Nawet nie wiesz, ile energii dał mi ten wpis – pierwszy od bardzo dawna a jednocześnie taki, jakby przerwy w blogowaniu prawie nie było. Wasz odzew w postaci liczby odwiedzin, praktycznie samych pozytywnych komentarzy i polubień był tak niesamowity, że do tej pory nie mogę wyjść z podziwu. Jak to jest, że po tak długim czasie wszystko wróciło do normy ot tak? Zamiast analizowania tej zagadki zabieram się do pracy, żeby nie spocząć na laurach i nie obudzić się z blogowego, zimowego snu za kolejne kilkaset dni 🙂
Postanowiłem, że nieco zróżnicuję wpisy na blogu. Z jednej strony mam sporo do przekazania z osobistego podwórka, z drugiej: odebraliśmy mieszkanie, które kupiliśmy, zaprojektowaliśmy i które mamy zamiar wykończyć (prace remontowe już ruszyły!), a później wynająć. To ciekawy projekt, który chciałbym opisać od A do Z. Zamiast wybierać między prywatą a inwestycjami, zdecydowałem się na publikację wpisów na zmianę: raz będzie konkretnie, a tydzień później nieco luźniej. Ponieważ ostatni wpis był wybitnie osobisty, dzisiaj czas na coś innego. Chciałbym podzielić się z Tobą moim aktualnym podejściem do inwestowania oraz planami na 2018 i kolejne lata.
Dzisiaj tylko drobna zajawka… prace właśnie ruszyły, więc wybacz, jeśli nieco zaniedbam odpowiadanie na komentarze w najbliższym czasie.
Na przestrzeni ostatnich 10 lat wypróbowałem wiele rodzajów inwestycji, z lepszym lub gorszym skutkiem. GPW, fundusze inwestycyjne, złoto, waluty (NIE Forex!), a nawet pożyczki społecznościowe – wszędzie próbowałem coś ugrać, czegoś się nauczyć, a później podzielić z Tobą zdobytą wiedzą i doświadczeniem. Zawsze trzymałem się z dala od szybkich, pewnych i magicznych sposobów na zbicie fortuny w ciągu jednej nocy. Mimo to, każda z dotychczasowych inwestycji wymagała mniejszego lub większego zaangażowania, czasu na analizę (powtarzaną co jakiś czas) rynków, czytania komunikatów i doniesień, czy wreszcie „cięcia strat” i prób wychodzenia z inwestycji na górkach. A przede wszystkim, to wszystko było zdecydowanie bardziej nieprzewidywalne i zmienne, niż chciałem. Jestem w końcu 30-kilku letnim, statecznym 😉 ojcem i mężem, który potrzebuje spokoju na ogarnięcie pracy, rodziny i swojego hobby, bez ciągłego zaprzątania umysłu inwestycjami.
Przyszedł więc czas, kiedy nie chciałem ciągnąć wielu srok za ogon jednocześnie. Nie chciałem się rozdrabniać i działać na wielu płaszczyznach, nie mając poczucia kontroli nad żadną z nich. Dlatego wycofałem się z większości inwestycji (lub przestałem wykonywać na nich jakichkolwiek ruchów) i zadowoliłem się marnymi procencikami, które oferowały banki przy zakładaniu lokat.
Tak się niestety kończą zaniedbania giełdowe, zwłaszcza na rynku New Connect…
Chociaż na IKZE sytuacja wygląda znacznie lepiej…
Miałem jednak świadomość, że ani to optymalne, ani ciekawe – dlatego kiedy 3 lata temu zdecydowaliśmy się przeprowadzić, postanowiliśmy nie sprzedawać dotychczasowego mieszkania i dzięki temu sprawdzić, jak dokładnie działa wynajmowanie nieruchomości. Było to jednocześnie rozwiązanie najprostsze z możliwych, nie wymagające zbyt dużego zachodu: ot, znalezienie odpowiednich najemców i comiesięczne odcinanie kuponów. Nie powiem, spodobało nam się to, dlatego na początku roku 2016 poszliśmy za ciosem i weszliśmy głębiej w mieszkaniówkę. Na razie widzimy, że to się spina finansowo, daje nam nieco frajdy i po początkowym, sporym nakładzie pracy nad każdą z nieruchomości, jest niemal całkowicie bezobsługowe.
