Jak niedawno zapowiedziałem, pod koniec sierpnia (a jeśli czytasz ten wpis w dniu publikacji: już jutro!) odbieramy klucze do kolejnego mieszkania na wynajem. To ostatnia tego typu inwestycja, którą mamy zaplanowaną, dlatego koniec remontu i podpisanie umowy najmu zakończy pewien etap w naszych inwestycyjnych planach (który podsumuję za jakiś czas w osobnym wpisie). O tym, czemu zdecydowaliśmy się włożyć niemal wszystkie jajka do tego samego koszyka, pisałem w kontekście naszej strategii inwestycyjnej na ten i kolejne lata. Nie jesteśmy jednak ignorantami jeśli chodzi o dywersyfikację, dlatego górka, która rośnie po sfinansowaniu naszych inwestycji mieszkaniowych będzie raczej spożytkowana na co innego.
Aktualnie skupimy się jednak na tej ostatniej mieszkaniowej prostej i od razu po odbiorze kluczy ruszymy z remontem – lubimy kuć żelazo, póki gorące! Nasz styl to podjechanie załadowanym po brzegi autem na odbiór techniczny mieszkania i rozpoczęcie dłubaniny już kilka minut po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego :). Żadnego czekania na ekipę, żadnych zakupów z opóźnieniem, żadnego ociągania się – już pierwszego dnia przyczółek do dalszych działań ma być gotowy, a gładź na ścianach będzie schła od pierwszej nocy. A co!
Trochę zakupów już zamagazynowanych, a materiały budowlane na początek już czekają w bagażniku. To się nazywa organizacja!
Jeśli jesteś stałym czytelnikiem bloga i pamiętasz ostatnią realizację, absolutnie Cię dzisiaj nie zaskoczę: zdecydowana większość założeń i planów ze styczniowego remontu pozostaje bez zmian. Znowu będzie to remont w stylu DIY w ekspresowym tempie i z ograniczonym budżetem, a efekt końcowy i tym razem powinien być więcej niż satysfakcjonujący. Jeśli chciałbyś przypomnieć sobie nasz poprzedni projekt, poznać nasze motywacje, założenia, realizację i efekty, zapraszam najpierw do poniższej serii wpisów:
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 1. Założenia
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 2. Odbiór techniczny.
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 3. Remont
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 4. Koszty wykończenia.
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 5. Opłacalność
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 6. Ogłaszanie i formalności.
Mieszkanie na wynajem cz. 7: Projektant wnętrz – potrzeba czy kaprys?
Ponieważ umowy na oba mieszkania podpisywaliśmy w 2016 roku, mając tą samą wizję, założenia i budżet, obie inwestycje są bardzo porównywalne. Znowu więc będzie to 2-pokojowe mieszkanie z rynku pierwotnego, oddane w standardzie deweloperskim, o podobnym metrażu do poprzedniego (czyli niecałe 40m2). Dlatego poniżej ograniczę się do podsumowania różnic pomiędzy poprzednim a aktualnym projektem:
-
-
- Samo mieszkanie kosztowało więcej niż poprzednie. Wcześniej było to 271 000 zł brutto, tym razem dobiliśmy do 304 000 zł brutto, również wraz z miejscem postojowym w hali garażowej i mini-piwnicą. To oznacza niemal 1000 zł więcej na każdym metrze kwadratowym (obecne 7150 zł vs wcześniejsze 6150 zł). To efekt dwóch czynników: podpisywania umowy pół roku później (tak, ceny naprawdę rosły z miesiąca na miesiąc!) oraz zdecydowanie lepszej lokalizacji (na zasadzie: lokalizacja dobra vs bardzo dobra). Myślę że oba czynniki wpłynęły na cenę w równym stopniu. Pamiętam, że już wtedy zapaliła mi się nad głową ostrzegawcza lampka: ta cena już wtedy wydawała mi się wysoka. Można dyskutować, czy przepłaciliśmy – faktem jest, że obecnie (2 lata po podpisaniu przez nas umowy) moglibyśmy sprzedać takie gołe mieszkanie za jakieś 1000-2000 zł na metrze więcej. Zmiany cen nieruchomości mają jednak dla nas znaczenie drugorzędne – ważne, żeby opłacalność tej inwestycji na wynajem była zgodna z założeniami (a celujemy w okolice 6% netto).
- Budżet na remont wynosi 30000 zł. To nieco więcej niż ostatnio wydane 28000 zł (i zdecydowanie więcej niż 13000 zł w tym przypadku), ale jest też trochę więcej pracy i związanych z tym wydatków. Możliwe jednak, że finalnie koszty będą na podobnym poziomie jak ostatnio, ponieważ sporo zakupów w świetnych cenach już za nami. Zaczęliśmy wcześnie, korzystamy z promocji, optymalizujemy wydatki, raczej nie delegujemy zadań – czyli działamy niemal identycznie, jak w odniesieniu do naszych finansów osobistych. Co absolutnie nie znaczy, że to podejście dobre dla każdego!
