Ponieważ rok 2019 jest pierwszym, kiedy wszystkie trzy kupione z myślą o wynajmie mieszkania pracowały przez pełne 12 miesięcy (ostatnie z nich weszło do użytkowania w drugiej połowie 2018), postanowiłem podsumować nasze nieruchomościowe inwestycje na przestrzeni tego czasu. Tekst zdobią wizualizacje lub zdjęcia z gotowych inwestycji, które wyszły na przestrzeni ostatniego roku spod ręki Wolnej i Jej Pracowni Dobrych Wnętrz, z której usług skorzystało już wielu zadowolonych klientów :).
A skoro otrzymałem już komplet planowanych na ten rok przelewów od najemców, postanowiłem nie czekać do stycznia, tylko – korzystając z chwilowego przypływu chęci do przelewania myśli na elektroniczny papier – opublikować nasze wyniki już teraz. Wpis będzie zawierał sporo konkretów, ale nie zabraknie też nieco mniej merytorycznych, ale równie ciekawych i przydatnych wniosków. To jeden z tych tekstów, które wniosą konkretną wartość na wiele miesięcy (w może i lat), dlatego już tego zachęcam do podzielenia się linkiem ze znajomymi, których temat nieruchomości również mógłby zainteresować. Nie przedłużając, zacznijmy podsumowanie naszego mini-biznesiku pod tytułem „mieszkania na wynajem”…
Który urósł do wcale nie takich małych rozmiarów, zwłaszcza jak na dodatkowe źródło przychodów, którego głównym celem od początku było spokojne, jak nabardziej pasywne i bezpieczne generowanie racjonalnych stóp zwrotu z oszczędności, które wypracowaliśmy na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Nie ma więc mowy o wynajmowaniu krótkoterminowym, na doby czy godziny ;), dla letników itp. Mówimy o absolutnej klasyce: długi termin (rok +), osoby pracujące (chociaż zdarzają się nam również emeryci ;)), minimalne ryzyko. Jak zatem wyglądają liczby na tym nieprzewidywalnym i przez wielu uważanym za niepewny rynku?
[table id=3 /]
80.580 zł – tyle właśnie otrzymaliśmy na przestrzeni całego roku 2019 za wynajem 3 powyższych mieszkań znajdujących się w dobrych lokalizacjach w Gdańsku, z czego do dwóch przynależą miejsca parkingowe w hali garażowej.
Od powyższego przychodu odprowadziliśmy 8,5% podatku (łącznie 6.850 zł), jako że rozliczamy się na podstawie ryczałtu. Do kosztów, które wpadły do naszego koszyka należy dodatkowo dorzucić ubezpieczenie nieruchomości (w sumie 296 zł w skali roku, zdecydowanie podstawowy zakres) oraz podatek od gruntów oraz nieruchomości, łącznie 506 zł (od przyszłego roku będzie to 400 zł mniej w związku w przekształceniem dzierżawy gruntów we własność). Dorzućmy jeszcze wynagrodzenie pośrednika (dzięki któremu wynająłem mieszkanie leżąc na plaży!!!), z którego korzystaliśmy aż dwukrotnie (1.000 zł + 1.300 zł). Więcej kosztów nie pamiętam, za wszystkie serdecznie żałuję 😉 i od dłuższego czasu mam pełną świadomość, że całość można było wykonać w bardziej optymalny podatkowo sposób.
Nasz dochód wyniósł 77.478 zł, a po uwzględnieniu podatku: 70.628 zł. Lub – jak kto woli – 5885 zł netto miesięcznie. Można powiedzieć, że w końcu zaczęliśmy zbierać plony z tego, co sialiśmy od ostatnich nastu lat, ale dopiero po finansowym podsumowaniu roku 2019 (tutaj podsumowanie z 2018) będę mógł stwierdzić, czy wynajem nieruchomości pokrył 100% naszych codziennych wydatków. Teraz ograniczę się do stwierdzenia, że dużo przyjemniej i efektywniej pracuje się, kiedy człowiek ma świadomość, że wcale nie musi tego robić 🙂
Uwzględniając kwotę, którą do tej pory zainwestowaliśmy w kupno, wykończenie i wyposażenie mieszkań, średnia rentowność w roku 2019 wyniosła 7,28 % netto.
Ponieważ w dotychczasowej historii jeszcze żadne z naszych mieszkań nie miało ani jednego dnia pustostanu, faktyczna rentowność jest wyższa niż zakładane przeze mnie „sensowne minimum”, które jeszcze przed kupnem mieszkań, sam sobie ustawiłem na poziomie 6% netto. Warto jednak zauważyć, że zanim odebraliśmy mieszkania od dewelopera, przeprowadziliśmy remont i je wynajęliśmy, każdorazowo wpłacaliśmy kolejne transze, nie otrzymując w zamian żadnych dochodów przez wiele miesięcy. Gdyby uwzględnić ten czas oczekiwania, dotyczasowa rentowność na przestrzeni ostatnich 3 lat wyglądałaby co najmniej miernie.
Warto dodać, że wszelkie opłaty eksploatacyjne pokrywali najemcy i są one przezroczyste dla naszych finansowów. Oczywiście pod warunkiem, że nie mamy pustostanów, bo wtedy te koszty obciążałyby nas. Opóźnienie w opłatach zdarzyło się raz, zaledwie po miesiącu od wprowadzenia się przez nowego najemcę. Szybkie przypomnienie o temacie (w pierwszym dniu po terminie, bez zbędnego czekania!) załatwiło sprawę, powodem okazało się zwyczajne zagapienie, a sytuacja przez ostatnie pół roku się nie powtórzyła. Nie mieliśmy praktycznie żadnych kłopotów z najemcami, nikt z sąsiadów czy administracji się nie skarżył, a stan mieszkań nie wydaje się pogarszać w nadmierny sposób.
Ciekawą kwestią może być ta, czy – oprócz tego, że zarabiamy na czynszach wynajmując mieszkania – skorzystaliśmy również na wzroście wartości kupionych nieruchomości? Najprostsza odpowiedź brzmi „nie”, ponieważ dopóki wyznajemy strategię „kup i trzymaj”, to wszelkie gdybania o zysku w wyniku sprzedaży nieruchomości nie mają przełożenia na nasze wyniki finansowe. I tak teoretyzując mógłbym napisać, że mimo kupowania zdecydowanie poza rynkowymi dołkami, na dzień dzisiejszy jesteśmy jakieś 40-50% „do przodu”. Jednocześnie, z miesiąca na miesiąc na rynku nieruchomości coraz bardziej wrze i obecne ceny w Gdańsku są abstrakcyjne. Wystarczy wspomieć, że mieszkania, które kupowaliśmy w okolicy 6.000 zł moglibyśmy dzisiaj sprzedać za 10-12 tysięcy z metra (a przynajmniej tak wynika z realistycznej analizy podobnych ogłoszeń na portalach internetowych). To czyste szaleństwo i zupełne oderwanie od poziomu zarobków większości społeczeństwa. Bo skoro przy mocno rosnącym poziomie płacy minimalnej (przypominam: 2.600 zł w 2020), metr mieszkania w bardziej sensowych pod względem najmu dzielnicach oscyluje wokół 10.000 zł, to ta pojedyncza pensja pozwala na kupno jedynie 0,26 metra kwadratowego. A to wskaźnik mówiący o absolutnym przeszacowaniu tego rynku i rychłym nadejściu kataklizmu – nie tylko w obszarze nieruchomości. Ale czy tak rzeczywiście będzie… tego nie wie nikt. Może już nigdy nie zobaczymy niższych cen za metr? Chętnie poznam Twoją opinię w tym temacie!
To jedna z ofert inwestycyjnych, które od czasu do czasu otrzymuję. Właśnie tak wyceniane są obecnie nieruchomości deweloperskie w okolicach, gdzie inwestuję. Szaleństwo… a może okazja? 🙂
Niezależnie od tego warto zauważyć, że żadne z naszych mieszkań nie zostało kupione w cenowym dołku. Wręcz przeciwnie – można stwierdzić, że nasza umiejętność wstrzelenia się w rynek czy znajdywania okazji cenowych szału nie robi. Nie przeszkodziło nam to jednak w dokonywaniu względnie dobrych decyzji inwestycyjnych, które najzwyczajniej na świecie się „kalkulują” i – ponieważ nie posiadamy kredytów na te mieszkania, a dodatkowo bronią się one pod względem lokalizacji i standardu – nie powinno się to zmienić w najbliższych latach. Jeśli będziesz konsekwentny w tym, co robisz i nie zaniedbasz codziennych, malutkich kroczków, z czasem efekty będą coraz bardziej zauważalne. A wszelkie próby wstrzelania się w odpowiedni moment zostawiam profesjonalistom, jednocześnie nie do końca dowierzając w ich szansę pokonania rynku :). Bo i nie o to chodzi – kluczem jest podejmowanie decyzji biznesowych (zamiast wiecznego ich odwlekania) i wspomniana już konsekwencja w działaniu.
Zastanówmy się jednak, jak wyglądałaby rentowność przy założeniu, że wszedłbym na rynek dzisiaj, przy obecnych cenach nieruchomości oraz przy identycznych cenach czynszu, które pobieram. Zakładając, że za kazdy metr posiadanych mieszkań zapłaciłbym 10.000 zł (co jest i tak wręcz nierealnym założeniem, patrząc na dzisiejszy rynek w Gdańsku i uwzględniając wszystkie koszty naokoło, w tym wykończenie i wyposażenie), kwota wejścia w tą zabawę wyniosłaby 1.300.000 zł. 70.628 zł generowane przez 1,3 mln zł przekłada się na 5,4% netto. Przy bardziej realnych 11.000 zł za każdy metr, zjeżdżamy do 4,9% netto. Dla 12.000 zł za m2 mamy wynik na poziomie 4,5% netto. A ceny ofertowe często są jeszcze wyższe…
I jak to ocenić? Z jednej strony, nie jest różowo. Ceny w Gdańsku są co najmniej absurdalne, a jednocześnie: wcale nie jestem pewien, czy kiedyś będzie taniej niż dzisiaj. Być może szalejące ceny to nie tylko wynik bańki na nieruchomościach, ale zwykłej utraty wartości pieniądza? Dlatego cieszę się z decyzji inwestycyjnych, które kiedyś podjęliśmy mimo wielu wątpliwości, a jednocześnie mogę tylko wyobrazić sobie, co by było, gdybym wyskalował ten biznes bardziej niż to zrobiłem, chociażby w oparciu o kredyty i dwu-trzykrotnie większą skalę działalności. Oczywiście, nadal mogę to zrobić i wcale nie twierdzę, że nie wykonam tego ruchu – w końcu okolice 5% netto to wciąż niezły wynik, zwłaszcza jeśli porównamy to z oprocentowaniem lokat bankowych i uwzględnimy możliwość skalowania inwestycji w nieruchomości.
