Pamiętasz, jak pisałem o niesamowicie budżetowym wykończeniu kawalerki za niecałe 13 000 PLN? Tamten wpis doczekał się niemal 250 komentarzy i nadal jest jednym z najchętniej czytanych na blogu. Jednocześnie, ani trochę nie stracił na aktualności i wciąż jest fajnym przykładem na to, że można przeprowadzić optymalny cenowo remont, zachowując sensowną jakość użytych materiałów.
Z kolei tutaj mieliśmy na tapecie 75-metrowe mieszkanie dla nas samych, w które 2 lata temu włożyliśmy 51 000 PLN, po raz kolejny wykonując całość własnymi rękoma.
Tym razem czekały na nas 2 pokoje. 40 metrów kwadratowych, kupionych typowo pod wynajem (przypominam założenia dotyczące tego projektu!). Po raz kolejny realizacja była całkowicie po naszej stronie i – wyjątkowo – nie wydaliśmy na robociznę ani złotówki! Wcześniej pojawiały się jakieś symboliczne prace wykonane na zlecenie (zwykle w granicach kilkudziesięciu-kilkuset złotych), tym razem staliśmy się samowystarczalni i zeszliśmy absolutnie do zera 🙂 Przypominam też, że założony budżet wyniósł 30 000 PLN +- kilka tysięcy złotych. Jak wyszło w praktyce?
Okazało się, że potrafimy całkiem nieźle oszacować finansową stronę projektu, bo finalnie całość pochłonęła 27 949,70 PLN, czyli niemal idealnie podwoiliśmy wcześniejszy budżet na kawalerkę, jednocześnie zauważalnie podnosząc jakość i standard. Zresztą – oceń sam! Poniższe zestawienie pokazuje nasze wydatki na poszczególne pomieszczenia, a wszystkie zdjęcia (po kliknięciu w nie pokażą się w wyższej rozdzielczości) w tym wpisie pochodzą właśnie z bohatera dzisiejszego wpisu: mieszkania, które wykończyliśmy.
Aneks kuchenny
Jedziemy według wypróbowanego już kilkukrotnie schematu: kuchnia w literę L, nad nią sufit podwieszany z oświetleniem i odprowadzeniem wyciągu. Meble kuchenne z IKEA (z około 23-procentowym rabatem, oferowanym czasowo) – to jedna z tych firm, która oferuje świetny stosunek w kategorii cena/jakość (inną taką firmą jest Decathlon, do którego żona przestaje mnie puszczać bo zawsze przepuszczę stówkę czy dwie, ale to temat na zupełnie inny wpis :)). Z szafkami górnymi nie zaszaleliśmy, natomiast kuchnia jest i tak bardzo funkcjonalna i uważam, że wyposażona we wszystko, co potrzeba parze młodych ludzi (nasz docelowy klient) w takim pomieszczeniu. Chociaż wpis odnośnie remontu już za mną, to chciałbym odnieść się do samodzielnego budowania kuchni. Nie wiem czy zdajesz sobie z tego sprawę, ale w pomieszczeniu takim jak powyższe, mniej więcej 800-1200 zł to koszt samego transportu z montażem. Firmy czasami o tym mówią, a czasami po prostu wrzucają w końcową cenę. Niektórzy (m.in. część prywaciarzy oraz IKEA) pozwalają klientowi podjąć decyzję, czy chce odpłatnej pomocy przy montażu wszystkiego. To była nasza trzecia samodzielnie zmontowana kuchnia i po raz trzeci byłem zaskoczony, jak wiele czasu zajmuje montaż tych wszystkich szafek, blatu, zlewu, płyty, oświetlenia, szczegółów i szczególików. To 2-3 długie dni pracy i spore ryzyko przy montażu poszczególnych elementów czy przycinaniu blatów. Z każdym kolejnym aneksem nasze doświadczenie wzrasta, ale zdecydowanie nie jest to proste i szybkie zadanie, jakby się mogło zdawać.
Salon
Z pomieszczeniami tego typu (salon, kolejne pokoje) nie ma dużo pracy. Ot, położenie podłogi, pomalowanie ścian i składanie mebli. Prostotę wykonania odzwierciedla również koszt wykończenia tego pomieszczenia, będący mniej więcej 1/3 kosztu aneksu.
