Jak wiecie, jednym z elementów naszej niezależności finansowej jest wynajmowanie kilku mieszkań. Konkretnie trzech: niewielkich, 2-pokojowych, w dobrych lokalizacjach Gdańska. Ponieważ cenimy swój czas, włożyliśmy mnóstwo pracy w ich wykończenie, a następnie wybraliśmy najem długoterminowy, jako sposób na jak największą pasywność takiej inwestycji. Chodziło o to, żeby natyrać się raz a dobrze, a później czerpać zyski, minimalizując pracochłonność całej zabawy. Na ile nam to się udało? I ile pasywności jest w tym z założenia pasywnym biznesie? Dzisiaj postaram się to przeanalizować.
Już kiedyś zdaliśmy sobie sprawę, że nie jest tak różowo, jak się wydaje. Odbieraliśmy wtedy mieszkanie od miłych najemców, którzy przez 3 lata mieszkali w 50-metrowym mieszkaniu w centrum Gdańskiego Wrzeszcza. Mimo, że współpraca na przestrzeni tych lat była wzorowa, to na koniec okazało się, że za bardzo im zaufaliśmy. Przez nasz brak kontroli i jasnych komunikatów czego od nich oczekujemy, pozwoliliśmy na niezłe zapuszczenie tego mieszkania. Kiedy się żegnaliśmy, jeszcze nie wiedzieliśmy o tym, co za chwilę zastaniemy w lodówce, muszli klozetowej, za meblami i w bardzo wielu innych miejscach. Dość powiedzieć, że walka z molami spożywczymi to było tylko jedno z wyzwań, z którymi nas zostawili. Wtedy też zmieniliśmy politykę odnośnie zwierząt i niestety, ale zdecydowaliśmy o nie akceptowaniu ich w naszych mieszkaniach. Sytuację pogarszał fakt, że już następnego dnia miał się wprowadzać kolejny najemca… oj tak, jeszcze długo z Wolną wspominaliśmy ten pamiętny dzień, kiedy – wydawać by się mogło – wykonaliśmy pracę, która nie była możliwa do skończenia w tak krótkim czasie.
Przygotowania do wyprawy, w międzyczasie szybka kawka 😉
Dzisiaj wiem, że popełniliśmy typowy błąd nowicjuszy, którzy nie kontrolują, nie sprawdzają wszystkiego jak należy ani nie uprzedzają najemców, czego oczekują podczas odbioru mieszkania. A także: którzy całkowicie błędnie zakładają, że ktokolwiek będzie dbał o cudze mieszkanie jak o swoje. Wyciągnęliśmy wnioski i od tej pory zwracamy dużo większe znaczenie w kwestii czystości mieszkań, a także ich stanu końcowego. Informujemy najemców czego oczekujemy, a jeśli trzeba – nie mamy oporów przed pociągnięciem odpowiedniej sumy z kaucji.
Przewińmy czas do ostatniego weekendu. Przypomniał mi on, że najem długoterminowy (że o krótkim terminie nie wspomnę!) to inwestycja, którą można nazwać co najwyżej częściowo pasywną. Bo owszem: na co dzień nie ma pracy z dobrze utrzymanym mieszkaniem, do którego wpuściliśmy odpowiednich najemców (tutaj trochę o tym, kim oni są i jak ich zweryfikować). Ale kiedy coś się dzieje, mamy telefony i trzeba pomóc. Kiedy zbliża się koniec umowy, trzeba wystawić ogłoszenia, odbierać telefony od zainteresowanych oraz pośredników (potwierdzam, że nadal godzą się na współpracę w wysokości połowy zwyczajowych stawek ;)), a także prezentować mieszkania (każda z takich wizyt to 2 godziny mojego czasu). To wszystko zajęło mi tym razem jakieś 12 godzin. Ale to pestka w porównaniu z odbiorem mieszkania od najemców oraz koniecznością przywrócenia go do stanu sprzed roku.
Trzy dwa jeden, zabawę czas zacząć.
Tym razem byliśmy przygotowani i nie mieliśmy oporów przed tym, żeby zatrzymać część kaucji za drobne uszkodzenia, a nawet niedociągnięcia w zakresie czystości. Było trochę dziur w ścianach do załatania, kilka elementów do gruntownego czyszczenia, cała masa niewielkich poprawek tu czy tam. Kanapa i materac do wyprania, złamana półka do wymiany, urwany wieszak do ponownego zamocowania, firany do wyprania i wyprasowania, mały przeciek do załatania. I wiele innych tego typu, raczej drobnych tematów, które zajęły mi jakieś 7 godzin, a Wolnej: kolejne 7. Na szczęście w tym samym czasie udało mi się znaleźć nowego najemcę i dopiąć wszystkie formalności. Mimo to, kilka tematów jeszcze przed nami i wiem, że jeszcze 3 godziny będziemy musieli poświęcić, zanim… zajmiemy się kolejnym mieszkaniem, które zwalnia się z początkiem maja 😉
Pranie pokrowca od kanapy…
Owszem: jesteśmy typowymi zosiami-samosiami i podejmujemy się absolutnie wszystkich czynności, które trzeba wykonać w zakresie utrzymania naszych mieszkań. Nie wzywamy nikogo do sprzątania (chociaż już o tym poważnie myślimy), poprawek hydrauliki, doklejenia listew przypodłogowych i masy innych rzeczy. Ma to swoje plusy i minusy. O tych drugich już napisałem: czas, wysiłek, konieczność bycia elastycznym i schowania swojej dumy w kieszeń, bo i czasami kibelek po obcych ludziach trzeba domyć. Największym plusem jest chyba to, że przeprowadzając te wszystkie prace, wiemy na czym stoimy. Znamy aktualny stan techniczny nieruchomości, wiemy co poszło nie tak na etapie wykańczania i co możemy poprawić w przyszłości (lub w czasie przygotowywania projektów dla innych). Mamy listę rzeczy, za które bez skrupułów pobieramy część kaucji. W skrócie: dbamy jak o swoje, mimo że najemcy przeważnie dbają jak o cudze 😉
Ściana przed, ściana po. Dobra farba to klucz do sukcesu.
Teraz przykład numer dwa. Zaledwie dzień po podpisaniu umowy, byłem umówiony na prezentację mieszkania numer dwa. Jeszcze nawet nie wystawiłem ogłoszenia – wystarczyło, że wspomniałem pośrednikowi, co mam i przesłałem zdjęcia. Strzał w dziesiątkę: mieszkanie najprawdopodobniej wynajmie się na miesiąc przed końcem aktualnej umowy (nie powinienem zapeszać, dopóki umowa nie jest podpisana, ale ewidentnie najemcom bardziej na tym zależy, niż mi…), za wyższą niż planowana przeze mnie stawkę (co z nawiązką zrekompensuje wynagrodzenie pośrednika), a podczas prezentacji stwierdziłem, że wystarczy co najwyżej kilka godzin, żeby ogarnąć wszystko po obecnym najemcy. Licząc zatem 2 godziny na prezentację, 3 kolejne na odebranie i przekazanie mieszkania, plus – niech będzie – 8 na jego ogarnięcie pomiędzy wymianą najemców, mamy zaledwie 13 godzin pracy.
Podsumujmy… 29 godzin przeznaczonych na pierwsze mieszkanie i 13 godzin na kolejne. Średnio 21 godzin per mieszkanie. Przyjmijmy, że powtarzamy tą akcję raz na 9 miesięcy (ostatnio mieszkania wynajmujemy na nieco krócej, tak po prostu wychodzi). Przy trzech wynajmowanych mieszkaniach mamy 84 godziny pracy w ciągu roku. Czyli średnio 7 godzin w miesiącu. Nie najgorzej, ale to chyba nie jest definicja inwestycji pasywnej, prawda? A każde kolejne mieszkanie podnosiłoby pracochłonność tej zabawy.
Już drugi raz pożyczaliśmy odkurzacz piorący. Za 50 zł (plus czas na pożyczenie, użycie, oddanie) mamy wyprany materac, dywan, kanapę i kilka rzeczy w naszym własnym mieszkaniu.
W takim razie… warto, czy jednak nie? To chyba źle postawione pytanie. Pytanie powinno raczej brzmieć: przy jakiej skali warto się pozbyć tego obciążenia i w jaki sposób to zrobić. A to już zależy od masy czynników, również od możliwości czasowych / umiejętności inwestora oraz tego, czy mieszka on blisko swoich inwestycji, czy może na drugim końcu miasta, kraju czy świata. Przy najmie krótkoterminowym, temat wydaje mi się prosty: jeśli to wszystko chcesz ogarniać samemu, jest to biznes jak każdy inny, wymagający sporo pracy na co dzień i niewiele różniący się od etatu na połączonym stanowisku portiera / 24-godzinnej pomocy / złotej rączki i ekipy sprzątającej. Jak dla mnie, niezbyt pociągająca perspektywa. W związku z tym podejścia są dwa: albo bierzemy to wszystko na klatę i cieszymy się z zysków, wypruwając sobie flaki, albo kto inny zrobi to za nas, w zamian za spory kawałek naszego tortu. Firmy specjalizujące się w takich usługach biorą w okolicach 30-40% przychodu z takiej działalności. Nie wiem jednak, czy w to wchodzi już wszystko – również materiały i robocizna, jeśli przykładowo trzeba usunąć nieszczelność w kanalizacji? Podejrzewam, że niekoniecznie, ale doświadczenia w tej materii nie mam. Do tego dochodzi prowizja rzędu 10-15% za pośrednictwo serwisów typu booking.com i z interesu życia robi się albo harówka, albo co najwyżej „niezły deal”, w którym jednak trzeba oddać komuś połowę diamentów wyciągniętych z kopalni. Ale to temat na inny wpis, być może po zdobyciu przez nas większego doświadczenia w tej materii.
