Witaj! To kolejny już wpis z cyklu, którym od mniej więcej dwóch miesięcy żyjemy. Mimo, że do finału troszkę jeszcze nam zostało, to jeśli chodzi o zakupy, możemy śmiało pokusić się o podsumowanie całości. Jeśli lubisz cyferki, ten wpis jest właśnie dla Ciebie :).
Na początek tylko nadmienię, że… jakoś to wszystko idzie do przodu. Z naciskiem na słowo „jakoś” :D. Aktualnie mamy jakieś 85% prac za sobą i staramy się pchać do przodu kilka różnych wózków jednocześnie. Prace wykończeniowe mają coraz niższy priorytet z racji tego, że pozostało nam ponad 3 tygodnie do przekazania kluczy najemcom, a tematów coraz mniej. Gdyby jeszcze ta końcówka nie przynosiła tylu niespodzianek i baboli, byłoby idealnie. Ale dojedziemy do mety. Tak przynajmniej twierdzi Wolna, bo ja już czasami sam w to nie wierzę :). Ale od czego ma się drugą-połówkę-zawsze-optymistkę, jeśli nie od okazjonalnego wyciągania do góry za uszy, jak jest taka potrzeba.
I właśnie Wolna tym razem niemal w całości trzymała kasę. Pewnie niektórzy stwierdzą, że oddanie budżetu w ręce projektantki wnętrz to proszenie się o kłopoty, ale ja za dobrze ją znam, żeby się o takie rzeczy martwić :). Skoro na początku pi-razy-oko powiedziała, że powinniśmy się zmieścić w 45.000 zł, to przecież nie byłaby sobą, gdyby nie spróbowała tego wyniku jeszcze o kilka procent wyśrubować :D. Ale zaraz – zanim podam konkretną kwotę, miejmy wspólną wizję tego, co zrobiliśmy.
Otóż wykończyliśmy od A do Z 64-metowe, 3-pokojowe mieszkanie odebrane w stanie deweloperskim. Tym razem było to mniej więcej (nie wiem czy zdajesz sobie sprawę, ale standard „deweloperski” nie jest jednoznaczny ani spójny pomiędzy deweloperami):
- drzwi wejściowe: TAK. drzwi wewnętrzne: NIE
- Posadzki: wylewki
- Sufity: Malowane na biało, bez zastrzeżeń
- Ściany: tynki, oprócz łazienek (były dwie, jedną przerobiliśmy na spiżarnię/garderobę). Zrobione na cacy, naprawdę potrzebne były drobne poprawki, gładź byłaby już aspirowaniem do ideału, na którym nam nie zależało
- Stolarka okienna: TAK. Parapety: TAK.
- Balkon: wylewka betonowa.
- Instalacje: wszystko, co potrzeba. Podejścia / grzejniki / punkty świetlne / włączniki / gniazda itp rozmieszczone według projektu dewelopera. Dostaliśmy fajną dokumentację zdjęciową instalacji, na której widać wszystkie rury i przewody – dzięki czemu chyba pierwszy raz nie przewierciłem się przez nic w czasie prac wykończeniowych 😉
Całość wyglądała na starcie mniej więcej tak jak na załączonych powyżej zdjęciach, a rozkład mieszkania przedstawia się następująco:
Do czego natomiast doszliśmy? Do mieszkania niemal w pełni wyposażonego pod najem długoterminowy. W naszym wykonaniu znaczy to, że jest komplet mebli oraz sprzętów AGD. Ale – przykładowo – nie ma telewizora, garnków, sztućców, pościeli czy stolika z krzesłami na balkon. Celujemy więc nieco niżej niż kiedy chcielibyśmy wynajmować mieszkanie na doby.
