Mieszkanie na wynajem: case study cz. 3. Remont

„Remont to nie przelewki” – tym stwierdzeniem mógłbym ten wpis rozpocząć i jednocześnie zakończyć, skutecznie Cię zniechęcając do samodzielnego wykonania prac we własnym „M”. Zamiast tego podzielę się moją subiektywną opinią z dotychczasowych prac remontowych (łącznie 3 mieszkania niemal od A do Z) i mini-relacją z ostatniej przygody z wykańczaniem mieszkania, która dopiero co się zakończyła. Uprzedzam, że wpis jest absolutnie nieobiektywny. Remont to w naszym wykonaniu sport ekstremalny, a jako taki wyzwala niesamowicie wiele emocji i prowokuje człowieka do zastanowienia się nad wieloma życiowymi tematami.

Zanim zacznę na dobre: wszystkie dzisiejsze zdjęcia pochodzą właśnie z wykonanego remontu. Jeśli chcesz zobaczyć większy rozmiar – wystarczy, że klikniesz w wybraną fotę. Miłego oglądania!

Od tego zaczynaliśmy…

Jak pewnie wiesz, jestem Zosią-samosią aż do przesady. Zamiast szukać ekip od poszczególnych specjalizacji lub wynająć taką, która wykończy mieszkanie „pod klucz”, robię coś wręcz przeciwnego: wcielam się w rolę hydraulika, glazurnika, malarza, elektryka i kogokolwiek jeszcze trzeba, żeby mieszkanie nadawało się do zamieszkania. A trzeba sporo, bo w każdym z trzech przypadków odbierałem mieszkanie w stanie deweloperskim, który samodzielnie (lub z niewielką pomocą) ciągnąłem dalej. I tu leży pierwsza trudność w remontach w stylu DIY: trzeba wejść w różne role, często mając nikłą wiedzę i jeszcze mniejszą praktykę w poszczególnych dziedzinach. Wymaga to sporo odwagi i odsunięcia na bok myśli „nie robię, bo jeszcze popsuję”, która tak często powstrzymuje nas przed wzięciem sprawy w swoje ręce. Z drugiej strony, dla chcącego nic trudnego – wystarczy nieco smykałki majsterkowicza i podpatrzenie innych przed samodzielnym zakasaniem rękawów. Idealnie, jeśli mamy okazję podglądać fachowca – później wystarczy zastosować metodę „kopiuj-wklej”, zamiast każdorazowo odkrywać koło na nowo. Kiedy nie mamy takiej możliwości, pozostaje Internet, w którym znajdziemy całą masę przydatnych materiałów. Najlepiej, kiedy są one w formie filmików – nie wyobrażam sobie wykonywania remontu bazując na technicznych instrukcjach montażu poszczególnych elementów. Swego czasu dużo dał mi kanał „Mario Budowlaniec” na YouTube, który serdecznie polecam początkującym.

Czasami remont to niezła zabawa…

Jak było w moim przypadku? Na pewno spory wpływ na to miał mój ojciec, który od zawsze wychodził z założenia, że „nikt nie zrobi tego tak dobrze jak on” :), a ilekroć oddawał tematy wykańczania nieruchomości w cudze ręce, długo i siarczyście wspominał panów majstrów 🙂 Jako osoba, która nie wychowała się w epoce „zepsuło się -> wymień”, a raczej zdecydowaną większość swojego życia musiała się kierować dewizą „zepsute? Napraw!”, pokazała mi jedno: niemal wszystko w sferze budowlano/remontowej jest do zrobienia we własnym zakresie. I nic to, że to nieoptymalne, nieefektywne, strasznie pracochłonne. To również bez znaczenia, że kiedy ojciec próbował mnie co nieco nauczyć fachu, ja byłem zbuntowanym, młodym człowiekiem, który wykazywał się niesamowitą opornością na przyswajanie całkowicie niepotrzebnej w moim ówczesnym rozumieniu wiedzy. Ważne, że ziarenko zostało zasiane: mimo moich licznych prób wymigania się z pomocy ojcu i wyrwania do znajomych, zobaczyłem na własne oczy, że można samodzielnie położyć kafle, poprawić instalację kanalizacyjną w mieszkaniu czy osadzić ościeżnice. I to, co chyba ważniejsze: absolutnie nie będąc związanym z branżą, nie zajmując się tematami około-budowlanymi na co dzień, a po prostu: myśląc, kombinując, czytając i próbując. Patrząc z perspektywy czasu, to chyba była jedna z ważniejszych lekcji życiowych, które ojciec mi przekazał, i to mimo moich ewidentnych uników 🙂