Ale na dzień dzisiejszy nie jestem przekonany, że warto podejmować dodatkowe ryzyko dla tych 5%, dalej skalując nasz biznesik i – siłą rzeczy – wkładając wszystkie jajka do jednego koszyka. Zwłaszcza, że wiązałoby się to z całkowitą zmianą podejścia, przejściem w tym obszarze na DG, zamianą/kupnem mieszkań z rynku wtórnego (amortyzacja) itp. Ale może taki jest naturalny kierunek, w którym zmierza rynek najmu? Może za kilkanaście lat będzie jak na zachodzie, gdzie zarabia tylko ten, kto kupił mieszkania wiele lat temu, a wchodzenie na rynek w obecnych warunkach daje wręcz śmieszną rentowność, o ile nie jesteś dużą instytucją, która wykorzysta efekt skali…
Z pozytywów ciężko nie wspomnieć o znalezieniu bardzo miłych pań pośredniczek, które w ramach uczciwego wynagrodzenia znalazły mi fajnych najemców, jednocześnie podbijając o 100-200 zł czynsz na każdym z dwóch mieszkań, w których najmie pośredniczyły. Ja oszczędziłem masę czasu, a ich wynagrodzenie zwróciło się z nawiązką! To krok w dobrą stronę, zwłaszcza jeśli naszym celem jest jak najmniejsza ilość czasu poświęcona na obsługę najmu. W ciągu roku zainwestowałem nie więcej niż 80 godzin na całościową obsługę tego źródła przychodów. Tutaj szerzej zastanawiałem się, ile rzeczywiście jest pasywności na tym rynku.
Kiedyś już wspominałem, że regularnie odkładam 200 zł na własny fundusz remontowy. Kwota bardzo niewielka, zwłaszcza uwzględniając 3 mieszkania, ale na tą chwilę mam już 3.500 zł, co pozwoliłoby na wymianę kilku zepsutych sprzętów czy niewielkie odświeżenie najstarszego z mieszkań (własnymi rękoma oczywiście). Polecam takie podejście, zwłaszcza jeśli traktujesz tą zabawę nieco poważniej.
Ciekawie prezentuje się też sama liczbę metrów kwadratowych, które obsługujemy oraz które sami wykorzystujemy prywatnie. Abstrahując od tego, że ten wskaźnik w Polsce jest na niskim poziomie w porównaniu z krajami zachodnimi, to w moim mini światku wygląda to dość niezwykle. Otóż wszyscy nasi najemcy są lepiej sytuowani niż my jeśli chodzi o przestrzeń życiową :). Z jednej strony, żyjemy względnie komfortowo: 4 pokoje, 75 metrowe mieszkanie, żyć nie umierać. Ale nasza rodzina liczy cztery osoby, co przekłada się na niecałe 19m2 na głowę. Jeden z najemców sam wynajmuje 50m2, drugi ma do dyspozycji 40m2 i nawet nasza parka staruszków nas przegania, dzieląc na dwójkę 40m2. Nie przeszkadza mi to jednak, a nawet jest spójne z moim życiowym podejściem, względnym minimalizmem i odbałością o to, żeby swoimi działaniami szanować planetę, na której żyjemy. Jednocześnie, prawdopodobnie jestem ewenementem jeśli chodzi o inwestorów, zadowalając się skromniejszymi warunkami niż te, w których żyją nasi najemcy 🙂 Nie twierdzę, że to magiczny sposób na szybkie osiągnięcie statusu rentiera, ale coś w tym na pewno jest.
Co równie ciekawe, najtaniej wynajmujemy największe i najwięcej warte mieszkanie. Wynika to z jego stanu (11 lat od oddania do użytkowania, wypadałoby je już chociaż odświeżyć), braku parkingu (był darmowy pod budynkiem, ale sytuacja jakiś czas temu się zmieniła, a my postanowiliśmy nie inwestować 30 tysięcy w miejsce pod chmurką, w dodatku na mocno szemranych zasadach) a także z tego, że od niemal dwóch lat mieszka tam bezproblemowy najemca. Wspomnieć należy też dość wysokie opłaty na fundusz remontowy (najemca patrzy przecież na sumaryczną cenę utrzymania mieszkania jako całości). Mamy jednak świadomość, że po niewielkim remoncie (który prawdopodobnie zamknąłby się w kwocie 10.000 zł) moglibyśmy podnieść czynsz o 300-400 zł. W grę wchodzi też sprzedaż tego mieszkania i kupno mniejszego powierzchniowo (np. 50 -> 40m2) oraz zainwestowania nadwyżki w inną nieruchomość. To mógłby też być pierwszy krok do przerzucenia się na wynajmowanie w ramach DG i korzystanie z wyższej amortyzacji używanych mieszkań. Ale – jak już wspominałem, na tą chwilę raczej jesteśmy dalej niż bliżej do podjęcia tego typu decyzji.
Zamiast podsumowania odpowiem na kilka pytań, które sam postanowiłem sobie zadać 🙂
- Czy uważam, że było warto iść tą ścieżką, jeśli chodzi o inwestowanie oszczędności?
Zdecydowanie tak – nie widzę wręcz alternatyw, które byłyby w stanie dać podobne rezultaty finansowe przy takiej skali inwestycji, a jednocześnie: które byłyby tak bezpieczne i mało wymagające. Żeby nie było tak całkowicie różowo, warto poczekać z wnioskami co najmniej lat 😉 Rok (czy nawet kilka: naszą przygodę z najmem zaczęliśmy w 2013 roku z jednym mieszkaniem na wynajem) to za mało na tym rynku. To sport dla cierpliwych i świadomych tego, że nie ma pewnych inwestycji. Demografia, podatki, prawo, kryzysy i inne czynniki mogą w znacznym stopniu wpłynąć na efekty naszych działań. Dlatego działam asekuracyjnie: bez kredytowania się pod korek, bez wkładania wszystkich jajek do tego samego koszyka, a przede wszystkim: pamiętając, że warto mieć dobry fach w ręku (inaczej mówiąc: INWESTUJ W SIEBIE, o czym pisałem jeszcze w 2013 roku) i kilka planów alternatywnych, które w sytuacjach podbramkowych mogą okazać się nieocenione.
- Czy powtórzyłbym całość teraz?
Ze względu na ceny… nie wiem. Dzisiaj jestem znacznie mądrzejszy, ale też bardziej leniwy. Mając dzisiejszą wiedzę i zapał ówczesnego 20-kilku latka, równie mocno wierzyłbym w swoje możliwości i prawdopodobnie powtórzyłbym całość, unikając błędów w pewnych aspektach i płacąc frycowe gdzie indziej, chociażby w związku z wchodzeniem na rozgrzany dzisiaj rynek. Pewne jest to, że była to ciekawa droga i dzięki temu, że trwała naście lat, mam poczucie jej znaczenia i wiem, że włożyliśmy mnóstwo wysiłku w to, żeby być w tym miejscu.
- Co bym zrobił inaczej?
Wiele rzeczy, ale ponieważ to wiedza wypracowana na własnych lekcjach (uważam, że w życiu nie ma błędów, są za to lekcje ;)), to pozwolę sobie nie podawać gotowego przepisu. Wcale zresztą nie uważam, że mam złoty przepis na sukces. Każdy podąża swoją drogą i doświadcza życia (również tego inwestycyjnego) na własnej skórze. Oczywiście, mając wiedzę lub mentora, można sobie wydatnie ułatwić, ale samodzielne dochodzenie do kolejnych wniosków również ma swój urok. Jeśli sam wchodzisz na ten rynek i chcesz sobie co nieco ułatwić w obszarze projektu wnętrz, zapraszam do kontaktu z naszą Pracownią Dobrych Wnętrz, w ramach której ja również czasami dorzucam swoje trzy grosze 😉
- Co dalej?
Tego nie wiem. Czasami mam ochotę wyskalować ten nasz biznesik. Oznaczałoby to jednak całe mnóstwo pracy i dodatkowych inwestycji w średnim horyzoncie, zanim całość dobiegłaby końca. Innym razem myślę, że nie muszę już robić kolejnych ruchów, zwłaszcza że od roku znowu mam sporo frajdy z rozwoju w obszarze zawodowym i nie widzę powodów, dla których nie miałbym kontynuować ciekawej, bardzo wygodnej (bo w pełni zdalnej) i bardzo dobrze płatnej pracy… która w moim przypadku jest i jeszcze trochę będzie prostą sprzedażą czasu za pieniądze, co się nieco rozmija z ideą rentierstwa 🙂 Ale skoro znowu mam paliwo i chcę dać z siebie nieco więcej, idę w tym kierunku i nie zastanawiam się, czy to spójne z moją wizją samego siebie za X lat. Dzięki wieloletniej pracy mogę w każdym momencie powiedzieć „dość” i staram się o tym zawsze pamiętać. Z drugiej strony, mam ochotę na podjęcie tylu różnych tematów, że życia by mi na nie wszystkie nie starczyło i z tą świadomością staram się podejmować decyzje o kolejnych projektach.
Nie mówiąc o tym, że wsadzanie wszystkich jajek do jednego koszyka to nie najrozsądniejsza ścieżka i warto poszukać alternatywy dla nieruchomości. Zwłaszcza, że nie mam pewności, jak ten rynek się rozwinie w przyszłości. Dzisiaj jest kolorowo, ale niedługo mogą przyjść gorsze chwile, a w moim subiektywnym odczuciu nasi kochani rządzący raczej nie wykorzystali odpowiednio ostatnich lat dobrobytu, stawiając bardziej na rozdawnictwo niż na trudne zmiany, które należało podjąć w dobrych czasach. Jak dodamy do tego niepewność w obszarze podatków (ryczałt z najmu prywatnego, podatek katastralny, limity składek na ZUS, zmiany w podatkach dla firm) to widać, że nawet najlepszy plan może rozbić się o skały, które nagle wyłonią się z dna. Brakuje nam stabilności i pewności, że dziś podjęte decyzje biznesowe będą miały rację bytu chociażby za kilka lat.
- A co z naszym domem, o kupnie/budowie którego intensywnie myśleliśmy wiosną 2019?
To również jedna z opcji, dlatego ze spokojem odkładamy nadwyżki finansowe i myślimy, że prędzej czy później znajdziemy dla nich zastosowanie. Myślę, że najbardziej sensownym scenariuszem byłaby przeprowadzka do domu i oddanie w najem naszego obecnego mieszkania. To przełożyłoby się na dodatkowe 2.500 zł netto (lub więcej) każdego miesiąca. Ale z tym domem to nie taka prosta sprawa, zwłaszcza jeśli zaczniemy od tego, że nie do końca wiemy, w jakiej części świata miałby się on znajdować 😉 To temat na nasze przemyślenia, których mamy tym więcej, im więcej podróżujemy po świecie. Świecie, który stwarza multum możliwości, z których zdecydowana większość z nas nie tylko nie korzysta, ale nawet nie zdaje sobie sprawy.
Jeśli Ty również podróżujesz, być może skorzystasz z powyższej oferty, jednocześnie wspierając nasze podróżnicze plany? Z góry dziękuję!
I tym optymistycznym akcentem zdecydowałem się zakończyć ten wpis 🙂 Mam nadzieję, że podzielicie się swoimi wnioskami i inwestycyjnymi planami na przyszłość, zwłaszcza jeśli macie doświadczenie na rynku nieruchomości na wynajem. Zachęcam też do użycia przycisków do dzielenia się tym wpisem poniżej – macie do dyspozycji FB, Twittera i Google+. Niech inni też skorzystają z powyższej wiedzy!
