Projekt „mieszkanie” – wnioski końcowe.

Cześć! Do tej pory dowiedziałeś się, że we wrześniu postanowiliśmy (z nie do końca sprecyzowanych pobudek…) kupić mieszkanie, które po zaledwie kilku tygodniach zaczęliśmy wykańczać. Po krótkim okresie dobrej passy role się odwróciły i to mieszkanie zaczęło wykańczać nas, a nie odwrotnie. Wtedy – chyba na pocieszenie – migusiem znaleźliśmy najemców, więc nie było już wyjścia i trzeba było jakoś dojechać do końca. A tam czekały nas podsumowania: najpierw kosztów poniesionych na materiały i elementy wyposażenia, a następnie na robociznę. Prawie jak telenowela, nie ma co…

Cel na początku był bardzo ogólny: zagonić do pracy zgromadzone oszczędności i jeszcze trochę pożyczonych pieniędzy. Tak, tych za które mieliśmy się budować ;). Bazując na tym, co znamy, lubimy i rozumiemy, nieruchomość była naturalnym wyborem, natomiast nie było do końca jasne to, co z nią zrobimy. Mimo wszystko miałem przeczucie (potwierdzone excelem i rozeznaniem „w terenie”), że jakikolwiek scenariusz się zmaterializuje, wyjdziemy na tym dobrze. A tych było kilka:

1. Zamieszkanie w nowym mieszkaniu oznaczałoby możliwość wynajęcia tego, gdzie obecnie jesteśmy (= co najmniej 3.000 zł miesięcznego przychodu).
2. Wynajęcie komuś nowego mieszkania (= nieco ponad 2.000 zł miesięcznego przychodu).
3. Ewentualna sprzedaż przyniosłaby potencjalnie okrągłą sumkę, wypracowaną na kilku frontach (kupno w niezłej cenie, samodzielny remont, plus zrobienie całości „na gotowo” i „na już”, za co zwykle też można zgarnąć premię). Czyli taki „deweloperski flip”.

 

Koniec końców, wybraliśmy bramkę numer dwa, traktując ewentualną przeprowadzkę jako całkiem sensowny plan B i całkowicie odrzucając sprzedaż. Czemu, skoro w 3 miesiące moglibyśmy zgarnąć dodatkowe… szacuję na szybko… 50-60 tysięcy złotych zysku (z czego połowa pochodziłaby z wykonanej przez nas pracy remontowej)? Wtedy mógłbym pochwalić się astronomiczną, 50-procentową stopą zwrotu (~12,5% wykręcone w 3 miesiące to jakieś 50% w skali roku ;)) z całkiem sporego kapitału. Dlaczego zatem wybraliśmy marnie wyglądające 5% netto rocznie…?

Przede wszystkim, miało być lżej, krócej i przyjemniej (marudziłem już tutaj, więcej nie będę :)), a dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych w mojej ocenie nie rekompensowałoby poniesionego wysiłku. Zwłaszcza, że ani byśmy ich nie „przepuścili”, ani nie mielibyśmy siły ani chęci na podejmowanie kolejnych, podobnych wyzwań tylko po to, żeby pomnażać zyski. Mam świadomość, że są setki lepszych sposobów na wykręcenie zdecydowanie lepszej stopy zwrotu. Ale te, które znam i rozumiem, wymagają włożenia sporej ilości pracy, której my i tak na co dzień mamy aż nadto. Wniosek pierwszy zatem brzmi: sposobów na zarobienie pieniędzy jest mnóstwo, ale te, których się podejmujesz, powinny być zgodne z Twoją długoterminową strategią (masz taką???) i Tobą samym (aktualna sytuacja życiowa, rodzinna, zasoby czasowe, priorytety itp). Podejście do tematu powinno być inne dla pięknych, młodych i bez większych, codziennych obowiązków, a inaczej dla 4-osobowej rodziny z kalendarzem wypełnionym niemal po brzegi nawet bez tak ambitnych projektów.

