Na wstępie chciałbym serdecznie podziękować za wszystkie komentarze pod ostatnim wpisem! Tam też stwierdziłem, że po „zaliczeniu” mojego sportowego Everestu daję sobie nieco czasu na wyznaczenie kolejnych wyzwań. Będę z Tobą całkiem szczery: już po kilku dniach zaczęło mnie „nosić” i zaledwie 2 tygodnie później, podjęliśmy wspólnie z Wolną decyzję wywracającą nasze dotychczasowe plany do góry nogami i zwiększającą skalę trudności wykładniczo. No cóż, kto nie mierzy wysoko, nie pije szampana… czy jakoś tak 😉
W dniu publikacji tego wpisu podpisaliśmy umowę kupna kolejnego mieszkania. Za tym jednym, obiektywnym zdaniem kryje się cała masa narad, emocji, wątpliwości, szans, planów i nadziei. Jak również chęć stworzenia czegoś własnymi rękami, wyznaczenia celu na potencjalnie smutną jesień i zimę tego roku, a także… uwaga uwaga… pozbycia się oszczędności przynoszących obecnie realne straty i pożyczenia brakujących środków, korzystając z bardzo niskiego kosztu pieniądza.
Wiem, nieco przewrotnie, dla wielu pewnie nieco niezrozumiale, ale tak już chyba funkcjonuję: potrzebuję dużych wyzwań, podjęcia coraz to większych ryzyk i zajęcia głowy czymś, dzięki czemu poczuję dreszczyk emocji i będę miał świadomość, że „coś się dzieje”. Kryzys wieku średniego? Chyba jeszcze trochę za wcześnie… i tak, mam świadomość, że ludzie zazwyczaj tego typu dylematy realizują kupnem wymarzonego auta czy podróżą na kurs medytacji w Indiach, ale raz że czasy mamy szczególne, a dwa że ja też myślę nieco w poprzek :). Zdaję sobie też sprawę, że nasza strategia to zmiana podejścia do tematu nieruchomości sprzed jakiegoś czasu, ale dzisiaj troszkę inaczej patrzę na ten temat, a i realia się trochę zmieniły… działamy więc. Nie analizując wszystkich możliwych scenariuszy, nie próbując udawać, że wiemy co czeka światową gospodarkę. Akcja zamiast bierności i wiecznego czekania na coś, co się może nigdy nie wydarzyć.
Czas na konkrety. Poniżej przedstawię tą inwestycję w postaci subiektywnej listy zagrożeń i możliwości, które sobie zafundowaliśmy.
Tych pierwszych jest całkiem sporo:
- Mieszkanie które kupiliśmy znajduje się na obrzeżach Gdańska – obok prężnie rosnących budynków widać jeszcze pola i jeżdżące po nich traktory 🙂
- To 3 pokoje w przyszłościowej, ale obecnie mocno oddalonej od centrum lokalizacji. To dla nas nowość, będzie okazja sprawdzenia w praktyce, jak takie inwestycje zachowują się pod względem rentowności i opłacalności.
- Nie dość że 3 pokoje, to do tego 64 m2. Zupełnie nieoptymalny metraż patrząc z punktu widzenia inwestycyjnego, w dodatku raczej nie dający się podzielić na większą liczbę pokoi.
- Finansując zakup pozbyliśmy się wszystkich oszczędności (nie inwestycji!) w postaci lokat oraz kont oszczędnościowych, które miały służyć jako część wkładu na budowę własnego domu (z przyczyn od nas do końca niezależnych start budowy się jednak opóźnia, dlatego zanim ją zaczniemy, postanowiliśmy zrealizować jeszcze jeden projekt). Jakby tego było mało, zadłużyliśmy się co nieco…
- Obecne czasy (a przede wszystkim: potencjalnie ciężka jesień i zima ze względu na możliwą drugą falę pandemii) mocno namieszały na rynku i wszelkie założenia dotyczące rentowności są pisane patykiem po piasku (żeby nie powiedzieć: palcem po wodzie…).
Dlaczego zatem zdecydowaliśmy się na taki ruch?