2 kwestie
1. czy moze byc taniej? rentownosc najmu w USA jest okolo 10%, w PL okolo 4%… wiec moze byc taniej
2. inwestowanie na rynkach akcji – mniej stresu, mniej zachodu a lepsze stopy zwrotu
Mniej stresu i zachodu na rynach akcji? Ciekawe podejście, chciałbym się go nauczyć 🙂 Problem według mnie jest jeden: czy wrzucisz w akcje znaczne środki? Tzn. takie, które stanowią dla Ciebie znacznie ponad połowę całego portfela a jednocześnie liczymy je 7-cyfrowymi kwotami w PLNach? I czy wykręcisz z takich kwot regularne 7-8% netto bez ryzyka utraty sporej części kapitału? To jest właśnie problem, którym według mnie są oberczone inwestycje o których piszesz.
Nauczyć się spokojnie można, wystarczy kilka książek pochłonąć, poukładać sobie wszystko w głowie, zapisać strategię i sumiennie realizować, nie zważając na aktualne wyceny.
Ja mam portfel podzielony na dwie części: pierwsza, krótkoterminowa to oszczędności na działkę i dom, druga, długoterminowa, to oszczędności „emerytalne”, ale od razu zaznaczam, że nie chodzi mi o emeryturę w wieku +60 lat, ale po prostu uzbieranie takiego majątku, aby +/- 4% z niego pokrywało mi koszty życia, żebym mógł pracować tylko wtedy, kiedy będę miał na to ochotę.
Część pierwszą trzymam na kontach oszczędnościowych i w obligacjach skarbowych, część druga to 20% obligacje skarbowe, 80% globalny ETF akcji.
Do części pierwszej nie dokładam już, bo zakładam, że to co uzbierałem wystarczy na działkę i dom, a do części drugiej co miesiąc dokładam cegiełkę 🙂
Inwestuję pasywnie, tzn. nie szukam pojedynczych spółek czy gałęzi przemysłu, które w kilka lat uczynią mnie milionerem, tylko co miesiąc pompuję kasę w to samo, nie zważając na „specjalistów” i magików portali finansowych, wieszczących od kilku lat czający się za rogiem krach.
Na początek polecam klasyczną książkę „Benjamin Graham – Inteligentny Inwestor”, przytoczę tu tylko jeden cytat z niej, który mam zaznaczony, ale mądrych treści jest tam o wiele więcej:
„Dostępny po niskiej cenie indeks jest najlepszym środkiem, jaki kiedykolwiek stworzono, służącym do niewymagającego dużych nakładów, inwestowania w papiery wartościowe.”
Dokladnie tak robie, mam obecnie spolki w ktorych mam kwoty 6 cyfrowe, portfolio wartosci pewnie kilku nieruchomosci. Bez stresu i problemow zwiazanych z wynajmem.
Ale tego tez trzeba sie nauczyc jak z wynajmem. Na poczatku kwoty ktore inwestowalem oczywiscie byly mniejsze.
Pomyślałem chwilę o tym i doszedłem do wniosku, że po raz kolejny kluczowe tutaj okazuje się po prostu przyzwyczajenie, wyrobienie pewnych nawyków. Jeśli ktoś wygrałby w totka dużą bańkę, to – chcąc zainwestować, ale nie mając z tym doświadczenia – bałby się wrzucić wszystko w nieruchomości czy giełdę na raz. Ty się obawiasz nieruchomości, ja inwestuję w giełdę ograniczone środki. To dlatego, że przez lata realizujemy nieco inne strategie i stopniowo, długoterminowo oswajamy się z myślę, że coraz większe kwoty pracują w określony sposób – czy to na giełdzie, czy na nieruchomościach. Jak zwykle, kluczem jest umysł 🙂
Pozdrawiam.
Wolny, ja sie nie obawiam wrzucic pieniadze w nieruchomosci (ktory jest na szczytach). Tylko wiem ze zarobie znacznie lepiej na rynku akcji (niektóre Amerykanskie akcje ciagle ponizej swoich szczytow z 2018, Polskie akcje bardzo tanie z fundamentalnej perspektywy). Wiec chodzi o to, ktory rynek jest w danym momencie bardziej atrakcyjny.
Heh, w zależności od tego, kogo spytasz, jest mnóstwo argumentów za i przeciw temu, że zarówno giełda, jak i nieruchomości są na szczytach. Zamiast przeciągać linę pomiędzy akcjami a nieruchomościami, podpowiedz: jak zacząć, jeśli chciałbym wejść w rynki finansowe, ale poza GPW? ETFy? Jaki broker? Co z podatkiem z dywidenty? Co z ryzykiem kursowym (załóżmy: chciałbym wymieniać PLNy np. na USD w Revolucie i dolarami zasilać konto maklerskie). Z góry dziękuję.
Ok skoro pytasz to jako starter polecam swoj kanal na YouTubie gdzie prezentuje moje inwestycje.
Jest tez cykl w ktorym testuje konto Revoluta wiec moze byc to dobry poczatek zeby zrozumiec jak to dziala.
https://www.youtube.com/channel/UCdaLy-e_Ho9IivTT7WYK2MQ/videos
Revoluta używam na co dzień. Zarejestrowałem się do ich „konta maklerskiego”, ale nie jestem w stanie zweryfikować, czy przechowując tam znaczną (powiedzmy, 6-cyfrową) kwotę mogę spać spokojnie, czy może jedynym gwarantem jest Revolut jako prywatna spółka brytyjska. Wiesz coś więcej? Czy bazujesz wyłącznie na revolucie czy też masz inne zagraniczne konta maklerskie?
Mam kilka rachunkow maklerskich:
– cos takiego jak PPK tylko ze w UK (doplata pracodowacy, srodki przed opodatkowaniem) – rachunek w AJBell, dzisiaj pewnie wrzuce filmik z wynikami z ostatniego roku inwestowania
– rachunek LISA (nie ma odpowiednika w Polsce, ale rowniez nie place podatkow + 25% doplaty rzadowej): w AjBell i HL (byl jeden filmik na ten temat na moim kanale – https://www.youtube.com/watch?v=Tdp-viJI_a8)
– rachunek ISA (cos takiego jak polskie IKE): Saxo i AjBell
– rachunek w $ w Saxo
– Revolut, symboliczne kwoty poki co, najlepsza oferta ale na razie testuje (jest kilka filmikow na moim kanale na ten temat).
No właśnie, taki problem z tym Revolutem że sam mam opory żeby tam wrzucić większe kwoty. Ostatnio czytałem o rachunkach maklerskich do inwestowania za granicą, ale na razie bez konkretów. Coś mi mignęło że niektórzy brokerzy FOREX mają w swojej ofercie akcje/ETFy, może w tu trzeba jeszcze poszukać.
Pozwolę sobie dołączyć do wymiany zdań – ostatnio eMakler w mBanku mocno obniżył prowizję minimalną za inwestowanie na rynkach zagranicznych, gdzie jest dostęp do sporej liczby ETFów. Pozwolę sobie też podrzucić link do artykułu Macieja Samcika, gdzie dyskusja na temat podatków i innych szczegółów była dość wyczerpująca (przepisywanie tu wszystkiego byłoby dość uciążliwe :)). W skrócie natomiast – ETFy z giełdy londyńskiej (poza IKE/IKZE najlepiej akumulujące), inwestycje pakietami po minimum 6552zł. Aczkolwiek, standardowe ryzyko związane z inwestowaniem oczywiście nadal występuje.
https://subiektywnieofinansach.pl/ulga-podatkowa-pit-ikze-oszczedzanie-w-etf-biuro-maklerskie/
Ja bym powiedział, że nie tyle ETFy z giełdy londyńskiej, co te, zarejestrowane w Irlandii. Kraj notowania nie powinien mieć znaczenia, dywidendę brutto otrzymamy tak, czy inaczej.
Tak, ostatnio właśnie widziałem informacje o eMaklerze (a to najstarsze konto, które nadal posiadam). Tylko tutaj brakuje mi tego elementu zabezpieczenia – tzn. nie mam jak połączyć kupno USD i ich użycia do inwestowania za granicą. Oczywiście, robię to pośrednio kupując walory rozliczane w USD. Czy to wystarcza… nie wiem. A może mój pomysł (kupno USD i ich używanie „gdzieś”) należy jeszcze raz przemyśleć.
W każdym razie dzięki za info.
@wolny
W DM BOŚ możesz trzymać PLN / USD / EUR / GBP i używać ich do transakcji zagranicznych.
https://bossa.pl/oferta/rynek-zagraniczny
Kilka dni temu obniżyli też prowizję od transakcji za granicą. Wcześniej było to 0.29%, ale nie mniej niż 38 zł, a od 16 grudnia jest 0.29%, ale nie mniej, niż 29 zł.
Dzięki za info. W DM BOŚ ma akcyjne IKE + IKZE. Coś mi nawet mignęło o możliwości inwestowania w akcje zagraniczne. Nie wiem jak z ETFami. Do sprawdzenia, jak również te środki w walutach. jeszcze raz dziękuję.
@wolny
Od niedawna (kilku / kilkunastu dni) jest już możliwe kupowanie zagranicznych ETFów w DM BOŚ poprzez IKE / IKZE, przynajmniej tych notowanych na NASDAQ, NYSE, LSE i XETRA.
https://bossa.pl/oferta/IKE-i-IKZE
A i od paru lat mam zainwestowane 100% portfela w akcje. Jak wiesz co robisz, to dywersyfikacja nie jest Ci potrzebna.
Rowniez preferuje inwestycje w akcje (dokladniej w ETFy reprezentujace indeksy). Moje portfolio, ktorym dziele sie na blogu jest zdecydowanie 6cio cyfrowe 😉
Do inwestowania w akcje na calego przekonala mnie zmiana perspektywy. Przede wszystkim nie mam zamiaru nigdy sprzedawac wszystkich akcji. Najlepiej ograniczyc sie do sprzedazy 3-4% wartosci rocznie (lub bazowania tylko na dywidendach). Indeks jest rowniez samo 'naprawiajacy sie’. Slabe spolki wypadaja, dobre wchodza. Ciezko osiagnac taki efekt niskim kosztem w przypadku nieruchomosci.
Interesujace, a jaka stope zwrotu osiagnales w 2019 roku?
Rok 2019 byl bardzo dobry dla akcji, wiec i wyniki to odzwierciedlaja: Stopa zwrotu „wazona czasowo” (TWR) wynosi 21.86% (dla czesci inwestycyjnej portfela, mam tez tez troche gotowki).
Panowie, gratuluję szczerze. Pamiętajmy tylko, że to są wyniki teoretyczne, na papierze (o ile nadal trzymacie środki w akcjach). Ja również teoretycznie wykręciłem 15-20% (oprócz tych 7% z hakiem) na wzroście wartości nieruchomości w ostatnim roku. Tyle, że tak jak Wy w akcjach, za miesiąc czy rok mogę być na minusie.
I tutaj dochodzę do kolejnego pytania: czy inwestujecie na zasadzie „kupuj i zapomnij, a jak spada to kup więcej”? Czy może stosujecie stop lossy i nie pozwalacie na zbytnie osunięcie się inwestycji?