Łazienka
Tu było sporo pracy – i to mimo naszego minimalistycznego podejścia, zgodnie z którym kafle miały być wyłącznie w strefie mokrej. To chyba najtrudniejsze do wykonania pomieszczenie, głównie ze względu na wiele podejść i przyłączy oraz ryzyko związane z niedoskonałym wykończeniem (zalania, pękania kafli itp). Mimo, że łazienka kosztowała nas „tylko” 5750 zł, to właśnie tutaj wylałem najwięcej potu podczas prac wykończeniowych.
Sypialnia
Analogicznie jak z salonem, tu poszło błyskawicznie. Podłoga + kolor na ściany, złożenie szafy i łóżka, na koniec przyszły drzwi i całość gotowa. Taka praca jest chyba najbardziej satysfakcjonująca: niewiele pracy wykonanej w krótkim czasie przekłada się na szybki i miły dla oka efekt.
Przedpokój
Znowu zero filozofii, chociaż gres na podłodze nieco wydłużył wykończenie tego jakże małego i prostego pomieszczenia.
Pozostałe
Co zawiera się pod tajemniczym hasłem „różne”? Sporo rzeczy, które były stosowane w różnych miejscach i nie za bardzo potrafiłem ten koszt rozbić na poszczególne pomieszczenia. Przykładowo, listwy przypodłogowe czy fugi. Tu również wrzuciłem całą masę wkrętów, silikon sanitarny, klej do listew i całą masę materiałów i akcesoriów, których nie sposób było zaszufladkować gdzie indziej, lub których nie zaszeregowaliśmy do żadnej kategorii. Do tego całość materiałów na sufit podwieszany.
Z kolei „narzędzia uzupełnienie” to koszt maszyny do cięcia kafli, która powiększyła w tym roku mój warsztatowy arsenał.
Gdyby to była kawalerka, to – odejmując koszt wyposażenia sypialni – wydalibyśmy na jej wyposażenie w tym standardzie około 23 000 PLN. To o całe 10 000 PLN więcej niż poprzednio (lub – jak kto woli: 77 %!!!). Tym razem jednak kuchnia ma zdecydowanie więcej szafek i nie brakuje jej zmywarki. Mamy też aż 25-letnią gwarancję, zawiasy wysokiej klasy z samodomykiem, granitowy zlew i tego typu bajery. Po prostu widać, że standard jest naprawdę sensowny. Czy jednak warto wrzucić dodatkowe 10 000 PLN żeby podnieść standard aneksu? To zależy: według mnie, całość powinna być po prostu spójna i odpowiadać oczekiwaniom docelowej grupie odbiorców. A tego nie przewidzisz: nie jesteś w stanie określić, kto zechce obejrzeć Twoje mieszkanie na wynajem, jakie dokładnie będzie miał wymagania i na co zwróci szczególną uwagę. Dlatego staramy się być spójni w tym, co robimy i chyba jest to dość bezpieczne podejście.
Chyba to oczywiste, że na znaczny odsetek produktów otrzymaliśmy spore rabaty. Nie jesteśmy żadnymi magikami – po prostu promocje wydają się nas otaczać o każdej porze dnia i nocy. Mam wręcz wrażenie, że ciężko kupić coś po standardowej cenie, bo ta jest w większości przypadków tak skalkulowana, że nawet obniżona o 10-25%, nadal przyniesie oczekiwany zysk.
Nasze sposoby na tańsze zakupy? Przede wszystkim, sporą część sprzętów/materiałów zamówiliśmy przez Internet – absolutnie nie boimy się zamawiania online, nawet jeśli chodzi o lodówkę czy płytki do łazienki. Znaczna część mebli – zgodnie z założeniem – została kupiona w IKEA. Oprócz dobrego stosunku cena/jakość, do jakiego odniosłem się wcześniej, równie ważna (a czasami ważniejsza!) jest dostępność – przecież to jakaś abstrakcja w dzisiejszych czasach, żeby oferować sofy czy proste meble z 5-tygodniowym terminem oczekiwania (a tak działa spory odsetek sklepów!). Skoro mamy 3 tygodnie na remont, to absolutnym maksimum oczekiwania na cokolwiek są dla nas 3 dni i skreślamy wszystko, czego w takim czasie nie otrzymamy. Pewnie ograniczamy się tutaj nieco jeśli chodzi o asortyment, ale nie budujemy domu z marzeń, a jedynie wykańczamy praktyczne mieszkanie na wynajem.
