Jak wiecie, jednym z elementów naszej niezależności finansowej jest wynajmowanie kilku mieszkań. Konkretnie trzech: niewielkich, 2-pokojowych, w dobrych lokalizacjach Gdańska. Ponieważ cenimy swój czas, włożyliśmy mnóstwo pracy w ich wykończenie, a następnie wybraliśmy najem długoterminowy, jako sposób na jak największą pasywność takiej inwestycji. Chodziło o to, żeby natyrać się raz a dobrze, a później czerpać zyski, minimalizując pracochłonność całej zabawy. Na ile nam to się udało? I ile pasywności jest w tym z założenia pasywnym biznesie? Dzisiaj postaram się to przeanalizować.
Już kiedyś zdaliśmy sobie sprawę, że nie jest tak różowo, jak się wydaje. Odbieraliśmy wtedy mieszkanie od miłych najemców, którzy przez 3 lata mieszkali w 50-metrowym mieszkaniu w centrum Gdańskiego Wrzeszcza. Mimo, że współpraca na przestrzeni tych lat była wzorowa, to na koniec okazało się, że za bardzo im zaufaliśmy. Przez nasz brak kontroli i jasnych komunikatów czego od nich oczekujemy, pozwoliliśmy na niezłe zapuszczenie tego mieszkania. Kiedy się żegnaliśmy, jeszcze nie wiedzieliśmy o tym, co za chwilę zastaniemy w lodówce, muszli klozetowej, za meblami i w bardzo wielu innych miejscach. Dość powiedzieć, że walka z molami spożywczymi to było tylko jedno z wyzwań, z którymi nas zostawili. Wtedy też zmieniliśmy politykę odnośnie zwierząt i niestety, ale zdecydowaliśmy o nie akceptowaniu ich w naszych mieszkaniach. Sytuację pogarszał fakt, że już następnego dnia miał się wprowadzać kolejny najemca… oj tak, jeszcze długo z Wolną wspominaliśmy ten pamiętny dzień, kiedy – wydawać by się mogło – wykonaliśmy pracę, która nie była możliwa do skończenia w tak krótkim czasie.
Przygotowania do wyprawy, w międzyczasie szybka kawka 😉
Dzisiaj wiem, że popełniliśmy typowy błąd nowicjuszy, którzy nie kontrolują, nie sprawdzają wszystkiego jak należy ani nie uprzedzają najemców, czego oczekują podczas odbioru mieszkania. A także: którzy całkowicie błędnie zakładają, że ktokolwiek będzie dbał o cudze mieszkanie jak o swoje. Wyciągnęliśmy wnioski i od tej pory zwracamy dużo większe znaczenie w kwestii czystości mieszkań, a także ich stanu końcowego. Informujemy najemców czego oczekujemy, a jeśli trzeba – nie mamy oporów przed pociągnięciem odpowiedniej sumy z kaucji.
Przewińmy czas do ostatniego weekendu. Przypomniał mi on, że najem długoterminowy (że o krótkim terminie nie wspomnę!) to inwestycja, którą można nazwać co najwyżej częściowo pasywną. Bo owszem: na co dzień nie ma pracy z dobrze utrzymanym mieszkaniem, do którego wpuściliśmy odpowiednich najemców (tutaj trochę o tym, kim oni są i jak ich zweryfikować). Ale kiedy coś się dzieje, mamy telefony i trzeba pomóc. Kiedy zbliża się koniec umowy, trzeba wystawić ogłoszenia, odbierać telefony od zainteresowanych oraz pośredników (potwierdzam, że nadal godzą się na współpracę w wysokości połowy zwyczajowych stawek ;)), a także prezentować mieszkania (każda z takich wizyt to 2 godziny mojego czasu). To wszystko zajęło mi tym razem jakieś 12 godzin. Ale to pestka w porównaniu z odbiorem mieszkania od najemców oraz koniecznością przywrócenia go do stanu sprzed roku.
Trzy dwa jeden, zabawę czas zacząć.
