Są takie zdarzenia, kiedy aż chce się powiedzieć: „piekło zamarzło”. Dla tych, którzy czytają mnie od lat, czymś takim byłoby w pełni dobrowolne sfinansowanie jakiegoś zakupu kredytem bankowym, od którego przez bardzo dłuuuugi czas skutecznie się odżegnywałem. Dzisiaj przeczytasz, czemu wchodzimy do jaskini lwa w momencie, kiedy poziom niepewności na całym świecie dla wielu staje się wręcz niemożliwy do zniesienia. A żeby uprzyjemnić Ci dzisiejszy wpis, postanowiłem ozdobić go zdjęciami z naszej styczniowej wymiany domów, w ramach której zmieniliśmy klimat, co zdecydowanie przydało się całej naszej rodzinie! Na marginesie: jeśli nie wiesz jeszcze, o co chodzi w Home Exchange, zerknij tutaj; temat jest coraz bardziej perspektywiczny, a kolejne wymiany udowadniają nam, że to się po prostu sprawdza (a przy okazji jest dobrym „life hackiem” w obecnych, covidowych czasach ;)).
W ostatnim wpisie pochwaliłem się, że zrobiliśmy kolejny kroczek w stronę realizacji nowego, ambitnego, odważnego, a może i karkołomnego planu inwestycyjnego, który naszkicowaliśmy na kilka najbliższych lat. W skrócie: mimo coraz wyższych cen nieruchomości i (tymczasowo?) niższych czynszów (a zatem i rentowności), zdecydowaliśmy się przeznaczyć zdecydowaną większość przewidywanych przychodów na przestrzeni kolejnych lat na kupno kolejnych nieruchomości na wynajem. Powodów tej decyzji jest kilka i są one bardziej efektem analizy naszej sytuacji finansowej (obecnej i przyszłej), aniżeli sytuacji na rynku najmu, która obecnie jest daleka od ideału. Jakby nie było, planujemy dorzucenie kilku nieruchomości do naszego portfela, a jakby tego było mało – w tak zwanym „międzyczasie” wybudujemy dla siebie dom. Uffff… aż czuję ciężar tych decyzji kiedy o tym piszę, ale staram się odsunąć emocje nieco na bok, a zamiast tego – iść w kierunku, który wskazała długa i dokładna analiza cyferek, słupków i procentów.
Nie jestem gotowy na precyzyjne przedstawienie przedsięwzięcia, które planujemy, mimo że mamy to bardzo dokładnie rozpisane w czasie. Całość jest na tyle odważna, że aż boję się reakcji części z Was. Jestem też pewien, że będziemy wprowadzali sporo modyfikacji i dostosowywali plany do zmieniających się realiów. Zamiast opisywać całości od A do Z, dzisiaj ograniczę się do ogólników, a z czasem będę przybliżał to, co wydarzyliśmy. Nasz cel można ogólnie opisać mniej więcej tak: kupno kilku (3-4) nieruchomości w krótkim terminie (~4 lata), przeplatając to sporymi zmianami (takimi jak przejście na inną formę zatrudnienia w moim przypadku, przerzucenie wynajmowanych nieruchomości na działalność gospodarczą, czy wspomniana budowa domu). Excel, który stworzyłem do zaplanowania całości brutalnie pokazał, że kołderka jest zbyt krótka. Inaczej mówiąc: nie mamy środków na realizację tak ambitnego celu w krótkim czasie. Klasyczny Wolny wydłużyłby horyzont czasowy i podszedłby do tematu na spokojnie… ale ponieważ niemal wszystko na świecie ulega zmianie, nasze spojrzenie również ewoluuje. Zamiast powolnych kroczków, tym razem postanowiliśmy zaryzykować i wsiąść do kapsuły czasu, która albo teleportuje nas mocno do przodu, albo wypluje gdzieś po drodze i poobija. Czas pokaże.
Skoro decyzja została podjęta, trzeba zabrać się za wykonanie. Tylko jak, skoro brakuje środków? Chyba wszyscy się zgodzimy, że świat nie lub próżni i tam, gdzie jedni widzą potencjał inwestycyjny, inni dostrzegają okazję do wsparcia takich inicjatyw, oczywiście w zamian za odpowiednią gratyfikację. W naszej ostatniej inwestycji (klik) wspomagaliśmy się nieco pożyczką od bliskich, ale tym razem mówimy o zdecydowanie większych kwotach, dlatego trzeba szukać gdzie indziej. I w tym miejscu przypomniało mi się, że są instytucje, które finansują potrzeby mieszkaniowe zadowalając się nieprzesadnie dużym zyskiem, a ja nawet mam pewne doświadczenie w tej materii. Nieduże, że jedyny kredyt hipoteczny w swojej historii zaciągnąłem w 2007 roku i spłaciłem go zaledwie 5 lat później, ale zawsze. Przypomniałem sobie zatem podstawy i postanowiliśmy, że zagramy „na grubo” i spróbujemy całość sfinansować pieniędzmi pożyczonymi z banków, korzystając z obecnego braku kredytów oraz z niezłej zdolności kredytowej, która prawdopodobnie będzie trwała już tylko kilka miesięcy (do kiedy będę pracował na etacie).
