Jeśli trochę mnie znasz, wiesz że jestem typową zosią-samosią, która lubi wziąć sprawy w swoje ręce i zazwyczaj nie korzysta z usług innych osób, zarówno jeśli chodzi o sprawy finansowe, jak i remonty czy podróże. Zdaję sobie sprawę, że podejście DIY często jest mało efektywne (przede wszystkim czasowo), ale ja po prostu lubię ubrudzić sobie rączki i nauczyć czegoś nowego, nawet w zupełnie obcych mi obszarach (tutaj nieco więcej o moim podejściu). Ostatnio jednak zdarzyło się coś, co nieco zmieniło moje spojrzenie na współpracę ze specjalistami w dziedzinach, w których ja sam radzę sobie co najwyżej przeciętnie.
Otóż z końcem sierpnia kończyła nam się umowa z dotychczasowymi najemcami w jednym z naszych mieszkań. Wiedzieliśmy, że nie będą oni zainteresowani przedłużeniem współpracy, dlatego przewidywaliśmy kolejną rundę pod tytułem „wystawianie ogłoszeń, odbieranie telefonów, prezentacje mieszkania, weryfikacja potencjalnych najemców, wreszcie: podpisanie umowy”. Z doświadczenia wiemy, że ta zabawa może kosztować od 10 do nawet 30 godzin naszej pracy – raczej tej z gatunku mniej ciekawych. Ale jak trzeba to trzeba, dlatego na początku sierpnia zakasaliśmy rękawy i wystawiliśmy ogłoszenia. Mając jednak w pamięci ostatnią, bardzo udaną współpracę z pośredniczką (która znalazła nam interesujących 80-latków do jednego z naszych mieszkań ;)), postanowiliśmy równolegle szukać najemców również w ten sposób.
Zainteresowanie naszym ogłoszeniem na portalu OLX + na kilku grupach FB było niewielkie – ot, kilka telefonów i jedna prezentacja mieszkania w przeciągu niespełna tygodnia. Pośredniczka zadzwoniła w tym czasie tylko raz, proponując klientów, którymi nie byliśmy zainteresowani. Nie zrażając się tym, całkiem na luzie wyjechaliśmy w połowie sierpnia do Sanoka z myślą „po powrocie wrócimy do tematu, nie ma się co spinać”.
Kilka dni później, wylegując się na plaży w Polańczyku otrzymałem telefon, że ktoś chciałby następnego dnia obejrzeć mieszkanie. Ponieważ byliśmy na drugim końcu Polski, postanowiłem pójść na żywioł i zaaranżowałem spotkanie… bez mojego uczestnictwa. Dogadałem się z obecnymi najemcami, że wpuszczą zainteresowanego, a ten z kolei pojawi się na miejscu z pośrednikiem. Nie wiązałem z tym większych nadziei, zdając sobie sprawę z braku profesjonalizmu z mojej strony. Zamiast jednak zaprzątać sobie tym myśli, poszedłem popływać w Zalewie Solińskim i szybko o temacie zapomniałem.
Jakież było moje zdziwienie, kiedy kolejnego dnia otrzymałem telefon od Pani pośrednik z pytaniem, kiedy podpisujemy umowę 🙂 (w dodatku bez negocjacji, na przedstawionych przeze mnie warunkach). Zaniemówiłem. Brakowało mi weryfikacji tej osoby (nasz wewnętrzny radar do tej pory prawidłowo wykrywa wszelkich podejrzanych najemców!), a całość wydała mi się tak prosta, że aż podejrzana. Poprosiłem więc o namiary na zainteresowanego i jeszcze tego samego dnia nieco go prześwietliłem, a także odbyliśmy 15-minutową rozmowę telefoniczną, podczas której zadałem całą serię niezbyt wygodnych pytań (tutaj więcej o naszych sposobach na szukanie i weryfikację najemców). Kandydat brzmiał jak solidna 9tka w 10-stopniowej skali ;): młody singiel z 4-letnim doświadczeniem w IT, którego z łatwością znalazłem na portalu LinkedIn i dla którego utrzymanie takiego mieszkania nie powinno być większym problemem. Wszystkie sygnały potwierdzały, że zamiast się dłużej zastanawiać, można poprosić o przelew kaucji i wrócić do wypoczynku. W przeciągu dwóch dni na moje konto wpłynęło 3.000zł, a w międzyczasie potwierdziliśmy wspólnie wzór umowy i umówiliśmy się na spotkanie, już w dniu przeprowadzki.
