Jak niedawno zapowiedziałem, pod koniec sierpnia (a jeśli czytasz ten wpis w dniu publikacji: już jutro!) odbieramy klucze do kolejnego mieszkania na wynajem. To ostatnia tego typu inwestycja, którą mamy zaplanowaną, dlatego koniec remontu i podpisanie umowy najmu zakończy pewien etap w naszych inwestycyjnych planach (który podsumuję za jakiś czas w osobnym wpisie). O tym, czemu zdecydowaliśmy się włożyć niemal wszystkie jajka do tego samego koszyka, pisałem w kontekście naszej strategii inwestycyjnej na ten i kolejne lata. Nie jesteśmy jednak ignorantami jeśli chodzi o dywersyfikację, dlatego górka, która rośnie po sfinansowaniu naszych inwestycji mieszkaniowych będzie raczej spożytkowana na co innego.
Aktualnie skupimy się jednak na tej ostatniej mieszkaniowej prostej i od razu po odbiorze kluczy ruszymy z remontem – lubimy kuć żelazo, póki gorące! Nasz styl to podjechanie załadowanym po brzegi autem na odbiór techniczny mieszkania i rozpoczęcie dłubaniny już kilka minut po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego :). Żadnego czekania na ekipę, żadnych zakupów z opóźnieniem, żadnego ociągania się – już pierwszego dnia przyczółek do dalszych działań ma być gotowy, a gładź na ścianach będzie schła od pierwszej nocy. A co!
Trochę zakupów już zamagazynowanych, a materiały budowlane na początek już czekają w bagażniku. To się nazywa organizacja!
Jeśli jesteś stałym czytelnikiem bloga i pamiętasz ostatnią realizację, absolutnie Cię dzisiaj nie zaskoczę: zdecydowana większość założeń i planów ze styczniowego remontu pozostaje bez zmian. Znowu będzie to remont w stylu DIY w ekspresowym tempie i z ograniczonym budżetem, a efekt końcowy i tym razem powinien być więcej niż satysfakcjonujący. Jeśli chciałbyś przypomnieć sobie nasz poprzedni projekt, poznać nasze motywacje, założenia, realizację i efekty, zapraszam najpierw do poniższej serii wpisów:
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 1. Założenia
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 2. Odbiór techniczny.
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 3. Remont
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 4. Koszty wykończenia.
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 5. Opłacalność
Mieszkanie na wynajem: case study cz. 6. Ogłaszanie i formalności.
Mieszkanie na wynajem cz. 7: Projektant wnętrz – potrzeba czy kaprys?
Ponieważ umowy na oba mieszkania podpisywaliśmy w 2016 roku, mając tą samą wizję, założenia i budżet, obie inwestycje są bardzo porównywalne. Znowu więc będzie to 2-pokojowe mieszkanie z rynku pierwotnego, oddane w standardzie deweloperskim, o podobnym metrażu do poprzedniego (czyli niecałe 40m2). Dlatego poniżej ograniczę się do podsumowania różnic pomiędzy poprzednim a aktualnym projektem:
-
-
- Samo mieszkanie kosztowało więcej niż poprzednie. Wcześniej było to 271 000 zł brutto, tym razem dobiliśmy do 304 000 zł brutto, również wraz z miejscem postojowym w hali garażowej i mini-piwnicą. To oznacza niemal 1000 zł więcej na każdym metrze kwadratowym (obecne 7150 zł vs wcześniejsze 6150 zł). To efekt dwóch czynników: podpisywania umowy pół roku później (tak, ceny naprawdę rosły z miesiąca na miesiąc!) oraz zdecydowanie lepszej lokalizacji (na zasadzie: lokalizacja dobra vs bardzo dobra). Myślę że oba czynniki wpłynęły na cenę w równym stopniu. Pamiętam, że już wtedy zapaliła mi się nad głową ostrzegawcza lampka: ta cena już wtedy wydawała mi się wysoka. Można dyskutować, czy przepłaciliśmy – faktem jest, że obecnie (2 lata po podpisaniu przez nas umowy) moglibyśmy sprzedać takie gołe mieszkanie za jakieś 1000-2000 zł na metrze więcej. Zmiany cen nieruchomości mają jednak dla nas znaczenie drugorzędne – ważne, żeby opłacalność tej inwestycji na wynajem była zgodna z założeniami (a celujemy w okolice 6% netto).
