Cześć! W związku z zbliżającym się dużymi krokami zakończeniem naszego mieszkaniowego projektu, nadszedł już czas podsumowań. W związku z tym dzisiaj porozmawiamy o kosztach robocizny. Oraz ich braku. A także o koszcie alternatywnym oraz wietrze, który wiał nam nieustannie w twarz. Ale po kolei.
Zacznijmy z grubej rury. Przynajmniej dla tych, którzy są tu nowi, bo dla tak zwanych bywalców będzie to jedynie potwierdzenie naszej dziwnej i nieoptymalnej drogi, którą od lat kroczymy. Bo jak inaczej określić to, że całkowity koszt robocizny, który ponieśliśmy na wykończenie od A do Z 64-metrowego, 3-pokojowego mieszkania zamknął się w kwocie 150 (słownie, dla tych którzy myślą, że mi się zera pomyliły: sto pięćdziesiąt) złotych. Polskich oczywiście.
A były to chyba jedne z szybciej zarobionych pieniędzy przez parę hydraulików, którzy przesunęli podejście wody z wysokości „wannowej” na „prysznicową”. Sam chciałbym tyle zarabiać za 7 minut pracy… chociaż mam świadomość, że absolutnie nie każde 7 minut ich dnia pracy tak wygląda :). A poważniej – te 150 zł były jedynym kosztem w kategorii „robocizna”, jaki ponieśliśmy i gdybym miał odpowiedni sprzęt (lub chciałoby mi się bawić w jego wypożyczanie), uniknęlibyśmy i tego. Wszystko inne zrobiliśmy własnymi „ręcyma” i jeszcze nie raz wspomnę o tym, jak ciężka i wyniszczająca była to praca ;).
Oto właśnie nasz „sekret”, nasz magiczny sposób na optymalizację inwestycji w nieruchomości na wynajem. Chciałbym poznać innego inwestora, który w taki sposób realizuje kolejne projekty – na pewno mielibyśmy o czym rozmawiać… i z czego się pośmiać. Wiem bowiem, że jedni podziwiają: bo w końcu takie z nas złote rączki i potrafimy tyle kasy oszczędzić… inni natomiast – i ci chyba mają dużo więcej racji – wątpią w sensowność takiego podejścia i raczej współczują. Bo ani to optymalne, ani przyjemne, ani mądre. I ja sam również coraz bardziej w ten sposób o tym myślę…
Bo jak inaczej określić wzięcie sobie na barki pięćset pięćdziesięciu (słownie, to ponoć robi większe wrażenie ;)) godzin pracy. W dużej mierze: pracy fizycznej, w pyle, brudzie, na kolanach, a do tego wszystkiego – z wielokrotnym narażaniem się na utratę ręki, albo co najmniej palca od obracających się tysiące razy na minutę tarcz z zębami, którym wszystko jedno, czy tną drewno, czy ludzkie ciało. Wyszło trochę jak w horrorze? Mam nadzieję, bo miało :).
550 godzin. To aż dwieście więcej niż 350, które przeznaczyliśmy na wykończenie mniejszego mieszkania dwa lata temu, który to projekt formalnie wieńczył naszą drogę do niezależności finansowej. To prawie 69 dni roboczych trwających po 8 godzin każdy, które we dwójkę z Wolną wepchnęliśmy w okres dwóch miesięcy, próbując godzić to z życiem, pracą zawodową i byciem z Wolniątkami (dla tych, którzy nie wiedzą: 5 i 7-latką). Tfu, co ja mówię. Jakim życiem? Ostatnich dwóch miesięcy nie można nazwać życiem. Poświęcenie (tak, to właściwe słowo…) się remontowi oznaczało zaniedbane niemal wszystkiego innego: od pracy, przez rodzinę, po pozostałe inwestycje (nie miałem nawet czasu ani ochoty śledzić, co się dzieje na świecie, giełdzie czy w gospodarce). To był okres ciągłej produktywności, pracy po godzinach, w czasie urlopów i podczas każdego weekendu. Ograniczaliśmy sen do minimum, a zamiast odpoczynku pozwalaliśmy sobie na niezbędne minimum regeneracji po to, żeby zaraz ruszyć dalej. Jednym słowem: z fajnego projektu, który miał być ciekawą odskocznią od codzienności w czasie smutnej, covidowej jesieni wyszedł potwór, który niemal zjadł nas żywcem. Bo tacy się właśnie czujemy: jakby coś nas wciągnęło, przeżuło, stwierdziło że smakujemy okropnie, więc trzeba nas wypluć. I teraz leżymy – wypluci, poszargani, poobijani i jeszcze nie do końca wiedzący, co się właściwie stało, bo przecież miało być tak pięknie :). Na tym oficjalnie kończę moje marudzenie i mam nadzieję, że przekaz pod tytułem „don’t try this at home” dotrze do tych, którzy myślą o podobnych przedsięwzięciach. Na pocieszenie tylko nadmienię, że zaczynamy powolutku odżywać. Ugotowałem z dziećmi spaghetti, poczytaliśmy książkę na dobranoc i zagraliśmy w planszówkę. Pobiegałem w moim ukochanym lesie, a przede wszystkim – pozwalam sobie na 8 godzin snu, próbując trochę nadrobić to, co zaniedbałem. Będzie dobrze :).