Koniec końców, mieszkanie doprowadzone do porządku.
Wróćmy jednak do naszego przypadku, czyli wysławianego najmu długoterminowego. Z tego co wiem (poprawcie mnie, jeśli się mylę!), firmy obsługujące taki biznes pobierają 10-15% czynszu miesięcznie, niezależnie od tego, „czy się stoi, czy się leży”. Owszem, są pewne regularne czynności, ale na co dzień to raczej opłata za gotowość do wsparcia, a przede wszystkim: zdjęcie potencjalnych problemów z głowy. Mam też przeczucie graniczące z pewnością, że w tej cenie nie ma wszystkiego: przede wszystkim, nie ma usuwania uszkodzeń ani kosztów materiałów. Czyli owszem: jeśli odklejają się listwy przypodłogowe, to ktoś przyjdzie to naprawić, ale za swoją usługę wystawi fakturę, którą opłacę ja, a nie firma pośrednicząca. Załóżmy, że pośrednik zdejmie ze mnie całość, czyli 21 godzin rocznie per mieszkanie (to dość odważne założenie, ale niech będzie). Załóżmy też, że będzie podobnie skuteczny przy znajdywaniu najemców (to jeszcze bardziej odważne założenie – do tej pory każdorazowo podpisywałem bezpośrednie umowy, mimo że pośrednicy również szukali). Przy czynszu na poziomie 2000 zł, zapłacę za to (przyjmuję stawkę 12,5%) 250 zł miesięcznie, czyli 3000 zł rocznie. 3000 zł dzielone przez 21 godzin to jakieś 140 zł za godzinę pracy. Oczywiście przy założeniu, że w ciągu kolejnych miesięcy najmu nic się nie dzieje (przy względnie nowych mieszkaniach raczej tak jest, w przypadku starszych – niekoniecznie).
Hmmm… tanio nie jest, a do tego dochodzi cała masa optymistycznych założeń, które niekoniecznie muszą się ziścić. Dlatego na dzień dzisiejszy uważam, że W MOJEJ SYTUACJI nie warto. Mam oczywiście świadomość, że korzystając z firm pośredniczących, nie płacimy za roboczogodziny, a raczej za zdjęcie tematu z głowy. Dlatego inaczej bym do tego podchodził, gdybym miał co najmniej 7-8 mieszkań na wynajem; mieszkania na najem krótkoterminowy; mieszkałbym na tyle daleko, że koszt czasowy byłby znacznie wyższy; pracowałbym dzień i noc zarabiając krocie i wiedziałbym, że mój czas może być efektywniej wykorzystany. Albo – gdyby ten biznes generował we mnie niepokój i stres, a ja bardziej od rentowności ceniłbym spokój psychiczny. W końcu… nie po to kupuje się kolejne nieruchomości, żeby coraz mieć coraz więcej czyszczenia, szorowania i dokręcania śrubek, prawda? Każdy z nas ma też swoje życie prywatne i niekonieczne chce inwestować cenne godziny w tego rodzaju działania, skoro w tym samym czasie może pójść z rodziną na spacer, albo przygotować kapustę do kiszenia 😉
Jakby nie było: to swego rodzaju furtka do czerpania przychodów, które rzeczywiście są w 100% pasywne i przypuszczam, że w którymś momencie z niej skorzystam. Na razie nie jestem jeszcze na to gotowy i uważam, że wystarczyłby rozsądny i zaufany pośrednik (możliwe, że w ostatnich dniach takiego znaleźliśmy, ale nie zapeszam), który pobierze raz w roku połowę miesięcznego czynszu, ale zdejmie z głowy wszystko, co związane z ogłoszeniami i prezentacjami. Plus kontakt do ekipy sprzątającej, która za kilka stówek (przerzucanych na najemców) doprowadzi mieszkania do porządku. Ja nadal wolę technicznie sprawdzić i poprawić to, co szwankuje. To dla mnie weryfikacja stanu mieszkania i – przynajmniej przy obecnej skali – nie chciałbym tego oddawać w cudze ręce. Zwłaszcza, że lubię to robić, o ile prace remontowe to coś odświętnego, a nie codzienna harówka.
Zaznaczam, że powyższy wpis to moja własna analiza i zastanawianie się nad tematem, a nie zbiór jednoznacznych i definitywnych stwierdzeń. Obliczenia wykonałem bardziej dla siebie, ale myślę, że dla wielu będą one równie interesujące. Jestem ciekawy, jak Ty podchodzisz do inwestycji w nieruchomości i jak realizujesz prace, które z jakiegoś powodu same nie chcą się wykonać 😉 Do jakiej skali warto stosować podejście DIY i jakie kontakty są na wagę złota (ekipa sprzątająca? złota rączka? agencja pośrednictwa?)? A także: jakie masz sposoby na najemców, żeby nieco bardziej dbali o Twoją własność? Na myśl przychodzi mi tylko to, co już robimy: regularne odwiedziny, brak skrupułów w zakresie potrąceń kaucji, a także (to na razie plany) wpisanie obowiązkowej, płatnej usługi czyszczenia mieszkania na koniec umowy. Jeśli masz jakieś sprawdzone pomysły i tricki, podziel się nimi w komentarzu.
Na koniec pozwolę sobie polecić usługi dwóch podmiotów, z których osobiście nie korzystam, ale o których słyszałem bardzo dużo dobrego. Pierwsza z nich to Wynajmistrz z Grzegorzem Grabowskim na czele. W Internecie znajdziesz całą masę konkretnej, przydatnej i darmowej wiedzy opublikowanej przez Grzegorza – to istne kompendium dla Wynajmujących! Jeśli jeszcze o tym nie wiesz, Wynajmistrz to również biuro księgowe, specjalizujące się w rozliczaniu nieruchomości. Prawdopodobnie właśnie tam skieruję swoje kroki, jeśli zdecyduję się na zwiększenie liczby mieszkań na wynajem i postanowię rozliczać całość przez DG, a nie jako osoba prywatna. Drugim tworem jest stowarzyszenie Mieszkanicznik, które prężnie rozwija się we wszystkich większych miastach Polski, wspierając swoich członków w rozmaitych tematach związanych z najmem.
A próbowałeś liczyć realną stopę zwrotu z całej inwestycji?
Ostatnio czytałem u Marcina Iwucia na blogu wpis podsumowujący jego wynajem i podawał średnią stopę na poziomie 5-7% w skali roku i szczerze mówiąc byłem trochę zdziwiony. Myślałem że są to większe wartości.
Ja również mieszczę się w tych widełkach. Pisałem o tym więcej chociażby tutaj: https://www.wolnymbyc.pl/mieszkanie-na-wynajem-case-study-cz-1-zalozenia/
Co nie znaczy, że można wyciągnąć więcej (oraz mniej ;)) i jeśli dzisiaj zaczynałbym z tą wiedzą, którą mam, potrafiłbym podbić opłacalność. O ile ceny metra nie byłyby takie, jak są aktualnie w Trójmieście 😉
Dzięki za info, nie widziałem tego wpisu, wtedy jeszcze nie znałem Twojego bloga.
Poczytam 🙂
Z zaufaniem do firm zarzadzajacych chyba jest jak z zaufaniem do najemcow, lepiej miec ograniczone 😉 Niestety, duzo zalezy od konkretnej osoby, a w firmach jest pewna rotacja i nie wiadomo na kogo sie trafi, sytuacja sie zmienia.
Po kilku latach calkiem niezlej wspolpracy, przezylismy serie rozczarowan w zakresie pustostanu i stanu jednego z mieszkan, wiec bedziemy szukac alternatywnego rozwiazania.
Po przeprowadzce w wymarzone miejsce mieszkamy zbyt daleko od inwestycji, zeby sami ogarniac mieszkania i raczej nalezymy do ludzi, ktorzy wola dac innym zarobic niz sie stresowac i biegac 😉
Bardziej doswiadczeni znajomi radza rozwiazanie posrednie, tj. do zarzadzania zatrudnic osobe, ktora sama zajmuje sie swoimi mieszkaniami i/lub prowadzi nieduza firme. Dokladnie tak mamy na 1 z 3 mieszkan i to sprawdza sie dobrze, wiec w tym kierunku bedziemy szli z pozostalymi, jak juz pokoncza sie aktualne umowy.