No to pokazuje wlasnie wady inwestowania w indeksy. S&P500 stopa zwrotu +27.77%. Moje konto emerytalne ktore sam zarzadzam: TWR wyniosla jak dotad +50.43%. Dobra selekcja jednak konkretnie bije indeksy.
Tez kiedys inwestowalem w fundusze/indeksy ale po co kupowac wszytskie spolki gdy mozna podniesc stope zwrotu poprzez wybor najlepszych firm.
Ja generalnie ciagle dokupuje + dokonuje przegladow i czasem pozbywam sie spolki/redukuje udzial spolki przy ktorej popelnilem blad przy selekcji i jednak nie performuje tak dobrze jak moja analiza wykazywala / zmienily sie aspekty biznesowe i nie jest juz tak atrakcyjna / jest obecnie przewartosciowana. Najlepsze zwroty daja mi spolki ktore dobrze wyselekcjonowalem i trzymam dlugo. Bardzo blisko mojemu stylowi inwestowania do Buffetowskiemu z tym zastrzezeniem, ze ja jednak wole spolki typu growth ale bez zadluzenia/nisko zadluzone + omijanie bankowosci (a to jest branza na ktora Buffett ma najwieksza ekspozycje).
Z ciekawości: czy inwestowanie (+ tworzenie materiałów na bloga i yuotube) to Twoje główne zajęcie?
Ja tylko kupuje. Problemem „stock picking” jest, ze trzeba miec racje 2 razy: kupujac oraz sprzedajac. Kupujac indeksy (i o nich zapominajac), ten problem odpada.
Stopa zwrotu jest nizsza niz sam S&P500, gdyz dywersyfikuje swoj portfel na caly swiat, a akurat w tym roku USA wypadlo lepiej niz reszta swiata. Za rok moze sie to zmienic. Kto wie 😉
Jeszcze nie. Pracuje na etacie 35h w tygodniu. W zasadzie mam to skondensowane 3 i pol dnia w tygodniu (10 + 10 +10 +5).
Oprocz tego inwestowanie, blog i YouTube – okolo 30-40h tygodniowo. Wiekszosc czasu obecnie zwiazane z YouTube (duzo czasu na research + produkcja video).
W tym roku wiecej zyskalem z inwestycji niz wyniosl moj przychod z pracy etatowej wiec idzie to w dobra strone.
Gratulacje! 🙂
Damian , KowalWlasnegoLosu
Czytam waszą dyskusję i gratuluję wyników. Z tego co zrozumiałem to na razie tylko pomnażacie kapitał. Czy wypłacacie sobie zyski (rocznie, kwartalnie) spieniężając część akcji i dalej obracając kapitałem o tej samej wartości początkowej?
Jeśli tylko pomnażacie kapitał bez wypłat zysku to jaki macie plan? Dojechać do jakieś kwoty? Co dalej?
Aktualnie nie sprzedaje i wszystkie dywidendy reinwestuje. Moim planem jest w (mam nadzieje niedalekiej;) przyszlosci wyplacac tylko nie wielka czesc kapitalu (ok 3% rocznie, zalezy od potrzeb i rynku).
Polecam zapoznanie sie z regula 4% oraz badaniami na okolo niej. (Rowniez o niej pisalem: https://www.kowalwlasnegolosu.pl/2018/01/regua-4-procent.html)
Moim celem jest inspirowanie innych do iwnestowania na rynku akcji oraz budowanie majatku.
To nie jest tak, ze ja robie to do konca dla pieniedzy. Bardziej mnie motywuje kupowanie swietnych biznesow i obserwowanie jak rosna.
Kiedys czytalem w ksiazce Donalda Trumpa, ze on kochal robic dobre deale. Ja mam podobnie tylko chodzi o dobre inwestycje. Oprocz tego motywuje mnie rywalizacja, glownie ze samym soba zeby byc coraz lepszym.
Oprocz tego, bede na liscie 100 najbogatszych Polakow. Chce byc bogaty bo to daje wolnosc.
Wolny,
Po pierwsze gratulacje. Bardzo dużo osiągnęliście ciężką pracą, oszczędzaniem i inwestowaniem.
Przyznam, że zadaję sobie w większości te same pytania. Czy dalej nieruchomości, jak nie to co innego, czy i jaka optymalizacja tego co już jest.
1. Właczyłem tryb „zwiększonej ostrożności” jeżeli chodzi o kolejne zakupy. Nie mówię NIE, ale bardzo uważnie analizuję. Oprócz ceny jako takiej, to musi być idealny metraż, lokalizacja z potencjałem, tj taka gdzie za 5-10 lat będzie znacznie fajniej niż jest dzisiaj itd. Duży lewar kredytowy też u mnie odpada. Staram się też analizować inne obszary oraz zoptymalizować posiadany portfel, np. poprzez sprzedaż jednego dużego mieszkania i zakup dwóch mniejszych.
2. Osobiście nie liczę na duże spadki cen (jeżeli w ogóle). Porównuję ceny do innych państw – tam jest jeszcze drożej. Koszty pracy, działek, materiałów nie spadają i raczej nie spadną. Chyba, że w Polsce będzie naprawdę slabo, ale czy wtedy inne obszary bedą wyglądały lepiej ? Raczej nie. Prędzej znajdą się chetni na wynajem mieszkania (najwyżej za mniejsze pieniądze) niż na Condo czy zakup akcji na GPW
3. Zgadzam się z tobą, że wchodzenie dzisiaj na rynek najmu to już nie to samo co jakiś czas temu. Rentowności powyżej 7% coraz trudniej do osiągnięcia przy aktualnych cenach zakupu. W zachodniej Europie jednak rentowności są dużo niższe niż w Polsce i myślę, że nasz rynek też będzie zmierzał w tę stronę.
4. Z ciekawością czekam na to co się zadzieje w kwestii ” estońskiego CITu”. Może Sp z o.o. z 9% citem, którego bedzie można nie płacić przy reinwestowaniu całości zysku będzie opcją do rozważenia.
5. Mam podobne doświadczenia z pracą na etacie. Im mniej muszę a więcej mogę, tym mniej mi ta praca przeszkadza.
Pozdrawiam,
Eryk
Fajne wnioski, ładnie uzupełniają wpis. Dzięki za komentarz!
Polecam ten webinar https://www.youtube.com/watch?v=rVkZKaxCJns&feature=emb_title
świetne opracowanie o aktualnym rynku nieruchomości.
Na razie pierwsza godzina za mną. Ciekawe, na pewno warto obejrzeć, chociaż ciężko oczekiwać obiektywizmu od firmy, której celem jest sprzedaż nieruchomości. Temat przedstawiony bardzo fajnie, chociaż w tym i innych materiałach nie do końca gra mi jedna rzecz: my ciągle porównujemy obecną sytuacją do tej z 2008 roku. Jakbyśmy oczekiwali dokładnie tego samego, na zasadzie kopiuj-wklej. A tak łatwo raczej nie będzie, prawda?
Wolny Taka uwaga, piszesz że ceny są oderwane od rzeczywistości i podajesz przykład że obecnie za pensję minimalną można kupić 0,26m2 mieszkania. Policz ile to było 3 lata temu, wtedy pensja minimalna wynosiła 1850, za metr mieszkania w Gdańsku z tego co piszesz trzeba było zapłacić 6000zł. Wychodzi więc 0,3m2. Różnica nie jest więc aż tak strasznie wielka.
Można to jeszcze porównać ze średnią pensją i zestawić z bańką z 2008 roku.
W mojej lokalizacji jest tak, że obecnie za średnie wynagrodzenie można kupic więcej metra kwadratowego niź kilka lat temu. Ceny nierucomosci rosną, ale wynagrodzenia jeszcze szybciej.
Pozdrawiam,
Gdańsk jest dość specyficzny pod tym względem, dlatego piszę o szaleństwie. Ale nawet, jeśli ceny nie spadną do poziomów sprzed roku czy dwóch, to nie wiem czy jest się z czego cieszyć. Mocno rosnące wynagrodzenia oraz ceny mieszkań, ale też ziemniaków czy wszelkich usług pokazują, że posiadane oszczędności są coraz mniej warte, o ile nie zaprzęgniemy ich do pracy cięższej, niż wynosi inflacja. Która… nie mam pojęcia ile wynosi, ale na pewno jest mocno oderwana od oficjalnych statystyk.
A jak dla mnie to kolejny mega ciekawy wpis, chociaz temat jest mi obcy, bo jeszcze nawet wlasnego mieszkania nie mamy 😉 Ale jak zawsze z ciekawoscia czytam o Twoich/Waszych projektach! Powodzenia 🙂
Myślę, że to temat który może być interesujący niemal dla każdego – zarówno inwestora, jak i kogoś, kto wynajmuje lub planuje kupić własne mieszkanie.
Ciekawa jestem, co byś zrobił / zaproponował w takiej sytuacji. Małżeństwo, które właśnie skończylo spłacać kredyt hip. na własne mieszkanie. Oszczędności na tę chwilę zero (wszystko szło w kredyt, aby się go pozbyć jak najszybciej), nie licząc porządnej poduszki na roczne „przetrwanie” w razie jakiejś katastrofy. Skończywszy spłacać swój kredyt, miesięcznie mogą odkładać dużo (oboje w IT, zarobki OK). Zamiast jednak kumulować gotówkę, chcą ją szybko zainwestować w mieszkanie na wynajem. Pytanie: czy lepiej odkładać kasę co miesiąc, nazbierać na to mieszkanie i kupić je za gotówkę za kilka lat, czy kupić już, na kredyt, zakładając, że stracą na kredycie mniej niż czekając te kilka lat (bo ceny nieruchomości na bank wzrosną w te kilka lat)? Trudno mi tu „zasymulować” tabelką w excelu. Koszty kredytu oczywiście policzę, ale nie wiem, jak oszacować, o ile wzrosną ceny nieruchomości w 4-5 lat.
Ciekawa sytuacja, nie powiem 🙂 Jeśli jesteś pewna, że „ceny nieruchomości na bank wzrosną w te kilka lat” to myślę, że nie ma co czekać – kumulowane oszczędności będą stopniowo traciły na wartości, więc może lepiej pójść w kredyt. Zwłaszcza, jeśli oboje pracujecie w IT, więc prawdopodobnie mimo spłacania kredytu możecie oszczędzać dodatkowo, chociażby na jego wcześniejszą wspłatę. Jeśli jednak nie jesteście pewni, czy mieszkania będą dalej drożały i w ogóle jaka będzie sytuacja makroekonomiczna za jakiś czas, to można przeczekać jeszcze chwilę. Tak czy siak, musicie odłożyć na wkład własny (chyba że weźmiecie z poduszki tymczasowo… trochę ryzykownie, ale no risk no fun :)), a to już Wam da trochę czasu na przeczekanie. Tylko nikt Wam nie powie, czy czekając robicie słusznie, czy strzelacie sobie w stopę. Nikt nie powiedział, że inwestowanie jest łatwe. A im dalej w las, tym ciemniej… życzę powodzenia i dużo cierpliwości w obliczaniu różnych scenariuszy, bo chyba od tego trzeba wyjść.