Ale jak to zrobić? Jakie są obecnie realia, jakie prowizje i marże? Na ile lat brać kredyt? A może pożyczkę pod zastaw posiadanych nieruchomości? Czy czynsz płacony przez najemców pokryje koszty utrzymania nieruchomości oraz ratę kredytu? Czy całość nadal zepnie się, jeśli stopy procentowe podskoczą o kilka procent? Czy można wziąć kilka kredytów hipotecznych? Jak to zrobić i jak się do tego przygotować? Jak wygląda cały proces, od szukania mieszkania do kupienia, przez umowę przedwstępną, zadatek, tematy okołokredytowe, aż po podpisanie finalnej umowy notarialnej? Ile środków potrzebuję do wejścia w daną inwestycję (w końcu banki już dawno nie finansują pełnej wartości nieruchomości)?
Te i inne pytania pojawiały się w mojej głowie podczas tworzenia naszego diabelskiego planu. Mimo, że znam się na finansach osobistych zdecydowanie lepiej od przeciętnego Kowalskiego, temat kredytów hipotecznych mocno u mnie zardzewiał przez lata. Im więcej czytałem w internetach, tym więcej pytań i wątpliwości pojawiało się mojej głowie. W końcu postanowiłem, że nie ma co odkrywać koła na nowo, a zamiast tego lepiej skorzystać z pomocy ekspertów. Zwłaszcza, że kredyty hipoteczne to taka specyficzna branża, w której pomoc specjalisty nie musi dużo kosztować (a często nie kosztuje nic, bo prowizja dla pośrednika czy pracownika banku jest wkalkulowana w koszt kredytu i po prostu nie da się jej ominąć). Tylko wizyta w „sieciówce” kredytowej jakoś źle mi się kojarzy i nie do końca jestem przekonany, że tam chodzi o dobranie najlepszej oferty dla klienta, czy raczej: sprzedawcy… na szczęście kilka miesięcy temu trafiłem na serię wpisów i vlogów kolegi z branży: Marcina Iwucia, którego chyba nikomu przedstawiać nie trzeba.
Marcina znam od początku jego przygody z blogowaniem i wielokrotnie mogłem się przekonać o jego profesjonalizmie i ogromnej wartości tego, co serwuje czytelnikom i słuchaczom. Jego comiesięczne rankingi kredytów hipotecznych (klik) pozwoliły mi zdobyć pewne rozeznanie, a jego rozmowy z ekspertem kredytowym na kanale youtube dały mi podstawy teoretyczne dzięki którym mniej więcej wiem, na co zwracać uwagę i jak rozmawiać ze specjalistami z dziedziny hipotek. Postanowiłem też zaufać Marcinowi na tyle, żeby w ślepo uderzyć do niego (przez Sebastiana, z którym współpracuje w zakresie kredytów) z prośbą o współpracę w realizacji naszego ambitnego planu. W taki oto sposób pozwoliłem się „zaopiekować” sobą ludziom, których skuteczność będę mógł lepiej ocenić za dłuższy czas, kiedy będę prawdopodobnie podchodził do trzeciego czy czwartego kredytu hipotecznego, co samo w sobie podnosi skalę trudności dość znacząco.
Ale nie byłbym sobą, gdybym sam nie chciał dowiedzieć się, jak to wszystko działa od podszewki. Zaufanie do doradcy kredytowego to jedno, ale porządna wiedza o produktach, które pozwolą mi sfinansować inwestycje na 7-cyfrową kwotę jest według mnie równie ważna. Owszem, doradca poprowadzi mnie za rączkę przez cały proces ubiegania się o kredyt, ale ja muszę odpowiednio współpracować, jasno definiować moje potrzebny, sytuację finansową i wszelkie mniej lub bardziej planowane zmiany na przestrzeni kolejnych miesięcy i lat. Co więcej – tylko ja mogę zaplanować, co może i powinno zadziać się z kredytem po 2, 5 czy 15 latach od jego uzyskania. Jak budować swoją zdolność pod trzeci czy czwarty kredyt, na co uważać, czego unikać. Muszę zdawać sobie sprawę z możliwości i ograniczeń umowy kredytowej, a także mieć świadomość opłacalności oraz mentalnych kosztach posiadania kilku „kresek”, wymagających ponoszenia wydatków miesiąc po miesiącu, na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu lat.