Mysle tez, ze sporo zalezy od sytuacji osobistej i tymczasowych priorytetow. W wykanczanie pierwszego mieszkania bylismy mocno zaangazowani, ale zaraz po wynajeciu wyjechalismy za granice, wrocilismy, ale z kolei przy trzecim nie mielismy czasu ani mozliwosci (male dziecko i przeprowadzka w inna czesc kraju ;)), wiec oddelegowalismy nadzor zaufanym ekspertom.
W mojej ocenie wyszlo super, lepiej niz bylibysmy sami w stanie ogarnac i kolejny raz zrobilabym tak samo.
Skala dzialalnosci ma tez duze plusy, wszelkie patenty sa sprawdzone w 10 roznych sytuacjach, ma sie zaufanych podwykonawcow, rabaty, ustalone procedury dzialania, nie trzeba sie wiec uczyc na wlasnych bledach i za to w mojej ocenie warto zaplacic 😉
Fajny komentarz, bardzo merytoryczny, dzięki! Rzeczywiście, sam również mam wątpliwości (potwierdzone podczas rozmów ze znajomymi), że pośrednikowi nie zależy aż tak bardzo na minimalizacji pustostanów jak Tobie (analogicznie jak najemca nie dba o mieszkanie tak, jakbyś dbała sama), więc ponoszenie tego rodzaju kosztów jeszcze nic nie gwarantuje, a czasami wręcz wydłuża czas pustostanów. Zaufana osoba, która sama siedzi w tym biznesie i traktuje to jako swoje główne zajęcie… to chyba rzeczywiście scenariusz idealny.
A mnie, będąc z tej drugiej strony, ciekawi z kolei za co potrafisz potrącić kaucję, a co wchodzi w normalne zużycie 🙂
Hmmm, ciężko powiedzieć, co wchodzi w normalne zużycie. Podam więc przykłady tego, za co potrąciłem z kaucji w ten weekend: złamana półka w szafie, uszkodzony stolik nocny, plamy na materacu, kanapie, dywanie i poduchach, ogólne braki w czystości (przykład: piekarnik nadający się do porządnego szorowania, brudne fronty od mebli kuchennych, zapuszczony balkon itp).
Ale na przykład bierzemy na siebie to, że na koniec i tak musimy wyprać firany, zmyć podłogę, wymienić jakąś uszczelkę, zawiesić porządniej urwany wieszak czy naprawić drobne ubytki w ścianach i je przemalować miejscowo.
Współczuje Wam tej sytuacji z tymi najemcami i wyobrażam sobie Wasze miny jak odbieraliście mieszkanie. Dobrze, że udało Wam się ogarnąć wszystko w odpowiednim czasie. Co nie zmienia faktu, że taka gonitwa potrafi wyprowadzić z równowagi.
Życzę lepszych najemców w przyszłości 🙂
To było jakiś czas temu i w sumie sam się dziwię, że widząc jakieś pierwsze niedociągnięcia nie rozpoczęliśmy dyskusji od razu. Tylko wszystko wychodziło później… na szczęście kaucję nadal mieliśmy i to nie był problem, ale dzisiaj wiemy, żeby jasno precyzować nasze oczekiwania i rozmawiać z ludźmi na miejscu, pokazując konkretne braki i niedociągnięcia. A także, komunikując wszystko wcześniej, dając szansę na ogarnięcie tematu we własnym zakresie.
Podejrzewam, że patrzyliście na to trochę z innej perspektywy – skoro do tej pory wszytko było ok, to czemu nagle miałoby się to zmienić. Takie trochę różowe okulary, że tak to ujmę 😉
Byłem kiedyś świadkiem podobnej sytuacji. Najemcy przez długi czas zachowywali się całkiem dobrze, aż do momentu wyprowadzki. Obraz jaki się wtedy wyłonił wołał o pomstę do nieba. Niby też była kaucja itd. ale trzeba było wsadzić trochę pracy w odnowienie sporej części mieszkania.
Trochę różowe okulary, a trochę… taki biznes. Większość ludzi (w tym my) zupełnie nie myślą o takich tematach, kiedy decydują się na inwestycję w nieruchomości.
Całkowicie się z Tobą zgadzam. Ważne, żeby na przyszłość wyciągnąć wnioski 🙂
„poprawcie się, jeśli się mylę, …” Dobrze Wolny, jeśli się mylisz obiecujemy poprawę 😉 A tak serio to fajny artykuł i świetny blog, widzę, że coraz bardziej starasz się „zwalniać” z zajęć typowo nazwijmy to zawodowych, ale to naturalna kolej rzeczy i chyba najlepsza, dorobić się czy choćby położyć solidne fundamenty pod życie za młodu, a później tylko to optymalizować 🙂
poprawione, dzięki 😉
Przepraszam, że rozmawiam sam ze sobą chwilowo, ale chciałem jeszcze coś dodać, myślę, że to może być cenna uwaga dla wynajmujących. Osobiście jestem osobą czystą, szanuję rzeczy, jesteśmy z żoną perfekcjonistami jeśli chodzi o sprzątanie (tzn. nie jestem chodzącym ideałem ale powiedzmy, że piszę to na potrzeby twgo komentarza). Wiem, że jesteście rozsądnymi ludźmi oraz pamiętam zdjęcia Waszej nieruchomości (tej zapuszczonej przez lokatorów). Wyglądało to bardzo źle. Ale chciałbym też przestrzec wynajmujących przed zapominaniem o tym, że czas płynie, rzeczy się zużywają. Przykład jaki pamiętam z młodości: byłem najemcą (2 lata). Mieszkanie przy oddaniu sprzątałem kilka dni po kilka godzin. Pani przy oddaniu nie podobało się NIC. Nie zwróciła uwagi na rzeczy, które zastaliśmy zepsute a je naprawiliśmy, lub rzeczy, które same się zużyły od upływu czasu (np. cieknące wężyki wodne). Natomiast zwróciła uwagę na czarne ściany, które były już kilkuletnie jak się wprowadzaliśmy, na dziury w ścianach, które pozostawili poprzedni lokatorzy (swoją drogą jej znajomi) oraz na kamień na armaturze, który przy tamtejszej wodzie zrobił się w nocy po umyciu i spłukaniu na „lustro” armatury dzień wcześniej… Dziś mieszkam oczywiście na swoim ale też widzę dziwne zjawiska: np. zaledwie 1,5 roku po malowaniu jedna z białych ścian wygląda jakby była okopana brudnymi nogami czy skarpetami. Jednak tam niczyje nogi nie bywają i okazuje się że plamy pochodzą od kwiatka, który tej ściany nie dotyka. Można wymieniać bez końca takie „usterki” na które zupełnie nie zwracamy uwagi w naszych mieszkaniach, ale po kilku latach oczekujemy, że nie pojawią się w wynajętej nieruchomości. Myślimy też z automatu, że to niedbalstwo lokatorów. Oczywiście nie odwołuję się do Waszego rozsądnego podejścia, ale być może czyta ten komentarz ktoś „przewrażliwiony” i się przyjrzy choćby swojemu mieszkaniu po 2-3-4 latach, jak wygląda, zanim rzuci kamień w lolatorów, którzy twierdzą, że jednak o mieszkanie dbali 🙂
Tego typu rozmowy z samym sobą są tu bardzo mile widziane 😉
Cześć,
Pod jakimś wcześniejszym wpisem zostawiłem komentarz. Mieliśmy lekko odmienne zdanie 😀
Ja bardziej budżetowo wykańczam mieszkania, mniej zwracam uwagę na to, żeby mieszkanie było wyjątkowe. Dzięki temu mniej emocjonalnie podchodzę do ewentualnych zniszczeń. Biznes jest biznes. Straty wliczone są na początku w kalkulację zysków i strat.
Za takie mieszkanie jestem w stanie wziąć trochę mniej niż ty, ale koszty wykończenia są sporo niższe więc w sumie ROI jest lepsze. Biorę mniej i to czasami (gwarancji nie ma) wpływa na mniejszą rotację. Rotacja lokatorów jest najgorsza dla właściciela. Konieczność remontu/odświeżenia mieszkania, strata czasu na rozliczenie, na szukanie nowych lokatorów, to są też wymierne koszty. Jest wtedy też ryzyko pustostanu i ryzyko że nowy lokator będzie gorszy od poprzedniego 😀
Jeszcze wracam do indywidualnego wykończenia mieszkania. Wasze są bardzo ładne. Niemniej jednak w długiej perspektywie najemcy nie chcą jakoś ekstra płacić za taki lepszy standard. Jeden się trafi co chce, ale następny już nie. Jeden zapłaci trochę więcej ale nie oznacza to że jakoś ekstra będzie szanował mieszkanie. Ja stosuję pewne standardy, które mają być wygodne dla mnie. Przykładowo białe ściany – można odmalować jedną ścianę po kilku latach i jest ok. Jeżeli to był kolor typu „piasek pustyni”, „brzask poranka” albo nawet zwykły zielony, to szansa że kupisz taką farbę za x lat jest niewielka. Nawet jeżeli kolor jest z mieszalnika, to raczej wyblakł i tak musisz pomalować cały pokój/mieszkanie. Nie ma u mnie jakiś niestandardowych rozwiązań, które by powodowały sytuację, że jak się uszkodzi jakiś elelment to muszę wymienić całość. Są to raczej rzeczy ktòre można kupić za x lat. Połamało się jedno krzesło z czterech? Kupię raczej na pewno takie samo kilka lat później.