To też przekaz, który ja staram się szerzyć dalej: możesz wszystko, lub – jeśli wolisz: „anything in possible”. Jeśli tylko chcesz, możesz osiągnąć / zrobić / stać się niemal kimkolwiek chciałbyś, i nie mam tu absolutnie na myśli tylko tematów związanych z remontem. Jak się wielokrotnie przekonałem, delegowanie to też opcja, którą dobrze chociażby rozważyć, bo wieczne bycie zosią-samosią optymalne na pewno nie jest. Daje jednak na tyle dużo satysfakcji, pewności, wiary w siebie i własne możliwości, że chociaż od czasu do czasu warto podjąć się czegoś, co nie leży w Twoim standardowym obszarze zainteresowań i umiejętności.

Lubię tworzyć takie pajączki 🙂

Ale wróćmy do remontu. Jeśli nastraszyłem Cię koniecznością zgłębienia różnych specjalizacji, chciałbym teraz uspokoić: to nie jest „rocket science”. Nie trzeba znaleźć peronu „dziewięć i trzy czwarte” ani ukończyć szkoły w Hogwarcie, żeby zamontować stelaż podtynkowy, wykonać sufit podwieszany czy położyć glazurę. Jakkolwiek polecałbym pierwsze podejście w innym miejscu niż Twój wymarzony dom na kolejne 50 lat życia, to jednak każdy zdrowy i sprawny człowiek jest w stanie wykonać większość prac.

Właśnie: zdrowy i sprawny. Muszę otwarcie powiedzieć, że całościowy remont (zwłaszcza taki „na szybkości”, wykonywany ciurkiem po 8-10 godzin dziennie, 6 dni w tygodniu) przemieli Cię, przeżuje i na koniec wypluje to, co z Ciebie zostanie. A jeśli nie jesteś do tego naprawdę dobrze przygotowany – zarówno fizycznie, jak i psychicznie – zostanie niewiele 🙂 Mimo siedzącej pracy, jestem sportowcem-amatorem, nie straszne mi bieganie dziesiątek kilometrów czy wielogodzinne zawody. Treningi dały mi dużo, siłownia wzmocniła siłowo, dzięki czemu tym razem mój kręgosłup i kolana dały radę. Zawody sportowe i walka z własnymi słabościami wzmocniła ducha i pokazała, że czasem musi być ciężko, żeby później satysfakcja była jeszcze większa. Nic jednak nie przygotowało mnie wytrzymałościowo na to, z czym wiąże się remont. Z całą odpowiedzialnością muszę stwierdzić, że sport to zabawa w porównaniu z wielogodzinną, ciężką pracą fizyczną, wykonywaną dzień po dniu, niemal bez przerw.

Ekhhmmm… niemal bez przerw 😉

Być może to kwestia przyzwyczajenia organizmu, być może należałoby po prostu robić to na pół gwizdka żeby się nie zajechać, ale każdorazowo podczas remontu moje zdrowie podupada i potrzebuję później nieco czasu na regenerację. Analogicznie jak w sporcie, tyle że zwykle po przebiegnięciu maratonu nie powtarzasz tego w następny dzień, prawda? Czuj się więc ostrzeżony i nie dziw się następnym razem, że dobrzy fachowcy mają stawki z kosmosu: wykonując tą pracę musisz założyć, że nie będziesz tego robił wiecznie. Że w pewnym momencie, prawdopodobnie gdzieś w okolicach kryzysu wieku średniego 😉 organizm się zbuntuje i powie „dość”! Z tego też powodu nie chciałbym wykonywać tej pracy na co dzień; dzięki temu bardziej doceniam moją profesję i szanuję tych, którzy w pocie czoła pracują w zawodzie budowlańca i nie tylko.

Oprócz sprawności fizycznej, trzeba wykazać się sporym hartem ducha, bo remont (zwłaszcza samodzielny!) to olbrzymia odpowiedzialność. Mogę sobie wyobrazić dziesiątki sytuacji, w których mogłem popełnić błąd, powodujący obsuwę w terminach, a także – co gorsze – olbrzymie koszty. Nie mam zresztą pewności, czy jakaś usterka nie czai się gdzieś i nie da o sobie znać za jakiś czas, powodując trudne do ocenienia szkody. Oprócz odpowiedzialności za swoją pracę, co chwilę trzeba przewidywać i wybiegać w przyszłość do kolejnych etapów remontu. Każda z technologii ma swoje wymagania, każda składa się z poszczególnych etapów, których pominięcie może rodzić nieprzyjemne konsekwencje. Nie mówiąc o tym, że niektóre materiały (np. ościeżnice, ale nie tylko) są często dostępne wyłącznie na zamówienie, którego czas realizacji może przeciągać się całymi tygodniami. Bez idealnego zgrania tematów narażasz się na niepotrzebne okresy przestojów.