Jaki standard wybraliśmy? Myślę, że co najmniej utrzymaliśmy (według mnie nawet co nieco podwyższyliśmy) standard z poprzednich mieszkań (przykładowe zdjęcia tutaj, tutaj i tutaj). Ciężko to określić jednym słowem, bo jeśli powiem, że „średnia półka”, to każdy zrozumie to po swojemu. Może więc nieco bardziej opisowo:
- zdecydowaną większość zakupów robiliśmy w marketach budowlanych. Nie było wizyt w salonach łazienek czy oświetlenia.
- meble (w tym kuchenne) -> zdecydowanie IKEA. To rozwiązanie sprawdza nam się idealnie w kolejnych mieszkaniach i uważam, że stosunek cena / jakość / efekt jest po prostu w punkt. Bez porównania z produktami np. z Jyska, gdzie kilkukrotnie sparzyliśmy się tak, że Wolna do tej pory ma zakaz kupowania czegokolwiek poza tekstyliami ;).
- materiały budowlane typu kleje, farby, podkłady czy zawory kątowe wybraliśmy ze średniej/wyższej półki. Tutaj nie warto oszczędzać, bo odbija się to później na jakości, względnie wydłuża pracę, ewentualnie powoduje częstsze awarie, a to przekłada się na nadprogramowe, nikomu niepotrzebne wizyty u najemców.
- elementy typu umywalka, wc, kabina, baterie umywalkowe -> tutaj też raczej postawiliśmy na jakość. Renomowani producenci, chociaż w większości w wydaniu „z marketu”.
- sprzęty AGD -> wszystko nowe, raczej „pewniejszych” producentów (o ile jeszcze takowi są), ale bez szaleństw. Pralka, płyta indukcyjna i piekarnik w okolicach 1.000 zł, lodówka ~1.600 zł. Takie rozsądne minimum.
- panele -> AC5, cena (bardzo promocyjna) w okolicach 45 zł/m2.
- postanowiliśmy nadać mieszkaniu nieco indywidualny charakter. W tym celu Wolna zaprojektowała elementy typu cegła na jednej ze ścian, sztukateria, wymienione uchwyty do szaf itd. Raczej drobne rzeczy, które zwiększyły koszt o mniej więcej 1.000 zł (i podbiły pracochłonność o ~5 dodatkowych dni!).
Szafa w wariancie DIY w trakcie powstawania. Fajny projekcik, być może opiszę ze szczegółami.
Nie przedłużając, całość kosztowała nas 39.845 zł. Mamy jeszcze kilka rzeczy na liście zakupów (np. stolik kawowy, żaluzja do jednego z pokoi czy regały do piwnicy, które są całkowicie opcjonalnym elementem), ale z drugiej strony: jest też całkiem sporo produktów od oddania. Myślę, że to się mniej więcej wyrówna i dlatego założyłbym, że zamkniemy się w 40.000 zł (+- 500 zł) A ponieważ to nie apteka, to taką właśnie kwotę przyjąłbym jako końcowy koszt wykończenia naszej najnowszej inwestycji. Kiedyś pokusiłem się o dokładne rozbicie kosztów i rozbicie ich na poszczególne pomieszczenia i elementy, tym razem postanowiłem nie iść tak daleko ze względu na sporą pracochłonność i małą wartość tego typu analizy.
Jak to wygląda w porównaniu z poprzednimi projektami mieszkań na wynajem?