Pozdrawiam,
To ja też kilka groszy…
1. Stawki firm zarządzających
10-12% czynszu przy najmie całych mieszkań plus za znalezienie najemcy (czasem cały czynsz)
15 % przy najmie na pokoje plus za znalezienie najemcy
Tu ten Plus można negocjować i warto
35-45% najem krótki w tym jest prowizja bookingu (10-13%) Po tym i tak jeszcze właściciel musi opłacić opłaty do spółdzielni.
2. Sprawdzanie stanu mieszkań
– przy pokojach – raz na miesiąc
– całe mieszkania raz na kwartał
– checklista do z punktami
3. Jak uniknąć tyrania przy wymianie najemców
– zdjęcia mieszkania przy podpisywaniu mieszkania
– lista rzeczy do jakiego stanu musi doprowadzić najemca
– koszty jakie poniesie jeśli tego nie zrobi
– na 3 miesiące przed zakończeniem umowy przejść z najemcą mieszkanie punkt po punkcie
– ustalić termin na naprawy i sprawdzić czy zrobił – zazwyczaj miesiąc
– 2 miesiące przed weryfikacja czy zrobił i poprawki
– na miesiąc przed końcem umowy już wiemy jaki będzie stan i co będzie wymagało naszej ingerencji lub jakie koszty po stronie najemcy.
Nie ma zaskoczenia, najemca ma czas na przyswojenie się, że musi coś poprawić albo poniesie koszty. Jego decyzja. Ważne tylko by koszty sprzątania lub inne były znane (mniej więcej) przy podpisywaniu umowy.
Moim zdaniem przy mieszkaniu w tym samym mieście i wynajmowaniu długoterminowo bardziej opłaca się robić samemu jeśli masz czas i chęci a posiadasz więcej niż 1 mieszkanie. Przy kilku miesięczna kwota jest na tyle duża, że nie odwzorowuje wartości zarządzania.
Przy pokojach oddawałbym za każdym razem niezależnie od ilości mieszkań.
Wolny chyba robią cie w balona. Jeśli zaczynasz wynajmować na mniej niż rok to nie jest klasyczny najem długi – 9 miesięcy to pachnie bogatszymi studentami. Ja bym raczej stosował umowy na czas określony. Rok to rok jak przy pokojach. Chcesz krócej znajdź kogoś na twoje miejsce. Dużo ludzi zaczyna skakać tylko po nowych mieszkaniach. Polują wręcz na oddawane mieszkania by być pierwszymi najemcami. Koszt w sumie jest czasem 200 zł miesięcznie więcej a cały czas są w nowych mieszkaniach. Nawet właściciele tak nie mają.
Czyli nie tylko ja ogarniam sam 😉 lista konkretna, ja tylko pozwolę sobie zauważyć, że to wszystko zabiera czas. Owszem, lepiej zapobiegać niż leczyć, ale to zapobieganie, sprawdzanie, uprzedzanie też zabiera nasze zasoby. Ale to tylko na marginesie. Co do robienia mnie w balona… zwykle miałem rok lub dłużej (nawet do 3 lat) ale ostatnio podpisałem dwa razy krótsze umowy: na 9 miesięcy i teraz, rzutem na taśmę, tylko na 5. Wiem, nie powinienem, ale to był już ostatni dzień miesiąca, obecny najemca się wyprowadzał, a ja miałem perspektywę pustostanu i małe zainteresowanie ofertą. Dlatego przerzuciłem sobie potencjalny problem na wrzesień. Na mieszkanie, które zwalnia się w maju, mam chętnych na co najmniej rok. Trzecie mieszkanie wynajęte już ponad rok i jedzie druga umowa. Także te 9m-cy to trochę strzał, ale rzeczywiście w tym roku musiałem się więcej nagimnastykować i pójść na pewne ustępstwa, żeby uniknąć pustostanu.
Zapewne spora część ludzi ogarnia sama. Ja napisałem, że się opłaca samemu ale ja mam z czego się dzielić wiec zlecam zarządzanie i mi nic czasu nie zabiera.
„Nie wszystko co się opłaca warto i nie wszystko warto co się opłaca”
Zastanów się czy nie bardziej się opłaca zejść z czynszu by mieć najemcę dłużej. Mniej sprzątania, godzin poświęconych na wymianę lokatorów i brak pustostanów.
@Callipso
“Sprawdzanie stanu mieszkań（…）
– całe mieszkania raz na kwartał“
Ja nie jeden raz najmowałem od kogoś mieszkanie i w życiu nie zaakceptowalbym aby ktoś sprawdzał stan mieszkania tak często. Miałbym się co rusz przygotowywać jak na wizytę biskupa? A może lubię bałagan a wszystko sprzątnę przed końcem najmu?
Ja sam wynajmuję innym mieszkania i także tego nie robię. Po pierwsze nie wynajmuję przedszkolakom a po drugie dając mieszkanie na wynajem osoba najmująca ma do niego prawo przez ten okres.
Analogicznie Czy jeśli biorę auto w najem na 10 dni to co 2 dni muszę podjeżdżać do wypożyczalni aby pokazać czy aby na pewno jest czyste??
Najważniejsze to dobrze skonstruowana umowa, zdjęcia stanu mieszkania w dniu rozpoczęcia wynajmu i odpowiednia kaucja.
„A może lubię bałagan a wszystko sprzątnę przed końcem najmu?”
Taaa…. na pewno. Tobie będzie się wydawało, że masz czyste bo ogarnąłeś bałagan po 10 miesiącach a tak na prawdę po twojej wyprowadzce będzie dalej syf. Wolę tego uniknąć. Każdy może robić jak ma pasuje.
Oczywiście. I każdy robi jak mu pasuje.
Pamiętam jak kiedyś kumpel opowiadał mi jak wynajął fajne mieszkanie w Śródmieściu, mega zadowolony był… aż do pierwszej kontrolnej wizyty pana właściciela po miesiącu wynajmowania.
Jak ten zaczął każdy mebel, ściany i podłogi oglądać z osobna i spierać się o każdy detal i gderać, że mieszkanie jest „niegarnięte” bo ciuchy leżały tak jak leżały to wiał z tego mieszkania czym prędzej.
Rynek wszystko sam weryfikuje.
Też tak myślę. Trzeba szanować, że najemcy to nie tylko źródło pieniędzy, ale również ludzie, którzy mają swoje życie. Wchodzenie im do domu co chwilę i kontrola to żenada i bycie krwiopijcą :).
@Callipso
„na 3 miesiące przed zakończeniem umowy przejść z najemcą mieszkanie punkt po punkcie
– ustalić termin na naprawy i sprawdzić czy zrobił – zazwyczaj miesiąc
– 2 miesiące przed weryfikacja czy zrobił i poprawki (…)”
W tym punkcie także pozwolę się nie zgodzić. w zasadzie to samo to napisałem powyżej.
Wyobrażam sobie ojca dzieci (jeśli wynajmuje się rodzinie) który chodzi w obecności dzieci z kartką i panem właścicielem po całym mieszkaniu i tłumaczy się z każdej ryski…
Kontrolowanie jak dzieci. Z dziećmi można tak postępować ale najważniejsze to podpisywać umowy z dorosłymi.
Niestety ale zawsze jest jakieś ryzyko, umowa musi być jasna i wytłumaczona, kaucja i zaufanie. Przed końcem dla jasności można przypomnieć zasady odbioru i oczekiwanego stanu mieszkania.
@Callipso
„Ja bym raczej stosował umowy na czas określony. Rok to rok jak przy pokojach. Chcesz krócej znajdź kogoś na twoje miejsce. ”
W tym punkcie również się nie zgodzę.
Jest takie powiedzenie „Z niewolnika nie ma pracownika”. I podobnie to działa w przypadku najmu. Z niewolnika nie ma najemcy choć to się nie rymuje.
Znam wiele przypadków z opowieści znajomych porzuceń kluczy a to w skrzynce a to u sąsiadów z powodu tego typu umów.
Kiedyś znajomy wynajął na 2 lata pewnemu panu mieszkanie ale po 10 miesiącach okazało się że jego biznes nie wypalił i musiał wyjechać do Niemiec. Znajomy chciał od niego kasę za pozostałe 14 miesięcy…
Oczywiście nic z tego nie wyszło i musiał iść na ugodę.
Czy ktoś z was podpisałby umowę o pracę na rok bez możliwości jej wypowiedzenia? A jeśli już to musiałby innego niewolnika znaleźć na swoje miejsce?