-
-
-
- Standard mieszkania oddawanego przez dewelopera jest niższy niż ostatnio (mimo wyższej ceny…). To między innymi efekt tego, że tak zwany standard deweloperski nie jest nigdzie zdefiniowany i deweloperzy konsekwentnie schodzą z kosztów gdzie można, jednocześnie podnosząc ceny – to zresztą nieźle obrazuje kondycję całego rynku. Dojdzie więc kładzenie gładzi (już się nie mogę doczekać…), montaż parapetów oraz kładzenie kafli na balkonie. Szacuję, że te elementy zabiorą dodatkowe 7-8 dni roboczych. Z szacunków, które wykonałem, a które bazuję na poprzednich realizacjach, całość będzie nas kosztowała około 300 godzin pracy, którą podzielimy między mnie (~230 godzin) i Wolną (~70 godzin). Taki podział wynika z wielu czynników – przede wszystkim, ja ograniam jedne tematy lepiej (na przykład kładzenie kafli), z kolei w innych to Wolna ma przewagę (na przykład zajmowanie się dziećmi). Kiedy grafik jest załadowany po brzegi, lepiej postawić na to, co sprawdzone i optymalne. Mimo to, będziemy starali się nieco zmienić te proporcje (do stosunku 200:100), ale na ile będzie to możliwe, okaże się w praktyce.
-
-
-
- Ponieważ oboje pracujemy na etacie (Wolna: pół etatu), to do realizacji naszego projektu będziemy potrzebowali urlopów. Moja lepsza połówka postarała się o 2 tygodnie, ja teoretycznie wywalczyłem aż 4 tygodnie, chociaż może się okazać, że będę musiał przeplatać remont z pracą zawodową, co może wpłynąć na harmonogram. Czego raczej byśmy nie chcieli, bo celujemy w rozpoczęcie wynajmowania od początku października. Aktualny plan zakłada, że prace potrwają od 23.08 do 20-26.09.
Tak, naprawdę tak dokładnie mamy rozplanowane poszczególne kroki!- Przez ten czas oszczędzimy około 20 000 zł na robociźnie (vs wcześniejsze 15 000 zł; tutaj dochodzą gładzie + kafle na balkonie). Daje to zakładaną stawkę na poziomie bardzo sensownych (chociaż nieco diabolicznych) 66,6 zł za godzinę netto (20000 zł / 300 h). Przyzwoicie, chociaż nie bylibyśmy sobą, gdybyśmy nie postarali się jeszcze tego nieco podkręcić.
- O ile stan prac będzie wystarczająco zaawansowany, mieszkanie zaczniemy ogłaszać w połowie września – tak, żeby znaleźć najemców już od początku października. Szkoda byłoby tracić miesiąc przychodu z powodu remontu zakończonego kilka dni później, niż planowaliśmy.
-
-
-
- Ponieważ sport to moja pasja, nie chciałbym odkładać całkowicie treningów na czas remontu. A ponieważ wiem, że z rana będzie mi żal czasu, a po nim nie będę miał już siły, to planuję regularne pokonywanie 12-kilometrowej trasy pomiędzy naszym mieszkaniem a tym remontowanym biegnąc lub na rowerze. Prawdopodobnie konieczność wożenia materiałów (i stopniowo narastające zmęczenie tym projektem…) mocno mnie tu ograniczy, ale mimo wszystko spróbuję. I naiwnie wierzę, że spisanie tego w tym miejscu nieco bardziej mnie zmotywuje 🙂
- Być może zdecydujemy się na przewiezienie dmuchanego materaca do remontowanego mieszkania na pewnym etapie remontu (realnie: na ostatnie 2 tygodnie, kiedy warunki sanitarne będą tam już akceptowalne). To pozwoliłoby jeszcze bardziej zoptymalizować czas spędzony na transport. Owszem, jednocześnie ograniczy to czas dla rodziny, ale akceptujemy, wchodząc w ten szaleńczy tryb, którego efektywność jest bardzo wysoka, ale który jednocześnie w szybkim czasie potrafi człowieka porządnie sponiewierać, zarówno fizycznie, jak i psychicznie.
