne 😀
No właśnie mnie zawsze interesowały nieruchomości. Tak na prawdę, żeby w nie zainwestować, to trzeba mieć stalowe nerwy.
Cześć
Dobra dobra wszystko pięknie z tymi nieruchomościami tylko nasza Beata właśnie zapowiedziała program mieszkanie + i jestem ciekawy waszych opinii co dalej sie stanie. Moim zdaniem cała branża budowlana padnie. Ludzie przestana kupować mieszkania bo Beata im wynajmie i po 30 latach będą mieli swoje. Jak przestana sie sprzedawać mieszkania cała wykonczeniowka nie będzie miała co robić itd. Spowolnienie gospodarcze krach i potop. Oczywiscie ceny mieszkań zaczną tanieć wiec kazdy kto przetrzyma najgorsze i w dołku kupi mieszkanie zyska bo jednak w końcu Beata wybuduje mieszkania i ludzie zaczną sie do nich wprowadzać i wykańczać te swoje mieszkanka. Pytanie do Was ile czasu to będzie trwać?. Sam prowadze małą firmę remontowo budowlano meblarską i trochę sie zaczynam martwic.
Heh, co za katastroficzna wizja. Pozwolę sobie opowiedziec pewną historię, która powie co nieco na temat moich oczekiwań planu mieszkanie+. Otóż jakieś 1,5-2 lata temu ruszył z hukiem zapowiadany państwowy fundusz najmu mieszkań (nie pamiętam dokładnej nazwy), który to miał zdzielić po łapkach nas: prywatnych inwestorów, którzy to bez zastanowienia kroją biednych najemców, narzucając zbujeckie ceny najmu w swoich nieruchomościach. Ów fundusz kupił ponad 130 mieszkań w nowej, dość prestiżowej inwestycji jakieś 300 metrów od posiadanego przeze mnie mieszkania na wynajem. Efekt po 1,5 roku? Fundusz wynajmuje mieszkania jakieś 500zł drożej niż ja (porównywalny metraż), standard wykończenia pozostawia tam wiele do życzenia, mebli jak na lekarstwo, a ponad 100 mieszkań (że 134…) nadal czeka na najemców!!! Wniosek według mnie jest jednoznaczny: tak jest, jeśli państwo stara się ingerować w dobrze funkcjonujące mechanizmy wolnorynkowe, nie mając większego pojęcia o co chodzi (poza marketingiem niezbędnym w walce o głosy wyborców…).
Jednym słowem, nie sadzę żeby mieszkanie+ wywarło dużo większy skutek, żeby zmieniło rynek. Owszem, parę mieszkań zostanie oddanych przed kolejnymi wyborami, sukces zostanie ogłoszony, ale wpływ na obecny rynek najmu nie powinien być zbyt duży. Co więcej, ja widzę nawet zalety tego programu: w końcu zaczyna się mówić o zaletach najmu, a to powoli będzie zmieniało standardowe podejście w temacie własność vs najem, co powinno pomóc w rozwoju rynku nieruchomości inwestycyjnych, który ma u nas jeszcze dużo do nadrobienia w porównaniu z zachodem. Pozdrawiam i polecam nieco więcej optymizmu, według mnie trzeba robić swoje i nie za bardzo przejmować się głośnym krzykiem rządzących.
Dokładnie. Rynek jest tak duży, a nowe mieszkania to tak skomplikowana inwestycja, że rząd nie jest w stanie go zepsuć. Wręcz przeciwnie, uważam, że program rządu może poszerzyć rynek, tzn. zachęcić do najmu osoby, które dzisiaj by mieszkania nie wynajęły w ogóle.
Ponadto każdy wynajmujący wie, że największym ryzykiem dla niego jest brak lokalu socjalnego dla niepłacącego najemcy. Rozwój budownictwa socjalnego może trochę to poprawić, choć nie łudzę się, że nastąpi to szybko. Dlatego kibicuję temu programowi.
Pozytwnym efektem Funduszu Mieszkań na wynajem może być popularyzacja weryfikacji finansowej najemcy. Innych pozytywów nie widzę – drożyzna za niewykończone mieszkania. Najemcy chcą mieć pełne umeblowanie, szczególnie za taką cenę.