Moim zdaniem do ludzi trzeba podchodzić elastycznie.
Moje podejście nie wymaga twojej zgody 🙂 Tak jak nie zmuszam nikogo by u mnie wynajmował. Skoro to robią to z jakiegoś powodu im to odpowiada.
Co do umowy to proponuje zobacz swoje umowy na telefon, telewizję, internet albo prąd.
Pomimo weryfikacji najemców miałem kilkukrotne „porzucenie” pokoju z dnia na dzień bez płacenia (powody serio absurdalne). Na szczęście umowa okresowa ( rodzice studenta jako żyranci) powoduje, że jestem kryty i wszystkie należności zostały spłacone.
@Callipso
A ja nie pisałem, że nie zgadzam się abyś Ty tak robił. Nic mi do tego. Każdy robi jak chce.
Nie zgadzam się z takim podejściem w ogólności.
Tak samo jak podejrzewam nikt z tu piszących nie podpisze nigdy w swoim życiu umowy o pracę na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia bo to czysty absurd.
Idziesz do pracodawcy i mówisz, że chcesz wypowiedzieć roczną umowę a on ci na to żebyś innego jelenia znalazł na swoje miejsce…
Już widzę widzę tego rodzaju umowy na rynku pracy…
Każda umowa powinna przewidywać możliwość jej rozwiązania na konkretnych warunkach.
Mi nigdy żadno porzucenie nigdy się nie zdarzyło bo umowy sporządzam w taki sposób że i mi jest wygodnie i najemcom którzy czują się dzięki temu komfortowo a nie w potrzasku.
Ja robię tak: umowa na 12m-cy z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia i zastrzeżeniem, że jej zerwanie wcześniej niż po 6 miesiącach (czyli złożenie wypowiedzenie do 4. miesiąca włącznie) skutkuje potrąceniem dodatkowego, miesięcznego czynszu. Myślę, że to całkiem rozsądny kompromis pomiędzy pracochłonnością po mojej stronie a komfortem najemców.
Czyli w zasadzie Wolny podpisujesz umowy nie na rok tylko na pół roku… A więc nie jest to najem długo tylko powiedziałbym że średnioterminowy 😉 A później się dziwisz że masz dużą rotację najemców 😉
Czyli co – uważacie, że „kara” za wcześniejsze zerwanie umowy powinna obowiązywać przez cały, 12-miesięczny okres jej obowiązywania? To też nie tak, że najemcy mi uciekają po 6 miesiącach. w najstarszym mieszkaniu miałem jednych przez 3 lata, teraz jest drugi od ponad roku i jeszcze trochę posiedzi. 2 nowe mieszkania, oddane w 2018 były wynajmowane krócej: jedno przez 13 miesięcy do teraz i aktualnie będzie tylko 5 miesięcy… z braku laku. A drugie, od razu było powiedziane że Pan jest do końca kwietnia, bo wtedy zaczyna mu się sezon turystyczny w pensjonacie i wraca do Krynicy Morskiej. Obie sytuacje wyniknęły z tego, że nie miałem innych, sensownych alternatyw i akceptowałem to, co pozwalało mi unikać pustostanów. Więc owszem – może umowa do lekkiej poprawy, ale ja bym tu się raczej doszukiwał trudności (być może przez to, że sam coś robię źle) w trafianiu z ofertą do potencjalnych klientów. Po prostu nie przebieram w ofertach, bo nie mam ich dużo. Na razie nie było pustostanów i to jest chyba najważniejsze, ale rzeczywiście na przyszłość wolałbym wydłużać okresy pomiędzy wymianami najemców.
@Wolny
Ja akurat uważam, że taka umowa jest jak najbardziej uczciwa. Masz w razie czego aż 2 miesiące na znalezienie innego najemcy, karencja też jest ok z tymże ja wydłużyłbym ją do 6 m-cy czyli samo złożenie wypowiedzenia przed upływem 6 m-cy skutkuje dodatkowym płatnym miesiącem co daje min. 8 m-cy.
Ja osobiście żadnej innej umowy bym nie podpisał i nigdy nie podpisałem a wynajmowałem już nie jedno mieszkanie w życiu.
Ja uważam że powinna obowiązywać kara za zerwanie umowy przed 12 miesiącem. Zresztą z tego co wiem to większość wynajmujących taki zapis ma. Jak pisałem dzięki temu odsiewam tych którzy chcą wynająć tylko na chwilę a ściemniają że na cały rok. Owszem są różne w życiu sytuacje i jak ktoś wpadnie w jakieś kłopoty losowe itp. to pewnie i tak bym od niego nie wziął tej kary. Kiedyś nie miałem tego zapisu w umowie i raz zdarzyło mi się że po 2 miesiącach lokator zrezygnował bo kupił sobie mieszkanie i narobił mi tym samym sporo kłopotu bo akurat wtedy bardzo mało czasowy byłem a jeszcze w dodatku trzeba było szukać nowych najemców rozliczać to wszystko itp. Teraz jestem mądrzejszy i jak się nie podoba taki zapis to grzecznie dziękuję. I w sumie to działa. Ale jak pisałem ja mam mieszkania w innym segmencie rynku i w dodatku przystępne cenowo dlatego mogę sobie na takie coś pozwolić.
Myślę, że ten nieco niższy segment rynku też przysparza Ci znacznie więcej zainteresowanych, niż jest u mnie. To poniekąd tłumaczy możliwość robienia „castingów”. Zwykle ogłaszam się na grupach tematycznych na FB i tam zdecydowana większość zapytań jest w duchu „pokój do 1000 zł, kawalerka do 1300 zł, 2 pokoje do 1700 zł”.
Hej Wolny, skąd taka nagła rotacja najemców? Poprzedni kupili swoje? Czy zmiana miasta?
Hmmm, jedni byli 13 miesięcy i wracają na południe Polski, w rodzinne strony, rozkręcać biznes. W drugim mieszkaniu Pan był tylko 9 miesięcy i na sezon wraca do Krynicy prowadzić swój pensjonat. Nowi najemcy na 5 miesięcy mają plany wprowadzenia się na swoje za ten okres. Że tak powiem… życie, które pisze różne scenariusze.
Hej Wolny.
Ja mam dwa pytania:
1. Jak reagowali najemcy na potrącenia z kaucji? Były kłótnie, wymiana maili, niemiłe rozmowy telefoniczne, czy raczej: „tak macie rację, ok, przepraszamy”?
2. Może jakiś wpis o tym, jak sprzątać swoje mieszkanie? Bo to myślę ciekawy temat, a patrząc na to, jak zajmujesz się tym tematem i jakie mankamenty dostrzegasz, to na pewno masz w tym duże doświadczenie.
pozdrawiam
Też jestem ciekawa odpowiedzi na te pytania 🙂
Wydaje mi się, że jednak wymaganie od lokatorów wysprzątania mieszkania jak profesjonalna firma, to trochę „za dużo”. Oczywiście, jeśli są widoczne zniszczenia albo mieszkanie jest zapuszczone (tutaj pytanie o definicję „zapuszczenia”; kiedyś oglądając mieszkanie na wynajem otworzyłam zmywarkę i zastałam tam brudne zapleśniałe garnki, zostawione tam na kilka tyg. przez poprzedniego lokatora – to jest „zapuszczenie”), to jak najbardziej potrącenie jest zasadne. Natomiast wymaganie sprzątania za meblami, szorowania balkonu, to wg mnie przesada. Inna rzecz, że nowy najemca, wchodząc na mieszkanie, pierwsze co robi, to sprząta je „pod siebie”. Oczywiście, trzeba mu oddać mieszkanie czyste. Ale tak zwyczajnie czyste, nie odkażone 😉
Heh, pytania nieco śliskie, bo przecież każdy ma inny standard czystości. Nasz jest chyba dość wysoki i staramy się podchodzić do wynajmowanych mieszkań w stylu: „oddać wysprzątane i takiego samego oczekiwać”. Przykłady? Balkon: jeśli przez rok najemcy nie zmyli ani razu podłogi ani szklanych „barierek” (nie wiem jak to nazwać), to całość wygląda na bardzo zapuszczoną. Jeśli kuchnia była czysta – również jeśli chodzi o fronty, to również oczekujemy umycia tych frontów i usunięcia wszelkich plam, kurzu, tłuszczu, odbarwień itp. Prysznic, kibelek… jeśli wszędzie widać kamień, to uważamy to jako uchylenie. Zasada jest w naszym przypadku prosta: chcemy po prostu odebrać mieszkanie w takim stanie, w jakim je oddaliśmy i tak, żeby nie wstydzić się, oddając je kolejnym najemcom. Jeśli więc musimy wydać na porządki kilkaset złotych lub poświęcić na nie 10 godzin, to jakąś część kaucji decydujemy się pobrać, bo w praktyce to najemcy przerzucili na nas część pracy, która – przynajmniej według nas – powinna być po ich stronie.