Na wszystko (organizacja spotkania bez mojego udziału, weryfikacja kandydata, rozmowa, przygotowanie umowy, spotkanie na jej podpisanie i przekazanie mieszkania) poświęciłem około 4 godzin, czyli tyle, co nic. Pani pośrednik za swoją pracę otrzymała 1.300 zł brutto (NIGDY nie zgadzaj się na wyjściową stawkę w wysokości 1-miesięcznego czynszu!), natomiast ja wynająłem mieszkanie o dobre 100zł drożej, niż zamierzałem (dla zainteresowanych: 40m2 w niezłej lokalizacji, 2 pokoje plus miejsce w hali zostało wynajęte za 2.400 zł plus wszelkie opłaty). Zakładając 12-miesięczny najem (taką podpisałem umowę), usługa pośrednictwa zamortyzuje się niemal w całości (uwzględniając przynajmniej 100zł większy czynsz, niż sam bym 'wykręcił’), a jedyne co musiałem zrobić, żeby dopiąć ten deal, to wysłać jednego maila, kilka smsów i wykonać parę telefonów. Nie mówiąc o tym, że oszczędziłem co najmniej 10-15 godzin swojego czasu, który musiałbym poświęcić na mało satysfakcjonujące mnie zadania. Coś niesamowitego… przynajmniej dla mnie, zosi-samosi z krwi i kości 😉
Patrząc na to nieco szerzej, to była typowa sytuacja typu win-win. Tak się składa, że Pani pośrednik pracuje głównie z domu i mieszka niesamowicie blisko mieszkania, które wynajmowaliśmy. O ile pozyskanie Klienta nie stanowiło dla Niej wyjątkowego wyzwania (tego nie potrafię ocenić), to cała reszta poszła już z górki: prezentacja mieszkania to maksymalnie godzinka, klient podjął decyzję błyskawicznie, a ja przejąłem temat od tego momentu i sam dokonałem weryfikacji tej osoby, zająłem się przygotowaniem umowy itp.
To doświadczenie sprawiło, że dostrzegłem sporą wartość w delegowaniu tego żmudnego i niezbyt wdzięcznego obowiązku szukania najemców (oraz ogłaszania się, odbierania telefonów i pokazywania mieszkania, co każdorazowo zajmuje mi około 2h). Wrażenie z załatwienia tego tematu na wakacjach było niezwykłe – wręcz przez chwilę poczułem swego rodzaju lekkość i wolność w związku z takim obrotem spraw. Kto wie – może w przyszłości zdecydujemy się na zrobienie kolejnego kroku w stronę szanowania własnego czasu i będziemy takie rzeczy załatwiali całkowicie zdalnie, bez jakiejkolwiek potrzeby bycia na miejscu. A wtedy nasza niezależność od lokalizacji byłaby niemal 100-procentowa. Ciekawe…
Nasza – jak na razie kilkuletnia – kariera wynajmistrzów przebiega bez niespodzianek i jak do tej pory nie mieliśmy ani jednego dnia pustostanu w żadnym z naszych trzech mieszkań na wynajem. Można powiedzieć, że już na tyle otrzaskaliśmy się z tym biznesem, że nie robi on na nas większego wrażenia, a kolejne zmiany najemców nie powodują w nas niepotrzebnych stresów czy gorączkowego szukania kogokolwiek, kto zechce od nas wynająć mieszkanie. Ot – całość kręci się jak powinna, bez większych niespodzianek. A jeśli takowe nastąpią, jesteśmy na nie przygotowani – zarówno finansowo (odkładamy 200 zł miesięcznie na nieprzewidziane sytuacje i w ten sposób uzbieraliśmy już ponad 3.000zł!), jak i mentalnie: ryzyko jest wliczone w tą zabawę i wiemy, że nie zawsze musi być różowo. Comiesięczne przelewy od najemców i świadomość inwestycji w coś namacalnego pokazują nam jednak, że najzwyczajniej na świecie warto!
PS Jeśli chcesz przeczytać co nieco o budowaniu dobrych nawyków i osiąganiu celów, zapraszam na wywiad ze mną, który ukazał się na blogu Poukładana. Paulina zadała mi ciekawe pytania – postanowiłem więc, że sam poukładam sobie kilka rzeczy w głowie, a jednocześnie podzielę się moimi sposobami na realizację kolejnych, coraz bardziej ambitnych założeń. Zapraszam do lektury!
W jaki sposób nie godzić się na stawke pośrednika wyjściowa często chcą nawet 2 czynsze jeden to jest minimum?