Tym razem byliśmy przygotowani i nie mieliśmy oporów przed tym, żeby zatrzymać część kaucji za drobne uszkodzenia, a nawet niedociągnięcia w zakresie czystości. Było trochę dziur w ścianach do załatania, kilka elementów do gruntownego czyszczenia, cała masa niewielkich poprawek tu czy tam. Kanapa i materac do wyprania, złamana półka do wymiany, urwany wieszak do ponownego zamocowania, firany do wyprania i wyprasowania, mały przeciek do załatania. I wiele innych tego typu, raczej drobnych tematów, które zajęły mi jakieś 7 godzin, a Wolnej: kolejne 7. Na szczęście w tym samym czasie udało mi się znaleźć nowego najemcę i dopiąć wszystkie formalności. Mimo to, kilka tematów jeszcze przed nami i wiem, że jeszcze 3 godziny będziemy musieli poświęcić, zanim… zajmiemy się kolejnym mieszkaniem, które zwalnia się z początkiem maja 😉
Pranie pokrowca od kanapy…
Owszem: jesteśmy typowymi zosiami-samosiami i podejmujemy się absolutnie wszystkich czynności, które trzeba wykonać w zakresie utrzymania naszych mieszkań. Nie wzywamy nikogo do sprzątania (chociaż już o tym poważnie myślimy), poprawek hydrauliki, doklejenia listew przypodłogowych i masy innych rzeczy. Ma to swoje plusy i minusy. O tych drugich już napisałem: czas, wysiłek, konieczność bycia elastycznym i schowania swojej dumy w kieszeń, bo i czasami kibelek po obcych ludziach trzeba domyć. Największym plusem jest chyba to, że przeprowadzając te wszystkie prace, wiemy na czym stoimy. Znamy aktualny stan techniczny nieruchomości, wiemy co poszło nie tak na etapie wykańczania i co możemy poprawić w przyszłości (lub w czasie przygotowywania projektów dla innych). Mamy listę rzeczy, za które bez skrupułów pobieramy część kaucji. W skrócie: dbamy jak o swoje, mimo że najemcy przeważnie dbają jak o cudze 😉
Ściana przed, ściana po. Dobra farba to klucz do sukcesu.
Teraz przykład numer dwa. Zaledwie dzień po podpisaniu umowy, byłem umówiony na prezentację mieszkania numer dwa. Jeszcze nawet nie wystawiłem ogłoszenia – wystarczyło, że wspomniałem pośrednikowi, co mam i przesłałem zdjęcia. Strzał w dziesiątkę: mieszkanie najprawdopodobniej wynajmie się na miesiąc przed końcem aktualnej umowy (nie powinienem zapeszać, dopóki umowa nie jest podpisana, ale ewidentnie najemcom bardziej na tym zależy, niż mi…), za wyższą niż planowana przeze mnie stawkę (co z nawiązką zrekompensuje wynagrodzenie pośrednika), a podczas prezentacji stwierdziłem, że wystarczy co najwyżej kilka godzin, żeby ogarnąć wszystko po obecnym najemcy. Licząc zatem 2 godziny na prezentację, 3 kolejne na odebranie i przekazanie mieszkania, plus – niech będzie – 8 na jego ogarnięcie pomiędzy wymianą najemców, mamy zaledwie 13 godzin pracy.
Podsumujmy… 29 godzin przeznaczonych na pierwsze mieszkanie i 13 godzin na kolejne. Średnio 21 godzin per mieszkanie. Przyjmijmy, że powtarzamy tą akcję raz na 9 miesięcy (ostatnio mieszkania wynajmujemy na nieco krócej, tak po prostu wychodzi). Przy trzech wynajmowanych mieszkaniach mamy 84 godziny pracy w ciągu roku. Czyli średnio 7 godzin w miesiącu. Nie najgorzej, ale to chyba nie jest definicja inwestycji pasywnej, prawda? A każde kolejne mieszkanie podnosiłoby pracochłonność tej zabawy.
Już drugi raz pożyczaliśmy odkurzacz piorący. Za 50 zł (plus czas na pożyczenie, użycie, oddanie) mamy wyprany materac, dywan, kanapę i kilka rzeczy w naszym własnym mieszkaniu.