Czy były jakieś kłótnie i wymiana maili… tak, za pierwszym razem, kiedy daliśmy ciała i nie komunikowaliśmy naszych oczekiwań wcześniej oraz nie zareagowaliśmy od razu na uchybienia. Od tego czasu nauczyliśmy się, że komunikacja to podstawa i zawsze dochodzimy do jakiegoś konsensusu, jadąc z listą wyposażenia i oceniając wspólnie jej stan oraz czystość.
@Wolny
„, a także prezentować mieszkania (każda z takich wizyt to 2 godziny mojego czasu)”
2 godziny w sensie że od wyjścia z domu do powrotu czy 2 godziny zajmuje Ci sama prezentacja?
Ja umawiam po 4 lub 5 zainteresowanych na raz co 20 minut. Czasami się nachodzą jak ktoś się spóźni albo przyjedzie za wcześnie ale wówczas widzą że jest zainteresowanie i szybciej podejmują decyzję. Ja mam dzięki temu większy wybór a nie ciśnienie że kogoś brać bo się miesiąc kończy.
2h od wyjścia z domu. Zwykle jadę rowerem, więc mam coś z tego, ale pół godziny w jedną stronę muszę liczyć (autem byłoby bardzo podobnie…). Jeszcze nie udało mi się umówić z więcej niż dwoma zainteresowanymi pod rząd… dochodzę do wniosku, że chyba trochę szwankuje u mnie sposób ogłaszania nieruchomości… jakieś podpowiedzi? Ja często ograniczam się do OLXa + pośredników + FB. Czasami wrzucę coś na znana portale, ale tam też szału z telefonami nie ma. Może moje oferty giną przez brak wyróżnień … jakieś tipsy?
Lokalizacje 2 znam, okolice Alfa Centrum i Zajezdnia Wrzeszcz.
Zdjęcia też widziałem.
Jakie masz ceny ofertowe i metraże i ilość pokoi?
https://www.olx.pl/oferta/2-pokoje-przymorze-solvo-przy-olivia-business-center-od-1-05-CID3-IDziQBi.html
To teoretycznie wynajęte, nawet za wyższą stawkę, natomiast z najemcami wiąże się pewne ryzyko, nieco większe niż standardowo. Dlatego chyba weźmiemy je na klatę, a oprócz tego podpiszemy – po raz pierwszy – umowę o najem okazjonalny. Ale link to dobry przykład naszej oferty, a o to pytałeś.
@Wolny
Jestem podobnego zdania co kapiszon w kwestii najemców.
Celujesz w „bogatszych” najemców lub takich którym się nie chce szukać taniej lub są zmęczeni ciągłymi odpowiedziami, że już nie aktualne. Nie ma gwarancji, że osoba która płaci więcej będzie bardziej dbać o mieszkanie lub że będzie poważniejsza. I nie ma gwarancji, że kiedy już będzie mieszkać to na spokojnie nie znajdzie sobie czegoś 500 zł taniej. Znam przypadki gdy najemca potrafił się przeprowadzić do sąsiedniego bloku bo tam było… 50 zł taniej (akurat to nie u mnie).
Generalnie ludzie mają tendencję do wybierania opcji najbardziej optymalnej cenowo w stosunku do wymaganego: standardu, ilości pokoi, lokalizacji, kaucji oraz dodatków.
Czasem wolą z czegoś zrezygnować (metrażu, lokalizacji lub innych) ale mieć więcej kasy w kieszeni.
Droższe oferty zawsze pójdą wtedy na koniec ich listy.
Z własnego punktu widzenia – gdybym był singlem i miał obecne dochody to szczerze nie wynająłbym takiego mieszkania mimo że mnie na takowe stać i miejsce też jest dogodne.
Bez problemu w ciągu pół godziny znalazłem oferty tańsze (i w podobnym standardzie) (wliczając wszystkie dodatki: miejsce postojowe, piwnica, internet, prąd, media etc).
Przeanalizowałem na szybko oferty z OLX z Przymorza oraz inne w podobnym standardzie i widzę kolosalne rozpiętości odsłon ogłoszeń o zbliżonym metrażu. Pomiędzy 87 odsłon (twoje własne) a 964 (tu cena zbliżona – 2200 zł – więc jest podejrzenie że ktoś mógł sam sobie je „oglądać” przyciskiem F5…)
Dla przykładu większe z dzisiaj:
03/04 – 50 m2 – 1900 zł + 300 zł czynsz + media, internet 79 zł + kaucja 2500 zł – odsłon 96 (w 1 dzień) (większe dla porównania że można znaleźć też większe w niższej cenie)
z wczoraj:
02/04 – 58 m2 – 2300 zł + 500 zł czynsz + prąd i CO – kaucja 3000 zł. odsłon 129 (tu akurat 3 pokoje) w podobnej cenie.
tu inna dzielnica:
ulica Płocka – 48 m2 – 1600 zł + 400 zł czynsz + media 150 zł + kaucja 2500 zł – razem ok. 2150 zł. Blisko przystanku tramwajowego „Płocka”
Tak można porównywać bez końca.
Twoje mieszkanie jest raczej z tych droższych ale standardy są teraz bardzo zbliżone. Obecnie od razu rzuca się w oczy kto robi to profesjonalnie lub o taki najem się otarł (przestawianie tych samych kwiatów na różnych zdjęciach).
W zasadzie jako jeden z nielicznych (lub jedyny bo nie przejrzałem wszystkich ogłoszeń) wspominasz w ogłoszeniu że piwnica jest dodatkowo płatna (łącznie z miejscem postojowym co prawda) ale ja pominąłbym w ogóle wspominanie o płatnej piwnicy. Jeśli już to wpisałbym że cena mieszkania jest xxx wraz z piwnicą a miejsce postojowe dodatkowo tyle i tyle (choć akurat przy wysokiej cenie za mieszkanie można by to też wliczyć w cenę). Masz też jedną z najwyższych stosowanych kaucji.
Rozmawiałem sporo z ludźmi różnych narodowości z różnych firm, między innymi z OBC, biur na Arkońskiej etc i raczej jasno z nich wynika, że bez różnicy ile zarabiają narzekają na drożyznę w Gdańsku i mówią, że zawsze szukają najtańszej możliwej opcji. Wiadomo, że są wyjątki typu jakiś wysoko postawiony menager czy dyrektor ale celowanie w rynek liczący sobie niewiele osób jest moim zdaniem ryzykowne.
To tylko moje spostrzeżenia, każdy może to oczywiście widzieć inaczej.
40m2 za 2450 + oplaty (2300+150 za komorke). Hm. No to nie dziwi mnie ta rotacja. A w zasadzie dziwi, ze ktos sie na to pokusi. Takie mieszkanie powinno kosztowac max 1900 + oplaty. Za 2500 zl (a to i tak duzo) mozna wynajac super mieszkanie 50 m2 w Garnizonie, lub blisko morza (Nadmorski Dwór), a nie kolo Auchan. Efekt jest taki, ze ludzie uciekaja z tego mieszkania jak szybko tylko sie da. Wiec zainteresowani moga byc tylko albo single, ktorzy chca miec blisko do pracy w Olivia Business Centre i maja gdzies ile za to placa (badz placi za to firma) albo ludzie, ktorym wlasnie wszystko jedno, bo i tak za 3 miesiace sie wyprowadza (bez wzgledu na powod).
1) mieszkanie wynajęło się właśnie za taką cenę i mam wszelkie powody żeby sądzić, że okres najmu będzie długi. 2) „150 za komórkę” to już kolejna próba wbicia mi szpili i przekłamania rzeczywistości. Chodzi o miejsce postojowe w hali, a jeśli od razu przy nim jest komórka to owszem, ją również dorzucam. 3) Max 1900 za czynsz? Policzmy zatem. W chwili obecnej m2 kosztuje tam w okolicach 11.000 zł (stan deweloperski, ceny ofertowe są nawet wyższe, ale urealniam). Niech będzie… 10.500 zł. + 1.500 zł za m2 wykończenia mieszkania. Mamy 13.000 zł za m2, czyli mieszkanie 40m2 kosztuje inwestora 520.000zł. Przy czynszu 1.900 zł i 11 miesiącach najmu mamy rentowność na poziomie 4%. Brutto. Z ryzykiem inwestycyjnym, z pewną ilością pracy, którą regularnie trzeba tam włożyć. Dodaj do tego koszty kredytu, pośredników, podatków, ubezpieczenia i okresowych remontów/wymiany sprzętów, a później znajdź chętnego na taką złotą inwestycję. Życzę powodzenia. To, ile czynsz „powinien wynosić” (zresztą: według kogo, jakich kreteriów…) rozjeżdża się z tym, jakie są realia.
@Wolny
„Mamy 13.000 zł za m2, czyli mieszkanie 40m2 kosztuje inwestora 520.000zł. Przy czynszu 1.900 zł i 11 miesiącach najmu mamy rentowność na poziomie 4%. Brutto. ”
I tu jest pies pogrzebany.
Najemcy generalnie nie interesuje ile kosztowało właściciela czy też inwestora mieszkanie.