Patrząc na rok 2018 i kolejne, planujemy zbudować portfel trzech mieszkań na wynajem, które zapewnią nam regularny, przewidywalny dochód z najmu. To wszystko niewielkie, 2-pokojowe mieszkania w Gdańsku, usytuowane w dobrych (przede wszystkim komunikacyjnie) lokalizacjach. Do każdego z remontów podchodzimy podobnie, oszczędzając dobre 15-20k PLN na kosztach robocizny. To, w połączeniu z rozsądnymi cenowo zakupami pozwala mieć nadzieję na stopy zwrotu rzędu 6-7% brutto. Na horyzoncie majaczą nowe pomysły naszych kochanych (ekhmmm…) rządzących odnośnie zmiany stawek podatkowych (chodzi o limit dochodu przy ryczałcie 8,5%), ale to na razie dla nas odległa przyszłość i temat na zupełnie inny wpis.
Czy polecałbym wchodzenie w rynek nieruchomości teraz, w roku 2018? Mimo że sam to zrobiłem mniej więcej 1,5 roku temu, dzisiaj miałbym większe opory, żeby to powtórzyć. Od tego czasu kolejne inwestycje mamy sformalizowane, więc teraz spokojnie przyglądamy się rynkowi. Niestety stwierdzamy, że jest on rozgrzany do czerwoności. Mnóstwo osób z nadmiarem gotówki chce się jej jak najszybciej pozbyć – a jaki jest lepszy sposób, niż kupienie nieruchomości (względnie: fajnego auta ;))? Obserwujemy, że dzisiaj sprzeda się wszystko, za niemal dowolną kwotę, niezależnie od standardu i lokalizacji. Doszło do tego, że wiele inwestycji nie jest nawet reklamowanych czy wręcz oferowanych publicznie. Sprzedawcy z biura dewelopera dzwonią do ludzi, których telefony mają w swoich bazach i tym kanałem sprzedają nawet 50% mieszkań, jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie mogę powiedzieć, że to zdrowa sytuacja i przemyślałbym to 10-krotnie, zanim zdecydowałbym się dzisiaj na wejście w ten rynek. Nie zarzekam się jednak, że bym tego nie zrobił – w końcu najważniejszym założeniem jest w miarę pasywne generowanie regularnego dochodu, a opłacalność początkowej transakcji to absolutnie nie jedyny czynnik, który należy wziąć pod uwagę. Czy szykuje się nam jakiś krach lub chociażby dołek? Kiedy to nastąpi i do jakiego poziomu zejdziemy? Tego nie jestem w stanie przewidzieć, więc na razie realizuję inwestycje poczynione niemal 2 lata temu i powoli zaczynam wracać do lokat, które traktuję jako rozwiązanie tymczasowe.
Jak wspomniałem na początku, do giełdy podchodzę ostrożnie, zwłaszcza mając świadomość dość dotkliwych strat, które wypracowałem w przeszłości. Na dzień dzisiejszy wpłacam jedynie pieniądze na konto IKZE, ponieważ pozwala mi to doraźnie obniżyć podatek dochodowy, natomiast nawet specjalnie tych środków nie zamieniam na akcje, również czekając na korektę.
Zabawa na GPW też może czasami wyglądać jak odcinanie kuponów w formie dywidendy…
Kiedyś porównałem już inwestycję w mieszkania na wynajem z GPW, ale dzisiaj chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Osobiście nie byłbym gotowy do zainwestowania na GPW podobnie dużych kwot, jakie inwestuję w nieruchomości. Giełda jest obarczona zbyt dużym ryzykiem, więc nawet jeśli byłbym w stanie osiągać dużo wyższe stopy zwrotu z transakcji na akcjach (a nie jestem), to kwotowo te zyski nie robiłyby dużego wrażenia, bo grałbym znacznie niższymi kwotami.
Nie wchodzę głębiej w waluty ani złoto. Za mało się na tym znam, zbyt abstrakcyjna wydaje mi się dzisiaj koncepcja kupowania pożywienia za metale szlachetne – jeśli ziści się jakiś katastrofalny scenariusz, chyba nikt z nas nie będzie do niego przygotowany, a samo posiadanie kilku monet cennego kruszcu większej różnicy raczej nie zrobi.
Gdyby obecna sytuacja była nieco inna (tzn. nie miałbym roku 2018 zaplanowane na 130%), prawdopodobnie pomyślałbym o flip-ach, czyli szybkich akcjach pod tytułem „kup -> wyremontuj -> sprzedaj z zyskiem” i tak w kółko, wielokrotnie obracając posiadanymi środkami. To jednak temat na zupełnie inny wpis, prawdopodobnie nie na tym blogu (brak mi tutaj doświadczenia), a do tego taki, którego na dzień dzisiejszy na pewno bym się nie podjął? Czemu?