W takim razie… warto, czy jednak nie? To chyba źle postawione pytanie. Pytanie powinno raczej brzmieć: przy jakiej skali warto się pozbyć tego obciążenia i w jaki sposób to zrobić. A to już zależy od masy czynników, również od możliwości czasowych / umiejętności inwestora oraz tego, czy mieszka on blisko swoich inwestycji, czy może na drugim końcu miasta, kraju czy świata. Przy najmie krótkoterminowym, temat wydaje mi się prosty: jeśli to wszystko chcesz ogarniać samemu, jest to biznes jak każdy inny, wymagający sporo pracy na co dzień i niewiele różniący się od etatu na połączonym stanowisku portiera / 24-godzinnej pomocy / złotej rączki i ekipy sprzątającej. Jak dla mnie, niezbyt pociągająca perspektywa. W związku z tym podejścia są dwa: albo bierzemy to wszystko na klatę i cieszymy się z zysków, wypruwając sobie flaki, albo kto inny zrobi to za nas, w zamian za spory kawałek naszego tortu. Firmy specjalizujące się w takich usługach biorą w okolicach 30-40% przychodu z takiej działalności. Nie wiem jednak, czy w to wchodzi już wszystko – również materiały i robocizna, jeśli przykładowo trzeba usunąć nieszczelność w kanalizacji? Podejrzewam, że niekoniecznie, ale doświadczenia w tej materii nie mam. Do tego dochodzi prowizja rzędu 10-15% za pośrednictwo serwisów typu booking.com i z interesu życia robi się albo harówka, albo co najwyżej „niezły deal”, w którym jednak trzeba oddać komuś połowę diamentów wyciągniętych z kopalni. Ale to temat na inny wpis, być może po zdobyciu przez nas większego doświadczenia w tej materii.
Koniec końców, mieszkanie doprowadzone do porządku.
Wróćmy jednak do naszego przypadku, czyli wysławianego najmu długoterminowego. Z tego co wiem (poprawcie mnie, jeśli się mylę!), firmy obsługujące taki biznes pobierają 10-15% czynszu miesięcznie, niezależnie od tego, „czy się stoi, czy się leży”. Owszem, są pewne regularne czynności, ale na co dzień to raczej opłata za gotowość do wsparcia, a przede wszystkim: zdjęcie potencjalnych problemów z głowy. Mam też przeczucie graniczące z pewnością, że w tej cenie nie ma wszystkiego: przede wszystkim, nie ma usuwania uszkodzeń ani kosztów materiałów. Czyli owszem: jeśli odklejają się listwy przypodłogowe, to ktoś przyjdzie to naprawić, ale za swoją usługę wystawi fakturę, którą opłacę ja, a nie firma pośrednicząca. Załóżmy, że pośrednik zdejmie ze mnie całość, czyli 21 godzin rocznie per mieszkanie (to dość odważne założenie, ale niech będzie). Załóżmy też, że będzie podobnie skuteczny przy znajdywaniu najemców (to jeszcze bardziej odważne założenie – do tej pory każdorazowo podpisywałem bezpośrednie umowy, mimo że pośrednicy również szukali). Przy czynszu na poziomie 2000 zł, zapłacę za to (przyjmuję stawkę 12,5%) 250 zł miesięcznie, czyli 3000 zł rocznie. 3000 zł dzielone przez 21 godzin to jakieś 140 zł za godzinę pracy. Oczywiście przy założeniu, że w ciągu kolejnych miesięcy najmu nic się nie dzieje (przy względnie nowych mieszkaniach raczej tak jest, w przypadku starszych – niekoniecznie).