Nie owijając w bawełnę: wszelkie darmowe materiały, które znajdywałem w Internecie poruszały jedynie mały wycinek zagadnienia, najczęściej w sposób, który pozostawiał sporo pytań i niejasności. Co ważniejsze, nigdzie nie znalazłem sensownego kalkulatora kredytowego, który pozwoliłby mi zasymulować kredyt, bez każdorazowego proszenia o kalkulację doradcy. Wszystkie te luki zasypałem jednym ruchem, jakim było przejście kursu „Kredyt hipoteczny krok po kroku„, który stworzył Marcin. A kalkulator udostępniany kursantom po prostu rozwala system, pozwalając na dowolne mieszanie danymi i symulowanie różnych scenariuszy, z podniesieniem stóp procentowych na czele (w końcu w ciągu kolejnych 20-30 lat spłacania kredytu może się wiele wydarzyć…).
Jedna z moich symulacji. Uwzględnia koszty uruchomienia kredytu oraz planowane nadpłaty z opcją skrócenia okresu kredytowania. Porównanie różnych scenariuszy zajmuje dosłownie chwilę.
Tak, wiem co myślisz: dzisiejszy wpis to laurka dla Marcina pisana na zamówienie :). Ale sam nie pamiętam, kiedy ostatnio coś polecałem, a tym bardziej: kiedy polecałem coś tak dobrego! Przyznam Ci się, że w naszej podróży w Bieszczady (tak, tej ze zdjęć) Marcin był na moich „uszach” przez pełne 10 godzin jazdy autem nocą i nie tylko nie pozwolił mi w tym czasie zasnąć, ale – co ważniejsze – dał mi tak solidny zastrzyk wiedzy, że dzisiaj wiem o kredytach prawdopodobnie więcej niż 80% kredytobiorców. A co ważniejsze: Marcin mnie nie zachęcił ani nie zniechęcił do tych produktów, a wierz mi, że niezwykle ciężko zrobić neutralny i wyważony kurs, który nie próbuje niczego sprzedawać, a jedynie informuje o możliwościach i pułapkach, a także o sposobach na ich ominięcie. Jak dla mnie: petarda! Największą wartość daje jednak kalkulator, który (po zapoznaniu się z wiedzą z kilku pierwszych lekcji) pozwala nie tylko samodzielnie obliczyć sumaryczny koszt potencjalnego kredytu w zaledwie kilka minut, ale – co równie ważne dla inwestorów – umożliwia zaplanowanie kosztów związanych z kredytem na przestrzeni wielu lat. Te dane z kolei możemy zestawić z zakładanymi zyskami z najmu, dzięki czemu mamy możliwość szybkiego, samodzielnego sprawdzenia rentowności całej zabawy na długo przed podjęciem finalnych decyzji. Możliwe jest także zaplanowanie wcześniejszych spłat części kredytu i weryfikacji, jak to wpłynie na raty. Jak to nie jest konkretna, olbrzymia wartość, to ja już nie wiem, co nią jest :).
Nie zamierzam nikogo namawiać na kredyt, zwłaszcza w obecnych warunkach rynkowych. Jeśli jednak tak czy siak masz zamiar sięgnąć po ten produkt, chciałbym zachęcić Cię do bezpłatnego kontaktu z Sebastianem i jego zespołem, który na hipotekach zjadł zęby. A jeśli planujesz coś poważniejszego (na przykład: inwestycja z kredytem jako lewarem), lub jeśli po prostu chcesz podejmować decyzje kredytowe bardziej świadomie i optymalnie, szczerze polecam zakup kursu Marcina i poświęcenie kilku/kilkunastu godzin na jego dokładne przejście. Każdy z tych ruchów ma potencjał do wygenerowania oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych w długim terminie, a ponieważ Marcin o tym wie i jest pewny wartości swojego kursu: gwarantuje zwrot wydanych na kurs pieniędzy, jeśli w ciągu 14 dni stwierdzisz, że nie otrzymałeś takiej wartości, jakiej się spodziewałeś. Czy to nie najuczciwsza z uczciwych propozycji?
Z góry dziękuję tym wszystkim, którzy z zainteresowaniem śledzą nasze ostatnie decyzje inwestycyjne w obszarze nieruchomości. Aktualnie jesteśmy na etapie wnioskowania o kredyt na kolejne mieszkanie, które zamierzamy kupić. Umowa przedwstępna podpisana ostatniego dnia roku 2020, zadatek wpłacony, a cel na najbliższy czas jest prosty: dopiąć transakcję, leciutko odpicować i wynająć. Jak się zepnie finansowo, lecimy z planem dalej. Mając świadomość podejmowanego ryzyka nie namawiam do powtarzania tego schematu i cieszę się, że będę mógł pokazać efekty całej zabawy ryzykując jedynie własne (a nie Wasze!) środki. Trzymajcie kciuki i zapnijcie pasy, bo będzie się działo!
[poll id=”22″]