To rynek decyduje o tym jakie na dany moment mamy czynsze w różnych segmentach mieszkań.
Konkurentami są dla nas inni właściciele, którzy albo kupili mieszkanie w tej samej dzielnicy tyle, że 15 lat temu nie za 13.000 zł a za 3000 zł… albo którzy nie mają kredytów albo jeszcze z innych powodów mogą sobie pozwolić na znacznie niższe czynsze.
Podchodzenie do tematu, że najpierw kupuję mieszkanie za pół miliona albo drożej a potem kombinuję jak tu wycisnąć 6 % jest nie dla mnie.
Dla mnie najważniejsza jest cena mieszkania. To w zasadzie decyduje o całości powodzenia inwestycji.
Obecna sytuacja czyli mieszkanie o takiej cenie versus czynsz jaki podałeś to powód do analizy czy to czynsze są jeszcze za małe… czy też może te mieszkania są za drogie ?
Z mojej skromnej analizy wynika, że ceny mieszkań w tej okolicy (i kilku innych) w Gdańsku są mocno „napompowane”.
Ja podchodzę do tego dość prosto. Jeśli z mieszkania nie da rady w normalnych warunkach uzyskać pomiędzy 0,5 % (minimum) a 0,7 % miesięcznie z całości inwestycji to dla mnie oznacza, że cena mieszkania jest za wysoka i musiałbym mieć jakiś dodatkowy bonus który by mnie skłonił do kupna. Wszystko poniżej to duże ryzyko inwestycyjne.
Próba sił z rynkiem na zasadzie, że próbuję osiągnąć wyższą średnią z najmu niż jest na rynku to walka z wiatrakami.
W przypadku inwestycji za 520.000 zł daje to między 2600 zł a 3650 zł. Górne widełki to dla mnie science-fiction za mieszkanie 40 m2. Tego typu cenę można by uzyskać robiąc mieszkanie na pokoje ale na 40 m2 nie ma dużego pola do popisu.
” a później znajdź chętnego na taką złotą inwestycję. Życzę powodzenia.”
Nikt nikogo nie zmusza do zakupów tych mieszkań w tej cenie. Jak inwestorzy czy też zwykli „Kowalscy” przestaną kupować w tej cenie to ceny zatrzymają się a potem zaczną spadać jak to było 11 – 12 lat temu ale z moich rozmów wynika że większość ludzi nawet nie kojarzy co się wydarzyło w latach 2004 – 2008 i dlaczego.
Nie piszę tu niczego aby komukolwiek wbijać szpile, to tylko moja skromna opinia na temat rynku gdańskiego. Każdy ma swoje podejście.
Ależ ja się zgadzam z Twoją opinią. Ceny są napompowane (chociaż czy spadną do poziomów sprzed kilku lat to mam duże wątpliwości), ale ludzie nadal kupują jak szaleni i chcą wyjść na swoje. Owszem: nie mogą dyktować dowolnie wysokich czynszów, ale z drugiej strony, co oznacza „czynsz za to mieszkanie to max 1900zł”? Dla mnie jedynie tyle, że nie podpisalibyśmy umowy najmu, nic więcej. I zgoda: niedługo może być jak na zachodzie: na wynajmie zarabiają ci, którzy kupili kiedy było tanio. Jeśli ceny ustabilizują się na takim poziomie, że kupno pod wynajem da ledwo 2-3%, to niewielu w to wejdzie, a zyski będą czerpali wieloletni właściciele nieruchomości.
@Wolny
Dokładnie tak.
Ta opinia komentatora że „czynsz za to mieszkanie to max 1900 zł” dla mnie jest informacją z rynku od jednego konkretnego co prawda najemcy że ten nie akceptuje takiej ceny.
Pytanie ilu teraz jest takich w Gdańsku ?
Czy jest ich mniejszość czy też może już większość. Wnioski należy wyciągać po ilości telefonów w pierwszych (!) dniach pojawienia się ogłoszenia i reagować.
Ja z kimkolwiek się spotykam to sonduję rynek i jeśli dana osoba wynajmuje to delikatnie pytam co, gdzie za ile i dlaczego i jak długo i co o tym myśli i jakie ma plany. To pozwala mieć choć jakiś ogólny obraz sytuacji na rynku.
Oczywiście nie piszę tu o rynku premium.
@Wolny
„to był już ostatni dzień miesiąca, obecny najemca się wyprowadzał, a ja miałem perspektywę pustostanu i małe zainteresowanie ofertą. ”
I tu wydaje mi się jest clou problemu.
Poprzednio też pisałeś że rzutem na taśmę w i ostatnim momencie wynająłeś jedno i za kwotę mniejszą niż oczekiwana.
Moim zdaniem należy znaleźć przyczyny niskiego zainteresowania.
Na pewno nie jest nim standard bo dość dobry macie.
Trochę nie czaję dlaczego po 9 miesiącach ktoś się wyprowadza? Nie podpisujesz umów na min. 12 miesięcy? Ja mam w umowie tak że jak ktoś przed czasem chce zrezygnować to musi zapłacić dodatkowo za jeden miesiąc. Dość skutecznie odstrasza to tych którzy szukają mieszkania tylko na kilka miesięcy.
Wydaje mi się w standardzie który celujesz z mieszkaniami będziesz miał częste zmiany lokatorów z uwagi na to że są to dość drogie mieszkania do wynajmu. Ja oby nie zapeszać ale w 2 mieszkaniach mam już tych najemców ponad 3 lata. Ale są to raczej mieszkania z gatunku budżetowych, ładne wykończone ale bez fajerwerków. Cena wynajmu jest ciut poniżej średniej dla tego segmentu i okolicy. W sumie jak się zastanowię to myślę że więcej z nich można byłoby wycisnąć ale jak daje niższe ceny to mogę bardziej przebierać w najemcach i wybierać raczej tych którzy rokują na dłuższy wynajem.
Ogłoszenia na OLX dawaj razem z tymi wszystkimi dodatkami premium itp. Zapłacisz kilkadziesiąt złotych ale naprawdę się opłaca.
@kapiszon
Ja tak jak pisałem powyżej zawsze podpisuję umowy na czas określony ale zawsze z możliwością jej rozwiązania przez obie strony z zachowaniem okresu wypowiedzenia (dłuższym bądź krótszym).
Tak jak nikt nie podpisuje na rynku pracy umowy na rok bez możliwości wypowiedzenia tak i w najmie wydaje mi się nie fair stosowanie tego typu umów ale to tylko moje skromne zdanie, każdy robi jak chce a rynek to zweryfikuje.
Przypadki w życiu bywają różne i nie można wszystkiego stawiać na ostrzu noża.
A jeśli ktoś straci pracę albo inne nieszczęście życiowe go spotka to co ma zrobić ? Zaciągnąć pożyczkę w Providencie i płacić za mieszkanie w którym nie mieszka aby panu landlordowi było dobrze ?
Uważam, że punkt o dodatkowym płatnym miesiącu lub utracie kaucji w przypadku nie zachowania okresu wypowiedzenia jest jak najbardziej OK. Najemca od początku jasno i klarownie ma podane ile kosztować go będzie nagłe lub przedwczesne rozwiązanie umowy.
Ale ja nigdzie nie napisałem że podpisuję umowę bez możliwości jej rozwiązania przez najemcę. Po prostu mam w niej punkt że jak chce wcześniej ją rozwiązać to będzie go to kosztowało dodatkowy miesiąc płatności. Czasami jest to punkt sporny ze strony potencjalnych najemców ale wtedy nawet ne dyskutuję tylko mówię że taki zapis jest konieczny i nie ma możliwości jego wykasowania. Ale na tym m.in. polega selekcja najemców. Tak samo od razu dziękuję osobom które chcą rozkładać kaucję na raty. Jeśli ktoś nie ma na kaucję to wielce prawdopodobne jest że nie będzie miał i na co miesięczny czynsz.
@kapiszon
To źle odczytałem w takim razie. Sądziłem, że takiej możliwości umowa nie przewiduje. Mój błąd.
To stosujemy podobne zapisy z tymże ja mam dodatkowo jasno zapisane, że można umowę rozwiązać za wypowiedzeniem 2 miesięcznym bezkosztowo. A tylko nie zachowanie tego okresu skutkuje karą umowną.
Zapisy o wcześniejszym rozwiązaniu przez wynajmującego umowy zawartej na czas określony są nie do wyegzekwowania prawnie z tej prostej przyczyny, że Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów na to nie pozwala…
Jak ktoś będzie chciał, to będzie tam siedział do końca umowy nawet jak mu ją wypowiesz i to on będzie „na prawie”.
@Marcin
Zgadza się. Pisząc o okresie wypowiedzenia miałem na myśli najemcę bo wypowiedzenie umowy przez najemcę może nastąpić w takim terminie, jaki strony określą w umowie nawet w przypadku umowy na czas określony.
Wynajmujący ma prawo rozwiązać taką umowę na zasadach przewidzianych w prawie natomiast przypadki z kodeksu są wystarczające moim zdaniem.