- Pierwszy i najważniejszy argument nazwałbym po prostu… „bo tak”. Podeszliśmy do całości nieco bardziej romantycznie niż zdroworozsądkowo, definiując naszą misję w taki oto sposób: mamy ochotę stworzyć coś fajnego wspólnie z Wolną, czego wynikiem będzie ładne, przestronne mieszkanie, które doceni jakaś rodzina, która tam zamieszka.
- Wspomniany, nieoptymalny pod względem inwestycyjnym metraż może paradoksalnie stać się zaletą. Lokalizacją raczej nie przyciągniemy klientów, którzy będą mieli dużo innych alternatyw. Możemy zatem walczyć ceną (niezbyt ciekawa opcja…), standardem wykończenia, lub… właśnie przestrzenią, którą daje względnie duży metraż. Myślę, że jest całkiem sporo osób, które są już zmęczone mieszkaniami typu „38m2 -> 2 pokoje, 48 m2 -> 3 pokoje”. Kupione przez nas mieszkanie jest po prostu przyjemne i wygodne do życia dla 3-4 osobowej rodziny.
- Dzisiaj nie jestem już pewien, czy czeka nas klasyczny scenariusz pod tytułem „kryzys na rynku nieruchomości”. Coraz bardziej wierzę, że możliwy jest też alternatywny rozwój wypadków, w którym wartość pieniądza będzie coraz niższa przy jednoczesnych niemal zerowych stopach procentowych, a nieruchomości nie tyle będą drożały, ale – być może – będą mniej więcej naśladowały realną inflację i pozwolą na zachowanie wartości inwestycji w długim horyzoncie czasowym.
- Załapaliśmy się na bardzo sensowną ofertę cenową, którą dodatkowo zbiliśmy o 5% względem i tak dość atrakcyjnego (na obecne czasy…) cennika. Zamiast kilkunastu tysięcy za m2, zapłaciliśmy jedynie ~6.000-6.200 zł/m2 brutto (w zależności czy liczymy łącznie czy rozdzielnie z naziemnym miejscem parkingowym i piwnicą). Tak, to obrzeża, ale to nadal miejsce z potencjałem w Gdańsku – jednym z jedynie kilku dużych miast w Polsce, gdzie liczba mieszkańców systematycznie rośnie. Patrząc na koszty budowy metra kwadratowego na poziomie 5.000 zł (tutaj aktualne dane statystyczne od roku 1999 w górę), dodając do tego koszt działki mogę mieć nadzieję, że koszt odtworzeniowy jest na tyle wysoki, że potencjał do spadków w tego typu lokalizacjach jest niewielki. Pozbyłem się już złudzeń, że mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach w Gdańsku będzie można dostać w cenach sprzed lat.
- Wspomniany w wadach dług zaciągnięty na kupno mieszkania kosztuje stosunkowo niewiele i został zaciągnięty u bliskiej rodziny, dlatego niesie ze sobą zdecydowanie mniej zagrożeń niż klasyczny kredyt bankowy.
- Po raz kolejny ograniczamy niemal do zera koszty okołozakupowe. Brak prowizji dla pośrednika, brak podatku PCC, więc do ceny brutto dochodzi w zasadzie jedynie notariusz i trochę drobnych fantów dla miłych pań z działu sprzedaży. Plus wykończenie :).
- A je zamierzamy wykonać w stu procentach samodzielnie. Obniżając tym samym kwotę inwestycji. Budżet na wykończeniówkę? Zobaczymy, wstępnie planujemy okolice 45.000 zł, chociaż Wolna, która na bieżąco tworzy zestawienia materiałów dla klientów twierdzi, że z każdym miesiącem (a czasem i tygodniem) jest po prostu drożej.
- Uwzględniając te wszystkie wydatki, wylądujemy w okolicach 450.000 zł, czyli ~7.000 zł za m2 wykończonego i wyposażonego mieszkania. Jeszcze niedawno niewyobrażalna drożyzna w tej lokalizacji, natomiast dzisiaj: cena o mniej więcej 1.500 zł/m2 niższa od cen ofertowych dla porównywalnych typów mieszkań w okolicy. To bufor, który mamy na potencjalny zjazd cen, względnie nasz zysk na dzień dobry, gdyby ceny miały się utrzymać, a my zdecydowalibyśmy o sprzedaży mieszkania.