Hmmm… tanio nie jest, a do tego dochodzi cała masa optymistycznych założeń, które niekoniecznie muszą się ziścić. Dlatego na dzień dzisiejszy uważam, że W MOJEJ SYTUACJI nie warto. Mam oczywiście świadomość, że korzystając z firm pośredniczących, nie płacimy za roboczogodziny, a raczej za zdjęcie tematu z głowy. Dlatego inaczej bym do tego podchodził, gdybym miał co najmniej 7-8 mieszkań na wynajem; mieszkania na najem krótkoterminowy; mieszkałbym na tyle daleko, że koszt czasowy byłby znacznie wyższy; pracowałbym dzień i noc zarabiając krocie i wiedziałbym, że mój czas może być efektywniej wykorzystany. Albo – gdyby ten biznes generował we mnie niepokój i stres, a ja bardziej od rentowności ceniłbym spokój psychiczny. W końcu… nie po to kupuje się kolejne nieruchomości, żeby coraz mieć coraz więcej czyszczenia, szorowania i dokręcania śrubek, prawda? Każdy z nas ma też swoje życie prywatne i niekonieczne chce inwestować cenne godziny w tego rodzaju działania, skoro w tym samym czasie może pójść z rodziną na spacer, albo przygotować kapustę do kiszenia 😉
Jakby nie było: to swego rodzaju furtka do czerpania przychodów, które rzeczywiście są w 100% pasywne i przypuszczam, że w którymś momencie z niej skorzystam. Na razie nie jestem jeszcze na to gotowy i uważam, że wystarczyłby rozsądny i zaufany pośrednik (możliwe, że w ostatnich dniach takiego znaleźliśmy, ale nie zapeszam), który pobierze raz w roku połowę miesięcznego czynszu, ale zdejmie z głowy wszystko, co związane z ogłoszeniami i prezentacjami. Plus kontakt do ekipy sprzątającej, która za kilka stówek (przerzucanych na najemców) doprowadzi mieszkania do porządku. Ja nadal wolę technicznie sprawdzić i poprawić to, co szwankuje. To dla mnie weryfikacja stanu mieszkania i – przynajmniej przy obecnej skali – nie chciałbym tego oddawać w cudze ręce. Zwłaszcza, że lubię to robić, o ile prace remontowe to coś odświętnego, a nie codzienna harówka.
Zaznaczam, że powyższy wpis to moja własna analiza i zastanawianie się nad tematem, a nie zbiór jednoznacznych i definitywnych stwierdzeń. Obliczenia wykonałem bardziej dla siebie, ale myślę, że dla wielu będą one równie interesujące. Jestem ciekawy, jak Ty podchodzisz do inwestycji w nieruchomości i jak realizujesz prace, które z jakiegoś powodu same nie chcą się wykonać 😉 Do jakiej skali warto stosować podejście DIY i jakie kontakty są na wagę złota (ekipa sprzątająca? złota rączka? agencja pośrednictwa?)? A także: jakie masz sposoby na najemców, żeby nieco bardziej dbali o Twoją własność? Na myśl przychodzi mi tylko to, co już robimy: regularne odwiedziny, brak skrupułów w zakresie potrąceń kaucji, a także (to na razie plany) wpisanie obowiązkowej, płatnej usługi czyszczenia mieszkania na koniec umowy. Jeśli masz jakieś sprawdzone pomysły i tricki, podziel się nimi w komentarzu.
Na koniec pozwolę sobie polecić usługi dwóch podmiotów, z których osobiście nie korzystam, ale o których słyszałem bardzo dużo dobrego. Pierwsza z nich to Wynajmistrz z Grzegorzem Grabowskim na czele. W Internecie znajdziesz całą masę konkretnej, przydatnej i darmowej wiedzy opublikowanej przez Grzegorza – to istne kompendium dla Wynajmujących! Jeśli jeszcze o tym nie wiesz, Wynajmistrz to również biuro księgowe, specjalizujące się w rozliczaniu nieruchomości. Prawdopodobnie właśnie tam skieruję swoje kroki, jeśli zdecyduję się na zwiększenie liczby mieszkań na wynajem i postanowię rozliczać całość przez DG, a nie jako osoba prywatna. Drugim tworem jest stowarzyszenie Mieszkanicznik, które prężnie rozwija się we wszystkich większych miastach Polski, wspierając swoich członków w rozmaitych tematach związanych z najmem.