-
-
-
- Projekt, wybieranie materiałów, optymalizacja kosztów i dbanie o spójność całości to po raz kolejny działka Wolnej. Nasze ostatnie doświadczenia pokazują, że korzystanie z usług sensownego projektanta wnętrz nie tylko odciąża inwestora z wielu zadań i zapewnia spójność projektu, ale także optymalizuje koszty na poszczególnych etapach remontu (a to mocno amortyzuje koszt takiej usługi). Z relacji znajomych wiemy, że ciężko znaleźć kogoś, kto zrozumie inwestora, zamiast zaspokajać swoje ambicje i naganiać do sklepów partnerskich z lampami po 2000 zł, względnie projektując coś, czego spora część ekip się nie podejmie. Dlatego widzimy tutaj szansę rynkową dla Wolnej, która przez ostatnie lata zbiera doświadczenia na tym poletku, a jakiś czas temu całkowicie zmieniła pomysł na swoją ścieżkę zawodową (więcej przeczytasz tutaj). Myślę, że połączenie dotychczasowych umiejętności i spojrzenia biznesowego, którego nabraliśmy w kolejnych projektach przekuje się na jakieś fajne współprace, które planujemy zaoferować od początku przyszłego roku. Jeśli jednak chcesz skorzystać z usług Wolnej wcześniej, zapraszam do kontaktu pod adresem mailowym wolna@wolnymbyc.pl – myślę, że już pod koniec września będziemy w stanie coś zaproponować (nasza oferta jest już dostępna!! zapraszamy TUTAJ). Najlepiej, jeśli będziesz z Trójmiasta, chociaż nie jest to konieczne: moje doświadczenia z pracą zdalną pozwalają przypuszczać, że 80% tego typu projektów można zrobić na podstawie rzutów, zdjęć i kontaktu online.
- Projekt, wybieranie materiałów, optymalizacja kosztów i dbanie o spójność całości to po raz kolejny działka Wolnej. Nasze ostatnie doświadczenia pokazują, że korzystanie z usług sensownego projektanta wnętrz nie tylko odciąża inwestora z wielu zadań i zapewnia spójność projektu, ale także optymalizuje koszty na poszczególnych etapach remontu (a to mocno amortyzuje koszt takiej usługi). Z relacji znajomych wiemy, że ciężko znaleźć kogoś, kto zrozumie inwestora, zamiast zaspokajać swoje ambicje i naganiać do sklepów partnerskich z lampami po 2000 zł, względnie projektując coś, czego spora część ekip się nie podejmie. Dlatego widzimy tutaj szansę rynkową dla Wolnej, która przez ostatnie lata zbiera doświadczenia na tym poletku, a jakiś czas temu całkowicie zmieniła pomysł na swoją ścieżkę zawodową (więcej przeczytasz tutaj). Myślę, że połączenie dotychczasowych umiejętności i spojrzenia biznesowego, którego nabraliśmy w kolejnych projektach przekuje się na jakieś fajne współprace, które planujemy zaoferować od początku przyszłego roku. Jeśli jednak chcesz skorzystać z usług Wolnej wcześniej, zapraszam do kontaktu pod adresem mailowym wolna@wolnymbyc.pl – myślę, że już pod koniec września będziemy w stanie coś zaproponować (nasza oferta jest już dostępna!! zapraszamy TUTAJ). Najlepiej, jeśli będziesz z Trójmiasta, chociaż nie jest to konieczne: moje doświadczenia z pracą zdalną pozwalają przypuszczać, że 80% tego typu projektów można zrobić na podstawie rzutów, zdjęć i kontaktu online.
-
-
-
- Tym razem nie korzystamy z zewnętrznej usługi odbioru mieszkań, o której pisałem przy okazji ostatniego projektu. Znamy już tego dewelopera, wiemy czego się spodziewać, byłem na dniu otwartym i dość dokładnie przebadałem prawie gotowe już mieszkanie. To nie kwestia oszczędności, ale znamy się na tym wystarczająco, żeby zrobić to sprawnie przy minimalnym ryzyku. To jest jeden z plusów blogowania: skoro dokładnie przerobiłem jakiś temat w przeszłości, to teraz wystarczy wrócić do konkretnego wpisu i odświeżyć sobie nieco pamięć.
-
Mimo wyższej ceny samego mieszkania i dłuższego (oraz potencjalnie bardziej kosztownego) remontu, 6-procentowa stopa zwrotu (netto) wydaje się do osiągnięcia, a być może uda nam się nawet wyśrubować nieco wynik. Zakładając wynajęcie tego mieszkania za 2000 zł miesięcznie (+ opłaty), mamy:
(2000 zł * 11) * 0,915 / 335000 zł = 0,0601, czyli równiutkie 6% netto, przy założeniu 11 miesięcy najmu oraz po odprowadzeniu 8,5-procentowego podatku.