Kolejny aspekt to technikalia: żeby wykonać remont, potrzebujesz narzędzi oraz materiałów budowlanych. Ja swój warsztat narzędziowy rozbudowuję od kilku lat i na dzień dzisiejszy jest on już niemal kompletny (do remontów mieszkań, domu tym nie zbuduję!). Muszę jednak przyznać, że jest tego sporo i mocno bym się zastanawiał, czy rzeczywiście kupować wszystkie te sprzęty, jeśli miałbym przed sobą wizję tylko jednego remontu w najbliższym dziesięcioleciu. Poniżej moja lista must-have jeśli chodzi o narzędzia potrzebne do kompleksowego remontu:

• młotowiertarka udarowa. Żadna „wiertarka z funkcją udaru”, która zamęczy Cię przy pierwszym wierceniu w suficie czy żelbetowej ścianie. Z drugiej strony, taki młot wcale nie musi być drogi – po okresie pożyczania od ojca takiego sprzętu renomowanej firmy, zaopatrzyłem się w młotowiertarkę z Lidla, za jakieś 180 PLN, czyli za cenę więcej niż śmieszną jak za takie narzędzie. I na razie, po jednym remoncie muszę stwierdzić, że spisuje się co najmniej tak samo dobrze, jak kilkukrotnie droższe sprzęty.
• szlifierka kątowa (100-150 PLN) + krążek diamentowy (60-100 PLN)
• przecinarka/gilotyna do płytek (100-250 PLN)
• wkrętarka (100-150 PLN)
• drabina (70-150 PLN)
• śrubokręty, klucz francuski, kombinerki, szpachelki, nożyk, brzeszczot, komplet wierteł
• klucze płaskie, różne rozmiary. 50-100 PLN
• miary, wiadra, power tape, taśma izolacyjna, taśma teflonowa
• packa do papieru ściernego, papier ścierny, kostka ścierna
• całe mnóstwo kołków, śrub i śrubek, nakrętek, podkładek itp.
• zestaw do fugowania (~ 30 PLN)
• ubrania, buty do prac remontowych (wierzę, że każdy coś starego w szafie znajdzie)
• maseczki, okulary ochronne

Opcjonalnie:

• Skrzynka narzędziowa (30 – 150 PLN)
• Mniejsza wiertarka do prostszych prac (100 – 300 PLN)
• Przecinarka do glazury na mokro (150-250 PLN)
• Stolik warsztatowy do pracy
• Krzesło

Plus cała masa popierdółek…

Jak pewnie zauważyłeś, raczej nie jest to standardowe wyposażenie każdej głowy rodziny 🙂 Z drugiej strony, chyba nikt nie rzuca się na kupowanie całości „na raz”. Myślę, że to kwestia Twoich zainteresowań i predyspozycji – jeśli wykonujesz jakiekolwiek prace remontowe i masz do tego smykałkę, to z czasem Twój warsztat się powiększa i kiedy przyjdzie już do wykańczania mieszkania, nie startujesz od zera. Tak było ze mną: z roku na rok moja skromniutka narzędziownia się powiększała o kolejne przydatne pozycje, chociażby przy okazjach na otrzymanie prezentu (pomysły na urodziny, kartki pisane do świętego itp :)). Zgrubnie licząc, skompletowanie mojego warsztatu narzędziowego od zera kosztowałoby około 2 000 – 2 500 PLN. Sporo jak na jednorazowy wydatek (chociaż i tak zwróciłby się nadspodziewanie szybko!), natomiast jeśli rozłożymy to na lata, a może i uwzględnimy możliwość pożyczenia (odpłatnego lub nie) niektórych narzędzi, kwota przestaje przerażać. Wszystko zależy od priorytetów: jeden będzie wolał wymienić telewizor na nowy, inny odpicować sobie domowy mini-warsztat.