- Budżet na remont wynosi 30000 zł. To nieco więcej niż ostatnio wydane 28000 zł (i zdecydowanie więcej niż 13000 zł w tym przypadku), ale jest też trochę więcej pracy i związanych z tym wydatków. Możliwe jednak, że finalnie koszty będą na podobnym poziomie jak ostatnio, ponieważ sporo zakupów w świetnych cenach już za nami. Zaczęliśmy wcześnie, korzystamy z promocji, optymalizujemy wydatki, raczej nie delegujemy zadań – czyli działamy niemal identycznie, jak w odniesieniu do naszych finansów osobistych. Co absolutnie nie znaczy, że to podejście dobre dla każdego!
-
-
-
- Standard mieszkania oddawanego przez dewelopera jest niższy niż ostatnio (mimo wyższej ceny…). To między innymi efekt tego, że tak zwany standard deweloperski nie jest nigdzie zdefiniowany i deweloperzy konsekwentnie schodzą z kosztów gdzie można, jednocześnie podnosząc ceny – to zresztą nieźle obrazuje kondycję całego rynku. Dojdzie więc kładzenie gładzi (już się nie mogę doczekać…), montaż parapetów oraz kładzenie kafli na balkonie. Szacuję, że te elementy zabiorą dodatkowe 7-8 dni roboczych. Z szacunków, które wykonałem, a które bazuję na poprzednich realizacjach, całość będzie nas kosztowała około 300 godzin pracy, którą podzielimy między mnie (~230 godzin) i Wolną (~70 godzin). Taki podział wynika z wielu czynników – przede wszystkim, ja ograniam jedne tematy lepiej (na przykład kładzenie kafli), z kolei w innych to Wolna ma przewagę (na przykład zajmowanie się dziećmi). Kiedy grafik jest załadowany po brzegi, lepiej postawić na to, co sprawdzone i optymalne. Mimo to, będziemy starali się nieco zmienić te proporcje (do stosunku 200:100), ale na ile będzie to możliwe, okaże się w praktyce.
-
-
-
- Ponieważ oboje pracujemy na etacie (Wolna: pół etatu), to do realizacji naszego projektu będziemy potrzebowali urlopów. Moja lepsza połówka postarała się o 2 tygodnie, ja teoretycznie wywalczyłem aż 4 tygodnie, chociaż może się okazać, że będę musiał przeplatać remont z pracą zawodową, co może wpłynąć na harmonogram. Czego raczej byśmy nie chcieli, bo celujemy w rozpoczęcie wynajmowania od początku października. Aktualny plan zakłada, że prace potrwają od 23.08 do 20-26.09.
- Przez ten czas oszczędzimy około 20 000 zł na robociźnie (vs wcześniejsze 15 000 zł; tutaj dochodzą gładzie + kafle na balkonie). Daje to zakładaną stawkę na poziomie bardzo sensownych (chociaż nieco diabolicznych) 66,6 zł za godzinę netto (20000 zł / 300 h). Przyzwoicie, chociaż nie bylibyśmy sobą, gdybyśmy nie postarali się jeszcze tego nieco podkręcić.
- O ile stan prac będzie wystarczająco zaawansowany, mieszkanie zaczniemy ogłaszać w połowie września – tak, żeby znaleźć najemców już od początku października. Szkoda byłoby tracić miesiąc przychodu z powodu remontu zakończonego kilka dni później, niż planowaliśmy.
-
-
-
- Ponieważ sport to moja pasja, nie chciałbym odkładać całkowicie treningów na czas remontu. A ponieważ wiem, że z rana będzie mi żal czasu, a po nim nie będę miał już siły, to planuję regularne pokonywanie 12-kilometrowej trasy pomiędzy naszym mieszkaniem a tym remontowanym biegnąc lub na rowerze. Prawdopodobnie konieczność wożenia materiałów (i stopniowo narastające zmęczenie tym projektem…) mocno mnie tu ograniczy, ale mimo wszystko spróbuję. I naiwnie wierzę, że spisanie tego w tym miejscu nieco bardziej mnie zmotywuje 🙂
- Być może zdecydujemy się na przewiezienie dmuchanego materaca do remontowanego mieszkania na pewnym etapie remontu (realnie: na ostatnie 2 tygodnie, kiedy warunki sanitarne będą tam już akceptowalne). To pozwoliłoby jeszcze bardziej zoptymalizować czas spędzony na transport. Owszem, jednocześnie ograniczy to czas dla rodziny, ale akceptujemy, wchodząc w ten szaleńczy tryb, którego efektywność jest bardzo wysoka, ale który jednocześnie w szybkim czasie potrafi człowieka porządnie sponiewierać, zarówno fizycznie, jak i psychicznie.