- Mieszkanie jest wybudowane, a klucze do niego odbierzemy w przeciągu tygodnia. Nie kupujemy dziury w ziemi, wchodzimy od razu z wykończeniem, potencjalnie będzie jeszcze szansa na reakcję na zmieniające się realia rynkowe. Nie zamierzamy bić rekordów i zaniedbywać wszystkiego innego, dajemy więc sobie do dwóch miesięcy na prace projektowe i wykończeniowe.
- Inwestycja leży zaledwie 3 km od naszego miejsca zamieszkania. To oznacza, że nie stracimy za dużo czasu na dojazdy w trakcie wykańczania, a nasze dzieciaki nie zapomną, jak wyglądamy ;).
Czemu rynek pierwotny? Bo – paradoksalnie – jest tańszy niż wtórny. Bo go znamy, lubimy, czujemy się z nim pewnie, wiemy jak wykończyć takie mieszkanie w 100% samodzielnie. Bo trzyma pewien poziom wykończenia i jest doceniany przez wielu młodych ludzi. Bo mimo przejrzenia setek ogłoszeń z rynku wtórnego nie mielibyśmy aktualnie zapału ani czasu na zobaczenie kilkudziesięciu mieszkań, nie wiedzielibyśmy jak zweryfikować wszystkie formalności, nie wychwycilibyśmy wszystkich usterek, nie oszacowalibyśmy dobrze kosztów i skali trudności remontu… w skrócie: bo gdybyśmy ograniczyli się do rynku wtórnego, najzwyczajniej na świecie nie kupilibyśmy nic. I to mimo tego, że doskonale zdajemy sobie sprawę, że – patrząc z perspektywy optymalizacji podatkowej – powinniśmy iść w mieszkania używane. Jeśli jednak tego nie czujemy, to finansowe argumenty nie wystarczają, żeby postąpić „jak należy”, a zamiast tego postępujemy tak, jak czujemy.
Na podstawie dotychczasowych doświadczeń Wolnej z projektami (a zrobiła ich już kilkadziesiąt w ramach Pracowni Dobrych Wnętrz), chcemy zrobić coś w przyjemnym standardzie, jednocześnie nie przepłacając za materiały. Chcemy po raz kolejny przełamać stereotyp „drogiego projektanta wnętrz”. Chcemy pokazać, że kilka tysięcy wydane na tego typu usługę może się bardzo szybko zwrócić. Ale nie ma co się przechwalać – realia zweryfikują nasze zamiary i życie (oraz excel z kosztami!) pokaże, czy to wszystko się rzeczywiście „spina”. To swoisty eksperyment z naszej strony – teoretycznie podążamy znaną już nam ścieżką, ale w innych realiach i z nieco innym typem nieruchomości niż dotychczas.
Zauważ, że nigdzie w tekście nie napisałem, że to będzie „mieszkanie na wynajem”. Przeznaczenie tej inwestycji wyklaruje się nam w nadchodzących tygodniach, a na razie po prostu cieszymy się z tego, że przed nami kolejna przygoda. Owszem, mam świadomość że każdy poważny inwestor by nas wyśmiał, że kupiliśmy mieszkanie jeszcze nie do końca wiedząc, co z nim zrobimy. Na szczęście tego typu krytykę nie za bardzo biorę do siebie, dlatego zostawiam jeszcze tą furtkę otwartą i postawię na elastyczność. Nie twierdzę, że excel z kalkulacjami nie grał roli przy podejmowaniu decyzji, ale autentycznie, tym razem jest to decyzja bardziej emocjonalna niż zaplanowana pod jakiś konkretny scenariusz. I w nosie mamy, że profesjonaliści tak nie działają… my nie staramy się być jak najbardziej pro, my po prostu działamy, idziemy do przodu zamiast wiecznie gdybać i czekać. Śnieżna kula twoich umiejętności, pamiętasz? Jestem pewien, że całość wyklaruje się w nadchodzących miesiącach, natomiast na dzień dzisiejszy po prostu chcemy zrobić coś fajnego. Razem. Chcę też produktywnie wykorzystać masę zaległego urlopu, który najpierw miał iść na podróże (tiaaaa…), a później na budowę domu (tiaaaa…). Koniec końców, wykorzystam go na prawdziwy „urlop po polsku”, czyli remont :). Nie dlatego, że to się opłaca. Bo się nie opłaca, a dużo lepiej wyszedłbym na tym, gdybym urlop spędził na zwiększaniu kompetencji zawodowych, nauce języka niemieckiego i pogłębianiu relacji z dziećmi. Ale od ostatnich prac remontowych minęły właśnie 2 lata i ja autentycznie czuję, że brakuje mi tej tymczasowej odskoczni od codzienności. Kilka tygodni prac remontowych raz na dwa lata to chyba coś, co po prostu muszę sobie zaplanować, żeby zachować zdrowy rozsądek i czuć się spełnionym ;). Nawet ciężka praca może być przyjemna, o ile jest całkowicie opcjonalna, kreatywna i wykonywana z pasją!