Dzisiaj przyznaję: całość trzeba było zorganizować inaczej, godząc się z nieco większymi kosztami (mowa o robociźnie). Przez to, że od lat działamy w trybie „zosia-samosia”, nadal nie mamy zorganizowanych podstaw… jak tu myśleć o zimowaniu w cieplejszym klimacie czy wyprowadzce za miasto, skoro mieszkań na wynajem przybywa, a my każdy z tematów obsługujemy samodzielnie? Nie mamy sprawdzonych kontaktów ze specjalistami w różnych dziedzinach, nie mamy nawiązanych relacji, nie znamy zaufanych osób, które mogłyby sprawić, że ten biznes były nieco bardziej pasywny, nawet przy rosnącej z czasem skali. Cóż, chyba pozostaje mi docenić to, że w końcu dojrzałem do przyjęcia takiego stanowiska i wraz z kolejnymi inwestycjami trzeba próbować nadrabiać zaległości i powoli wdrażać poprawki. Wniosek drugi zatem: efektywniej działać w grupie (chociażby i malutkiej) niż solo.

Czy czuję dumę? Tak, powoli to uczucie do mnie dociera, chociaż ze strasznym opóźnieniem i bardzo nieśmiało. Głowa mówi, że było warto: zrealizowaliśmy bardzo ambitny cel, który finansowo da nam kopa na wiele lat. Za jakiś czas nie będę pamiętał o trudnościach, a zamiast tego: będziemy korzystali z owoców sadzonek, z których jedną właśnie posadziliśmy. Ale patrząc z innej perspektywy, całość była – trochę jak to u nas… – zwariowana. Za dużo na raz. Zbyt dużo poświęceń, również w obszarach życia osobistego, rodzinnego. Za dużo kosztów zdrowotnych, których przecież nie sposób przeliczyć na pieniądze.

Zamiast dodatkowej, mikrusiej łazienki (na WC), powstała spiżarnio-garderoba. Po 5 latach życia w układzie „duża” łazienka + dodatkowe WC stwierdziliśmy, że spiżarnia jest zdecydowanie bardziej praktyczna niż dodatkowy kibelek.  

Jakby nie było – wiem, że możemy sobie pogratulować. Zrobiliśmy coś naprawdę wartościowego, a do tego – wykonaliśmy to w odpowiedzialny i pozytywny sposób. Nie stworzyliśmy bowiem jednego z tysięcy na rynku mikro-mieszkania wykończonego i wyposażonego byle jak (bo przecież „pod najem”). Mimo, że to wygenerowało nieco niepotrzebnych kosztów – powstała fajna, wygodna i przyjemna do mieszkania przestrzeń, w której odnajdą się rodziny i w której my również byśmy się dobrze czuli. A że to nie do końca optymalne finansowo… bo przecież okolice 5-6% przy pewnej (wcale nie małej) dozie ryzyka to nie jest jakiś wyjątkowy wynik… jakoś zupełnie się tym nie przejmuję. Czemu?

To proste. W zasadzie też oczywiste, chociaż z pełną mocą zdałem sobie z tego sprawę całkiem niedawno. Jeśli kupujemy nieruchomość, którą następnie wynajmujemy, to profity wyglądają bliźniaczo podobnie jak w inwestycjach giełdowych w spółki dywidendowe. Mamy bowiem dwie składowe:

