Z początkiem roku ruszyła praktyczna część naszego projektu pod tytułem 'pierwsze mieszkanie typowo pod wynajem’. Historia nieruchomości, którą wynajmujemy od kilku lat jest inna, w związku z czym inne były też założenia i rentowność (o tym już wkrótce ze szczegółami).Tym razem weszliśmy w mieszkanie typowo inwestycyjnie i szczegółami tego projektu będę się z Tobą dzielił w kolejnych wpisach. Jeśli śledzisz mój Instagram, mniej więcej wiesz już, na jakim etapie jesteśmy. Tam jednak ograniczam się do relacji fotograficznej opatrzonej komentarzami – wpisy na blogu będą zdecydowanie bardziej konkretne.
Zaczniemy od samego początku: przybliżę Ci założenia, jakie przyjęliśmy szukając odpowiedniej nieruchomości. Napiszę, jakiego mieszkania szukaliśmy i w jaki sposób zaplanowaliśmy aranżację i wykończenie. Naszym nadrzędnym celem jest inwestycja w coś materialnego oraz regularny, przewidywalny i bezpieczny dochód – niekoniecznie maksymalnie wyśrubowany. Mimo, że nasza strategia jest daleka od optymalnej, to powinna okazać się przydatna dla tych, którzy raczkują na rynku nieruchomości na wynajem. Jeśli zastanawiasz się nad wejściem w ten rynek, ten wpis na pewno będzie dla Ciebie pomocny. Zaczynamy!
Smile 🙂
Oto, jakie mieliśmy założenia dotyczące samego mieszkania:
- Celowaliśmy w 2 pokoje, akceptując najczęściej spotykaną konfigurację pod tytułem „kuchnia z aneksem” (pogodziliśmy się z tym, że to dzisiaj standard i nie ma co nad tym załamywać rąk).
- Lokalizacja: Gdańsk. Tu mieszkamy, tu znamy poszczególne dzielnice oraz ich mocne i słabe strony.
- Koncentrowaliśmy się na ofertach deweloperów. To dość kontrowersyjne dla rynkowych wyjadaczy, ale wydaje mi się to najbezpieczniejsze, zapewniające niskie koszty utrzymania przez wiele lat, pozwalające na proste i tanie dokonanie zmian aranżacyjnych, a także… zarobienie brakujących pieniędzy pomiędzy podpisaniem umowy a terminami kolejnych transzy. Eliminuje to też konieczność wykonania prac rozbiórkowych, które są konieczne przy kupnie wielu mieszkań z rynku wtórnego. Zdaję sobie sprawę, że bardzo mocno opóźnia to start inwestycji (zaczniemy zarabiać na mieszkaniu mniej więcej 1,5 roku po podpisaniu umowy deweloperskiej) i praktycznie eliminuje możliwość znalezienia okazji, ale godzimy się z tym. Za okazjami nie gonimy (głównie z racji braku doświadczenia i czasu), a dodatkowo mam wrażenie, że kilku(nasto)letnie używane mieszkania (nie starsze niż 10 lat) trzymają absurdalne ceny – jakby właściciele nie tylko chcieli zarobić na metrażu, ale również na wyposażeniu, które przez lata przecież się zamortyzowało i nieco zużyło.
- Kupno mieszkania oraz jego remont miał zostać sfinansowany środkami własnymi. Kredytom mówimy nie i tak raczej zostanie. Tu znowu górę wzięło założenie „potrzebujemy kredytu -> nie stać nas”. To podejście asekuracyjne, ale pozwalające na spokojny sen. Tak działamy, mimo że niektórzy stwierdzą, że to mało optymalne (chociażby ze względów podatkowych).
- Chcieliśmy, żeby wspomniane mieszkanie miało balkon. To zawsze dodatkowy atut – lub wada, jeśli tego „pomieszczenia” brakuje.
- Piętro: od pierwszego wzwyż. Wyeliminowaliśmy partery (według nas niewiele tańsze, a często zabierające prywatność. Zaznaczam, że to nasza opinia!) i nie chcieliśmy celować zbyt wysoko, bo – nie wiadomo do końca czemu, im wyżej tym drożej.