| L.p. | rok | m2 | standard | koszt wykończenia | w tym robocizna | czasochłonność [h] | link do wpisu |
| 1 | 2009 | 50 | średni | 50 000 zł | 4 000 zł | 150 | brak |
| 2 | 2014 | 27 | średni-niższy | 12 528 zł | 305 zł | 280 | klik |
| 3 | 2015 | 75 | średni, dla siebie | 51 000 zł | 50 zł | 680 | klik |
| 4 | 2018 | 40 | średni | 28 000 zł | 0 zł | 300 | klik |
| 5 | 2018 | 40 | średni | 22 725 zł | 0 zł | 350 | klik |
Nasza dotychczasowa historia remontowa w liczbach
Daj znać, czy jesteś ciekawy kolejną na tym blogu serią wpisów remontowo-inwestycyjno-budowlanych. Nie obiecuję regularności, bo każdy z ostatnich wpisów wynika raczej z moich potrzeb wewnętrznych niż z obowiązku, ale im większe zainteresowanie, tym większa motywacja z mojej strony :).
Zdaję sobie sprawę, że wejście w taką inwestycję w obecnych czasach to zdecydowanie większe ryzyko niż to, które podejmowaliśmy kilka lat temu, decydując się na zwiększenie udziału nieruchomości w naszym portfelu. Mimo, że nasze nieruchomości od kilku lat generują nieprzerwanie (zero dni pustostanu) w okolicach 7% netto z całkiem sporego kapitału, nie mam pewności że nasza najnowsza inwestycja też się dobrze „zepnie”. Dlatego absolutnie nie polecam podążania naszymi śladami, a chwilami mam wręcz deja vu z roku 2007 roku, kiedy to nabyłem moją pierwszą nieruchomość, zaledwie kilka miesięcy przed tym, jak wszystko dupnęło :). Tym razem jesteśmy jednak na zupełnie innym poziomie i wiemy, że wyjdziemy z tego wyzwania zwycięsko, niezależnie od tego, jaki będzie jego finansowy wynik. A chyba każdy przyzna, że remont z żoną jest o wiele przyjemniejszy niż miesiące spędzone przed ekranem telewizora ;). Mam nadzieję, że pokazując co robimy, dostarczam Ci motywacji do działania. Niekoniecznie do kupowania nieruchomości w tych niepewnych czasach, ale raczej: do wstania z fotela i zrobienia pierwszych (albo i kolejnych) kroków w celu realizacji planów i marzeń. Można wiecznie czekać na właściwy moment, który nigdy nie nadejdzie. Można zamiast tego działać i tym samym zwiększać prawdopodobieństwo sukcesu. Wybór jak zwykle należy do Ciebie!
Czas na zapięcie pasów, bo w przeciągu najbliższych tygodni może mocno bujać! Cieszymy się jednak na ten sztorm i niezależnie od wyniku końcowego zachęcamy do komentowania i trzymania za nas kciuków!
PS Uprzedzając pytania: nie planuję pokazywać postępów prac w portalach społecznościowych. Pewnie Wolna użyje tej sposobności do jakiegoś marketingu Pracowni Dobrych Wnętrz, ale ja wypisałem się z mediów społecznościowych praktycznie całkowicie i chyba nie muszę wspominać, że niesamowicie mi z tym dobrze :).
PS2 Jeśli jesteś zainteresowany naszymi wcześniejszymi doświadczeniami projektowo/wykończeniowymi, zapraszam tutaj – na pewno znajdziesz coś dla siebie.
GOTOWY NA KOLEJNY WPIS W CYKLU? ZAPRASZAM TUTAJ.