Cześć, to proste: zmienić pośrednika 😉 To może zależeć od rynku, ale na naszym, Trójmiejskim, jest ich… jak mrówków 🙂 I szczerze Ci powiem, że mi kilka lat zajęło znalezienie takiego, który właśnie za stawkę w okolicy połowy jednomiesięcznego czynszu pracuje tak, jak należy. Negocjowałem różne sumy z różnymi pośrednikami: niektórzy za „tysiaka” grzecznie dziękowali, inni przyjmowali propozycję, ale nawet palcem nie kiwnęli. Dopiero teraz znalazłem dwie młode Panie, które prowadzą fajne biuro i robią to trochę inaczej niż inni. jak widać, skuteczniej. Już drugi raz współpraca z nimi poszła wyjątkowo pozytywnie. Więc to chyba kwestia cierpliwości i czasu, żeby znaleźć zaufanego pośrednika. Powodzenia!
Czy podzielisz się może namiarem na te Panie Pośredniczki?
Poproszę o wiadomość na maila.
Szanuję, pozytywna akcja 🙂 Czyżby znowu umowa najmu okazjonalnego, czy tym razem zwykła?
Nie, zwykła. Ryzyko raczej na minimalnym poziomie, zazwyczaj podpisuję klasyczną umowę.
Prawie jak z obrazka cudownego kursu dochodu pasywnego pod palmą 🙂
Trochę tak… dlatego to wszystko wydało mi się aż za proste. Zdaję sobie sprawę, że to mógł być jednorazowy strzał i następnym razem będę musiał się nieźle naposić, żeby kogoś znaleźć.
Witam, dziek. Za odp. Czy poleci Pan swoich pośredników? Ja z okolic trojmiasta?
Poszło na priv
Od 2 lat wynajmuję mieszkanie na pokoje (4) we Wrocławiu i od roku kilka mieszkań kilkupokojowych wynajmuję w podnajmie 🙂 Na początku skrupulatnie dobierałam najemców, przyjeżdżałam na każde umówione spotkanie. Mnóstwo czasu to zajmowało, przy takiej liczbie pokojów a potencjalny zainteresowany czasem się nie zjawiał bez poinformowania mnie, a ja przecież specjalnie dla niego przyjechałam i czekałam pod blokiem 😉 Kiedyś przez tydzień byłam poza Wrocławiem a ogłoszenie miałam wystawione na olx, ludzie więc dzwonili i pisali a ja odsyłałam ich do obecnych najemców żeby się umawiali na oglądanie tych pokoi. Jakież było moje zdziwienie, gdy w jeden dzień wszystkie dwa pokoje z dwóch ogłaszanych w tym mieszkaniu znalazły fajnych nowych najemców. Ja to interpretowałam w ten sposób, że nowy najemca po spotkaniu z obecnym najemcą któremu kończy się umowa, może go wypytać o szczegóły współpracy z właścicielem i o właściciela 😉 Od tej pory często tak właśnie robię- nie jadę do mieszkania na prezentację, tylko z góry przepraszam że w tych godzinach w ten dzień nie mogę być ale umówię pana/panią z obecnym najemcą. Takie ustawione spotkania prawie zawsze kończą się sukcesem- nowy najemca chce podpisać ze mną umowę. Wtedy robię drugi etap – przez telefon tłumaczę, że umowa jest dość restrykcyjna -omawiam te niewygodne punkty i pytam czy nadal jest zainteresowany. Przy czym wzór umów mam taki sam wszędzie i zapewne nowy najemca już wie od obecnego najemcy, że umowa jest restrykcyjna 😉 Około tygodnia trwa zazwyczaj rozmowa nt umowy -wymiana maili i rozmowy telefonicznie 🙂 To jest mój czas aby tego najemcę sprawdzić, wypytać. Oczywiście pytam też obecnego najemcy jakie ma wrażenia ze spotkania z nowym najemcą 🙂 Sprawdza mi się ten system 🙂 Robię tak coraz częściej, przy czym przy wynajmowaniu pokoi ryzyko jest zawsze mniejsze jeśli trafię niewłaściwego, niepłacącego najemcę, niż przy wynajmowaniu całego mieszkania.
Fajny myk, ciekawe wnioski. Dzięki za komentarz!