-
-
-
- Projekt, wybieranie materiałów, optymalizacja kosztów i dbanie o spójność całości to po raz kolejny działka Wolnej. Nasze ostatnie doświadczenia pokazują, że korzystanie z usług sensownego projektanta wnętrz nie tylko odciąża inwestora z wielu zadań i zapewnia spójność projektu, ale także optymalizuje koszty na poszczególnych etapach remontu (a to mocno amortyzuje koszt takiej usługi). Z relacji znajomych wiemy, że ciężko znaleźć kogoś, kto zrozumie inwestora, zamiast zaspokajać swoje ambicje i naganiać do sklepów partnerskich z lampami po 2000 zł, względnie projektując coś, czego spora część ekip się nie podejmie. Dlatego widzimy tutaj szansę rynkową dla Wolnej, która przez ostatnie lata zbiera doświadczenia na tym poletku, a jakiś czas temu całkowicie zmieniła pomysł na swoją ścieżkę zawodową (więcej przeczytasz tutaj). Myślę, że połączenie dotychczasowych umiejętności i spojrzenia biznesowego, którego nabraliśmy w kolejnych projektach przekuje się na jakieś fajne współprace, które planujemy zaoferować od początku przyszłego roku. Jeśli jednak chcesz skorzystać z usług Wolnej wcześniej, zapraszam do kontaktu pod adresem mailowym wolna@wolnymbyc.pl – myślę, że już pod koniec września będziemy w stanie coś zaproponować (nasza oferta jest już dostępna!! zapraszamy TUTAJ). Najlepiej, jeśli będziesz z Trójmiasta, chociaż nie jest to konieczne: moje doświadczenia z pracą zdalną pozwalają przypuszczać, że 80% tego typu projektów można zrobić na podstawie rzutów, zdjęć i kontaktu online.
- Projekt, wybieranie materiałów, optymalizacja kosztów i dbanie o spójność całości to po raz kolejny działka Wolnej. Nasze ostatnie doświadczenia pokazują, że korzystanie z usług sensownego projektanta wnętrz nie tylko odciąża inwestora z wielu zadań i zapewnia spójność projektu, ale także optymalizuje koszty na poszczególnych etapach remontu (a to mocno amortyzuje koszt takiej usługi). Z relacji znajomych wiemy, że ciężko znaleźć kogoś, kto zrozumie inwestora, zamiast zaspokajać swoje ambicje i naganiać do sklepów partnerskich z lampami po 2000 zł, względnie projektując coś, czego spora część ekip się nie podejmie. Dlatego widzimy tutaj szansę rynkową dla Wolnej, która przez ostatnie lata zbiera doświadczenia na tym poletku, a jakiś czas temu całkowicie zmieniła pomysł na swoją ścieżkę zawodową (więcej przeczytasz tutaj). Myślę, że połączenie dotychczasowych umiejętności i spojrzenia biznesowego, którego nabraliśmy w kolejnych projektach przekuje się na jakieś fajne współprace, które planujemy zaoferować od początku przyszłego roku. Jeśli jednak chcesz skorzystać z usług Wolnej wcześniej, zapraszam do kontaktu pod adresem mailowym wolna@wolnymbyc.pl – myślę, że już pod koniec września będziemy w stanie coś zaproponować (nasza oferta jest już dostępna!! zapraszamy TUTAJ). Najlepiej, jeśli będziesz z Trójmiasta, chociaż nie jest to konieczne: moje doświadczenia z pracą zdalną pozwalają przypuszczać, że 80% tego typu projektów można zrobić na podstawie rzutów, zdjęć i kontaktu online.
-
-
-
- Tym razem nie korzystamy z zewnętrznej usługi odbioru mieszkań, o której pisałem przy okazji ostatniego projektu. Znamy już tego dewelopera, wiemy czego się spodziewać, byłem na dniu otwartym i dość dokładnie przebadałem prawie gotowe już mieszkanie. To nie kwestia oszczędności, ale znamy się na tym wystarczająco, żeby zrobić to sprawnie przy minimalnym ryzyku. To jest jeden z plusów blogowania: skoro dokładnie przerobiłem jakiś temat w przeszłości, to teraz wystarczy wrócić do konkretnego wpisu i odświeżyć sobie nieco pamięć.
-
Mimo wyższej ceny samego mieszkania i dłuższego (oraz potencjalnie bardziej kosztownego) remontu, 6-procentowa stopa zwrotu (netto) wydaje się do osiągnięcia, a być może uda nam się nawet wyśrubować nieco wynik. Zakładając wynajęcie tego mieszkania za 2000 zł miesięcznie (+ opłaty), mamy:
(2000 zł * 11) * 0,915 / 335000 zł = 0,0601, czyli równiutkie 6% netto, przy założeniu 11 miesięcy najmu oraz po odprowadzeniu 8,5-procentowego podatku.