Jeśli dokładnie przejrzałeś powyższą listę, pewnie zauważyłeś obecność kilku elektronarzędzi. Które z definicji są dość niebezpieczne i stwarzają spore ryzyko uszkodzenia samego siebie. Szczególnie szlifierka kątowa czy wszelkie maszyny „tnąco-obrotowe” to coś, z czym trzeba się oswoić, a i tak dobrze z tyłu głowy mieć świadomość, że chwila nieuwagi może doprowadzić do dramatu. Zakładając, że takie niby-nic za dwie stówki potrafi kręcić tarczą z prędkością 10 000 razy na minutę, to wystarczy ułamek sekundy, żebyś odciął sobie co nieco. Kilkadziesiąt razy 🙂 Między innymi dlatego remonty to raczej nie jest zajęcie z doskoku dla kogoś, kto na co dzień siedzi za biurkiem i nigdy nie majsterkował. Wszystkiego się można nauczyć, ale na to potrzeba czasu i mentora – lepiej nie wskakiwać od razu na głęboką wodę, bo można się ładnie podtopić.

Z materiałami budowlanymi jest nieco inaczej niż z narzędzami: to wszystko i tak będziesz musiał kupić (chyba, że zrobi to za Ciebie firma remontowa). Ale stosując podejście DIY, nikt Ci nie da listy zakupów… nikt nie powie, co kupić, w jakiej ilości i gdzie/kiedy to zrobić. To już wymaga praktyki i przejścia z kimś za rączkę przez jakiś remont, ewentualnie ogromu czasu na lekturę lub zdania się na podpowiedzi ekipy z marketów budowlanych. Zakupy potrafią zająć mnóstwo czasu, a musisz je robić wielokrotnie podczas remontu. Nie mówiąc o tym, że zakupy to nie wszystko – musisz także wiedzieć, jak rozrobić klej/gładź/gips/cokolwiek innego i ile masz czasu zanim to zacznie schnąć. Musisz wiedzieć, jakich technologii użyć na różnych etapach remontu i być w stanie policzyć zapotrzebowanie ilościowe na poszczególne materiały. Ja już nie zastanawiam się nad rodzajem materiałów, których należy użyć. Mam swój ulubiony klej, gładź czy podkład pod panele – czasami muszę się jedynie upewnić, czy danych materiałów można użyć przy danej technologii w jakiej wykonane jest mieszkanie (np. cegła vs ściany G-K), poza tym działam niemal na autopilocie. To też wartościowe doświadczenie, które oszczędza masę czasu. Moje zakupy budowlane, które podczas remontu wykonuję kilkukrotnie trwają od 20 do 60 minut zamiast pół dnia, jak to bywa na początku.

Remont potrafi też położyć na łopatki absolutnie każdą dietę 🙁

Kolejny aspekt to czas. Aktualny remont (40m2 od stanu deweloperskiego do końca) zajął nam około 250 godzin (z czego część – jakieś 60h – wykonała Wolna). Przełożyło się to na 3,5 tygodnia, uwzględniając pracę 6 dni w tygodniu po jakieś 10h dziennie (+ Wolna, kiedy mogła). To czas, który musisz wygospodarować – i prawdopodobnie przemnożyć przez jakąś liczbę większą od 1, jeśli nie robisz tego po raz n-ty. Z pełną świadomością tego, że niekiedy praca aż pali się w rękach i zmiany widać gołym okiem (co cieszy i napędza), ale częściej to raczej żmudna dłubanina, której efektów nie widać całymi godzinami. Remont to kilka tygodni całkowicie wyjętych z życia: większość dnia spędzasz na mieszkaniu, by później wrócić do domu i zobaczyć dzieci przez kilka minut (lub nawet nie, jeśli już śpią), wykąpać się i dalej główkować: co jutro, jakich materiałów potrzebuję, co trzeba zamówić z odpowiednim wyprzedzeniem. Tematów jest na tyle dużo, że skonsumują one każdą dostępną dla niego dobę na śniadanie i poproszą o więcej.

Z drugiej strony, nawet oddając remont w ręce innych, to Ty wybierasz / decydujesz / kontrolujesz / załatwiasz. Oczywiście, możliwe jest całościowe sprzedanie tematu (od wykonania projektu aż po realizację i nadzór), natomiast w klasycznym podejściu (czyli: ekipa tylko WYKONUJE to, co zaplanowałeś, wybrałeś i kupiłeś), remont nadal pochłonie cały Twój dostępny czas. Ile dasz, tyle weźmie 🙂 Na jeżdżenie, wybieranie, szukanie, zamawianie, załatwianie, dogadywanie, ustalanie, nadzorowanie, poprawianie i tak dalej.