Najważniejsze, to uczyć się na błędach i wyciągać wnioski. W końcu nikt nie jest doskonały 🙂
Śmiech na sali żądać kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy:) Miesiąc wywowiedzenia dla każdej ze stron i wszystko jest uczciwie. Kogo obchodzi, że właściciel będzie musiał szukać nowego najemcy po 3 miesiącach:)? Życie szybko się może zmienić…choroba, zwolnienie z pracy, zmiana pracy, rozstanie z partnerem ale właściciel chce wydusić z mieszkania jak najwięcej:) mieć lokatorów najlepiej na 3 lata bo inaczej narzekanie:) za komórkę w piwnicy plus 150zł:) no śmiech na sali:) ile to się narobiło w Polsce januszy biznesu:)
Nie śmiech tylko przepisy Kodeksu Cywilnego. W umowach na czas określonych wynajmującemu należy się wynagrodzenie za cały okres umowny. Zamiast się śmiać poczytaj przepisy najlepiej ze zrozumieniem o ile to możliwe.
@Gaweł
To co się należy zależy od tego co zostało wpisane w umowie.
Tak jak napisałem powyżej, do umowy można zawsze wpisać ustalenia korzystniejsze dla najemcy niż w kodeksie. To zabronione nie jest.
Umowy bez możliwości jej zerwania na określonych warunkach moim zdaniem są nie fair. Ja sam nigdy takich nie podpisałem jako najemca ani takowych nigdy nie daję do podpisu swoim najemcom.
Generalnie przy obecnym sądownictwie uzyskanie zapłaty za wszystkie pozostałe miesiące na przykład umowy zawartej na 2 lata a zerwanej po 6 miesiącach gdy najemca opuścił mieszkanie to jest czysta fantastyka.
Ale nie wszyscy najemcy o tym wiedzą, na co liczą wynajmujący 🙂
Patrząc na wymagania i konieczność nie tylko zamrażania kasy na miesiąc czynszu jak i odciągania sobie przez właściciela kasy za sprzątanie czy drobne naprawy (a przecież mieszkanie tak jak wszystko inne zużywa się w czasie), to cieszę się, że mam swoje mieszkanie i nie muszę od Ciebie wynajmować Wolny 🙂
Ludzie potrafią być syfiarzami. Z narzeczonym wynajmujemy drugie mieszkanie. W pierwszym mieszkaniu wynajmowaliśmy 3 lata. Jak weszliśmy do środka syf totalny. Kanapa cała do prania. Sprzątaliśmy 3 dni. Wyprowadzając się zostawiliśmy to mieszkanie w lepszym stanie niż zastaliśmy. Zrobiliśmy drobne naprawy. Potrącili nam tylko 40f za stoliczek, który faktycznie wystawiłam do ogrodu i przez warunki pogodowe się zniszczył. W obecnym mieszkamy ponad rok. W check in wszystko było very clean a kiedy chodziliśmy i sprawdzaliśmy wszystko to piekarnik obklejony, kurz na pralce, podłogę nie wiem ile razy myłam. Sami szukamy domu na kupno, ale cena w stosunku do tych małych klitek… to już wolę wynajmować. 😀 tutaj w UK to normalnie, że sprawdzają mieszkania co jakiś czas. U nas to co 3 miesiące ktoś z agencji przychodzi kontrolować nas.
Jednak mam farta. Wynajmuję 4 mieszkanie w życiu i nikt mi nie przyłaził do chałupy robić kontroli, na koniec nie chodził z listą i nie szukał rysy na ścianie, nie liczył szklanek (za to raz jak brałem przez pośrednika to jakas dzida z biura nieruchomości łaziła i liczyła wszystkie naczynia w szafkach xd), nie zaglądał do piekarnika ani ma balkon czy odpowiednio wyczyszczony. Klucze dwa razy zostawiałem i sąsiadów, raz w skrzynce na listy. Nikt nawet nie próbował mi niczego z kaucji potrącać za kurde mniej lub bardziej wysprzątaną chałupę. Za tonwsrod znajomych z kilkoma historiami się spotkałem łącznie z zabraniam za takie pierdoły jak tu plama, tam rysa, tu brakujący kubek, kamień na baterii, albo slabo wytrzepany dywanik – az sie uzbierała cala kaucja wysokości miesięcznego czynszu – jedna koleżanka po prostu mając taka kontrole na miesiąc przed wyprowadzką i widząc co sie święci nie zapłaciła ostatniego czynszu wysokości kaucji. Druga pomiedzy odbiorem ( już z rozliczeniem zdjęciami, protokołem), a zdaniem kluczy miała jeszcze 2 dni podczas których zorganizowała porządna impreze na kilkadziesiąt osób bez oszczędzania chałupy. W obu przypadkach właściciele dużo sie odgrażali, mało im zrobili.
Takie rzeczy typu „rysa, plama, brakujący kube, kamień na baterii” to wg mnie normalne zużycie mieszkania i wynajmujący nie powinien za to obciążać najemcy.
Wszystko trzeba rozpatrywać indywidualnie. Jeśli to widoczna, wielka plama na materacu, to też uznasz to za normalne zużycie i po roku najmu wymienisz materac na nowy? No nie. Kamień też najczęściej jest wynikiem zaniedbań i wypada go po prostu wyczyścić (na ile można, 20-letnia bateria nie będzie lśniła jak nowa, to oczywiste), bo inaczej przerzucasz to zadanie na wynajmującego.
Ja jestem w podwojnej roli. Wynajmuje na pokoje oraz sam jestem najemca. Wynajmuje dopiero 5 lat ale z racji ze od 3 lat na pokoje to juz troche najemców przerobilem. Mieszkanie mam po dziadkach bez kredytu wiec nie mam spiny że mi się budżet nie spina. Rynek staje się w moim przekonaniu coraz cieższy. Coraz trudniej o sensownego najemcę. Co do ROI to jak słyszę o 6% to mi się chce śmiać. Realnie to jest dużo mniej i bedzie jeszcze mniej. Jesli nie otworzą granic dla masowej imigracji typu 2 mln ludzi to szukuje się rzeź na rynku mieszkaniowym. 10k za mieszkania w miescie regionalnym w polszy ? Serio? Przy wyludniającej się populacji , rekordowej podaży mieszkan i najniższych stopach procentówych. Co do czynszów to nie widzę jak przedmówcy żeby ludzie zarabiali srednio po 8k-10k zeby bylo ich stan na 40metrowe mieszkanie za 3. OK na fali ostatnich lat pojawił osię troche yuppiszonów w duzych miastach ale Ci szybciutko,grzeczniutko ustawiaja sie w kolejach po kredyty. Ogólenie roboty przy tym zajebiscie duzo, ryzyko po pieronie , stan napompowania i b.słabe perspektywy dla rynku. Tak to ja widzę. Pozdrawiam
@wro_gda
Moje analizy są podobne. W kraju gdzie przeciętna pensja to 2000 – 3000 zł (bo mediana wynagrodzeń w Polsce w 2018 roku wynosiła 3300 zł netto, przy dominancie rzędu 1511 złotych (!) (dane z 2016 – wówczas mediana wynosiła 3030 zł netto) ceny za metr rzędu 9.000 – 11.000 zł to jakieś szaleństwo.
Jak słyszę od ludzi których spotykam na swojej drodze, że przymierzają się do kupna mieszkania 42 m2 za 11.000 zł/m2 (+ piwnica + miejsce parkingowe za 25000 zł) przy zarobkach ok. 2500 zł na osobę to nie wiem czy to na poważnie.
Choć w tej sytuacji wcale już mnie nie dziwią te ciągłe podwyżki cen skoro tłumy owiec pchają się strzyżenia.
Większość nie pamięta lat 2006 – 2008 a wszystkie znaki wskazują, że będzie powtórka z rozrywki.
Całkiem możliwe. Rozmowy o tym „złotym interesie” odbywają się już na placach zabaw, więc analogie do okolic 2006 roku są jak najbardziej 🙂
Cześć,
wtrącę kilka groszy z rynku warszawskiego. Mamy 3 kawalerki (teraz kupujemy czwartą).
Z moich obserwacji:
– jeżeli da się wykroić osobną sypialnię (nawet 5.5m2) to zrób to
– każde 100 PLN różnicy w cenie wynajmu to baaardzo dużo (np. za 1900 PLN mieszkanie stało 2 tygodnie i nikt go nie wynajął, po obniżce o 100 PLN w ciągu jednego dnia mieliśmy kilkunastu chętnych)
– nie ma sensu pakować zbyt dużo kasy w wykończenie, schludna IKEA wystarcza – za więcej nikt Ci nie zapłaci.
Ceny w Warszawie za kawalerkę oscylują od 1650 PLN (właściciel płaci czynsz) za peryferyjne lokalizacje z „meblami po babci” do 1900/2000 PLN za kawalerki w nowych inwestycjach z garażem,
– za więcej to tylko lux/premium w centralnych lokalizacjach.