2400 + opłaty, szaleństwo 😀 Fajnie, ze znalazłeś kogoś z IT kto to wziął, ale ceny już sie robią nieźle zaporowe. Ja właśnie zmieniam mieszkanie… bo przenosimy się z gdańskiego Śródmieścia do centeum Elbląga. 1600 z opłatami za 2 pokoje, po remoncie, z miejscem parkingowym. Bez castingów, bez świrowania że pies/kot, bez spowiadania się co robimy w życiu, w zasadzie bez zamienienia słowa bezpośrednio z właścicielem, z przetrzymaniem mieszkania miesiąc zanim sie wprowadzimy za 200 zł. Więc na razie to co się dzieje w Gdańsku będziemy sobie obserwować z boku i jeśli kiedyś wrócimy to pewnie jak już to na swoje.
Swoją drogą zdarzało mi się wynajmować mieszkania bez właściciela na miejscu i bez biura nieruchomości, więc to dopiero jest coś. Bo że da się zlecając to komuś za niemałą kasę to wiadomo.
Takie historie to nie w Trójmieście 😉
Tak, też uważam że to szaleństwo, ale skoro takie są ceny, to korzystam z tego, że jestem po właściwej stronie (tzn. pobieram czynsz, zamiast go płacić ;)). Powiem więcej: gdyby nie dzieciaki, wynajęlibyśmy również nasze aktualne mieszkanie i przeprowadzilibyśmy się gdzieś w stronę Kaszub. Sytuacja na rynku jest bardzo dziwna, ale nie jestem w stanie określić, czy to przegrzanie, czy może z roku na rok ceny będą dalej szły o te kilkanaście procent w górę i kiedyś dobijemy do sytuacji jak u naszych zachodnich sąsiadów.
A patrząc z punktu widzenia inwestora: kupując nowe mieszkanie około 40m2, 2 pokoje na Gdańskim Przymorzu/Zaspie/Wrzeszczu, płacąc za nie 10.000 zł za metr i wrzucając ~1.500zł/m2 w wyposażenie, nawet przy tak kosmicznych czynszach lądujemy z rentownością poniżej 6% brutto. A mamy przecież ryzyko, mamy sporo pracy którą trzeba w to włożyć… jeśli dojdzie do tego kredyt, opłaty za pośredników itp, to może się okazać, że to kiepski interes.
Nie no, to że mieszkanie w dobrej lokalizacji w nowej dopiero co oddanej inwestycji po 10k/metr na kredyt, swoje kosztuje to zupełnie rozumiem, wcale nie jest tak łatwo dobrze na tym zarobić, dlatego trochę mnie dziwi z jakim optymizmem ludzie w tej chwili w to teraz wchodzą. Kupony na wzroście cen odcinają raczej ci co mieli mieszkanie wcześniej / odziedziczyli,a w tej chwili korzystają z podbitych cen do poziomu co by ten z kredytem tez wyszedł na swoje i zwiększają stopę zwrotu. i cieżko się dziwić, głupi by byli gdyby tego nie robili skoro ludzie płacą. Ale czy to kiedyś nie je… to bym sobie ręki nie dał uciąć. Już teraz tych nowych mieszkań ewidentnie inwestycyjnych pod dobówki jest w Śródmiściu sporo, masa się jeszcze buduje i wejdzie na rynek. Stare mieszkania w kamienicach też są kupowane za grube pieniądze, remontowane na wysoki standard i wynajmowane za niemałe . Pieniądze Więc z jednej strony bardzo zwiększa się podaż nowych/wyremontowanych, ładnych mieszkań w wysokim standardzie, z drugiej brauje w centrum tych gorszych, na cenę młodego Kowalskiego na/po studiach. i tym sposobem jednocześnie za 2k + opłaty trzeba płacić za 2 pokoje ruderę, a za 2,5k + opłaty mamy już nowe mieszkanie w wynajmie długoterminowym w dobówkowej inwestycji.
Wiec imo na wygranej pozycji w najbliższym czasie będą najemcy tych droższych/lepszych mieszkań, bo tutaj będzie w czym wybierać oraz wynajmujący mających starsze mieszkania, które odziedziczyli albo tanio kupili. Ale to tylko takie luźne dywagacje. Poczekamy, zobaczymy 🙂
Mam podobne przemyślenia. Moim zdaniem także wygrani są Ci którzy mieszkania kupili kilka / kilkanaście lat temu lub kupili bardzo okazyjnie.
Pozostali, zachęceni dziesiątkami artykułów w necie, fimikami na yt etc kupujący za obecną średnią cenę wchodzą na maxymalnej górce biorąc jeszcze przy tym kredyty no bo przecież jeden czy drugi bloger pisał że tak super można na tym zarobić. Nie zwracają przy tym uwagi, że często dany bloger nie brał kredytu na swoje mieszkanie a więc jego ryzyko jest znacznie mniejsze.