Mam cichą nadzieję, że ze względu na lokalizację (i rynek, który kompletnie sfiksował) będziemy w stanie zgarnąć nawet 2200 zł miesięcznie, co przełoży się na wzrost rentowności do 6,6% netto. Dołóżmy 11,5 miesiąca najmu rocznie (średnio) i lądujemy na 7% netto 😉 Jak dla mnie – całkiem nieźle, chociaż bardziej doświadczeni inwestorzy czegoś takiego nawet by nie rozważali…
Z drugiej strony, nie trzymamy się kurczowo tych wyliczeń. Niemal każdy, kto zawodowo zajmuje się nieruchomościami powie Ci, że końcowy wynik (= opłacalność inwestycji, czy to flip, czy mieszkanie na wynajem) wyznacza w 90% moment, kiedy kupujesz nieruchomość. Jeśli jest to prawdziwa okazja, to tańszy remont czy inne działania i tak nie wpłyną na wynik końcowy w znacznym stopniu. W naszym przypadku to nie była i nie będzie najbardziej optymalna finansowo inwestycja, ale nadal powinna przynosić regularne, niemal pasywne przychody – i o to nam w tej zabawie chodzi.
Jako ciekawostkę podam średni czas wykończenia mieszkania od stanu deweloperskiego do doniczek z kwiatkami, wyliczony przez jeden z portali. Sam nie wiem co o tym myśleć o tym artykule, skoro amatorskiemu duetowi Wolny&Wolna wychodzi zdecydowanie mniej. Może minąłem się z powołaniem i powinienem startować w jakichś zawodach w stylu jedzenie hamburgerów… tfu, remonty na czas?
Podsumowując: mimo, że to mieszkanie będzie nieco większym wyzwaniem niż poprzednie, to jesteśmy względnie spokojni. Owszem, stres i tak się pojawi – w zasadzie to już daje nam o sobie znać. I nic dziwnego, to przecież duży projekt, spora odpowiedzialność, napięte terminy i nawet nie ma ekipy, na którą później można zwalić wszystkie winy 🙂 Od kilku dni tym wszystkim żyjemy, na to poświęcamy większość wolnego czasu, nawet śnić mi się ten remont zaczął… na szczęście już wiem, jak sobie z tym wszystkim radzić! Oj, czuję że w najbliższych tygodniach często będziemy musieli sobie powtarzać, że przecież mamy więcej doświadczenia niż ostatnio, nasze dwie inwestycje pracują i przynoszą niemal pasywny dochód, nie ma więc realnych powodów do niepokoju. I że nie ma rzeczy niemożliwych, a prowadzenie jednocześnie 10 różnych tematów jest jak najbardziej do zrobienia! Ot – odwieczna dysputa pomiędzy rozumem a emocjami 🙂
PS Przy okazji podzielę się dodatkową kategorią w naszych „funduszach celowych”. Mianowicie, zacząłem odkładać 200 zł miesięcznie na naprawy/remonty w mieszkaniach na wynajem. Przy 3 wynajętych mieszkaniach będzie to stanowiło jakieś 3% dochodu z najmu, a powinno pozwolić zamortyzować pewne mniej lub bardziej nieoczekiwane zdarzenia. Na razie uzbierałem równiutki 1000 zł i nie potrzebowałem tych pieniędzy ruszać. Mam więc nadzieję, że z czasem zbierze się jakaś sensowna poduszka, którą będzie można nawet użyć do jakiegoś małego remontu / odświeżenia któregoś z mieszkań. Albo chociaż nie przejmować się tym, że któryś ze sprzętów może odmówić posłuszeństwa.
PS2 Planuję regularną (codzienną?) relację z naszego najnowszego projektu mieszkaniowego. Prawdopodobnie ograniczę się do publikacji na Instagramie, jeśli więc chcesz być na bieżąco, zapraszam do obserwacji mojego profilu lub regularnego odwiedzania go (nie musisz nawet mieć konta na Instagramie, żeby to robić!). Jeśli masz jakieś pytania lub sugestie związane z tym, co nas czeka: zapraszam do kontaktu, w końcu ta relacja ma być ciekawa i pouczająca przede wszystkim dla Ciebie!
PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂
Jesteś szalony… 🙂 Powodzenia i trzymam kciuki:)
Nie wiem czy to komplement, czy obelga… a może po prostu stwierdzenie faktu 🙂 powiem tak, właśnie obejrzałem wywiad z Robertem Karasiem, mistrzem świata w potrójnym IronManie. I nawet to, czego dokonał Robert nie wydaje mi się szalone – to po prostu realizacja ambitnego planu, zupełnie jak u mnie 😊. Dlatego osobiście uważam, że do szaleństwa jeszcze mi dość daleko 😋
Karasiewicz pewnie też jest szalony 🙂 Myślę, że to takie pozytywne szaleństwo pcha do przodu. Natomiast zawsze jest granica szaleństwa gdzie za nią nic dobrego się nie kryje.