Przyznam że sam myślałem kiedyś o zainwestowaniu w nieruchomość, ale nie dość że takie pieniądze odłożyłbym nie tak szybko to po przeliczeniu wyszło mi że zysk byłby zbliżony do zysków z lokaty ( no może nie tych dzisiejszych ale sprzed kilku lat gdzie można było wyciągnąć nawet 5 procent z lokaty) a nawet obecnie nie będzie dużo większy niż na lokacie. Oczywiście wliczam już w to remonty czy inne wydatki związane z posiadaniem mieszkania na wynajem.
Inna sprawa jak ktoś posiada jakieś grubsze pieniądze np., kilka baniek i bez większego wysiłku zakupi kilka mieszkań na wynajem. Tu już będzie widać płynące pieniążki…
Średni zwrot z inwestycji w nieruchomości jest niestety na tyle słaby, że pieniądze lepiej włożyć w jakąkolwiek działalność gospodarczą. Może i większe ryzyko, ale nie jestem słoniem, nie żyję 200 lat, więc perspektywa zwrotu poniesionego kapitału w perspektywie 20-30 lat mnie absolutnie nie urządza. Ale co kto tam lubi.
Myślę, że Twoje negatywne podejście do rynku kapitałowego wynika po prostu ze złej selekcji spółek. Pytanie ile czasu spędziłeś nad wyborem spółek do portfela inwestycyjnego a ile nad całą otoczką związaną z nieruchomościami. Tu widzę podstawowy błąd.
Niezwykłe, nie wiedziałam że można tak to wszystko obmyśleć. Masz na prawdę ogromną wiedzę!
Cóż, w moim przypadku nie mam zbyt wielkiego wyboru, bo nie dysponuję kapitałem który pozwoliłby mi inwestować w nieruchomości. W związku z tym zarabiam na rynku finansowym, a dokładniej pożyczkach społecznościowych. Małymi krokami wierzę, że dojdę do etapu gdy zarabianie na nieruchomościach będzie dla mnie realne.
Dzięki wielkie za ten wyczerpujący artykuł. Według mnie masz rację, myślę jednak, że każdy ma jakieś własne preferencje. Wiem, że wiele osób stawia na rynki finansowe, a ja na przykład od zawsze cenię sobie nieruchomości.
Pozdrawiam
Ja też uważam, że nieruchomości to najlepsza forma inwestycji. Pracuje w branży nieruchomości i pomału przymierzam się do kupna pierwszej kawalerki na wynajem. W przyszłości dzięki wynajmie małych mieszkań chce osiągać dochód pasywny. Wszystkie powody dlaczego wybieram nieruchomości opisałam na blogu
http://wolni-od-finansow.blogspot.com/2016/10/10-powodow-dla-ktorych-uwazam-ze.html
Super wpis. Sama zaczynam przygodę z inwestowaniem i właśnie takie artykuły są bardzo przydatne dla mnie. Dzięki 🙂
Inwestycja w mieszkania jest bardzo opłacalna w szczególności jeśli planujemy wynajem studentom, w ciągu roku możemy zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
A jak się ustosunkowujesz do inwestowania w złoto? Mam ofertę https://www.eliteprivatebanking.pl/#/pomnazanie-majatku/zloto-inwestycyjne i zastanawiam się nad nią, jednak zanim się zdecyduję chciałbym zasięgnąć języka od kogoś doświadczonego.
Świetny artykuł! Od dłuższego czasu planuję zainwestować swoje oszczędności w coś konkretnego. Niestety w ogóle nie orientuję się w tym temacie. Trochę wiedzy dostarczyła mi strona https://mennicawroclawska.pl/krakow/ i oczywiście ten artykuł. Niestety nadal niewiela wiem, ale ma m nadzieję, że dzięki temu blogowi zdobędę konieczną wiedzę.
Też nie wieżę od dawna w fundusze, niestety ale fundusze są zakładane i prowadzone tylko dla zysku samego funduszu i dla ominięcia podatków przez firmy, które w nie inwestują.
Co do nieruchomości, trzeba uważać, może się zdarzyć że kupimy po dobrej cenie ale za jakiś czas ceny w okolicy spadną tak, że środki utopimy.
Bardzo długi, ale ciekawy artykuł. Jego lektura z pewnością nie należy do zmarnowanego czasu. Dziękuję i życzę powodzenia. Czekam na kolejne artykuły! 🙂
Wydaje mi się, że inwestowanie w nieruchomości będzie jeszcze długo opłacalne. Jeśli miałbym większą ilość gotówki postawiłbym na mieszkania w dużych miastach.