O tym, że w wymiarze osobistym, fizycznym, psychicznym i wielu innych cała ta zabawa wyszła krańcowo nieoptymalna – już wiesz. Jak to jednak wygląda od strony finansowej? Ile zaoszczędziliśmy na takim podejściu, ile warta była godzina naszej pracy i jak to wszystko wpłynęło na rentowność projektu?
Gdybym miał wróżyć z fusów i polegać na własnej intuicji i wyczuciu rynku, podsumowałbym krótko: zaoszczędziliśmy pewnie około 20.000 zł, przeznaczając na to 550 godzin pracy, w związku z czym każda godzina naszej pracy była warta około 36 zł (netto, bo remontując własnymi rękoma omijasz cały aparat państwowy, który z wielką chęcią by to wszystko opodatkował…). Dodając 20.000 zł do kosztów całego projektu, z rentowności (wyliczonej tutaj) w pierwszym roku na poziomie 5,7%/5,2% (brutto/netto), zjechalibyśmy do 5,5%/5,0%. Z jednej strony 20 koła piechotą nie chodzi, z drugiej: taka kwota ginie w całości i tylko nieznacznie obniża opłacalność, która z czasem i tak powinna poszybować w górę.
Na szczęście, nie musiałem polegać tylko na własnym wyczuciu. Niemal na samym początku całej zabawy skontaktował się bowiem ze mną Jakub, który przeczytał o naszej nierównej walce i zaproponował, że – korzystając ze swojej wiedzy i doświadczenia – pomoże nam podsumować wszystko to, czym przez ostatnie dwa miesiące byliśmy zajęci. Jakub jest z Trójmiasta i zawodowo zajmuje się tworzeniem kosztorysów budowlanych, które zazwyczaj mają zastosowanie w poważniejszych projektach (np. domy jednorodzinne). Dzięki wiedzy odnośnie tego, co i za ile „powinniśmy” otrzymać zyskujemy potężne narzędzie do negocjacji z ekipami, załatwianie tematów związanych z kredytem czy odszkodowaniami.
Makrama, made by Wolna. Sztukateria i malowanie również 🙂
Szybko złapaliśmy wspólny język i uznaliśmy, że wykonanie profesjonalnego kosztorysu naszych prac będzie czymś, co może zainteresować czytelników tego bloga, a ja sam z chęcią przekonam się, jak to wszystko liczyć, jakie są stawki poszczególnych prac i ile musielibyśmy wyłożyć z własnej kieszeni, żeby zamienić ostatnie dwa miesiące harówki na sielankę i możliwość kontynuowania naszego spokojnego, ułożonego życia.
Kuba odwiedził mnie dwa razy, zebrał trochę informacji, pomierzył co trzeba, otrzymał ode mnie excela z pracochłonnością rozbitą na poszczególne zadania, a następnie wrzucił to wszystko w swoją magiczną maszynkę, która wypluła orientacyjny kosztorys. Bazujący na tym, co w mieszkaniu wykonaliśmy oraz na średnich, aktualnych stawkach roboczogodziny dla województwa pomorskiego. Co z tego wszystkiego wyszło? 27.535,72 zł z VATem za tak zwany system zlecony. Czyli za podejście, zgodnie z którym oddajemy projekt w cudze ręce i jedziemy na wakacje :). Ktoś – w gruncie rzeczy nie do końca nas nawet obchodzi kto – wykonuje te wszystkie czynności, które były naszym udziałem (łącznie z zakupami, transportem, sprzątaniem, rozwiązywaniem problemów itp), a na koniec oddaje nam mieszkanie wykonane zgodnie z ustaleniami i jeszcze do tego wszystkiego dorzuca gwarancję na swoją usługę. Taki system ma rację bytu również w sytuacji, kiedy ktoś – na przykład projektant wnętrz – oferuje wykonanie projektu wraz z nadzorem podczas prac remontowych czy wykończeniowych.
A zamiast tego, jedziemy z długą listą zadań, którą udoskonalamy z każdym remontem.