cena bazowa instrumentu finansowego / nieruchomości

+

dywidenda / zysk z najmu

Fakt – nikt nie daje gwarancji, że te wartości będą szły na północ w krótkim terminie. Ale w długim nie widzę innej opcji, o ile oczywiście pominiemy skrajne wydarzenia katastrofalne dla całej planety, totalną zmianę lokalnego klimatu i tym podobne. Naszą pierwszą nieruchomość kupiłem w jednym z gorszych momentów (2008 rok), z kolejnymi również nie wstrzeliliśmy się optymalnie. Mimo początkowego zjazdu w 2009, patrząc z perspektywy ostatnich 12 lat, nadal jesteśmy do przodu na jej wartości, która – uśredniając – zyskiwała drożała 5% rocznie. Pozostałe – później kupione – mieszkania rosną od kilku lat w znacznie większym tempie, rzędu kilkunastu procent rocznie i aktualnie nawet zjazd o 20-30% nie byłby czymś katastrofalnym dla naszych wyników. Dlatego akceptuję to, że z perspektywy czasu może się okazać, że słono przepłaciłem za obecną inwestycję (bo przecież większość z nas czeka na solidną korektę, prawda?). Ale wiesz co? W długiej perspektywie nie ma to większego znaczenia.

A to przecież tylko jedna składowa naszego równania. Drugą jest czynsz, który liczymy zwykle przy pierwszym wynajęciu mieszkania i wtedy to oceniamy, czy nam „wyszło”, czy nie do końca. Po kilku latach na rynku zaobserwowałem, że i tutaj nie stoimy w miejscu. Wspomniane wyżej „mieszkanie-wtopa” było naszym pierwszym lokum, które zaczęliśmy wynajmować dopiero po kilku latach i paru przeprowadzkach. W 2013 roku osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu i wynosił on wtedy 1.600 zł. Dzisiaj inkasujemy 2.100 zł, a gdybyśmy zrobili tam niewielki remont (po 12 latach przydałoby się trochę rzeczy odświeżyć…), byłoby więcej. Ten przykład pokazuje, że czynsze nie stoją w miejscu i w długim terminie również rosną (mimo, że w krótkim możemy zaliczyć nawet spadki – patrz obecna sytuacja wywołana przez Covid-19). A przecież początkowa kwota inwestycji ciągle pozostaje taka sama (z dokładnością do okresowych remontów)! Jeśli więc czynsz rośnie, a nasz wkład początkowy nie ulega większym zmianom, to tym samym rośnie i rentowność! Na powyższym przykładzie (przypominam, że najgorszym w naszym wykonaniu) wystartowaliśmy w 2013 roku ze śmieszną rentownością na poziomie 4,5%, by dobić do nieco już mniej zabawnych 6% z dużym potencjałem do wzrostu tej wartości na przestrzeni kolejnych lat. A wydana w 2008 roku kwota 350.000 zł jest dziś warta znacznie mniej, prawda?

A tymczasem powoli wracam do ulubionych aktywności…

Nie chciałbym, żeby mój przekaz brzmiał: „kup cokolwiek, i tak wyjdziesz na swoje po wielu latach”. Warto szukać okazji, warto podejmować optymalne decyzje finansowe. Ale twierdzę, że nawet te, które nie są żadnymi perełkami, a „jedynie” wpisują się w aktualną sytuację na rynku, mogą się fajnie obronić w długim terminie. O ile mają potencjał i są zlokalizowane w miejscu, gdzie za kilkadziesiąt lat również powinien być popyt na tego rodzaju usługi. To trochę jak z giełdowym założeniem na zasadzie „kupuję akcje w każdy pierwszy wtorek miesiąca”. W nieruchomościach częstotliwość jest zwykle zacznie mniejsza ;), ale zasada jest podobna – jeśli grasz w to na poważnie (= planujesz dokonać wielu transakcji w swoim życiu), kupuj co jakiś czas, nie próbując wstrzelić się w te mityczne dołki, których niemal nikt z nas i tak nie złapie.

Patrząc w długim terminie walka o dzisiejszy procent czy dwa nie ma żadnego znaczenia – zwłaszcza jeśli popatrzymy na stosowaną ostatnio politykę monetarną banków centralnych większości rozwiniętych krajów na świecie… za 5, 10 czy 20 lat wszystko będzie po prostu znacznie droższe, na to chyba nie ma siły. Liczy się to, że przy odrobinie szczęścia dożyjemy momentu, w którym – zamiast ciągle wkładając energię w rozpędzanie naszego finansowego pociągu, po prostu będziemy sobie nim wygodnie, spokojnie i szczęśliwie podróżować, przy okazji dzieląc się nadwyżkami naszych sił i środków z innymi. Mając przed sobą taką – nieco idylliczną – wizję, zaczynam dochodzić do wniosku, że to, czego właśnie dokonaliśmy, było warte tego całego zachodu ;). Słowo klucz: „long term” jest chyba najważniejszym wnioskiem płynącym z tego wpisu i naszej finansowej historii w ogóle.