Mam cichą nadzieję, że ze względu na lokalizację (i rynek, który kompletnie sfiksował) będziemy w stanie zgarnąć nawet 2200 zł miesięcznie, co przełoży się na wzrost rentowności do 6,6% netto. Dołóżmy 11,5 miesiąca najmu rocznie (średnio) i lądujemy na 7% netto 😉 Jak dla mnie – całkiem nieźle, chociaż bardziej doświadczeni inwestorzy czegoś takiego nawet by nie rozważali…
Z drugiej strony, nie trzymamy się kurczowo tych wyliczeń. Niemal każdy, kto zawodowo zajmuje się nieruchomościami powie Ci, że końcowy wynik (= opłacalność inwestycji, czy to flip, czy mieszkanie na wynajem) wyznacza w 90% moment, kiedy kupujesz nieruchomość. Jeśli jest to prawdziwa okazja, to tańszy remont czy inne działania i tak nie wpłyną na wynik końcowy w znacznym stopniu. W naszym przypadku to nie była i nie będzie najbardziej optymalna finansowo inwestycja, ale nadal powinna przynosić regularne, niemal pasywne przychody – i o to nam w tej zabawie chodzi.
Jako ciekawostkę podam średni czas wykończenia mieszkania od stanu deweloperskiego do doniczek z kwiatkami, wyliczony przez jeden z portali. Sam nie wiem co o tym myśleć o tym artykule, skoro amatorskiemu duetowi Wolny&Wolna wychodzi zdecydowanie mniej. Może minąłem się z powołaniem i powinienem startować w jakichś zawodach w stylu jedzenie hamburgerów… tfu, remonty na czas?
Podsumowując: mimo, że to mieszkanie będzie nieco większym wyzwaniem niż poprzednie, to jesteśmy względnie spokojni. Owszem, stres i tak się pojawi – w zasadzie to już daje nam o sobie znać. I nic dziwnego, to przecież duży projekt, spora odpowiedzialność, napięte terminy i nawet nie ma ekipy, na którą później można zwalić wszystkie winy 🙂 Od kilku dni tym wszystkim żyjemy, na to poświęcamy większość wolnego czasu, nawet śnić mi się ten remont zaczął… na szczęście już wiem, jak sobie z tym wszystkim radzić! Oj, czuję że w najbliższych tygodniach często będziemy musieli sobie powtarzać, że przecież mamy więcej doświadczenia niż ostatnio, nasze dwie inwestycje pracują i przynoszą niemal pasywny dochód, nie ma więc realnych powodów do niepokoju. I że nie ma rzeczy niemożliwych, a prowadzenie jednocześnie 10 różnych tematów jest jak najbardziej do zrobienia! Ot – odwieczna dysputa pomiędzy rozumem a emocjami 🙂
PS Przy okazji podzielę się dodatkową kategorią w naszych „funduszach celowych”. Mianowicie, zacząłem odkładać 200 zł miesięcznie na naprawy/remonty w mieszkaniach na wynajem. Przy 3 wynajętych mieszkaniach będzie to stanowiło jakieś 3% dochodu z najmu, a powinno pozwolić zamortyzować pewne mniej lub bardziej nieoczekiwane zdarzenia. Na razie uzbierałem równiutki 1000 zł i nie potrzebowałem tych pieniędzy ruszać. Mam więc nadzieję, że z czasem zbierze się jakaś sensowna poduszka, którą będzie można nawet użyć do jakiegoś małego remontu / odświeżenia któregoś z mieszkań. Albo chociaż nie przejmować się tym, że któryś ze sprzętów może odmówić posłuszeństwa.
PS2 Planuję regularną (codzienną?) relację z naszego najnowszego projektu mieszkaniowego. Prawdopodobnie ograniczę się do publikacji na Instagramie, jeśli więc chcesz być na bieżąco, zapraszam do obserwacji mojego profilu lub regularnego odwiedzania go (nie musisz nawet mieć konta na Instagramie, żeby to robić!). Jeśli masz jakieś pytania lub sugestie związane z tym, co nas czeka: zapraszam do kontaktu, w końcu ta relacja ma być ciekawa i pouczająca przede wszystkim dla Ciebie!
PS Pod koniec 2018 założyliśmy firmę zajmującą się projektowaniem i aranżacją wnętrz! Jeśli nasz styl Ci odpowiada i sam jesteś przed przed mniejszym lub większym wyzwaniem z tej tematyki, zapraszamy do zapoznania się z ofertą naszej Pracowni Dobrych Wnętrz. A także, do odwiedzenia naszego mini-bloga. Daj znać, że jesteś czytelnikiem wolnymbyc.pl, żebyśmy wiedzieli, żeby przyznać Ci rabat na nasze usługi 🙂