Dobry wpis. Sporo można się nauczyć. Oby tak dalej!
Super tekst. Zazwyczaj wpisy są krótkie i zdawkowe a Ty dałeś tutaj bardzo dużo ciekawych porad opartych o swoje doświadczenie. Naprawdę dobrze mi się to czytało i … dałem blog wolnymbyc.pl do ulubionych 🙂
Bardzo ciekawy blog. Można się z niego wiele dowiedzieć. Jeśli o inwestowanie chodzi to pewnie ryzyko jest zawsze. Ale na początek proponowałabym zapoznać się wartością kruszcy https://mennicawroclawska.pl/platyna-pallad/ Moim zdaniem to dobry krok na początek.
Co nieruchomość to nieruchomość. Jest to lepsza inwestycja niż giełda. To nie tylko kwestia otrzymywania czynszu co miesiąc. To również bezpieczeństwo finansowe na całe życie! Każdą pracę można stracić, każdy biznes może upaść, a nieruchomość może nam zabrać chyba tylko wojna lub budowa autostrady… Kiedy utracimy inne źródła dochodu, nieruchomość nadal będzie je nam generować, a jeśli nie będzie najemcy, możemy w ostateczności nieruchomość sprzedać.
Moim zdaniem inwestycja w nieruchomości jest bardzo dobrym rozwiązaniem, ba jest to jedna z najlepszych możliwych. Sam posiadam kilka nieruchomości i mam nadzieję , że w przyszłości będzie tego jeszcze więcej 🙂 Jakie są plusy? No jeden z nich i chyba największy, że co miesiąc otrzymujemy czynsz od najemcy, jest on stałym wpływem , co pozwala na stabilność finansową.
Bardzo uzyteczny artykuł!
Zapraszam równiez na bloga Dochodowy Wynajem, gdzie możecie znaleźć wiele interesujących i użytecznych artykułów dotyczących inwestowania w nieruchomości: http://dochodowywynajem.pl/
Moim zdaniem obecnie nie jest dobry czas na inwestycję na nieruchomości, ponieważ według prognoz ich ceny mają iść znacząco w dół.
Bardzo ciekawy artykuł! Każdy musi sam zadecydować co jest dla niego najważniejsze i w co woli inwestować. Pozdrawiam 🙂
Również uważam, że inwestycja w nieruchomości to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Gdybym miał wolną gotówkę to pewnie też bym w to poszedł, bo naprawdę warto.
To prawda, nieruchomość to zabezpieczenie na całe życie. Inwestycja może nie najtańsza, ale na pewno opłacalna. Warta swojej ceny.
Inwestowanie w nieruchomości jest w tym momencie bardzo opłacalne. Moja mam ma mieszkanie po siostrze, które wynajmuje i miesięcznie otrzymuje ok 1500zł także w sumie prawie za darmo. Też się z żoną zastawiamy nad zakupem za pieniądze z wesela właśnie jakiegoś mieszkania 60m2 pod wynajem. Sporo na ten temat czytałem np tutaj https://www.pawelalbrecht.com/inwestowanie-w-nieruchomosci-pod-wynajem/ także widać że to się opłaca, nawet widzę to po mojej mamie
W obecnych realiach inwestowanie w nieruchomości to pewny i opłacalny krok. Zwłaszcza w dużych miastach. Uważam, że po zakupie kilku mieszkań możne wygenerować solidny pasywny dochód każdego miesiąca. Ryzyko jest mniejsze, niż w przypadku giełdy, ale z drugiej strony na giełdzie można szybciej się dorobić. ….lub stracić 🙂
Inwestycja w mieszkania to pewny zyski, jednak jeszcze lepiej będzie jak inwestycje tą poprzedzimy tym, czy wartość ten nieruchomości jest rzeczywiście opłacalna. W tym celu warto poprosić o pomoc biegłego rzeczoznawce majątkowego, który określi rzeczywistą wartość danej nieruchomości.
Nie widzę sensu inwestowania w nieruchomości. Portfel mam podzielony pomiędzy waluty i surowce. Działam przez XTB. Temat bez porównania bardziej płynny, bardziej ryzykowny, ale potencjał zysku z innej półki. Wiadomo – wymaga ciągłego obserwowania rynku, solidnego działania, analiz, ale wszystko jest do zrobienia. To też nie jest temat dla każdego.