PS Ja bym jeszcze pomyślał, w jaki sposób dokładnie rozegrać całość w dłuższej perspektywie. Tzn. czy chcecie mieć jedno mieszkanie na wynajem, czy może kilka za parę lat? Ja o tym nie pomyślałem na początku, teraz do pewnego stopnia za to płacę co miesiąc do US 😉
Dzięki za rzeczowy komentarz 🙂
Za opcją z kredytem przemawia też to, że mieszkanie od razu zostanie wynajęte („teraz”, a nie za 5 lat), co również da jakiś przychód (w praktyce – zmniejszenie raty), a to z kolei spowoduje, że chyba ta opcja całościowo będzie tańsza.
Tak, jestem przekonana, że ceny wzrosną. Albo ustabilizują się. Ale na pewno nie zmaleją. Swoje mieszkanie kupiłam w 2017 r (duże miasto, fajna dzielnica). Teraz po drugiej strony ulicy budują kolejne osiedla, bardzo podobne. Ale cena za m2 jest o 25-30% wyższa niż ja płaciłam. Kosmos.
Jeśli chcecie sprawdzić jak jest z najmem i czy ten sposób inwestycji wam odpowiada to kupcie to mieszkanie. Jeśli macie spore nadwyżki to kupcie z rynku wtórnego a nie od dewelopera. Z rynku wtórnego szybciej uruchomicie taki lokal niż od dewelopera który może mieć jeszcze dziurę w ziemi.
Brałbym kredyt na 100% wartości i maksymalny okres spłaty. Liczyłbym tylko cashflow czyli nadwyżka najmu nad koszty (raty, podatki itd) . Jeśli się przeliczycie to po roku, dwóch sprzedajcie mieszkanie i spłacicie kredyt. Wyjdziecie bogatsi o doświadczenie i być może nawet bez straty na takiej inwestycji.
Natomiast jeśli rentowność wyjdzie wam na tej inwestycji koło 5-6% to przypomnę, że obligacje skarbowe są indeksowane inflacją.. To oznacza, że można w kapciach przed komputerem kupować dowolną ilość obligacji ( po 100 zł) gdzie mamy chyba teraz 4% a inflacja raczej będzie rosła niż spadała. Zmiany stawek najmu raczej tak szybko się nie zmieniają. Poza tym tak pasywne jak obligacje to nieruchomości jednak nie są.
Gratulacje Maciek dla Ciebie i Magdy! Fajnie przeczytać że ktoś odnosi świadomy sukces i jest z tego zadowolony i w pełni na to zasługuje. Fajne jest twoje elastyczne podejście do życia, nie ukrywam że nieużywanie słów typu „nigdy” czy „zawsze” na blogu ułatwia szczere i rzeczowe opisywanie własnych doświadczeń oraz ewolucji poglądów, przy jednoczesnym unikaniu generowania dziwnych komentarzy.
Odnośnie cen nieruchomości, to moim zdaniem ceny mieszkań przynajmniej w Warszawie są nieadekwatne do ich wartości i mówiąc delikatnie z dupy. W tej chwili 40m2 na Pradze czyli w średniej lokalizacji to w stanie do najmu + miejsce garażowe będzie 0,55 mln to jest zgroza, za tą kasę masz pól bliźniaka 140 m2 i 5 arów działki 25 km o PKiN wykończone budżetowo i przy udziale pracy własnej. Ceny nieruchomości na pewno ulegną korekcie obstawiam koniec I półrocza 2021 rok. Pożyjemy zobaczymy. Piszę celowo żeby za 1,5 roku się odnieść 🙂
PS. Przyspieszyłem mój scenariusz o rok i od 1 lutego będę na emeryturze. Kiedyś napisałeś mi „jak ja zsypię tę dziurę czasową jak zrezygnuje z pracy?” Jak na razie będąc na wypowiedzeniu nie mam żadnej dziury i ledwo się wyrabiam i zastanawiam w jakim ja kołowrotku bezsensownym biegłem jak turbo chomik 🙂
No no, to zaraz będziemy mieli na blogu kolejnego rentiera 😉 Jeszcze nieco ponad miesiąc, dasz radę. Swoją drogą, to musi być ciekawe uczucie… jak będziesz miał ochotę to daj znać, jak to psychicznie ogarniasz.
N wiesz jak już odrobisz trochę zaległości to masz etap leniuchowania i oczekiwania że ci się to znudzi, a potem takie niedowierzanie jak ja znosiłem dotychczasowy tryb życia wiesz wstawanie o 5 i td. Odezwę się po świętach mieliśmy fajne plany co do wpisu i nawaliłem nie mogę sobie tego darować:(
Wolny, możesz rozwinąć swoją wypowiedź: „Ja o tym nie pomyślałem na początku, teraz do pewnego stopnia za to płacę co miesiąc do US”?
Rozliczam się ryczałtem, wynajmuję jako osoba fizyczna. A można dużo bardziej optymalnie.
Powiem ci, że ja już mam gotowe ogłoszenia do sprzedaży moich nieruchomości. Coraz bliżej jestem decyzji by po nowyn roku je wystawić. Mamy trochę inny profil najmu ponieważ ja celuję w studentów i turystów. Uważam, że będzie korekta cen. Obstawiam nie kryzys globalny ale umiłowanie rządu do tworzenia prawa w naszej obronie i w celu zapewnienia strumienia podatków.
Przyczyny są proste:
– nie ma już dzierżawy wieczystej na której gminy i rząd kosili kasę. Nikt nie rozdaje pieniędzy za darmo. ( na pewno rząd z dobroci serca pozwala ci wykupić ziemię za 3% wartości…) Jeśli oddali kasę z dzierżawy mają sposób by zebrać ją w inny sposób i to pewnie więcej.
– w 2021 będzie powszechny i OBOWIĄZKOWY spis ludności i mieszkań …… 🙂 Państwo chce wiedzieć ile ma obywateli, ile obywatele mają mieszkań i gdzie. Ciekawe po co…..
– Jakoś coraz częściej pojawiają się artykuły, że ten katastralny to nie byłby taki zły pomysł by nałożyć podatek na tych bogatych co mają za dużo mieszkań ( Wolny to o tobie). Bo to na pewno przez nich ceny rosną. Jak by tak każdemu od 2, 3 czy któregoś tak dołożyć… to pewnie by ceny najmu i mieszkań nie rosły 🙂
– Ceny rosły bo przez ostatnie 3 lata każdy krzyczał jak to zarabia 10% na mieszkaniach. No to wszyscy przyszli. Jak się po czasie okaże, że te 10% nie dla wszystkich to się ludzie zaczną rozchodzić. Jak nie będzie miał kto odkupić po takich cenach to będzie nadpodaż i ceny spadną. To jest rynek wtórny, tu nie ma kosztów wyprodukowania. Tu są tylko emocje: strach i chciwość. Nie ma dolnej i górnej granicy ceny gdy wchodzą emocje. Kto był na licytacjach komorniczych ten wie o czym mówię.
– Jeśli inwestorzy utkną na rentowności po 5% jak zaraz obligacje skarbowe ( indeksowane inflacją) gdzie pasywność jest dużo większa będą też po 5% to kasa odpłynie. Duże fundusze które inwestowały dziesiątki milionów w nieruchomości są przygotowane na 3-4% wszystko ponad to dla nich wisienka. Mniejsi nie wytrzymają takich zwrotów i będą uciekać.
– Kto kupił na kredyt też musi być czujny by podwyżki stóp procentowych go nie utopiły. Ewentualnie podwyżki i spowolnienie ( tak, nawet Prezes już o tym wspominał, to pewnie będzie) gospodarcze może wysypać część inwestorów.
Ja dzisiaj jestem bliższy decyzji by sprzedać (kupowałem w 2010 wynajmowałem, sprzedałem w 2017 i kupiłem więcej mieszkań miesiąc później). Zaparkować w obligacjach i odkupić mieszkania gdy poleje się krew. Dziś już 1/3 mojego portfela to obracanie kapitałem a nie wiem czy nie zwiększę tej części kosztem zaparkowanych pieniędzy.
Dla równowagi uważam, że w dużych miastach ceny mogą się obronić (średnie ceny). Rentowności będą spadać w miarę ucywilizowania się rynku najmu. Jak tylko zniknie prawny parasol ochronny nad najemcą ( czytaj nie ma jak go eksmitować gdy nie płaci) to dopiero wtedy wejdzie duży kapitał i ceny pójdą w górę a rentowności zlecą do 3% jak na zachodzie. Natomiast to dla mnie mało realny scenariusz dzisiaj.
To się rozpisałeś 🙂 Ciekawe spojrzenie, nie powiem. W takim razie dopytam: sprzedasz i… co dalej? Będziesz kisił kasę na lokatach / w obligacjach? Jeśli ziści się Twój scenariusz to ma to ręce i nogi, ale jeśli nie? Ja mam wątpliwości… niby stopy powinny rosnąć, niby inflacja powinna być trzymana w ryzach… ale czy ktokolwiek na świecie się jeszcze tym przejmuje? Drukarki pracują, pensje rosnąć, zero motywacji do przyhamowania tego wszystkiego. Nie będziesz się obawiał, że za rok czy dwa się zorientujesz, że pieniądze ze sprzedaży mieszkań będą znacznie mniej warte realnie?
Tak na marginesie… ostatnio zacząłem kupować co nieco USD, jako zabezpieczenie przed ewentualnym osłabieniem wartości PLNa. Na razie to tylko drobniaki i jeszcze nie wiem, czy będę mocno zwiększał tą pozycję.
Nie decydował bym się na wyjście z inwestycji jeśli nie miał bym perspektyw na lepszą inwestycję. Dlatego teraz testowałem obracanie kapitałem (zabezpieczonym na hipotekach) , daje lepsze zwroty niż nieruchomości i jest znacznie bardziej pasywne.
Kupowałem w 2017. Sprzedaje teraz, zyski kasuję w 2023. Nie płacę podatku. Średniorocznie zysk z kapitału w tym okresie 20+ %. No nie będę płatał.
Drzewa nie rosną do nieba i szacuję, że akurat będę kasował zyski w momencie gdy powinna się pojawić korekta. Nawet jak będzie parę procent to i tak będę bardzo zarobiony. Mnie nie interesują ceny średnie. Korekta parę procent na ekstremach skali będzie znacznie większa jeśli rozumiesz o czym mówię. Jeśli taki scenariusz się sprawdzi to odkupię znacznie większy portfel mieszkań posiłkując się lewarem. Jeśli się nie sprawdzi będę poza rynkiem z workiem gotówki rozważał inne inwestycje. Np. liczę czy opłaca mi się zrobić własną małą elektrownię słoneczną podłączoną do jakiegoś niewielkiego osiedla na obrzeżach miasta.
Jeśli chodzi o tą inflację to jest odwrotnie niż myślisz. Inflacja sprzyja tym co mają duże pieniądze. Zabójcza jest dla tych co mają małe. Jeśli masz inflacje 10% i 10 000 oszczędności i mało zarabiasz to faktycznie będziesz miał problem. (załóżmy, że rząd stopy podnosi wraz ze wzrostem inflacji, czyli zgodnie ze sztuką) To na lokacie masz te 12 -13%. Przy kosztach życia 5000 zł to niech będzie wzrost o 500 zł. To jesteś jakieś 5000 zł rocznie w plecy, 1000 masz z lokaty.