Gdzie jeszcze oszczędziliśmy lub uprościliśmy prace? Kładąc panele podłogowe również w aneksie kuchennym. Minimalizując powierzchnię ścian w kuchni, które wyłożyłem płytkami. Stosując zwykłe, otwierane drzwi w szafach zamiast drzwi przesuwnych. A przede wszystkim, wykonując CAŁOŚĆ prac samemu, ale o tym chyba już wiesz 🙂 W tym punkcie bardzo pomogły wcześniej zaplanowane przez Wolną i wykonane przez dewelopera zmiany aranżacyjne, które uchroniły nas przed wieloma czasochłonnymi zadaniami. A za które zapłaciliśmy…
Ręka do góry, kto nie wie, ile wydał na ostatni remont domu czy mieszkania 🙂 To niestety standard: wykończeniówka to niemal realizacja niektórych z naszych marzeń, temat finansów idzie więc gdzieś na bok, a inwestorzy płyną tak, że po wszystkim lepiej nie podliczać całości, bo zaboli 🙂 W inwestycjach na wynajem jest zdecydowanie inaczej, całość musi się spiąć finansowo, więc nałożenie sobie konkretnego kagańca i kurczowe trzymanie się planu to święty obowiązek.
Nie wiem też skąd ten wszechobecny trend na sufity podwieszane, które instalowane są niemal we wszystkich pomieszczeniach i które często kryją fikuśne oświetlenie i ozdobne łuki. Mi wystarczy jeden, niewielki sufit podwieszany na mieszkanie żeby wiedzieć, jak strasznie pracochłonne jest to zadanie. Czy to przypadkiem nie moda, która niedługo przeminie, a która kosztuje niesamowicie dużo (mam na myśli robociznę)? Jestem ciekawy Waszego zdania.
W przeciągu ostatnich 4 lat wykonałem już 3 remonty mieszkań, ucząc się przy tym niesamowicie wiele. Zaczynałem od stawek rzędu 20 PLN za godzinę pracy, by – przy ostatnim remoncie – wskoczyć na niesamowite 60 PLN za każdą godzinę. To wynik zdobycia doświadczenia, zarówno w pracach wykończeniowych, jak i planowaniu i projektowaniu całości. Zabawne, że skutkiem ubocznym własnoręcznych remontów jest zdobycie niezłych kwalifikacji w kolejnym dobrze płatnym zawodzie 🙂 Zdaję sobie sprawę, że to nie jest łatwy kawałek chleba, ale mam świadomość, że wspólnie z Wolną moglibyśmy już dzisiaj oferować usługi projektowo-wykończeniowe i raczej na brak zleceń nie powinniśmy narzekać, mimo wysokich stawek, które przeważają na rynku. Gdybyśmy mieli na to ochotę, moglibyśmy niemal całkowicie własnoręcznie realizować flip-y, czyli całość prac polegających na okazyjnym kupnie starego mieszkania do remontu, wykonaniu wszelkich prac remontowych i sprzedaniu tak przygotowanej nieruchomości z zyskiem. Wykończeniówka to jednak ciężka i dość niebezpieczna praca, dlatego niech to będzie naszym planem B (lub nawet C). Nawet, jeśli sporo zadań byśmy delegowali, nadal potrzebna jest cała masa czasu na ogarnięcie takiego projektu.
Koniec końców, niemal dobiliśmy do 300 000 PLN na zakup oraz wykończenie nieruchomości. Za ile ją wynajmiemy, kiedy znajdziemy najemców i na jaką stopę zwrotu możemy liczyć – o tym w kolejnym wpisie z cyklu „mieszkanie na wynajem”. Za kilka tygodni pojawi się też wpis o zmianach aranżacyjnych i projektowych (oraz bardziej ogólniej o projektowaniu wnętrz). Nieśmiało też wspomnę o kolejnym projekcie tego typu, który ruszy mniej więcej w III kwartale tego roku, a w którym prawdopodobnie pokusimy się o pewien eksperyment: wyraźne podwyższenie budżetu a zarazem standardu, które powinno przełożyć się również na nieco większą stopę zwrotu z inwestycji. Będzie ciekawie!
PS Jeśli interesuje Cię, które z czynności remontowych polecam wykonywać samemu a które lepiej zlecić, zapraszam tutaj. Z kolei wszystkie wpisy dotyczące szeroko rozumianych nieruchomości oraz remontów znajdziesz tutaj.
PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂
PS2 Jeśli wpis Ci się podobał, zapraszam do lektury pozostałych części cyklu „mieszkanie na wynajem”, a także do innych wpisów z kategorii „dom i mieszkanie”