Że dasz radę nie mam wątpliwości, bo już to robiłeś. Zastanawia mnie tylko czemu chcesz podnieść poprzeczkę? Do remontu który jest aspektem biznesowym podciągasz jeszcze trening. Poza dodatkowym obciążeniem dla organizmu by przetestować kolejną granicę nie widzę powodu. Zawsze możesz też ambicjonalnie zrezygnować z windy… 5-6 piętro? Kafle na bark i dajesz 🙂 Masz wszytko zaplanowane co do godziny i ciekawi mnie czy masz plan awaryjny jak, strzelam… nadwyrężysz mięsień lub coś innego i na kilka dni będziesz wyautowany.
Podziwiam twoją ambicję i samozaparcie. Po prostu zastanawia mnie czemu chcesz się tak dojechać skoro nie musisz. Czemu wolisz się dojechać niż spędzić czas z rodziną bo zapewne przez te 4 tygodnie za wiele go nie będzie.
Autentycznie nie jest to przytyk tylko zastanawia mnie co cię napędza w tej ambicji by dokonać takiego wyboru.
Treningi chyba jednak odpuszczę… taki wniosek już po pierwszym dniu remontu 😉 to mieszkanie i tak mnie wystarczająco zajedzie! Zostanie ewentualnie rower na dojazdy, ale to nie trening.
Co do czasu z dziećmi (bo z Wolną będę spędzał czas remontując!), to po prostu to akceptujemy na te kilka tygodni. To nie koniec świata ani nie wiadomo jakie wyrzeczenie, 4 tygodnie i koniec. To jeden z kosztów tego, czego się podejmujemy. Nie wierzysz chyba, że nawet posługując się ekipą możesz żyć normalnie, nie poświęcając kilku godzin dziennie na organizację/zakupy/sprawdzanie? Dodaj do tego pracę i też nie masz czasu dla rodziny, mimo że sam nie jesteś wykonawcą.
Nie mówiąc o tym, że jutro rano spędzę jakieś 1,5h z dziewczynkami, zanim pójdą do przedszkola, a ja wyjadę na mieszkanie. To niedużo, ale pewnie i tak więcej, niż niektórzy poświęcają rodzinie na co dzień…
W zasadzie to dla mnie jest to oczywiste, że jeśli remont robi ekipa to ja doglądam a nie remontuje. Akurat tą ekipę która dla mnie czasem robi znam. Nawet nie muszę ich doglądać. Główne zakupy zrobione wcześniej i dostarczone na mieszkanie. Z castoramy można mieć wszytko na telefon. Dowóz 30 zł. Moja obecność na mieszkaniu jest potrzebna jak musi zapaść jakaś kluczowa decyzja. Inne mamy podejście. Ty wolisz zaoszczędzić robiąc remont sam, ja kupując taniej mieszkanie. Ty lubisz DIY a ja DISE (do it someone else)
Nie wiem czy przewidujesz taką opcję ale ja swoje dzieci zabrałem na remont. Dałem pędzle albo mieszkadło i pomagały w remoncie…. ( potem wiadomo, że wszystko zamalowane i poprawione itd) Dla nich to przygoda życia i fajnie spędzony czas… Mój syn od tego czasu pyta kiedy kupię kolejne mieszkanie bo chce pomagać przy remoncie. Córka pięknie ozdobiła piwnicę w kwiatki 🙂
Co rozwazasz dalej, jezeli to faktycznie bedzie trzecie mieszkanie i ostatnie? Wpis o strategii na 2018 i lata nastepne oczywiscie czytalem, ale chyba wiecej tam napisales w co juz inwestowales/testowales i co nie jest dla ciebie niz w co bedziesz inwestowal 😀
Pozdrawiam
Ciekawe pytanie. Odpowiem częściowo w kolejnych wpisach, a na teraz skrótowo: planuję jeść małą łyżeczką i trochę bardziej korzystać z tego, co do tej pory zbudowaliśmy, w końcu po coś to wszystko było, prawda?. Ale nadwyżki i tak będą, więc… pewnie będziemy zbierali kapitał i czekali na jakąś rynkową korektę. W perspektywie 1-2 lat, pewnie postawię też na przejście z etatu na stworzenie czegoś swojego, ale to raczej zaangażuje mnie czasowo, a większego kapitału nie pochłonie. Może wrócę na GPW, raczej dla zabawy+nauki, na razie tylko w ramach środków zgromadzonych na IKE/IKZE.
Pozdrawiam
Dzieki i czekam na kolejne wpisy. Moje pytanie wynikalo miedzy innymi z faktu, ze jestem w podobnej sytuacji jak Ty i tez rozne opcje rozwazam.