27,5 tysiąca to sporo więcej, niż podejrzewałem. Ale z drugiej strony, to nie jedynie marża wykonawców poszczególnych prac, ale również: koszt załatwiania, kupowania, przewożenia, zysku generalnego wykonawcy czy podatków. Dużo ciekawiej wygląda drugi wniosek, który płynie z kosztorysu Jakuba: w podejściu alternatywnym, które polega „jedynie” na zatrudnieniu fachowca od wszystkich robót końcowych, nasze koszty wyniosłyby w okolicach 13.000 zł. I chyba takie podejście nazwałbym: w punkt. Przy tego typu (małych) projektach dobrze znaleźć jakąś równowagę i niezależnie od tego, czy to inwestycja, czy mieszkanie dla siebie, co nieco zoptymalizować finanse. A także uniknąć rzeczy, które wyglądają na skomplikowane i na których się po prostu nie znamy. W takim scenariuszu sami odpowiadamy za znaczący zakres prac około-budowlanych i organizacyjnych, a specjalista kładzie gładź, kafle, montuje kibelek, maluje i czaruje. Taki złoty środek, który sprawdza się w większości przypadków. Tutaj wypada jedynie ostrzec, że to również nie jest łatwy kawałek chleba. Załóżmy, że zamiast 550 godzin ciężkiej pracy, schodzimy do 250-300 godzin zdecydowanie lżejszych zadań. To nadal bardzo wymagający projekt, który stwarza dodatkowe wyzwania, których my nie mieliśmy: szukanie fachowców, dogadywanie zakresu prac i cen, czekanie (czasami tygodniami lub miesiącami…), weryfikacja postępu prac i odbiory poszczególnych etapów. Nie znając się na temacie i nie mając takiego kosztorysu, jaki przygotował Jakub musimy zdać się na uczciwość i rzetelność osoby po drugiej stronie. Chyba nie muszę pisać, że to nie najlepszy układ, a Internet jest pełen wylanych żali na „ekipy, które zrujnowały moje życie”.
Pomieszczenie WC przerobione na spiżarnio/garderobię.
Dla chętnych udostępniam (za zgodą Jakuba) cały kosztorys, z którego możecie wyciągnąć mnóstwo pobocznych wniosków i zobaczyć, jak to mniej więcej wygląda „od podszewki”. Na jego drugiej stronie znajdziecie sporo informacji, jak interpretować wyliczone wartości, a w przypadku pytań technicznych w komentarzach do tego wpisu Kuba zadeklarował swoje wsparcie, więc polecam wykorzystać tą okazję! Nie mam jednak wątpliwości, że przebrnięcie przez całość dokumentu będzie wymagającym wyzwaniem, a do tego – dotyczy naszego, specyficznego przypadku. Jeśli widzisz wartość w tego typu informacjach, dostosowanych do Twojego konkretnego przypadku i projektu, zapraszam do kontaktu z Kubą. Na stronie kosztorysybudowlane.com Kuba rozwija też bloga i stara się edukować w zakresie zarządzania kosztami budowy. Jego teksty są skierowane głównie do osób, które na co dzień nie są związane z branżą, ale z różnych względów zdarza im się bywać na tym rynku (budowa domu, inwestycje w nieruchomości itp). Dla porządku nadmienię, że ja z tego nie mam nic, oprócz satysfakcji z polecenia rzetelnego specjalisty i nawiązania wartościowego kontaktu, z którego – być może – skorzystam w przyszłości (ciągle przesuwany projekt „dom Wolnych”…).
Robiąc przymiarki do wyceny robocizny stanu surowego projektu domu, który wybraliśmy (całość na razie wstrzymana), otrzymaliśmy trzy wyceny. Rozrzut był astronomiczny: od 55 do 150 tysięcy złotych. Czy to znaczy, żeby w ślepo wybierać najtańszą opcję? Niekoniecznie, bo prawdę mówiąc – nie do końca nawet wiemy, jaki był zakres każdej z nich. Każdy z wykonawców policzył to nieco inaczej i prawdopodobnie uwzględnił (lub nie…) inne elementy. Potrafimy wykończyć mieszkanie na wynajem, ale budowa domu to zupełnie inna para kaloszy, na której się nie znamy, dlatego już na wstępie czuliśmy się tym przytłoczeni. Jestem pewien, że mając czarno na białym listę wymaganych prac, ich zakres i poziom cen, bylibyśmy w stanie podjąć rozmowę z poszczególnymi ekipami na zupełnie innym poziomie niż wcześniej.