A teraz drugi scenariusz:
Masz 1 000 000 zł oszczędności, zarabiasz tak samo i masz takie same koszty życia. Z lokaty masz 100 000, jesteś jakieś 95 000 do przodu. mimo inflacji. Ok, lokomotywy, motorówki, pietruszka, mieszkania i wszystko inne podrożało o 10% ale nie kupujesz tych rzeczy codziennie i nie mają one wpływy na twoje codzienne życie. Nawet jak byś nie miał mieszkania i wynajmował to jak by ci czynsz skoczył z 2000 na 3000 (50% ) to i tak byś się cieszył, że masz 100 000 z lokaty 🙂 Tak działa inflacja na bogatych. A pomijam już, że możesz sobie ten 1 mln wymienić na dolary i pewnie więcej zgarnąć w związku ze spadkiem wartości waluty niż na tej lokacie. Biednego inflacja dobija. Bogatego robi jeszcze bogatszym.
Biedny przy inflacji jeśli ma kredyt na mieszkanie to odsetki go utopią, nie da rady obsługiwać długu. Wtedy albo sprzedaje mieszkanie albo bank zabiera mu mieszkanie i sprzedaje za 2/3 wartości 🙂 A bogaty przy tej inflacji siedzi na lokacie z gotówkę i czeka na zakupy.
Jak chcesz wiedzieć w jakim momencie gospodarki jesteśmy to obejrzyj ten filmik. Prościej się nie da wytłumaczyć ekonomi.
https://www.youtube.com/watch?v=PHe0bXAIuk0&t=27s
Odnośnie inflacji: ja się nie martwię, że nie będę miał z czego żyć. Wiem, że dzięki temu co wypracowałem sobie poradzę i będę w dużo lepszej sytuacji niż większość. Nadal jednak nie jestem przekonany, że w takich szczególnych warunkach będzie można w pewny i prosty sposób skutecznie obronić topniejącą wartość oszczędności. Ok – być może dolar, którego zaczynam kupować. Ale z nim w ostatnim kryzysie stało się coś zupełnie odwrotnego 🙂 Wysoko oprocentowane lokaty… być może, sam kiedyś zakładałem takie na 8%, ale czy to rzeczywście skuteczne na inflację, która jest efektywnie znacznie wyższa, niż podają statystyki? Prawdopodobnie będzie trzeba wtedy wykonywać dość odważne ruchy i przewagę rzeczywiście będzie miał ten, kto posiada gotówkę i wykorzysta np. to – zostając już przy tematach nieruchomości – że innych przygniecie rata i będą skłonni sprzedać dużo taniej.
@Callipso
„– Ceny rosły bo przez ostatnie 3 lata każdy krzyczał jak to zarabia 10% na mieszkaniach. No to wszyscy przyszli.”
Dokładnie tak. „Reklamowanie” i upowszechnianie inwestowania w nieruchomości, filmiki na YT, szkolenia za grubą kasę etc, to się jedynie tym mogło skończyć, że wszyscy się rzucą na inwestowanie a przez to wzrosną ceny. Ci mądrzejsi zamiast inwestować… robią kursy o tym jak inwestować 🙂
Już teraz pisze się w artykułach, że ponad połowa (!) mieszkań jest kupowana w celach inwestycyjnych. To jest szok. Obecnie jest moim zdaniem najgorszy z możliwych momentów na kupno.
Nie da się tego okresu porównać tout court z latami 2007 – 2008 bo wówczas zarówno nagły wzrost cen jak i ich zatrzymanie, spadek oraz kilkuletnia stagnacja była spowodowana częściowo innymi czynnikami ale na pewno jest to obraz tego, że jednak ceny mieszkań nie tylko rosną.
Ktoś pisał w komentarzu, że jest pewny, że na pewno będzie wciąż drożało… to gratuluję takiej pewności.
Ja w 2007 / 2008 też czytałem komentarze, że kto nie kupił ten przegrał życie i „poważni” blogerzy/dziennikarze z „poważnych” ogólnopolskich gazet pisali tylko pochwały na temat kupowania mieszkań. Ci co pisali zdroworozsądkowo byli uciszani i wyśmiewani, potem jak przyszedł kryzys to tylko sami się ośmieszyli.
„– Kto kupił na kredyt też musi być czujny by podwyżki stóp procentowych go nie utopiły. ”
Także w 100% się zgadzam. Ludzie liczą tylko cashflow jeśli nagle wzrosną stopy i rata będzie o połowę wyższa ? Niektórzy optymiści mówią, że podwyższą wtedy czynsz najemcom…
A ja uważam, że najemca wówczas poszuka takiego właściciela , który nie jest pod ciśnieniem bo…. nie ma kredytu.
W razie kryzysu wielu będzie chciało się wycofać z rynku i rzucą mieszkania na sprzedaż tylko problem w tym, że jeśli wielu tak zrobi to nie będzie komu kupować tych mieszkań bo nie będzie na nie nowych chętnych i trzeba będzie zjeżdżać z ceną,
Najlepszy moment na sprzedaż jest właśnie teraz ! czyli przed załamaniem.
Kupowanie gdy wszyscy kupują (jak obecnie) i sprzedawanie jak wszyscy będą sprzedawać to największy błąd inwestora.
Czyli chyba większość z nas zgadza się z tym, że nadchodzi co najmniej spora korekta. Tyle, że nie wiemy kiedy, a poza tym rynku wcale nie interesuje nasze zdanie 😉 Wiele razy już myślałem na zasadzie: „dobra, jest drogo, ale za rok będzie 20% drożej; później przyjdzie korekta, który wyzeruje tą górkę i z jednej strony będę z siebie zadowolony, bo przecież „przewidziałem”, a z drugiej będę o rok w plecy na czynszu, który bym w tym czasie zgarnął. Oczywiście, nie musi tak być, a korekta może przerodzić się w panikę… tyle że naprawdę nie wiem, czy kiedyś wrócimy do cen z 2016, kiedy kupowałem za ~6.5-7k myśląć, jak to już jest drogo (teraz: ~12k :)). Pewnie nie.
Co więcej: uważam, że ceny są też pompowane przez brak alternatyw. Ludzie mają nadwyżki finansowe i ci, którzy ich nie przejadają w całości po prostu nie widzą sensownych kierunków, w które możnaby uderzyć. Więc kiedy patrzą na 2-procentowe lokaty i słyszą ochy i achy odnośnie rynku nieruchomości, to po prostu dołączają do innych, którzy często nie do końca wiedzą, w co się pchają i myślą, że to bułka z masłem. Nie chcę tu nikogo tłumaczyć, ale sam mam problem z zagonieniem nadwyżek do pracy, więc trochę to rozumiem z psychologicznego punktu widzenia. Ale jednocześnie staram się tłumaczyć sobie samemu „jeść nie woła, niech trochę poleży, to nie koniec świata. A życie płynie, więc warto z niego rozsądnie korzystać zamiast ciągle myśleć o kasie” ;).
@Wolny
„Oczywiście, nie musi tak być, a korekta może przerodzić się w panikę…”
No właśnie, tego nie wie nikt. A scenariusze mogą być bardzo różne.
Patrząc na nasz rodzimy rynek w Gdańsku to wszystko co się dzieje napawa obawami, że prowadzi do jakiegoś kryzysu. Ilość obecnie budowanych mieszkań (szczególnie na wynajem), condohoteli, hoteli i innych form zamieszkania przyprawia o ból głowy.
Póki wciąż był wzrost ruchu turystycznego i wzrost liczby pracowników z zagranicy to wszystko się kręciło jak ta lala. Ale od jakiegoś czasu nie ma już nagłych wzrostów a podaż mieszkań wciąż z każdym miesiącem wzrasta. Moim zdaniem wszystko zmierza ku korekcie, jeśli nie będzie zbyt wielu panikujących to może wszystko być podobnie jak między 2008 a 2015 czyli marazm i stagnacja ale jeśli będzie wielu na dnie to może być nie wesoło i wygrają ci co będą mieć wolne środki.
@Callipso
„Jeśli chodzi o tą inflację to jest odwrotnie niż myślisz. Inflacja sprzyja tym co mają duże pieniądze.”
„Biedny przy inflacji jeśli ma kredyt na mieszkanie to odsetki go utopią, nie da rady obsługiwać długu.”
Jestem tego samego zdania. W razie inflacji/hiperinflacji ten co ma małą kasę traci, ten co ma dużą może nawet zyskać, a ten co ma kredy idzie na dno.
Jak czytam czasami, że nie ma się co przejmować inflacją bo… „inflacja zje kredyt” to zastanawiam się kto takie dyrdymały wypisuje na tych forach.
Przykłady komentarzy z innego finansowego bloga w tym temacie:
„Rad 2016-08-19 11:32
Zabiera sie Pan do pisania o finansach a w rzeczywistości robi Pan papke z mózgu tym biednym ludziom którzy to czytają. Kredyt może być opłacalny nawet i na 40 czy 150 lat bo jedynym wyznacznikiem jest procent rocznych odsetek w porównaniu do koniunktury gospodarczej. I tak np teraz przy stopach rzędu 2% opłaca się mieć kredyt a nadwyżki przejadać i mieć coś z życia niz tylko oszczędzać i oszczędzać. Jak zas stopy podskoczą to i inflacja zje część kredytu. Co tu dywagować”
„Paweł Mika 2016-12-13 13:08
„Przyjdzie więc z całą pewnością taki moment, gdy spłacimy nasze kredyty hipoteczne jedną pensją – i nie mówię tu o pensji prezesa banku.”
oraz tego samego komentatora:
„Dodam jeszcze, że dłuższy okres kredytowania to więcej gotówki w postaci zdolności kredytowej, niższa rata oraz wyższa szansa na załapanie się na hiperinflację, która dla kredytobiorców hipotecznych będzie niesamowitą dźwignią finansową oraz wybawieniem.”
Hiperinflacja będzie wybawieniem ! (sic!) Normalnie Einstein finansów.
Generalnie nic tylko zadłużać się pod korek, najlepiej nie spłacać i czekać na ten dzień gdy cały kredyt jedną pensją się spłaci 🙂
Wiesz co? Takie rzeczy można pisać na blogach, ale… czy przypadkiem nie jest tak, że większość finansowego świata próbuje zrobić właśnie coś takiego? Czyli: coraz większy dodruk pieniądza, który nakręca inflację i pozwala na kupowanie długu kasą wydrukowaną z powietrza, głównie po to żeby móc zaciągać kolejne pożyczki bez widocznych skutków ubocznych w krótkim terminie? Nie wiem jak to się wszystko skończy, wszyscy wydają się działać podobnie, ale gdzieś musi to wszystko znaleźć ujście. Koniec końców, zapłacimy za to pewnie wszyscy.