Ma to związek z dywersyfikacją. To też aspekt, na który wielu czytelników zwróci uwagę: wszedłem w nieruchomości po same uszy, postawiłem wszystko na jedną kartę, a przecież to niebezpieczne i niezgodne z zasadami odpowiedzialnego inwestowania 🙂 Naszkicuję Ci zatem moją sytuację sprzed kilku lat. Lokaty, pożyczki społecznościowe, złoto, fundusze inwestycyjne, akcje spółek notowanych na GPW, do tego certyfikaty na surowce – czyli wielki mix, wszystkiego po troszkę. Żeby to jako-tako działało (i tak nie działało :)), potrzebne było spore zaangażowanie z mojej strony (wspomniane wcześniej analizy, stop-lossy, regularne transacje itp). Dodajmy do tego powiększającą się rodzinę, dość wymagającą pracę i hobby. Gdzie tu miejsce na cokolwiek innego, na przykład na wspomniane powyżej flipy, które pochłaniają człowieka w znacznym stopniu na co najmniej miesiąc-dwa, nawet jeśli remont nie jest samodzielny? Zastanówmy się, czy taka dywersyfikacja rzeczywiście jest dobra i zdrowa. Według mnie nie, bo jeśli nie masz poczucia kontroli tych wszystkich drobnych inwestycji, to z zachwalanej przez wszystkich dywersyfikacji robi się… chaosyfikacja? Pamiętajmy, że jesteśmy ludźmi i raczej nie zależy nam na tym, żeby inwestowanie pochłonęło nas bez reszty, chyba że to nasza praca lub hobby, a nie – jak to zazwyczaj bywa – sposób na pomnożenie oszczędności. Zazwyczaj nie mamy sztabu doradców i poza sferą finansową jest coś, co się nazywa życiem, które chyba jest przyjemniejsze, jeśli zawiera nieco mniejszą ilość sytuacji stresowych i większą ilość czasu dla siebie i rodziny. Dlatego mój wniosek brzmi: dywersyfikacja jest dobra, ale specjalizacja lepsza! Prawdopodobnie za rok-dwa rozejrzę się za czymś, co choć trochę zbalansuje mój portfel, ale jeśli obecne podejście nadal będzie finansowo efektywne, raczej nie będą to żadne rewolucyjne zmiany.
Dywersyfikacja w praktyce
Na koniec wypada mi tylko zaznaczyć, że cały ten wpis jest tylko zbiorem moich przemyśleń i opinii, a nie rekomendacją dla Ciebie. Jak widać z załączonych wyżej obrazków, mistrzem w inwestowaniu na giełdzie bym się nie nazwał, a dopiero kolejne lata pokażą, czy rynek nieruchomości będzie dla mnie łaskawszy. Uważam natomiast, że kupowanie czegoś materialnego (np. metrów kwadratowych i aktów notarialnych) wydaje mi się bezpieczniejsze i pewniejsze niż lokowanie pieniędzy na kontach różnych instytucji finansowych. Oczywiście do pewnego stopnia, a dodatkowo nie wiemy, jakie zmiany w prawie podatkowym zostaną wprowadzone w nadchodzących latach i jak to się przełoży na opłacalność naszych inwestycji.
Już teraz zachęcam do śledzenia kolejnych wpisów o nieruchomościach na wynajem – będą się one ukazywały co 2 tygodnie i mam zamiar je przeplatać z wpisami bardziej osobistymi. Będzie to swoiste case study na przykładzie naszej najnowszej inwestycji. Jak wyjdzie remont, czy znajdziemy odpowiednich najemców i jak opłacalne się to okaże – te i wiele innych tematów poruszę już niedługo!
PS Pomyślałem, że fajnie byłoby zdawać Wam relację fotograficzną z remontu na bieżąco. Na początku nie za bardzo wiedziałem, jak się za to zabrać, ale gdzieś z tyłu głowy pojawiła mi się nazwa „Instagram”. Nigdy nie używałem (i wcale się tego nie wstydzę :)), nadal nie do końca wiem o co chodzi, ale jeśli dobrze rozumiem, jest to idealne miejsce na dzielenie się z Wami kolejnymi zdjęciami z placu boju!