O ile to mieszkanie przy Krynickiej (a tak wnoszę po zdjęciu z przedostatniego artykułu 😉 ) to za dwupokojowe 2200zł w takim standardzie jaki pokazałeś w ostatnim cyklu o nieruchomościach za wynajem… będziesz miał prawdopodobnie urwanie telefonu 😉
Strzał w dyszkę. Lokalizacja już w 2016 przekonała mnie, żeby wyłożyć większe pieniądze za metr niż w poprzedniej inwestycji. Dziesiątki okolicznych, nowiutkich biurowców są raczej dobrą prognozą na przyszłość.
Czyli uważasz, że to naprawdę można będzie wynająć wyżej? Standard będzie jak ostatnio, na pewno nie niżej, a raczej nie ma sensu przestrzelić, bo to się nie zwróci.
Ja zawsze wole wziac powiedzmy te 100 pln mniej niz rynek niz 100 pln wiecej. W pierwszej opcji mam dosyc stalych najemcow. Oczywiscie zawsze moze ktos sie wyprowadzic ale jednak w przypadku „zawyzonego” czynszu takie ryzyko jest wyzsze. Ja wole swiety spokoj i brak zmian najemcow. Zmiana to zawsze koniecznosc straty czasu, kosztow ogloszen, paliwa na dojazdy na prezentacje mieszkania, czasami to koszty odswiezenia mieszkania. Jezeli dodatkowo zrobi sie tylko 1 miesiac przerwy w najmie to te strate bedziesz odrabial prawie 2 lata liczac ze czynsz zaplacisz a przychodu nie bedzie.
Bardzo mądrze, zgadzam się w pełni. Też nie chciałbym przestrzelić w żadną ze stron.
Uczciwie powiem – akurat ja bym za tyle nie wynajął, ale to też zasługa tego, że podpisując umowę najmu półtora roku temu udało mi się upolować ofertę, która już wtedy cenowo była okazją rynkową, a teraz to w ogóle nie ma o czym mówić, no i nie pali mi się jeszcze żeby się przeprowadzić do dwóch pokoi 😉 Brak mi też doświadczenia jako właściciel, więc weź pod uwagę że to bardziej pogląd z zupełnie nieprofesjonalnych obserwacji.
Jak od czasu do czasu przeglądam oferty wynajmu to bardzo mało widzę sensownych ofert dwupokojowych do 2000zł w fizycznym centrum (Wrzeszcz, Zaspa, Przymorze, ew. Oliwa, Żabianka), a niektóre oferty w falowcach oddalonych o 10 minut na piechotę od tramwaju właśnie za tą kwotę znikają w tydzień. Krynicka jest obiektywnie znacznie lepszą lokalizacją, ze względu na bliskość biurowców i komunikacji, a na dodatek nie jest owiana (moim zdaniem niekoniecznie zasadną) złą opinią. Kluczowa kwestia, to na co chcesz postawić – tak jak powiedziałem, wydaje mi się że przy 2200zł najemcę znajdziesz bez problemu, przy wyższych kwotach być może będziesz musiał poczekać na kogoś kto mniej patrzy na koszty. Ale jako Twój czytelnik należę raczej do dość specyficznej grupy pod tym względem 😉 Choć pewnie sam szybko policzysz, że przy przykładowym 2400zł nawet dodatkowy miesiąc oczekiwania na najemcę oznacza, że będziesz musiał poczekać rok żeby ta decyzja się zwróciła, jednak przy dłuższym najmie korzyści się skalują, a raczej przy takiej kwocie najemcy nie skaczą z kwiatka na kwiatek o ile z mieszkaniem nie jest coś bardzo nie tak. Nie wiem na ile popularne są próby negocjacji czynszu ale pamiętaj też, że ogłoszenie możesz wystawić z wyższą kwotą, którą potem obniżysz jeśli najemca Ci się spodoba, ale ze względu na koszt będzie się wahał, a może znajdziesz takiego, który po prostu weźmie ofertę taką jaka jest. Na grupie sąsiadujących Albatrossów widzę oferty wynajmu 2-pokojowych mieszkań podchodzących nawet w okolice 2500zł (powyżej zaczynają się już raczej mieszkania 3-pokojowe ~60m2) i wygląda, że zainteresowanie jest.
gratuluję inwestycji, strategii, determinacji i wytrwałości – jesteś inspiracją 🙂
ja w tym i zeszłym roku będąc na wakacjach w GD miałem noclegi na Obrońców wybrzeża – też Przymoże – w sumie byłem ponad 2 tyg i moje obserwacje są takie, że to super miejsce do życia
mam pytanie do kalkulacji kosztów robocizny – czemu założyeś że 300h to 20k PLN czyli jak wyliczyłeś 66 pln/h – nie za wysoka ta stawka ?
nie rozważaliście wziąć kogoś do pomocy do najcieższych i najmniej przyjemnych prac np na umowę zlecenie np za 4-6k ? Inwestycja za ponad 300k – warto się tak zarzynać przez m-c dla oszczędności 2-3 czynszów ?