Potem kombinują jak tu uzyskać te 5% podczas gdy Ci pierwsi uzyskują bez żadnego problemu po kilkanaście procent.
Uważam, że ceny najmu dobijają do sufitu (szczególnie w Gdańsku), potwierdzeniem tego faktu jest choćby to że:
„Zainteresowanie naszym ogłoszeniem na portalu OLX + na kilku grupach FB było niewielkie – ot, kilka telefonów i jedna prezentacja mieszkania w przeciągu niespełna tygodnia. ”
W zasadzie przy najmie telefon powinien się urywać, dziennie po kilka / kilkanaście telefonów powinno być standardem, jeśli nie ma telefonu przez jeden cały dzień to już powinno dawać do myślenia.
Ja oferuję zawsze cenę trochę niższą niż rynek (oczywiście w konkretnej dzielnicy i konkretnym standardzie) (generalnie na necie większość ogłoszeń to te najdroższe – dlatego że te ogłoszenia które mają normalne ceny znikają z prędkością światła a pozostają na dłużej tylko te które wynająć się nie chcą, stąd wnioski kolejnych landlordów że to wszystkie mieszkania wynajmują się za te kosmiczne ceny i sami także takie podają, taka samo napędzająca się karuzela).
Rozmawiam z wieloma młodymi osobami, które są na rynku pracy od niedawna i widzę, że wielu jest zdeterminowanych i rezygnują z najmów na rzecz zakupu własnego lokum.
Znam też osoby, które rezygnują z najmu w jednym z bloków gdzie Wolny masz mieszkanie na Przymorzu. Także płacą coś koło 2400 zł plus opłaty w mega hałaśliwym miejscu, bo gigantyczna ulica za oknem jest nie do zniesienia. Nie sposób otwierać okno w nocy bo budzą auta i tramwaje. Mieszkanie małe, za sporą sumę bo wszystko razem wychodzi około 3000 zł.
Kredyt z kolei na mieszkanie nawet trochę większe wyniesie ich 1600 zł.
Z moich rozmów z osobami wynajmującymi na pokoje także wynika, że jest coraz gorzej. Coraz trudniej o najemców i z roku na rok mają coraz większe wymagania.
Nowych budów w Gdańsku jest bez liku, deweloperzy szaleją bardziej niż w latach 2004 – 2008. W zasadzie gdzie się nie obejrzeć tam nowe bloki albo i całe osiedla na terenach które stały puste przez 80 lat ale są blisko centrum.
Moim zdaniem rynek wszystko ureguluje, najpierw będą płakać Ci, którzy kupili na wynajem niedawno na kredyt za średnią rynkową, jak ceny najmu zjadą a z kolei odsetki od kredytu wzrosną to te ich 5% wyparuje jak bańka mydlana.
Co do pomysłu pokazywania mieszkania przez obecnych najemców uważam, że to też dobry pomysł. Sam kiedyś pokazywałem mieszkania na sprzedaż bez obecności właściciela oraz bez pośrednika i to właśnie po tym moim pokazie mieszkanie się sprzedało a przez kilka wcześniejszych lat (sic !) żaden pośrednik nie mógł go sprzedać więc coś w tym jest bo inaczej najemca rozmawia sam na sam z danym klientem (czy to na najem czy sprzedaż).
Świetne doświadczenie. Bo o to chodzi, żeby nie zajechać się przy jakiejś czynności samemu, tylko tak ją delegować, żeby obie strony mogły być wygrane i tak właśnie się czuły.
P.S rzucił mi się jeszcze w oko Revolut na końcu tekstu – faktycznie ostatnio też się nim zachwycam, szybkie przelewy, bardzo dobre kursy walut i jeszcze darmóweczka na wejścia. Żeby tak nasze polskie banki od czasu do czasu wrzuciły taką ofertę… heh… marzenie ścietej głowy.
Wolny wczoraj wygasł ci certyfikat SSL i przy wejściu na stronę jest ostrzeżenie.
Poprawione, dziękuję.
I to się nazywa połączeniem przyjemnego z pożytecznym 😉 Fajnie właśnie, jak już się wejdzie w temat wynajmu na dobre i takie rzeczy jak podpisywanie nowej umowy czy weryfikacji najemców przebiegają bez najmniejszych problemów i stresów.
W dzisiejszych czasach w dobie pandemii z tym wynajmem to jest różnie. Waszym zdaniem ceny spadły czy się podniosły?