@ Callipso Ciekawe spojrzenie ale nie ze wszystkim się zgodzę. Z korektą cen się zgodzę ale bardziej jako efekt załamania koniektury i wzrostu cen tzw „życia” na wynajem mieszkania w dużym mieście nie będzie po prostu już pieniędzy. Ja spóźniłem się z zakupem mieszkania na podnajem i muszę poczekać w twoim przypadku bym się chyba ich nie wyzbywał chyba że chcesz spekulować trudny wybór ale ogólnie pomysł fajny .
Przyczyny są proste:
– „nie ma już dzierżawy wieczystej na której gminy i rząd kosili kasę. Nikt nie rozdaje pieniędzy za darmo. ( na pewno rząd z dobroci serca pozwala ci wykupić ziemię za 3% wartości…) Jeśli oddali kasę z dzierżawy mają sposób by zebrać ją w inny sposób i to pewnie więcej.”
Umowa dzierżawy nieruchomości istnieje nadal w polskim prawie z tym że na cele biznesowe, chodziło ci zapewne o użytkowanie wieczyste, ale ono zostało zniesione z przyczyn proceduralnych UE a nie tych które opisujesz tak że jest to argument niezasadny;
– „w 2021 będzie powszechny i OBOWIĄZKOWY spis ludności i mieszkań …… 🙂 Państwo chce wiedzieć ile ma obywateli, ile obywatele mają mieszkań i gdzie. Ciekawe po co…..” Marny argument i szukanie sensacji ,spis powszechny jest określony w przepisach i jest istotnie przeprowadzany co 10 lat
–” Jakoś coraz częściej pojawiają się artykuły, że ten katastralny to nie byłby taki zły pomysł by nałożyć podatek na tych bogatych co mają za dużo mieszkań ( Wolny to o tobie). Bo to na pewno przez nich ceny rosną. Jak by tak każdemu od 2, 3 czy któregoś tak dołożyć… to pewnie by ceny najmu i mieszkań nie rosły 🙂” Gdybanie i patrz powyżej od 29 lat słyszę o podatku kataralnym i NIC, nikt nie wprowadza podatków które są nieściągalne, nawet prąd nie zdrożał bo jest to społecznie nieakceptowalne, Nawet jeżeli taki podatek by wprowadzono to przerzucisz na najemców i ewentualnie zmniejszysz marżę zwrotu w ostateczności sprzedasz jedno mieszkanie i zasypiesz dziurę.
– „Ceny rosły bo przez ostatnie 3 lata każdy krzyczał jak to zarabia 10% na mieszkaniach. No to wszyscy przyszli. Jak się po czasie okaże, że te 10% nie dla wszystkich to się ludzie zaczną rozchodzić. Jak nie będzie miał kto odkupić po takich cenach to będzie nadpodaż i ceny spadną. To jest rynek wtórny, tu nie ma kosztów wyprodukowania. Tu są tylko emocje: strach i chciwość. Nie ma dolnej i górnej granicy ceny gdy wchodzą emocje. Kto był na licytacjach komorniczych ten wie o czym mówię. ” – bardzo trafny argument
– „Jeśli inwestorzy utkną na rentowności po 5% jak zaraz obligacje skarbowe ( indeksowane inflacją) gdzie pasywność jest dużo większa będą też po 5% to kasa odpłynie. Duże fundusze które inwestowały dziesiątki milionów w nieruchomości są przygotowane na 3-4% wszystko ponad to dla nich wisienka. Mniejsi nie wytrzymają takich zwrotów i będą uciekać-.” dobry argument i możliwy scenariusz.
– „Kto kupił na kredyt też musi być czujny by podwyżki stóp procentowych go nie utopiły. Ewentualnie podwyżki i spowolnienie ( tak, nawet Prezes już o tym wspominał, to pewnie będzie) gospodarcze może wysypać część inwestorów.” tez prawda
„Ja dzisiaj jestem bliższy decyzji by sprzedać (kupowałem w 2010 wynajmowałem, sprzedałem w 2017 i kupiłem więcej mieszkań miesiąc później). Zaparkować w obligacjach i odkupić mieszkania gdy poleje się krew. Dziś już 1/3 mojego portfela to obracanie kapitałem a nie wiem czy nie zwiększę tej części kosztem zaparkowanych pieniędzy.” – Ciekawy pomysł też bym chyba zaryzykował:)
Gaweł, podatku katastralnego nie dało się wcześniej zastosować właśnie z powodów prawnych między innymi przez dzierżawę. Całe opracowania o tym są napisane. Podatek od gruntu już płacisz. Wystarczy wprowadzić progresję. Teraz KAŻDY ma przypisany kawałek ziemi do mieszkania/ domu. Nie chodzi o sam spis ale o jakie informacje poszerzono ten spis.
Ja wiem, że czegoś nie było 30 la temu ale 5 lat temu nie było 500 plus. Nie było też ulgi na dzieci, samochodów elektrycznych i dronów. A teraz wszystko jest 🙂 W scenariuszu gdyby go jednak wprowadzono to wskazujesz, że albo najemcy zapłacą więcej (a jak nie dadzą rady udźwignąć dalszych podwyżek stawek najmu?) to inwestor bierze stratę/ niższą marże na klatę lub wychodzi z inwestycji… Takich inwestorów mamy teraz bardzo dużo. Jak spora część wyjdzie bo nikt nie lubi tracić albo nie zarabiać to kto im to odkupi i po jakich cenach?
Moim celem nie jest rynek nieruchomości tylko zarabianie pieniędzy w efektywny, bezpieczny i jak najbardziej pasywny sposób. Akurat tak się złożyło, że przez ostatnie 3 lata to są nieruchomości. Uważam, że teraz chyba nadchodzi pora na coś innego.
Natomiast jeśli zostawisz nieruchomości na 30 lat to jestem przekonany, że za 30 lat będziesz mieć super rentowność. Znam osoby które mają rentowność na poziomie 80-100% ROCZNIE bo kupowały mieszkania w 2003 roku. Ale nie mają ich 100 tylko jedno lub dwa i super bogaci nie są. A znam takich co przez ostatnie parę lat kupili kilkanaście- kilkadziesiąt mieszkań od zera i na rentownościach 7-10%, lewarze i wzroście wartości są już bardzo bogaci. Ważne by wiedzieć jaki masz cel i nie tracić perspektywy.
Bardzo ciekawe podsumowanie wyników inwestycyjnych za 2019r. Wolny jesteście fajną rodzinką i zasłużyliście ciężką pracą i cierpliwością na sukces który tu opisujesz, ale nie zatrzymywałbym się na 3 mieszkaniach. Dochód pasywny to świetna sprawa, ale 6k/mc dupy nie urywa szczerze mówiąc.
Ostatnio trochę zdobyłem doświadczenia w wynajmie mieszkań. Kupiłem ruinę za 200k, kapitalny remont pochłonął 218k, zrobiliśmy w tym budynku 5 mieszkań, które wynajmujemy od listopada za 4250 netto, rentowność wychodzi więc 12,2% netto. Trzeba było się napocić i nagimnastykować z papierami, wykonawcami, z podłączeniem gazu itp. co trwało w sumie 2 lata, ale efekty są bardzo satysfakcjonujące.
Natomiast większą część mojego portfela inwestycyjnego stanowią akcje i tak jak przedmówca Damian wspomniał na akcjach są jeszcze większe stopy zwrotu, inne ryzyko, inny stres, inne pieniądze w moim przypadku większe niż na nieruchomościach. Są to po prostu dwie różne klasy aktywów, które rządzą się innymi prawami, jeżeli je poznasz i się ich nauczysz to jesteś w stanie regularnie zarabiać. Osobiście dysponuję 6-cyfrowymi kwotami na giełdzie, ale to samo działo by się obracając 7-cyfrowymi kwotami, być może to kwestia przyzwyczajania się do coraz większych cyferek (na giełdzie inwestuję od 7lat). Nieruchomości dają inne przepływy pieniądza, możesz przewidzieć z dużym prawdopodobieństwem przychód na przyszły rok, w akcjach tak nie masz.
Czasami dochodzę do wniosku, że te mieszkania mogłyby zostać w takim wymiarze jak teraz i to stanowiłoby pewną bazę – pewny, w miarę pasywny, przewidywalny dochód podstawowy. Obecnie zamieszkiwane przez nas mieszkanie (potencjał na dzisiaj: czynsz 3k brutto/mies) również moglibyśmy dorzucić do portfela, jeśli się przeprowadzimy (a znając nas, to raczej perspektywa 2-5 lat, a nie 10 czy więcej ;)).
A rosnące w znacznym tempie oszczędności można wrzucić w coś innego, potencjalnie nawet bardziej ryzykownego. Jeśli również działasz na giełdzie, podpowiesz co nieco? Myślę ostatnio nad wejściem w giełdy zagraniczne / ETFy (Marcin Iwuć o nich ostatnio ciekawie pisał), bo jakoś nie wierzę w świetlistą przyszłość naszej skromnej GPW. Mimo, że na niej nadal działam w niewielkim stopniu, to gdybym miał powiększyć moją ekspozycję na akcje, raczej patrzyłbym z perspektywy świata a nie Polski.
Moi mentorzy zawsze powtarzają inwestuj w to co znasz i co jest blisko Ciebie, zarówno w nieruchomościach jak i na giełdzie. Nieruchomości kupuj w promieniu kilkudziesięciu kilometrów, natomiast akcje kupuj polskich spółek, z tymi za oceanem dochodzi niepotrzebne ryzyko walutowe. ETF na początek nie byłby zły, na GPW też zaczynają się pojawiać, jest to tani instrument, ale poczytaj trochę książek o inwestowaniu na giełdzie, poćwicz samodzielne inwestycje w pojedyncze akcje, a nabierzesz doświadczenia i praktyki, żeby skupić się na kilku świetnych spółkach. „Skupić się” to słowo klucz, zaczynałem od ok 10 spółek, żeby zostać aktualnie z 2 w portfelu: CDProjekt i 11bit.
Dziękuję, ale nie czuję tej drogi. Na GPW inwestuję od nastu lat (a co najmniej 10+) z bardzo różnymi skutkami. Zresztą nadal mam w akcjach na GPW 6-cyfrową kwotę. Nie chciałbym jednak znacznie powiększać tej pozycji, a raczej przerzucić część oszczędności w bardziej stabilną walutę (USD?) i – skoro już będę posiadał w niej środki – powalczyć nimi trochę na światowym rynku.
Wiem, że najprostsza droga to Revolut, w którym nawet otworzyłem konto do handlu akcjami amerykańskimi, ale myśląc długoterminowo (czyli stopniowo powiększając sumaryczną kwotę w ten sposób zainwestowaną) nie umiem ocenić, czy te środki są zdeponowane w bezpieczny dla mnie sposób. Może zdecyduję się, jeśli Revolut dorzuci światowe ETFy, a to bardzo prawdopodobny scenariusz.
Odnośnie początku Twojego komentarza… powiedziałbym raczej, że inwestuje się w to, na czym człowiek się zna. Argument bliskości… ok, ale raczej w przypadku fizycznych inwestycji, właśnie typu mieszkania. Świat się zrobił mały, inwestycja na egzotycznym rynku już nikogo nie dziwi, a i koszty takiej zabawy często potrafią być niższe niż te, które polskie biura maklerskie żądają za handel akcjami na GPW…
Ja natomiast polece Simple Path to Wealth:
https://jlcollinsnh.com/stock-series/
Znakomita seria dotyczaca inwestowania, ktora porusza wiekszosc obaw, ktore maja inwestorzy.