Ukraińców w Trójmieście multum
Te 20k zł to orientacyjny koszt ekipy remontowej, która wykonałaby to wszystko, co zrobimy my. Oczywiście, to szacunki, ale myślę że dość trafne.
Odnośnie kogoś do pomocy… jeśli masz zaczarowany ołówek, to bardzo Cię proszę: narysuj mi takiego Ukraińca, co to tylko czeka na podobną fuchę u osoby prywatnej, pracuje rzetelnie i zna się na rzeczy, można się z nim dogadać, dotrzymuje terminów, nie puści mnie z torbami i jest dostępny od wczoraj 🙂
Prawda jest taka, że nie mamy zaufanej ekipy, a jednocześnie nie wierzymy, że łatwo znaleźć kogoś godnego zaufania. Więc nawet nie szukamy, jesteśmy skazani na siebie i to błędne koło się zamyka… owszem, to wszystko mało optymalne i rozsądne, ale z drugiej strony: lubimy to, ciężka praca nie jest dla nas straszna, widzimy jej wartość i bardziej doceniamy to, co mamy na co dzień
Wow, jestem pod wrażeniem, jak szczegółowo został przygotowany ten plan. To chyba najbardziej szczegółowo rozpisany plan, jaki widziałam w życiu. 🙂
Można by oczywiście dyskutować o samych założeniach, czy lepiej tak, czy inaczej. No ale ten plan to mistrzostwo!
Mieszkanko wydaje się super, jednak ja jestem wielbicielem gotowania, więc taka kuchnia była by dla mnie stanowczo za mała 🙂
Fajny projekt mieszkania. Zapraszamy do kontaktu, jeśli są Państwo zainteresowani obniżeniem rachunków w mieszkaniach na wynajem, które posiadacie.
Świetne mieszkanko, jeśli szukają Państwo oszczędności na wynajmie mieszkań to zapraszamy do kontaktu z nami. Mamy bardzo konkurencyjną ofertę na prąd 🙂
Mieszkanie zapowiada się naprawdę fajnie – mam nadzieję, że remont będzie szedł po Waszej myśli! 🙂
Fajny blog o minimalizmie. 😉
Ale to 2000-2200 + takie oplaty jak czynsz, czy tylko licznikowe? Bo jak to pierwsze to mimo tego, ze rynek dość oszalał to jednak sporo. Mówie to jako osoba wynajmująca podobny metraż (tez małe 2 pokoje) – 32m², w Śródmieściu, co prawda w starym budownictwie, ale za 1700+ prąd (w cenie wszystko łącznie z internetem), co nie było wtedy najtańszą ofertą, chociaż rzeczywiście raczej z dolnego przedziału widełek. A tu jednak trzebaby liczyć pewnie z tysiaka więcej
A, nie napisałem kiedy podpisywałem umowę- równo rok temu
2000-2200 + wszystkie opłaty, czyli trzeba liczyć dobre 500zł, a nawet 600zł więcej. Tez uważam, że to okropnie drogo, ale taki mamy rynek, jestem niemal pewien że to się tak wynajmie.
Hej Wolny.
I rzeczywiscie udalo Ci sie wynajac za ta kwote? Nie miales konkurencji ze strony mieszkan wakacyjnych? (latem booking/airbnb, zima najem zwykly)?
Wielkie gratulacje! Nie wiem jak Ty to wszystko ogarniasz (mieszkania + życie + blog). Ciężko jest mi to zwizualizować 🙂 To wymaga naprawdę tytanowej pracy. Nie mówiąc już o kwestiach organizacyjnych. Dla mnie jest extra. I pytanie – czy te mieszkania były zakupione z wkładu własnego czy na kredyt? Na pewno pisałeś o tym w poprzednich wpisach, ale już nie pamiętam. A i nie mam zbytnio weny i czasu na wertowanie poprzednich postów. Pozdrawiam!
Cześć. Gotówka. I rzeczywiście wymaga to dużego wysiłku, na szczęście za jakieś 2 tygodnie wracamy do normalnego trybu funkcjonowania. Pozdrawiam.
Gratuluje! Chcialabym sie zapytac (jesli mozna) jak zdobyles umiejetnosci remontowe (kladzenie kafelkow itp)- ktos Cie nauczyl czy sam? Pozdrawiam
Muszę przyznać, że blog jest naprawdę interesujący.