W końcu możemy się przełączyć w nieco spokojniejszy, świąteczny klimat…

A skoro już jesteśmy przy dzieleniu się z innymi, to wspólnie z Wolną podjęliśmy decyzję, że pierwszy, miesięczny czynsz zarobiony na tej inwestycji przeznaczymy na szczytny cel, jakim będzie – po raz kolejny – wsparcie programu Pajacyk. Mimo pandemii i trudności w wypełnianiu standardowych celów programu (dożywianie dzieci w szkołach, które przez długi okres tego roku pozostają zamknięte), pracownicy PAH starają się pomagać jak mogą na nieco innych frontach i dostosowują swoje działania do obecnych warunków (dla zainteresowanych: szczegóły tutaj, tutaj i tutaj). I to mimo niewątpliwie większych trudności w pozyskiwaniu środków od darczyńców. Jeśli więc mimo pandemii znajdujesz się w dobrej sytuacji i możesz podzielić się dobrem z innymi, działaj! A przy okazji zrób prezent sobie samemu i zoptymalizuj co nieco podatek dochodowy (na przykład przelewem na Pajacyka), który w przyszłym roku będziesz miał do zapłacenia! Wniosek piąty i oczywisty: WARTO POMAGAĆ!

Co dalej? Jakie mamy plany, oczywiście po tym jak już znikną odleżyny 😉 od planowanego przeze mnie, dłuższego niż potrzeba odpoczynku? O tym muszę porządnie pomyśleć w nadchodzących tygodniach. Na razie powoli wracamy do normalności, a życie znowu nabiera kolorów. Co zabawne, zabrałem się nawet za parę mini-prac remontowych w naszym mieszkaniu, co skonkludowałem tak: lubię (uwielbiam??) majsterkować, ale niekoniecznie 10 godzin dziennie przez dzień w dzień :). Równowaga, której przez chwilę brakowało, po prostu.

Ja chyba lubię mieszać… klej, zaprawa czy chleby i ciasta… co za różnica 😀

Myślę, że w 2021 będzie się działo co najmniej tyle, ile w tym, który powoli odchodzi w przeszłość (który – nawiasem mówiąc – wypadałoby podsumować na różnych płaszczyznach). Nasze parcie na zmiany na różnych płaszczyznach jest coraz większe, a odpuszczenie przeprowadzki do wykończonego właśnie mieszkania tylko dolało oliwy do ognia. Na obecną chwilą jesteśmy najbliżej powrotu do tematu budowy domu i wyprowadzki na wieś. Jestem też coraz bliżej decyzji o jakiejś rewolucji w zakresie pracy zawodowej, ale tutaj nie chciałbym zapeszać.

Ja tymczasem wracam do słodkiego nic-nie-robienia, a Tobie dziękuję, że byłeś ze mną podczas ostatnich tygodni, kiedy regularnie pisałem o projekcie „mieszkanie”. Jeśli jeszcze Ci mało, zachęcam do powrotu do starszych wpisów o poprzednich inwestycjach w nieruchomości. Na sam koniec chciałbym Ci złożyć najserdeczniejsze życzenia świąteczno-noworoczne. Niech będą one zdrowe, rodzinne i spokojne – na ten rok już chyba wszystkim nam wystarczy wrażeń. Spędźmy je w gronie najbliższych (pięciu ;)) i podładujmy baterię przed wyzwaniami na kolejne 12 miesięcy. Do następnego!

PS Coś dawno nie było ankiety, trzeba to nadrobić 🙂

[poll id=”19″]