Blog ten jest rowniez swietnym wstepem do ruchu FIRE 😉
Również polecam, świetny blog. Chociaż mnie od zawsze bardziej inspirował Mr Money Mustache 😉
MMM jest chyba inspiracja dla kazdego obeznanego w temacie 😉
O fajnie widziec ze nie tylko ja mam duza ekspozycje na te 2 spolki. Nie sa to jedyne moje polskie inwestycje ale wsrod polskich spolek najwieksze.
Dom „nie wiadomo w jakiej części świata” – tak, też mi się to marzy, chociaż nie tak całkiem na stałe, (ale w układzie sezonowym) i nie tak bardzo daleko (w każdym razie na południu).
To się może całkiem sensownie finansowo spinać – mieszkasz w zimie, w lecie wynajmujesz spragnionym upałów niemaszkom albo angolom i wychodzi co najmniej na zero.
Ale jedna kwestia jest kluczowa, która to blokuje – dzieci. W wieku szkolnym – nie do przeskoczenia, albo bardzo dużym kosztem – język, środowisko itp.
Tak, też trochę myślimy o domu w takim kontekście. Co do dzieci… do pewnego stopnia masz rację, ale tu dużo zależy od otwartej głowy i możliwości, które masz. Zarówno ja, jak i Wolna możemy pracować zdalnie. Dzięki temu, co wypracowaliśmy – możemy poświęcać zaledwie kilka godzin dziennie na pracę, nawet jeśli to przełoży się na niższe zarobki. Mamy więc sporo czasu, który możemy spędzić wspólnie, razem z naszymi pociechami. Podróżując z nimi, ucząc je, pokazując świat i chłonąc języki. Dużo rzeczy można obejść, są dzisiaj takie możliwości jak edukacja domowa czy – na początkowych etapach nauczania – uzgodnienie dłuższych nieobecności (formalnie wystarczy chyba 50%?).
Jasne, dużo łatwiej jest, kiedy dzieci wyfruną z gniazda, ale wcale nie jestem pewien, czy będziemy czekali kolejne ~15 lat lub więcej, żeby spełnić niektóre z naszych marzeń. Życie jest krótkie, a do tego może się przedwcześnie skończyć. Do tej pory wiele rzeczy odkładaliśmy z rozsądku i pewnie nadal będziemy to robili, ale działamy coraz śmielej i niewkluczone, że pójdziemy w jakieś nieszablonowe rozwiązania w różnych obszarach życia.
Oczywiście że się da, ale mniej myślę tu o kwestiach formalnych związanych z edukacją, a bardziej o społecznych – towarzystwo, grupy rówieśnicze itp.
Dziecko przerzucane 2 razy w roku na kilka miesięcy o kilkaset kilometrów (czy kilka tysięcy – w każdym razie do innego kraju, o ile nie kręgu kulturowego) nie ma naturalnego środowiska społecznego (poza rodziną, ale jej rola w miarę wchodzenia w kolejne etapy nastoletniego życia ulega jednak pewnemu ograniczeniu).
I tu jest problem – sam możesz dzieci nauczyć wielu rzeczy, może nawet więcej niż szkoła, ale nie zapewnisz im socjalizacji w stosownym dla wieku wymiarze.
Adre zgadzam się z tobą. Tu masz 100% racji. Mamy z żoną podobne obawy. Widzieliśmy jakie efekty (społeczne i edukacyjne) daje nauczanie domowe, jak zachowują się dzieci przerzucane z domu do domu rozwiedzionych rodziców czy jak przez wiele lat zagubiona (już dorosła) była osoba której rodzicie często na miesiące wyjeżdżając wychowanie zostawili babci. Właśnie by nie wyrywać ze środowiska szkolnego. Nie chcę generalizować ale to nie były kierunki w których chcielibyśmy podążać.
Z drugiej strony Wolny ma też racje. Życie jest jedno i z każdym rokiem przyspiesza. Żadne pieniądze nie zwrócą ci nie wykorzystanego czasu. Moim zdaniem jest kompromis by zaspokajać swoje apetyty wyjazdowe i jednocześnie nie krzywdzić dzieci dając im stabilne środowisko jakie my sami mieliśmy podczas dorastania. Jednocześnie dzięki wyjazdom sporo się dzieciaki uczą. Do angielskiego nie trzeba ich gonić, sami rozumieją dlaczego jest ważny. Szczególnie jak trzeba samemu zamówić lody 🙂
W Gdańsku moje dzieci dzisiaj idą do szkoły ostatni raz w tym roku, potem mają wolne od 20.12 do 7 stycznia. Od 20 stycznia do 2 lutego w Pomorskim są ferie szkolne. To znaczy, że zabierając dzieci ze szkoły na 9 dni mamy 45 nieprzerwanego wolnego na wyjazd 🙂 O ile wigilię chciałbym spędzić z rodziną skracając wyjazd to sylwestra mogę spędzić gdziekolwiek na ziemi 🙂
Z mojego doświadczenia powiem ci, że wyjazdy do miesiąca są super odskocznią. Przy dłuższych pojawia się zmęczenie podróżą. Bo wiesz, że tam nie zostaniesz wiec pewnych rzeczy nie robisz.
Takich miesięcznych wyjazdów nie wyrywając dzieci ze szkoły na więcej niż parę dni czyli tyle ile by ich nie było gdyby siedziały w domu z powodu „kataru” można zrobić myślę ze 2-3. To całkiem niezła ilość wyjazdów w roku.
Dokładnie tak chcemy to rozwiązać w ciągu najbliższych 2 lat (m.in stąd nasz styczniowy wylot do Malagi i dużo planów na kolejne, kilkutygodniowe podróże z dziećmi), a co będzie dalej… zobaczymy. Być może wypracujemy sobie jakiś system, może coś nam się w głowach pozmienia, zobaczymy. Ale jesteśmy niemal pewni, że przy dużej dozie otwartości, można wypracować hybrydowe rozwiązanie, które pozwoli pogodzić te dwa światy.
Co do krótkich wyjazdów – pełna zgoda. też tak to praktykuję, chociaż zwykle w skali 2 tygodni (ale miesiąc faktycznie też się da).
Pisałem o opcji częściowej (co najmniej kilkumiesięcznej w skali roku) przeprowadzki – czyli opcji „dwóch domów”, nie wyjazdu (mniej lub bardziej) turystycznego/wypoczynkowego.
Ile tak naprawdę potrzeba, żeby być szczęśliwym?
Czy stopa zwrotu z inwestycji 7% da większe szczęście i zadowolenie z życia niż 5%?
Czy dochód pasywny 20.000 miesięcznie da więcej szczęścia i zadowolenia z życia niż 5.000?
Czy bardziej szczęśliwym się jest leżąc na plaży czy przesiadując w pracy?
Czy mieszkając w domu jest się bardziej szczęśliwym niż w mieszkaniu?
Czy doświadczając wciąż i wciąż jest się szczęśliwym?
Czy mieć więcej, a nawet być więcej, znaczy być bardziej szczęśliwym?
Czy szczęście to cel życia? Czy samozadowolenie to cel życia?
Co nadaje sens ludzkiej egzystencji?
Tak łatwo wypełnić swoje życie pogonią za czymś, czymś wciąż nieuchwytnym. Wyżej, mocniej, szybciej, dalej. Pędzimy wciąż i wciąż naprzód. Mamy więcej, doświadczamy więcej, wiemy więcej.
Ale czy kochamy więcej? Czy jesteśmy dla siebie bardziej wyrozumiali? Czy okazujemy sobie coraz więcej wsparcia? Czy jesteśmy coraz bliżej siebie?
Cześć Wolny,
gratuluję Wam wyników. Doceniam przede wszystkim Waszą konsekwencję, wydaje się być kluczem do wszystkiego co robicie (niezależnie jakie jest i będzie otoczenie).
Nie wiem co będzie dalej, jakie będą ceny nieruchomości, czy będzie podatek katastralny. Cały proces inwestycyjny przypomina trochę sytuację, której jako porównanie użył kiedyś w swojej książce jeden z inwestorów – z inwestowaniem i podejmowanie decyzji biznesowych jest jak z jazdą samochodem po ciemku. Coś tam widzisz na 50-100 m ale nie wiesz co będzie na drodze za 1 km.
Jest w tym dużo racji, mogę wybrać dobry samochód (dobre lokalizacje, pożądany metraż), mogę jechać wolniej (brak lub niski lewar), mogę zadbać o dobre towarzystwo w aucie (rodzina) i odpoczynek w czasie jazdy (zdrowie). Jednak tak naprawdę najważniejsze jest to, po co wsiadłeś do tego auta i jaki jest Twój cel (dokąd jedziesz). Jeżeli wybrałeś nieruchomości, bo to czujesz, chcesz zwiększać bazę przychodów pasywnych i lubisz aktywa, których można dotknąć – to prostu rób to dalej. Bo to dla Ciebie jest ważne. Nie wiesz czy ceny spadną i kiedy ale wiesz po co to robisz. A jeżeli cel się zmienił, wybierz inną drogę. Zawsze też możesz zwolnić, zatrzymać się i ruszyć ponownie w drogę za jakiś czas. Najważniejsze, że jesteś w miejscy, gdzie możesz dokonać tego wyboru.
Dziękuję Tobie za pracę, która wkładasz w pisanie bloga. Wszystkiego dobrego na Święta dla Ciebie i Twojej Rodziny.
pięknie to wszystko wygląda i liczby też dają spore nadzieje na lepsze czasy 🙂 aż żal że nie mam wolnej kasy na tego typu inwestycje… sam kończę mieszkanie ale tylko dla naszej rodzinki póki co 😛
Więc też jest się z czego cieszyć! Dbacie o podstawy, na inwestycje i ryzyko przyjdzie czas.
Domek z kart się szybko sypnie jak wynajmujący przestaną płacić, staną się niewypłacalni i nie zechcą opuścić mieszkania. Czar pryśnie.
W tym kraju nie da się na tym bezpiecznie zarabiać.
@Damian
Jak Twoje akcje? 😆
Do autora – lepiej nie wydawaj tych pienejzy tylko zainwestuj na min. 10% w skali roku bo tyle wynoszą odsetki od przeterminowanych zysków dla US. Masz jak w banku że US zawestionuje taką formę opodatkowania przy pierwszej kontroli
Dzięki za dobrą radę. Pozdrawiam.
Chyba że masz korzystna interpretacje dotycząca ryczałtu przy więcej nic jednym mieszkaniu?
Zainteresowałeś mnie bym się zaangażował w ten temat bardziej.
Mimo, że patrzę z perspektywy rynku w Anglii to i tak wpis mega ciekawy i pisany lekko. Naprawdę fajnie się czyta.
Rozważam powrót do Polski i inwestowanie w Rzeszowie, jednak czym więcej czytam o rynku i zwrotach w Polsce to motywacja spada. Wolny, powiedz mi ROI w polsce na poziomie 30%-50% jest czymś do osiągnięcia przy wynajmie na pokoje lub cały dom dla jednej rodziny ?