Wynajmujesz 3 mieszkania (rozumiem, że masz jeszcze kawalerkę w Bydgoszczy). Ale gdzie mieszkasz? Wynajmujesz czy masz 4rte mieszkanie?
Hej ja mam takie pytanko, jak przewoziłeś płyty REGIPSOWE? używałeś swojego samochodu czy dostawa ze sklepu (jaki sklep i cen transportu)? Pozdrawiam
Na dachu 🙂 mam bagażnik dachowy, płyty 2,6 x 1,2 weszły ładnie i nawet się nie połamały podczas transportu 😊
Jaka ja się biedna czuje, gdy czytam takie posty i uderzają mnie w twarz kwoty wynajmu, utrzymania i koszty życia. Mam nadzieję, że jestem jednak w tej mniejszej grupie, bo to naprawdę nic miłego, gdy zsumujesz sobie w głowie te wszystkie koszta i wychodzi Ci z prostej matematyki, że nijak Cię na samodzielne życie nie stać. Nie wiem czy to ja tak mało zarabiam, czy ludzie zwyczajnie oszaleli z cenami wynajmów, w każdym razie wynajem mieszkania to luksus, na który nie wiem kiedy będzie mnie stać. A nawet jak zacznie mnie stać, to skąd wezmę na opłaty albo jakieś jedzenie, nie mówiąc o rozrywce, wyjazdach albo jakichś ubraniach. Życie jest okrutnie drogie.
Ceny w Trójmieście, delikatnie mówiąc, odjechały w kosmos, podobnie jak w innych największych miastach w Polsce. Co do samodzielnego życia, zależy jak je zdefiniować – jeśli jako wynajmowanie w pojedynkę to rzeczywiście jest to spore wyzwanie finansowe, ale np. z drugą połówką czy z dwójką zaufanych znajomych już jest znacznie taniej. Choć oczywiście zdaję sobie sprawę z masy różnych powodów dla których na taki krok ktoś się może nie zdecydować.
Z drugiej strony pamiętaj też, że czytasz o mieszkaniu świeżo wybudowanym, wyposażonym w dobrym standardzie i położonym w realnym centrum aglomeracji – są oferty znacznie tańsze, tylko że mają swoje wady, z których ta niższa cena wynika.
Dokładnie. Zresztą będąc młodym samodzielnie wynajmować mieszkanie w centrum dużego miasta to jednak jest już jakiś luksus. I to nie tylko w Polsce Ale w dwójkę temat już idzie prędzej ogarnąć, bo obciążenie na głowę połowę mniejsze.
Zdecydowanie się zgadzam – w ogóle we dwójkę wszystko idzie sprawniej, szybciej i przyjemniej 😉 się co powiedzieć komuś, kto z różnych powodów nie ma drugiej połówki? Zakochaj się, to będzie życie nieco tańsze? Ożeń się, to będziecie się razem rozliczali? 😘 No nie, to nie takie proste, ale fakt jest faktem: mając dobrze ogarnięte życie prywatne, w finansach jest dużo łatwiej i sprawniej.
Ktoś Ci zadał pytanie na które nie odpowiedziałeś – mieszkasz w 4tym mieszkaniu swoim, czy wynajmowanym? Gdzieś tam mignęło mi, że masz 26/27l. Prawie (a może ponad?) mln.zl w nieruchomościach w tym wieku to dość niespotykany jak na nasze realia wynik. Zakładając że pracujesz od 18 roku życia rocznie musiałbyś oszczędzać ok. 100k. Trudno to osiągnąć zakręcając kaloryfery i ograniczając przyjemności…
Cześć. Mamy po 35 lat. Mieszkamy w swoim mieszkaniu. Trudno nie znaczy „nie da się”, a poza tym wydaje mi się, że nieco spłycasz naszą drogę pisząc o tych kaloryferach i braku przyjemności 😉 Pozdrawiam.
17 lat aktywności zawodowej (licząc podjęcie pracy od 18 roku życia) musiałoby przełożyć się na 60k rocznie oszczędności aby kupić wszystkie mieszkania za gotówkę w Gdańsku. Czy skazujesz gdzieś na blogu źródła i wysokość przychodów?
Zacząłem później niż w wieku 18 lat, pamiętaj że kiedyś nieruchomości kupowało się taniej. Z drugiej strony: tak, oszczędzam więcej niż 60k rocznie. Pracuję od kilkunastu lat w IT, wyspecjalizowałem się dość wąsko, zarabiam bardzo dobrze. Dla równowagi, przychody żony na przestrzeni lat były bardzo niewielkie, przez kilka lat nie było ich wcale. Czytaj, wyciągaj wnioski, dużo się dowiesz o nas, być może spodoba Ci się nasze podejście do życia. W którym nie tylko o finanse chodzi. Pozdrawiam.