Jest jednak coś, czego nie sposób pominąć po stronie pozytywów: kwestia finansowa. Licząc zgrubnie, na 3-4 tygodniowym remoncie jestem w stanie zaoszczędzić mniej więcej 15 000 PLN na robociźnie, biorąc pod uwagę stawki w dużym mieście (chociaż nie liczyłem tego dokładnie – dużo zależy od ekipy, standardu, zakresu prac itp). Nie wierzę, że ktoś wykonałby go kompleksowo za wyraźnie mniejszą kwotę. A jeśli mam rację, to pracuję za całkiem dobrą stawkę. Dzieląc 15 000 PLN przez 250 godzin, wychodzi 60 PLN za godzinę. Netto. Czyli jakieś 10 000 PLN do ręki w skali miesiąca (lub – jak kto woli – ponad 14 000 PLN brutto na umowie o pracę), licząc standardowe 168 godzin pracy miesięcznie. To wynik zdobycia doświadczenia podczas poprzednich projektów i wykonywania zdecydowanej większości zadań w tempie ekspresowym, a przewidywanie kolejnych prac pozwoliło na niemal idealne zgranie terminów. Myślę, że obserwujący mój profil na Instagramie mogą potwierdzić, że wielokrotnie byli zadziwieni tempem prac. Ja sam byłem, chociaż na dłuższą metę nie chciałbym i nie potrafiłbym utrzymać takiej wydajności.

Jeśli dodamy do tego normalną wypłatę, którą otrzymam (w końcu mówimy o „remoncie po polsku”, czyli podczas płatnego urlopu na umowie o pracę), końcowa suma robi jeszcze większe wrażenie.

Duma? Satysfakcja z wykonanej pracy? Radość z efektów i zaoszczędzonej górki pieniędzy? Spijanie śmietanki, kiedy będę otrzymywał comiesięczne przelewy nie wkładając w to niemal żadnego wysiłku? W moim przypadku to wszystko przychodzi z czasem – na razie jestem na tyle przeżuty i wypluty, że wszystko, o czym marzę, to powrót do normalności. Do tej zwykle przeklinanej przeze mnie pozycji siedzącej przed ekranem, do spokoju, rodziny, czasu na sport i regenerację, do braku piętrzących się tematów remontowych. A było ich tyle, że ilekroć gdzieś majaczył koniec tej harówki, nagle na horyzoncie pojawiało się 10 kolejnych drobnostek, które trzeba zrobić i które kradły kolejne godziny. Wielokrotnie przeklinałem tą pracę i stwierdzałem z absolutną pewnością, że mam już tego kompletnie dość.

Gdyby ktoś mi wcześniej powiedział, że zrobimy ten remont w 3 tygodnie, nie wiem czy bym uwierzył. Ten wyczyn przypomniał mi, jak pracochłonne i wymagające jest to zadanie. Przez nasz projekt „na szybkości” czułem, że jestem gdzieś obok. Że wyrwano mnie z korzeniami z mojego ułożonego i satysfakcjonującego życia i wrzucono w cudze życie – ciężkie, samotne, po prostu smutne. Codziennie się zastanawiałem, czy zdążymy w planowanym czasie. Nie dlatego, że coś nas szczególnie do tego zmuszało – ale z tego względu, że marzyłem już, żeby wrócić „do siebie”. Oficjalnie zapowiadam, że wystarczy mi remontowania na dłuższy czas, co nie jest zbyt dobrą wróżbą ze względu na jeszcze jedną akcję, którą mamy zaplanowaną na ten rok. Ale o tym kiedy indziej…

Każdy z remontów kosztuje mnie mnóstwo energii i czasu, zawsze też pojawiają się problemy i stres. Mimo to, jest do dla mnie ciekawa odskocznia od codzienności oraz szansa na zdobycie dodatkowego doświadczenia. Które – mam nadzieję – przyda się jeszcze nie raz, bo może nadejdzie taki dzień, w którym ruszymy z jakimś większym niż dotychczas projektem, również realizując go w systemie do-it-yourself. Syna nie spłodziłem, drzewa nie posadziłem, może chociaż dom własnymi rękami kiedyś zbuduję 😉

PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz!  Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂

PS2 Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”

PS3 O naszych poprzednich remontach w stylu DIY możesz przeczytać tu:

Remont kawalerki za 13 000 PLN

Ile kosztuje remont mieszkania?

Remont: ściąga dla początkujących

Remontuj i oszczędzaj!

Nowa kuchnia