| L.p. | rok | m2 | standard | koszt wykończenia | w tym robocizna | czasochłonność [h] | link do wpisu |
| 1 | 2009 | 50 | średni | 50 000 zł | 4 000 zł | 150 | |
| 2 | 2014 | 27 | średni-niższy | 12 528 zł | 305 zł | 280 | klik |
| 3 | 2015 | 75 | średni, dla siebie | 51 000 zł | 50 zł | 680 | klik |
| 4 | 2018 | 40 | średni | 28 000 zł | 0 zł | 300 | klik |
| 5 | 2018 | 40 | średni | 22 725 zł | 0 zł | 350 | klik |
| 6 | 2020 | 64 | średni | 40 000 zł | ??? (następny wpis) | ??? (następny wpis) | ten wpis |
Całkiem subiektywnie oceniłbym, że to mistrzostwo świata jak za efekt, który powoli się wyłania z remontowego bałaganu. Byłem przekonany, że – biorąc pod uwagę znaczące podwyżki praktycznie wszystkiego na przestrzeni ostatnich lat – będzie zdecydowanie drożej. Pamiętajmy, że ta kwota nie uwzględnia honorarium projektanta wnętrz ;), a to właśnie praca Wolnej przełożyła się na zoptymalizowanie kosztów naszej inwestycji. Znajomość rynku, aktualnych ofert, promocji, sensownych alternatyw – to wszystko sprawia, że zbiliśmy koszty do takiego poziomu, który ciężko byłoby pobić bez schodzenia w dół z jakością czy efektem wizualnym. Tego ostatniego zachwalał nie będę, bo to strasznie obiektywna kwestia :).
40.000 zł podzielone przez 64 metry daje 625 zł/m2. Mimo, że nie lubię tego parametru, to jak na 2020 rok nawet ja widzę, że było po prostu tanio. Coraz więcej dowodów widzę na to, że powoli dochodzimy do modelu zachodniego, w którym to wszelkiego typu usługi kosztują majątek, a materiały i półprodukty są relatywnie niedrogie dzięki optymalizacji produkcji (użyte materiały, globalizacja, automatyzacja itp).
Ostatnie wyliczenie na dzisiaj odniesie się do rentowności najmu w pierwszym roku. Najemcy – oprócz pokrywania wszystkich opłat eksploatacyjnych – będą przelewali na nasze konto 2.200 zł miesięcznie. W sumie (zwykle liczę 11,5 miesiąca obłożenia, mimo że jeszcze nie zdarzył mi się nawet dzień pustostanu) 25.300 zł. Po stronie wydatków mamy 398.000 zł na zakup mieszkania, 40.000 zł na jego wykończenie, ~1.500 zł na wydatki eksploatacyjne za okres od odbioru kluczy do wprowadzenia najemców i mniej więcej 2.500 zł za notariusza (trochę strzelam, to jeszcze przed nami). Celowo traktuję inwestycję jako gotówkową i nie podaję wysokości ani kosztów obsługi pożyczki, którą zaciągnęliśmy.
Suma kosztów: 442.000 zł.
Suma przychodów w pierwszym roku: 25.300 zł
Rentowność brutto/netto (ryczałt) w pierwszym roku: 5,7% / 5,2%
Dużo? Mało? Oceń sam, dla mnie bomba w obecnych czasach, w dodatku jak na inwestycję, która od pomysłu do zakończenia zepnie się w czasie poniżej 3 miesięcy. Jeśli założymy, że z czasem – pominąwszy okresowe zawirowania – rentowność będzie rosła (w to akurat bardzo mocno wierzę), całość ładnie się zepnie, a wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni dziesięcioleci również zrobi swoje.
A zamiast materaca… lustro. Brzmi jak wyzwanie dla najodważniejszych! 😀
Należy zaznaczyć, że dzisiejsze wyliczenia nie obejmują robocizny, a „jedynie” wszelkie materiały i elementy wyposażenia. Ci, którzy trochę nas znają wiedzą swoje, a wszyscy inni poznają sumaryczny koszt usług ekip remontowych mniej więcej za tydzień ;). Warto wtedy wrócić tutaj, ponieważ dzięki jednemu z Was będę miał perełkę. Otóż pokażę Wam konkretny, oparty na naszym przykładzie kosztorys prac stworzony przez eksperta w tym obszarze! Zamiast gdybać, będziemy bazowali na aktualnych kosztach roboczogodziny i pokażemy co, za ile i dlaczego. A przede wszystkim: czemu taka wycena może być wartościowa zarówno dla inwestorów, jak i tych, którzy chcą budować lub remontować dla siebie. Do następnego!
GOTOWY NA KOLEJNY WPIS W CYKLU? ZAPRASZAM TUTAJ.