- Im mniejszy metraż, tym lepiej (nadal pamiętając o chęci kupna 2 pokoi). Myślę, że 42-43m2 byłoby optymalnie, ale musieliśmy wziąć pod rozwagę to, co oferowali deweloperzy. Jeśli chodzi o najem, w praktyce płaci się za liczbę pokoi, a nie za liczbę metrów (oczywiście są od tej zasady wyjątki).
- Wybierając konkretną inwestycję, kierowaliśmy się trzema przykazaniami inwestora w nieruchomości, które mówią: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. To naprawdę ważne, bo zapewnia lepsze stopy zwrotu i szybkie znalezienie najemców.
- Miejsce postojowe w hali garażowej to ważny aspekt dla młodych, dynamicznych ludzi, do których miała być skierowana nasza oferta.
- Cena… miała być taka, żeby z dużym prawdopodobieństwem zapewniła mniej więcej 6-7% rocznego zysku brutto, zakładając 11-miesięczny okres najmu.
W efekcie, kupiliśmy 2-pokojowe, 40-metrowe mieszkanie w niezłej lokalizacji (Gdańsku, na granicy dzielnic Brzeźno i Wrzeszcz, zaledwie 2 km od plaży!) od dużego, znanego dewelopera. Umowa deweloperska została podpisana w 2016 roku, a odbiór mieszkania przypadł na początek 2018 roku. Mieszkanie znajduje się na pierwszym piętrze, ma bardzo fajny rozkład, a sama inwestycja: ponadprzeciętny standard. Powiem tak: gdyby metrów byłoby trochę więcej, lub naszych kózek nieco mniej, sami byśmy chętnie tam zamieszkali 🙂
Całość kosztowała 271 000 PLN brutto, wliczając miejsce postojowe za 25 000 PLN. Każdy metr kwadratowy kosztował nas więc 6 150 PLN brutto ((271 000 – 25 000) / 40). Balkon i piwnicę pomijam – te części wliczam w wartość samej nieruchomości, nie liczę osobno ich kosztu.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej przyszedł czas na prace projektowe. Oto założenia odnośnie projektu i docelowego standardu:
- Projekt jest autorstwa Wolnej. To jej pasja od jakiegoś czasu i obszar, w którym regularnie zyskuje doświadczenie. Więcej o tym w kolejnym wpisie (będzie również odrębny wpis poruszający temat projektowania i aranżacji wnętrz!), natomiast już teraz zaznaczę, że projekt miał być wykonany w taki sposób, żeby spełnić założenia, o których piszę w kolejnych punktach, a także obniżyć koszty oraz czas potrzebny na wykończenie mieszkania.
- Założyliśmy, że dobrze byłoby zamknąć wykończenie (od stanu deweloperskiego po kwiatki w doniczkach) w kwocie 30 000 PLN. Zaznaczam, że to kwota bez robocizny i sam jestem ciekawy, jak będzie w praktyce. Jeśli będzie nieco mniej to fajnie, ale kilka tysięcy w jedną czy drugą nie zrobi finalnie większej różnicy. Swoją drogą, Wolna widziała dziesiątki tekstów pod tytułem „Remont małego, 2-pokojowego mieszkania w ograniczonym budżecie wynoszącym 80 000 PLN” i tym bardziej chciałbym pokazać, że można zrobić naprawdę fajne mieszkanko znacznie, ale to znacznie taniej! Mam nadzieję że pamiętasz, że można wyremontować całą kawalerkę za 13 000 PLN.
- Standard, który chcieliśmy osiągnąć określiłbym jako średni. Ma być schludnie, czysto, jasno i przyjemnie. Dość neutralne… słowem, tak jak robi teraz większość. Miejmy nadzieję, że z biegiem czasu ta stylistyka się obroni, a jakość materiałów pozwoli na długoletnie okresy bez większych remontów.
- Wszystkie sprzęty będą kupione jako nowe, kierując się stosunkiem cena/jakość/funkcjonalność. Jeśli moje plany wypalą, podzielę się z Tobą pełną listę artykułów, które kupiliśmy.