Poniżej przedstawiam końcową tabelkę z porównaniem naszych kolejnych inwestycji. W przypadku najnowszej, pracochłonność zdecydowanie przekroczyła nasze optymistyczne założenia. Swoje zrobił metraż i „smaczki” takie jak cegła (~1 roboczodzień), sztukateria (~1,5 roboczodnia) oraz własnoręczne wykonanie (pierwszy raz w życiu) spiżarni oraz wnęki na szafę (razem około 3-4 roboczodni). A także zużycie i spowolnienie mojego organizmu, postępujące wraz z wiekiem ;).
| L.p. | rok | m2 | standard | koszt wykończenia | w tym robocizna | czasochłonność [h] | link do wpisu |
| 1 | 2009 | 50 | średni | 50 000 zł | 4 000 zł | 150 | |
| 2 | 2014 | 27 | średni-niższy | 12 528 zł | 305 zł | 280 | klik |
| 3 | 2015 | 75 | średni, dla siebie | 51 000 zł | 50 zł | 680 | klik |
| 4 | 2018 | 40 | średni | 28 000 zł | 0 zł | 300 | klik |
| 5 | 2018 | 40 | średni | 22 725 zł | 0 zł | 350 | klik |
| 6 | 2020 | 64 | średni | 40 000 zł | 150 zł | 550 | ten wpis |
Po raz kolejny podpowiem, że jeśli kupujecie mieszkanie od dewelopera i macie jeszcze możliwość wykonania zmian aranżacyjnych, zróbcie to. My kupiliśmy już gotowe mieszkanie więc nie było o tym mowy, a myślę że moglibyśmy zaoszczędzić około 30 roboczogodzin na tematy, których byśmy dzięki zmianom na wczesnym etapie uniknęli. Takie poprawki często są tanie lub całkiem przezroczyste finansowo. Oczywiście, żeby nanieść zmiany, trzeba mieć projekt docelowy i działać z odpowiednim wyprzedzeniem, ale to już zupełnie inna para kaloszy.
Jeśli – mimo naszych nienajlepszych ostatnio doświadczeń – zdecydujesz się na samodzielne wykonywanie prac remontowych, zapraszam do sprawdzenia, które naszym zdaniem warto, a które opłaca się robić samemu. Z kolei tutaj piszę o tym, dla kogo samodzielny remont to sensowna opcja i jakich sprzętów i narzędzi potrzebujesz, żeby podjąć się takiego wyzwania. Pamiętaj jednak, że „zarabianie” (względnie oszczędzanie) na tego typu projektach polegające na maksymalnym cięciu kosztów wykończenia to zdecydowanie nie jest droga, którą wybierają doświadczeni inwestorzy. Są szybsze, przyjemniejsze i dające lepsze rezultaty sposoby.
Jeśli jednak – tak jak my – postanowisz zabawić się w Zosię-samosię, unikaj perfekcjonizmu. Będąc hobbystą / złotą rączką i zajmując się wykończeniówką na poziomie amatorskim, nie próbuj dorównać tym, którzy robią to na co dzień od lat. Oboje z Wolną już dawno nauczyliśmy się akceptować różnego rodzaju babole i wpadki, które się po prostu zdarzają. Brak profesjonalnych narzędzi też robi swoje – zresztą wystarczy spojrzeć na zdjęcie poniżej żeby się zorientować, że i w wykończeniówce technologia idzie do przodu. Ale nic to – przy każdej wpadce podejmujemy decyzję, co z tym robimy i nierzadko akceptujemy feler, używając powiedzenia „cóż, trzeba pokochać…”, które już się u nas utarło :).
Chyba na dzisiaj wystarczy… przed nami jeszcze tylko jeden, ostatni wpis z całego cyklu. Podsumuję w nim całość dla tych, którzy nie mają ochoty przedzierać się przez kolejne teksty, a także wyciągnę sporo dodatkowych wniosków wierząc, że mogą się one przydać wszystkim tym, którzy uczestniczą w tej nierównej walce pod tytułem remont lub wykańczanie nieruchomości :). Do następnego!
PS Warto zaznaczyć, że w powyższych wyliczeniach nie zawiera się koszt projektu, który zrobiła Wolna w ramach Pracowni Dobrych Wnętrz. Współpraca w projektantem potrafi podbić koszt inwestycji o kilka tysięcy złotych, ale – jak pokazywałem podsumowując nasze wydatki na materiały i elementy wykończenia – potrafi też mocno zoptymalizować kwotę, którą zostawiamy w sklepach, przy jednoczesnym dbaniu o styl, jakość i zdjęciu z naszych barków dziesiątek (jeśli nie setek) niełatwych decyzji, które musi podjąć każdy, kto remontuje lub wykańcza nieruchomość.