- Meble również dobieramy kierując się dobrym stosunkiem ceny do jakości. Z naszego doświadczenia wynika, że IKEA to swego rodzaju złoty środek i tam planujemy dokonać większości zakupów. Całe mieszkanie ma być umeblowane i nie będziemy go traktować jak graciarni, gdzie można wrzucić stare i nielubiane sprzęty. Wszystko (lub prawie wszystko) ma być nowe.
- W kuchni na podłodze zastosujemy panele zamiast gresu. To rozwiązanie sprawdza się od 2 lat w naszym obecnym mieszkaniu, jest coraz popularniejsze, a przy okazji praktyczne, nieco tańsze i szybsze w wykonaniu.
- Prysznic wygrał z wanną. Zarówno stylistyką, praktycznością, jak i prostotą montażu. Mam na koncie montaż jednego prysznica i jednej wanny – uwzględniając samodzielne wykonanie całej zabudowy wanny uważam, że mniej problemów będzie z prysznicem.
- Glazurę w łazience ograniczymy do strefy mokrej, a część łazienki zostanie pokryta gładzią i pomalowana farbą przeznaczoną do kuchni i łazienek. Takie rozwiązanie sprawdziliśmy już w praktyce, a przy okazji uprości ono prace remontowe
Strefa morka w praktyce. Czyli w skrócie: całość podłogi + bezpośrednie otoczenie tego, skąd płynie woda.
- Zastosujemy karnisze i zasłony zamiast rolet. Wolna mówi, że tak jest bardziej przytulnie, „domowo”, a ja Jej wierzę 🙂
- W kuchni zamontujemy sufit podwieszany.
W efekcie powstał projekt, który widzisz na obrazkach załączonych do tego wpisu. Uważamy, że efekt powinien być funkcjonalny i miły dla oka, chociaż pewnie nieco oklepany, bo – jak wspomniałem – tak teraz robią niemal wszyscy.
W akcji
Ponieważ przy okazji innego wpisu pojawiły się już pytania o kwestie podatkowe, chciałbym zaznaczyć, że my wybieramy rozliczenia w oparciu o ryczałt (8,5% od przychodu) i uważam, że jest to optymalne w NASZEJ, dość specyficznej sytuacji, tzn.:
- pracujemy na etacie, nie mamy działalności gospodarczej
- mieszkanie kupujemy jako nowe od dewelopera
- za całość płacimy gotówką
- remontujemy we własnym zakresie, nie płacąc za robociznę
- opłaty za media przerzucamy na wynajmujących i tym samym nie płacimy od nich podatku
O ile nie spełniasz wszystkich powyższych założeń, nie przyjmuj ślepo założenia, że „ryczałt jest najlepszy, bo to tylko 8,5%”. Przy rozliczaniu w ramach działalności gospodarczej lub prywatnie w oparciu o zasady ogólne jest sporo możliwości odliczenia kosztów typu odsetki od kredytu, robocizna itp, dlatego teoretycznie wyższa stawka podatkowa może się opłacać bardziej niż ryczałt.
Jeśli chodzi o sam remont, to poświęcę mu co najmniej jeden osoby wpis. Na razie zaznaczę, że wykonuję go samodzielnie (z pomocą Wolnej tam, gdzie to możliwe) i przeznaczam na niego 3 tygodnie zaległego urlopu z poprzedniego roku – będzie więc klasyczny „urlop po polsku”. Mimo, że nie są to wymarzone wakacje statycznego Kowalskiego, to na pewno odpocznę od pracy zawodowej, monitora, pozycji siedzącej i zaangażuję się w coś, co sprawia mi satysfakcję.
Prawie jak plan inwazji na Normandię 🙂
Mam nadzieję, że po uważnej lekturze powyższego wyciągnąłeś nieco wniosków, zwłaszcza jeśli chcesz spróbować swoich sił jako kamienicznik :), lub – stosując bardziej aktualną terminologię – mieszkanicznik. Zdaję sobie sprawę, że dzisiaj poznałeś jedynie ogólniki, ale jeśli wykażesz się cierpliwością, będziesz miał też okazję przeczytać o samym remoncie i opłacalności inwestycji na wynajem. Do następnego!
PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂
PS2 Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”